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嬉しい言葉@障がい者雇用セミナー

先日の、群馬県主催による

 

「障がい者のテレワーク雇用」にて

 

県内企業様向けにお話しさせて頂き

 

ましたが、そのアンケート結果が

 

送られてきました。

 

●ありがとうございました。中小企業

 として検討してみたいと感じました。

 

●障がい者雇用の義務のない企業こそ

 障がい者を雇う価値があると思えま

 した。障がい者のテレワークで出来る

 仕事は、セミナー前は当社として無い

 と思っていました。

 企業様の取り組みをお聞きし、可能性

 を考える様になりました。

 

●高橋社長様の「人家 族を守る安心の提供」

 と「従業員満足度」を高める試みがとても

 参考になりました。

 特に、参考 で見せていただいたプロジェ

 クターごしに参加する忘年会の写真に大事

 なメッセージがあると感じて胸を打たれま

 した。

 

 

これ以外にも、多くの嬉しい感想を頂戴しま

 

した。

 

私たちの取り組み、そして想いが同じ中小

 

企業様の何かを変えるキッカケになるとし

 

たら、こんなに嬉しいことはありません。

 

セミナーの中でも話しましたが、中小企業の

 

障がい者雇用は、トップがいくら声を大きく

 

しても上手くいきません。

 

実際に現場で指示やフォローなどをする

 

スタッフの理解と頑張りがあってこそです。

 

そういう意味においても、私がこうして

 

お話をさせて頂き、皆様のお役に立てる

 

のも、日頃からコツコツと頑張ってくれて

 

いるスタッフのおかげです。

 

改めて、感謝したいと思います。

 

さぁ、明後日は大分県で採用する側として

 

お話させて頂きます。

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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回覧板

空き家対策は、街づくり対策。
街づくりは、商店街活性化から。
商店街の活性化には、更にミニマム
な町内会の枠組みから始まるべし。
というわけで、当社の板橋支店の
ある、板橋三丁目町会の回覧板に
広告を出してます♪
地味だけど大事なコツコツ感です。

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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バー&バーガー

昨日に続いて、今日も知人のお店の
 
飲食店支援♪
 
地元中野の駅徒歩30秒にあるバー
 
ですが、この状況でお酒も出せず
 
様々な知恵を使って、ビジネスを
 
維持しています。
 
このお店はなんと、
 
「バー」→「バーガー」に(*_*)
 
ランチ時にテイクアウトしましたが
 
多くの来店客がいて、繁盛してい
 
るようでホッとしました。
 
よく知るバーテンダーさんが
 
「あっ!久しぶりですね〜っ」
 
昨日も今日も、馴染みの顔を見て
 
並ぶお酒も飲まずに店を後にする。
 
まだまだ不完全燃焼な日々が続き
 
ます(>_<)
 
「中野ネーブル バーガー&バー
 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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皆でランチ@飲食店支援

知人でもあり、当社のお客様でもある飲食店
 
の店長さんが渋谷にいらっしゃいまして
 
このコロナ禍でのダメージを大きく受けている
 
こともあり、お酒は飲めないのでランチを
 
本店スタッフと一緒に食してきました♪
 
bar「OLIM」

 

暑さには抜群の

 

”カツオの土佐造り冷やし中華”

 

旨い♪

 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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プレミアム会員当選♪

来年から、ラグビートップリーグは

 

新リーグへ移行。

 

これまでの会員種別も変わり、年間

 

4,000円ほどだった会費の更に上位

 

「プレミアム会員」なるものが

 

創設された。

 

会費は更に高い、10,000円/年間

 

そして、5,000人しか入れないという

 

これまた上手く誘われる(笑)

 

とりあえず、先月に応募してみた

 

ところ・・・

 

今日、当選通知メールが

 

クジ運があったのか?

 

それとも、高い会費は人気がなかった?

 

まぁ、どちらでもいいか。

 

これで、来年はもう少しチケットも

 

取りやすくなればいいなぁ・・

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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基礎知識・用語

再建築不可物件とは?売れない理由や売却方法について解説!

