不動産に設定されている抵当権の一種に「根抵当権」があります。根抵当権付きの不動産を売却する場合は、根抵当権を抹消する必要があります。
根抵当権は、単に借金を弁済しただけでは抹消できないことから、抹消のための手続きを知っておくことがポイントとなります。
この記事では「根抵当権の不動産売却」について解説します。抵当権との違いや、根抵当権付き不動産を売却する方法、根抵当権を抹消する手続き、根抵当権抹消に必要な書類と費用について紹介します。
ぜひ最後までご覧ください。
1.根抵当権とは
根抵当権とは、一定の範囲内の不特定の債権を、極度額を限度として担保することを目的に設定された抵当権のことです。極度額とは、根抵当権により担保することができる債権の合計額の限度のことを指します。
抵当権の一種であり、抵当権とは専有を移転しないで担保にした不動産について、債務不履行があった場合、その不動産を競売にかけ、競売代金から優先して弁済を受ける権利のことです。
債務不履行とは、例えば貸したお金を返さない等の約束した義務を守らないことを指します。根抵当権もお金を返すことができなければ、最終的に物件は競売にかけられます。
根抵当権は、主に商売を行っている個人事業主や会社が利用する抵当権です。商売の中には、運転資金のために年中お金を貸したり返したりする業種があります。
例えば、建設業などは建物が竣工するまで、お客様(施主)から代金をもらえないことが通常です。
しかしながら、建設業では代金をもらう前に、工事期間中の材料費や人件費等の支出が生じ、運転資金が必要となります。
そこで、お客様からの請負工事代金が入金されるまでの間、銀行から一時的にお金を借り、お客様から請負工事代金の入金が入ったら返済するようなことを行います。
建設業にとって、このような運転資金の貸し借りは年中発生します。
また、必要となる運転資金は、受注する工事の規模によっても異なります。
製造業等の顧客からの入金が遅い業界でも、このような運転資金の貸し借りがみられます。
運転資金の融資と住宅ローンとの違いは、「年中貸し借りが発生すること」と「融資額も毎回決まっているわけではないこと」という点になります。
根抵当権では、極度額というものを設定します。
例えば、極度額1億円と決めたら、1億円の範囲の中であればいつでも繰り返し融資を受けることができます。
建設工事会社であるA社が極度額1億円の根抵当権の設定を受けたら、今回の工事で5,000万円、次回の工事で7,000万円といった融資を受けることができるのです。
根抵当権の定義である「一定の範囲内の不特定の債権を、極度額を限度として担保する」とは、極度額1億円の範囲内で5,000万円や7,000万円といった不特定の債権を担保しているという意味になります。
2.抵当権との違い
抵当権との違いについて解説します。この記事では、通常の抵当権のことを根抵当権と区別して普通抵当権と呼ぶことにします。
普通抵当権の典型例は、住宅ローンのような融資です。住宅ローンは、融資額が5,000万円なら5,000万円と決まっており、被担保債権が特定されています。被担保債権とは、担保物件によって担保される債権のことです。
普通抵当権は被担保債権が特定されていて、弁済によって被担保債権が消滅すると、抵当権も消滅します。(権利が消滅するだけであり、登記簿から抹消されることではありません。)
つまり、普通抵当権では、5,000万円の住宅ローンを返済すれば、普通抵当権も自動的に消滅するということです。
このように被担保債権の消滅によって、抵当権も消滅することを「付従性」と呼びます。
抵当権が消滅したら、通常は登記簿謄本から抵当権の記載を消す「抵当権の抹消手続き」を行います。抵当権の抹消には、「抵当権抹消の登記費用」と「司法書士手数料」が必要です。
一方で、根抵当権は、被担保債権が特定されていない点が特徴となります。今回は3,000万円、次回は7,000万円、次々回は5,000万円といったように極度額の範囲内で債権額が変わるのが通常です。
運転資金が必要な人にとっては、一度お金を返したら、次もすぐにまた借りることができたら便利です。
普通抵当権のように、お金を返すたびに、毎回「抵当権抹消の登記費用」と「司法書士手数料」が発生するのはコストが膨らみます。
お金を借りる側としては、債務を弁済したとしても抵当権を抹消する必要がなく、次の融資を受けるために再び抵当権の設定の手間を省けるような仕組みが望まれます。
そこで登場するのが根抵当権です。根抵当権によって、抵当権を設定しっ放しにしておけば、お金を返しても抵当権を抹消する必要がなく、また次に借りるときに抵当権を再設定する必要がありません。
お金を借りたり返したりを繰り返す人にとっては、根抵当権はコストと手間が削減できるため便利な制度なのです。
ここでポイントとなるのは、根抵当権の場合、例えば5,000万円という被担保債権が消滅しても根抵当権は消滅しないということです。抵当権を再設定しなくて良いように、わざと消滅しないようにしています。
普通抵当権は、被担保債権が消滅すると抵当権も消滅するため、「付従性がある」という性質がありました。
一方で、根抵当権は、被担保債権が消滅しても根抵当権は消滅しないため、「付従性がない」ということになります。
普通抵当権と根抵当権の違いをまとめると下表の通りです。
| 性質 |
普通抵当権 |
根抵当権 |
| 付従性 |
ある
|
ない
|
| 被担保債権 |
特定されている
|
特定されていない
|
3.根抵当権が設定されるケース
根抵当権が設定される典型なケースとしては、法人が所有している不動産があります。その他としては、中小企業の社長が個人で所有している不動産に対し、会社を債務者として根抵当権が設定されているケースも多いです。