売りにくい不動産の一つに再建築不可物件があります。再建築不可物件はなぜ生まれ、どうして再建築できないのでしょうか。再建築不可を売るのであれば、売却しにくい理由を踏まえて対策を立てることが必要です。

この記事では「再建築不可物件」について解説します。再建築不可物件とは何か、既存不適格物件や違法物件との違い、再建築不可物件が売却しにくい理由、再建築不可物件の相場、再建築不可物件を売却する方法について紹介します。

ぜひ最後までご覧ください。

1.再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建物が建っている土地でも、取り壊し後に建物が建てられない不動産のことを指します。

正式な法律用語ではないため、実務上は幅広い物件で再建築不可という言葉が使われていますが、一般的には接道義務を満たしていない物件を指すことが多いです。

接道義務とは、建築物の敷地は原則幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していなければならない義務を指します。

接道義務は建築基準法に定められている義務であり、原則として都市計画区域および準都市計画区域に限り適用されます。郊外の土地では、都市計画区域外になっていて、接道義務がない場合もあります。

接道義務は、下図のようなイメージで説明されます。

接道義務のイメージ

左図A地は幅員が4m以上の建築基準法上の道路に接しているため、建物を建てられます。それに対して、左図B地は道路に接していないため、建物を建てられない土地となります。B地のような土地を「無道路地」と呼びます。

右図C地は、接道義務を満たしているため、問題なく建物を建てられます。また、右図D地も4m以上の道路に間口が2m以上接していることから、接道義務を満たしており、建物を建てられます。D地のような土地を「旗竿地」と呼びます。

上図のA~D地の中では、B地の物件が「再建築不可物件」となります。

接道義務を満たしていない再建築不可物件が存在する理由は、いくつか考えられます。

【接道義務を満たさない物件が存在する理由】
・建築基準法が施行される前(昭和25年より前)に建てた建物が残っているケース
・建築当時は都市計画区域外であったものが、建築後に都市計画区域内に編入されたケース
・建築当時は接道義務を満たしていたが、建築後に土地の一部が売却され接道義務を満たさなくなったケース
・建築当時は接道義務を満たしていたが、建築後に前面道路が廃道されてしまったケース
・旗竿地において建築後に条例が改正され建築ができなくなってしまったケース※

※旗竿地は路地状部分の奥行が長いと、条例で建物用途によって幅員2mを超える間口および路地状敷地が求められることがあります。

上記のように、再建築不可物件が発生する理由の多くは、建築後に接道義務を果たさなくなったことによるものです。

2.再建築不可物件と既存不適格物件の違い

不動産の中には、既存不適格物件と呼ばれる物件もあります。既存不適格物件とは、建築当時は合法的に建てられた建物であっても、現在の法律や条令に基づくと同じ建物が建てられない物件のことを指します。

例えば、建築当初は高さに関する制限がなかった土地で、建築後に高さ制限が設けられ、現在の高さの建物が建てられないような物件が既存不適格物件に該当します。

再建築不可物件も広い意味では、既存不適格物件の一つです。
ただし、既存不適格物件は規模を縮小したり、用途変更することで建物を再建築できますが、再建築不可物件はその土地単体では再建築可能にする方法がないという違いがあります。

3.再建築不可物件と違法建築物の違い

違法建築物とは、建築基準法や条令に違反した状態で建てられた建物のことです。
違法建築物も、その建物自体を再建築できないため、広い意味では再建築不可物件の一つともいえます。

ただし、違法建築物は悪意をもって意図的に建てられた建物であるのに対し、再建築不可物件は所有者本人の意思に関わらず再建築不可物件になってしまったケースが多い違いがあります

違法建築物には、例えば以下のような物件があります。

【違法建築物の例】
・建築中に違法な増改築を行い、検査済証を取得していないケース
・竣工後に違法に増改築しているケース
・市街化調整区域に無断で建物を建てているケース

建物を建てる際は、最初に建築確認申請というものを提出します。
建築確認申請は、着工前の図面上のチェックであり、合法的な図面であれば建築確認済証が発行され、着工できます。

通常であれば図面通りに建物を建て、竣工時に実際に建築確認申請時の図面通りに建てたかどうかの竣工検査を受けます。竣工検査に合格し、合法的な建築物と認められれば検査済証が発行されます。

典型的な違法建築物は、確認申請は合法的に通し、建築中に違法な建物を建てて、最後の竣工検査を意図的に受けていないケースです。

竣工後に増築するようなケースにおいても、同様に検査済証を取得しないことで違法建築物となっている物件は存在します。

また、原則として建物を建てることができない市街化調整区域においても、無断で建物を建ててしまっているケースがあります。市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことです。

このような違反建築物は、当然ながら同様の建物を再建築できません。実務上は、違反建築物の物件も再建築不可物件と表現されることがあります。

4.再建築不可物件が売却しにくい理由

この章では再建築不可物件が売却しにくい理由について解説します。

4-1.広告に再建築不可と表示される

再建築不可物件は、広告に再建築不可と表示されることになっています。不動産の広告は、公正競争規約により広告に表示すべき特定事項が定められています。

「道路に適法に接していない土地」に関しては、「建築不可」または「再建築不可」と明示しなければいけないことが決まっています。

よって、広告を見た段階で、多くの人が再建築不可物件であることを知るため、購入検討者が極めて少なくなるのです。

4-2.重要事項説明で説明される

再建築不可物件は、買主に対して重要事項説明で再建築できない旨を説明されるため、売却しにくくなります。

重要事項説明とは、売買契約を締結する前に不動産会社か買主に対して意思決定の判断材料を提供するために行います。

買主が接道義務の知識がなくても、仲介に入っている不動産会社がしっかり説明しますので、その時点で再建築できないことを知れば、購入を取りやめる人は多いです。

物件の広告で再建築不可を見落としたとしても、重要事項説明によって気付くことになります。

4-3.買主が住宅ローンを組めない

買主が住宅ローンを組めないことも、再建築不可物件が売却しにくくなる理由です。買主は、住宅ローンの本審査を通す際、「売買契約書」と「重要事項説明書」を銀行に提出します。

重要事項説明書には、再建築不可物件と記載されているため、その時点で住宅ローンの本審査に通らないことになります。

通常、買主が住宅ローンの本審査に通らない場合は、契約を解除できるという取り決めが売買契約書に記載されています。

そのため、住宅ローンの審査に通らないことにより売買契約は解除され、引渡まで進めないのです。

5.再建築不可物件の相場

再建築不可物件の相場は、通常の物件価格の10~30%程度となってしまうこともあります。

再建築不可物件の相場

再建築不可物件の価格の求め方は、建築可能な物件に是正した後の価格から、是正するために要した費用を控除して求めます。

【再建築不可物件の価格の求め方】
再建築不可物件の価格 = 建築可能な物件の価格 - 是正に要した費用

例えば、上図のA地のような再建築不可物件があるとします。A地を建築可能な物件に変えるには、一例としてB地を購入して接道義務を満たすということが考えられます。

よって、まず建築可能な物件の価格として「A地とB地を併合した旗竿地の価格」を求めます。

次に、是正に要した費用として「B地の購入費用および整地費用」を求めます。

最後に「A地とB地を併合した旗竿地の価格」から「B地の購入費用および整地費用」を控除した価格が、元々の「A地の価格」という考え方をします。

建築可能な物件の価格 = A地とB地を併合した旗竿地の価格
是正に要した費用 = B地の購入費用および整地費用

A地の価格 = A地とB地を併合した旗竿地の価格 - B地の購入費用および整地費用

B地を購入できるかどうかは不透明であり、建築可能となる旗竿地も不整形で価値が低いため、無道路地であるA地の価格は相当に低くなることが一般的です。

6.再建築不可物件を売却する方法

この章では再建築不可物件を売却する方法について解説します。

6-1.接道義務を満たしてから売る

1つ目としては、接道義務を満たしてから売る方法です。前章で紹介したA地の人がB地を購入してから売るようなケースに該当します。

B地が買収できた状態であれば、再建築不可物件とはならないため、普通に物件を売却できます。

6-2.隣地所有者へ売却する

2つ目としては、隣地所有者へ売却するという方法も効果的といえます。再建築不可物件と隣地を合わせることで、接道義務が解消され、また隣地も広くなるので価値が上がります。

隣地所有者にもメリットがありますので、売却の打診をしてみるのも一案です。

6-3.不動産会社の買取を利用する

再建築不可物件を売却するのであれば、買取を利用するのも一案です。買取とは転売を目的とした不動産会社への売却になります。

不動産会社の中には、再建築不可物件のような物件を種地として購入し、その後、隣地を買収していく地上げを行う会社もあります。

再建築不可物件は、一般の個人に売るのはかなり難しいですが、地上げ業者に売るのであれば可能性が出てきます。

買取は、買取会社の査定額がそのまま売却価格になりますので、複数の買取会社に声をかけ、できるだけ高い価格の査定額を出してくれる買取会社を見つけることがポイントです。