一般個人の場合には、住宅ローンは普通抵当権で設定されることが多いため、根抵当権が設定されるケースは少ないといえます。
ただし、個人でもリバースモーゲージを利用する際は、根抵当権が設定されることが通常です。
リバースモーゲージとは、持家を担保に主に年金型の融資を受け、所有者が死亡時に一括返済する融資を指します。
4.根抵当権付きのままでは第三者に売却できない
不動産は、根抵当権付きのままでは通常、第三者へは売却できないのが原則です。抵当権が付いたままでは、第三者に売却できないのは普通抵当権でも同じになります。
仮にAさんを債務者とする根抵当権または普通抵当権が付いたままの物件をBさんに売却すると、売却後にAさんが借金を返済できなくなった場合Bさんの不動産が競売にかけられてしまいます。
他人のせいで競売になる可能性がある不動産を購入する第三者はいないため、根抵当権や普通抵当権は抹消されていることが引渡の条件となることが通常です。
売買代金によって根抵当権を抹消するには、根抵当権の抹消と引渡を同時に行うことになります。
5.根抵当権を抹消する手続き
根抵当権を抹消する手続きについて解説します。
5-1.元本確定
根抵当権を抹消するためには、元本確定と呼ばれる手続きを行うことが最大のポイントです。
元本確定とは、根抵当権において担保される元本が一定のものに特定されることを指します。
まず、根抵当権には付従性がないことから、債務を弁済したとしても根抵当権は残っているという特徴がありました。5,000万円という債務を弁済していたとしても、根抵当権は消滅しません。
また、根抵当権は被担保債権(担保物件によって担保される債権のこと)が特定していないという特徴もありました。
1回目は3,000万円、2回目は5,000万円といったように不特定の被担保債権の発生と消滅が繰り返されています。
そこで、根抵当権を抹消するには、まず現在存在する被担保債権を特定することが必要となります。この不特定の被担保債権を特定する手続きが元本確定なのです。
元本確定することで、根抵当権は抵当権とほぼ同じ性質を持つことになります。つまり、付従性がなかった根抵当権に付従性が備わります。
付従性が備われば、被担保債権が消滅すれば抵当権も消滅します。つまり、債務を弁済すれば根抵当権も抹消できるようになるのです。
元本確定を行うには、銀行に対して元本確定の申出を行います。現在、たまたま債務がない状態であれば、元本確定が済むと根抵当権も抹消できるため、銀行から根抵当権の抹消書類を受け取ることができます。
債務が残っている場合には、元本確定によって特定された債務を完済することで、根抵当権が抹消できるスタートラインに立つことになります。
不動産の売買代金をもって残債を一括返済する場合には、引渡時に銀行に根抵当権の抹消書類を持参してもらうことが必要です。
5-2.銀行との交渉
残債が残っている状態で元本確定を行う際は、銀行と一定の交渉が必要となるケースも存在します。
商売を継続しているようなケースでは、根抵当権が設定されている不動産を売却する際、銀行から新たに担保物件の提供を求められることもあります。
また、元本確定によって特定された債務が売却予想価格よりも高い場合(オーバーローンという)、銀行が根抵当権の抹消を認めないケースも存在します。
オーバーローンで売却する場合には、任意売却という売却方法が考えられますが、任意売却を行うにも、やはり債権者(銀行のこと)の合意が必要です。任意売却とは、債務を一括弁済するための競売以外の売却方法のことを指します。
6.根抵当権抹消に必要な書類
根抵当権抹消に必要な書類は、債務を弁済したときに銀行から受領します。
売却と同時に根抵当権を抹消するには、銀行の担当者に引渡の現場に書類を持参しにきてもらうことが必要です。
根抵当権抹消のための必要書類は、以下になります。
【根抵当権抹消に必要な書類】
・抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書(抵当権設定契約書ともいう)
・登記原因証明情報(抵当権解除証書、放棄証書など)
・金融機関の代表者事項証明書 (有効期間3ヶ月以内)
・抵当権抹消登記申請用の委任状(根抵当権者及び根抵当権設定者)
・抵当権抹消登記申請書
・免許証等の本人確認書類
7.根抵当権抹消に必要な費用
根抵当権抹消に必要な費用には、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」があります。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地2筆(筆は土地の単位のこと)、建物1棟の場合には、3,000円となります。
また、司法書士手数料は、地域にもよりますが土地1筆・建物1棟のケースで1～3万円程度です。
8.まとめ
以上、根抵当権の不動産売却について解説してきました。根抵当権とは、一定の範囲内の不特定の債権を、極度額を限度として担保することを目的に設定された抵当権の一種です。抵当権との違いは、被担保債権が消滅しても、根抵当権は消滅しない点になります。
根抵当権付きの物件を第三者に売る場合、根抵当権を抹消することが必要です。根抵当権を抹消するには元本確定によって被担保債権を特定することが必要となります。
抵当権を抹消するには、一般的には登録免許税と司法書士手数料が必要です。根抵当権付き不動産の売却がわかったら、早速に元本確定から始めてみてください。
Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.
Source: 不動産売却の教科書