7.まとめ

以上、再建築不可物件について解説してきました。再建築不可物件とは、主に接道義務を満たさず、そのままでは取り壊し後に建物を建てられない物件を指すことが多いです。

再建築不可物件は、「重要事項説明で説明される」、「買主が住宅ローンを組めない」といった理由で売却しにくくなっています。

再建築不可物件を売る方法としては、「接道義務を満たしてから売る」、「買取を利用する」といった方法が考えられます。再建築不可物件の概要がわかったら、早速売却に取りかかってみましょう。

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基礎知識・用語

根抵当権とは?根抵当権付き不動産を売却するための手続きを解説

不動産に設定されている抵当権の一種に「根抵当権」があります。根抵当権付きの不動産を売却する場合は、根抵当権を抹消する必要があります。

根抵当権は、単に借金を弁済しただけでは抹消できないことから、抹消のための手続きを知っておくことがポイントとなります。

この記事では「根抵当権の不動産売却」について解説します。抵当権との違いや、根抵当権付き不動産を売却する方法、根抵当権を抹消する手続き、根抵当権抹消に必要な書類と費用について紹介します。

ぜひ最後までご覧ください。

1.根抵当権とは

根抵当権とは、一定の範囲内の不特定の債権を、極度額を限度として担保することを目的に設定された抵当権のことです。極度額とは、根抵当権により担保することができる債権の合計額の限度のことを指します。

抵当権の一種であり、抵当権とは専有を移転しないで担保にした不動産について、債務不履行があった場合、その不動産を競売にかけ、競売代金から優先して弁済を受ける権利のことです。

債務不履行とは、例えば貸したお金を返さない等の約束した義務を守らないことを指します。根抵当権もお金を返すことができなければ、最終的に物件は競売にかけられます。

根抵当権は、主に商売を行っている個人事業主や会社が利用する抵当権です。商売の中には、運転資金のために年中お金を貸したり返したりする業種があります。

例えば、建設業などは建物が竣工するまで、お客様(施主)から代金をもらえないことが通常です。

しかしながら、建設業では代金をもらう前に、工事期間中の材料費や人件費等の支出が生じ、運転資金が必要となります。

そこで、お客様からの請負工事代金が入金されるまでの間、銀行から一時的にお金を借り、お客様から請負工事代金の入金が入ったら返済するようなことを行います。

建設業にとって、このような運転資金の貸し借りは年中発生します。
また、必要となる運転資金は、受注する工事の規模によっても異なります。

製造業等の顧客からの入金が遅い業界でも、このような運転資金の貸し借りがみられます。

運転資金の融資と住宅ローンとの違いは、「年中貸し借りが発生すること」と「融資額も毎回決まっているわけではないこと」という点になります。

根抵当権では、極度額というものを設定します。
例えば、極度額1億円と決めたら、1億円の範囲の中であればいつでも繰り返し融資を受けることができます。

建設工事会社であるA社が極度額1億円の根抵当権の設定を受けたら、今回の工事で5,000万円、次回の工事で7,000万円といった融資を受けることができるのです。

根抵当権の定義である「一定の範囲内の不特定の債権を、極度額を限度として担保する」とは、極度額1億円の範囲内で5,000万円や7,000万円といった不特定の債権を担保しているという意味になります。

2.抵当権との違い

抵当権との違いについて解説します。この記事では、通常の抵当権のことを根抵当権と区別して普通抵当権と呼ぶことにします。

普通抵当権の典型例は、住宅ローンのような融資です。住宅ローンは、融資額が5,000万円なら5,000万円と決まっており、被担保債権が特定されています。被担保債権とは、担保物件によって担保される債権のことです。

普通抵当権は被担保債権が特定されていて、弁済によって被担保債権が消滅すると、抵当権も消滅します。(権利が消滅するだけであり、登記簿から抹消されることではありません。)

つまり、普通抵当権では、5,000万円の住宅ローンを返済すれば、普通抵当権も自動的に消滅するということです。

このように被担保債権の消滅によって、抵当権も消滅することを「付従性」と呼びます。

抵当権が消滅したら、通常は登記簿謄本から抵当権の記載を消す「抵当権の抹消手続き」を行います。抵当権の抹消には、「抵当権抹消の登記費用」と「司法書士手数料」が必要です。

一方で、根抵当権は、被担保債権が特定されていない点が特徴となります。今回は3,000万円、次回は7,000万円、次々回は5,000万円といったように極度額の範囲内で債権額が変わるのが通常です。

運転資金が必要な人にとっては、一度お金を返したら、次もすぐにまた借りることができたら便利です。

普通抵当権のように、お金を返すたびに、毎回「抵当権抹消の登記費用」と「司法書士手数料」が発生するのはコストが膨らみます。

お金を借りる側としては、債務を弁済したとしても抵当権を抹消する必要がなく、次の融資を受けるために再び抵当権の設定の手間を省けるような仕組みが望まれます。

そこで登場するのが根抵当権です。根抵当権によって、抵当権を設定しっ放しにしておけば、お金を返しても抵当権を抹消する必要がなく、また次に借りるときに抵当権を再設定する必要がありません。

お金を借りたり返したりを繰り返す人にとっては、根抵当権はコストと手間が削減できるため便利な制度なのです。

ここでポイントとなるのは、根抵当権の場合、例えば5,000万円という被担保債権が消滅しても根抵当権は消滅しないということです。抵当権を再設定しなくて良いように、わざと消滅しないようにしています。

普通抵当権は、被担保債権が消滅すると抵当権も消滅するため、「付従性がある」という性質がありました。

一方で、根抵当権は、被担保債権が消滅しても根抵当権は消滅しないため、「付従性がない」ということになります。

普通抵当権と根抵当権の違いをまとめると下表の通りです。

性質 普通抵当権 根抵当権
付従性

ある

ない

被担保債権

特定されている

特定されていない

3.根抵当権が設定されるケース

根抵当権が設定される典型なケースとしては、法人が所有している不動産があります。その他としては、中小企業の社長が個人で所有している不動産に対し、会社を債務者として根抵当権が設定されているケースも多いです。

一般個人の場合には、住宅ローンは普通抵当権で設定されることが多いため、根抵当権が設定されるケースは少ないといえます。

ただし、個人でもリバースモーゲージを利用する際は、根抵当権が設定されることが通常です。

リバースモーゲージとは、持家を担保に主に年金型の融資を受け、所有者が死亡時に一括返済する融資を指します。

4.根抵当権付きのままでは第三者に売却できない

不動産は、根抵当権付きのままでは通常、第三者へは売却できないのが原則です。抵当権が付いたままでは、第三者に売却できないのは普通抵当権でも同じになります。

仮にAさんを債務者とする根抵当権または普通抵当権が付いたままの物件をBさんに売却すると、売却後にAさんが借金を返済できなくなった場合Bさんの不動産が競売にかけられてしまいます。

他人のせいで競売になる可能性がある不動産を購入する第三者はいないため、根抵当権や普通抵当権は抹消されていることが引渡の条件となることが通常です。

売買代金によって根抵当権を抹消するには、根抵当権の抹消と引渡を同時に行うことになります。

5.根抵当権を抹消する手続き

根抵当権を抹消する手続きについて解説します。

5-1.元本確定

根抵当権を抹消するためには、元本確定と呼ばれる手続きを行うことが最大のポイントです。

元本確定とは、根抵当権において担保される元本が一定のものに特定されることを指します。

まず、根抵当権には付従性がないことから、債務を弁済したとしても根抵当権は残っているという特徴がありました。5,000万円という債務を弁済していたとしても、根抵当権は消滅しません。

また、根抵当権は被担保債権(担保物件によって担保される債権のこと)が特定していないという特徴もありました。

1回目は3,000万円、2回目は5,000万円といったように不特定の被担保債権の発生と消滅が繰り返されています。

そこで、根抵当権を抹消するには、まず現在存在する被担保債権を特定することが必要となります。この不特定の被担保債権を特定する手続きが元本確定なのです。

元本確定することで、根抵当権は抵当権とほぼ同じ性質を持つことになります。つまり、付従性がなかった根抵当権に付従性が備わります。

付従性が備われば、被担保債権が消滅すれば抵当権も消滅します。つまり、債務を弁済すれば根抵当権も抹消できるようになるのです。

元本確定を行うには、銀行に対して元本確定の申出を行います。現在、たまたま債務がない状態であれば、元本確定が済むと根抵当権も抹消できるため、銀行から根抵当権の抹消書類を受け取ることができます。

債務が残っている場合には、元本確定によって特定された債務を完済することで、根抵当権が抹消できるスタートラインに立つことになります。

不動産の売買代金をもって残債を一括返済する場合には、引渡時に銀行に根抵当権の抹消書類を持参してもらうことが必要です。

5-2.銀行との交渉

残債が残っている状態で元本確定を行う際は、銀行と一定の交渉が必要となるケースも存在します。

商売を継続しているようなケースでは、根抵当権が設定されている不動産を売却する際、銀行から新たに担保物件の提供を求められることもあります。

また、元本確定によって特定された債務が売却予想価格よりも高い場合(オーバーローンという)、銀行が根抵当権の抹消を認めないケースも存在します。

オーバーローンで売却する場合には、任意売却という売却方法が考えられますが、任意売却を行うにも、やはり債権者(銀行のこと)の合意が必要です。任意売却とは、債務を一括弁済するための競売以外の売却方法のことを指します。

6.根抵当権抹消に必要な書類

根抵当権抹消に必要な書類は、債務を弁済したときに銀行から受領します。
売却と同時に根抵当権を抹消するには、銀行の担当者に引渡の現場に書類を持参しにきてもらうことが必要です。

根抵当権抹消のための必要書類は、以下になります。

【根抵当権抹消に必要な書類】
・抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書(抵当権設定契約書ともいう)
・登記原因証明情報(抵当権解除証書、放棄証書など)
・金融機関の代表者事項証明書 (有効期間3ヶ月以内)
・抵当権抹消登記申請用の委任状(根抵当権者及び根抵当権設定者)
・抵当権抹消登記申請書
・免許証等の本人確認書類

7.根抵当権抹消に必要な費用

根抵当権抹消に必要な費用には、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」があります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地2筆(筆は土地の単位のこと)、建物1棟の場合には、3,000円となります。

また、司法書士手数料は、地域にもよりますが土地1筆・建物1棟のケースで1~3万円程度です。

8.まとめ

以上、根抵当権の不動産売却について解説してきました。根抵当権とは、一定の範囲内の不特定の債権を、極度額を限度として担保することを目的に設定された抵当権の一種です。抵当権との違いは、被担保債権が消滅しても、根抵当権は消滅しない点になります。

根抵当権付きの物件を第三者に売る場合、根抵当権を抹消することが必要です。根抵当権を抹消するには元本確定によって被担保債権を特定することが必要となります。

抵当権を抹消するには、一般的には登録免許税と司法書士手数料が必要です。根抵当権付き不動産の売却がわかったら、早速に元本確定から始めてみてください。

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基礎知識・用語

盛り土とは何か?自然災害への影響や規制・売買時の注意点を解説

2021年7月に熱海市で盛り土が影響した大規模な土砂災害があったことから、盛り土に関する関心が高まっています。盛り土や切り土は不動産と密接な関係にあるため、これから不動産を売買する人にとって関心の高い事項ではないでしょうか。

この記事では、「盛り土」について解説します。盛り土で注意すべき点や、土砂災害を回避する方法、盛り土に関する法規制、売買の注意点について紹介します。

ぜひ最後までご覧ください。

1.盛り土とは

盛り土とは、元々斜面や谷だったところに土をもって平地を作ることです。それに対して、切り土とは元々の地形を切り崩して平地を作ることを指します。

宅地造成の場合、盛り土や切り土によって生じた斜面部分は擁壁(土留め)を作り、崩壊を防止することが一般的です。

盛土のイメージ

 

擁壁は、背面の排水を行うために、壁面に水抜き穴を空け、排水処理を行うことが一般的です。

盛り土をする場合、地表面の浸透により、地盤に緩みや沈下、崩壊が生じないように締め固める必要があります。切り土は元々存在する地盤を削っていることから、地盤の強度は盛り土よりも切り土の方が強いです。

自然堤防の背後に広がる低平地のことを後背湿地と呼びますが、後背湿地は軟弱な地盤であることが多く、後背湿地における盛り土は沈下が生じやすいとされています。

また、切り土は盛り土に比べると地盤は強いですが、崖錐堆積物に覆われた地域においては、切り土すると崩壊や地滑りを起こしやすいです。

崖錐堆積物とは、崖や急斜面から崩落した岩屑類が、その斜面の下部に堆積したものを指し、半円錐状を呈した地形が該当します。

2.盛り土で注意すべきは不同沈下

盛り土で最も注意すべき点は不同沈下の問題です。不同沈下とは、建物や構造物に不均一な沈下が生じる現象のことを指します。

不同沈下は下図のように盛り土と切り土により造成した土地の境目にまたがる区域で生じやすいです。

不同沈下のイメージ

盛り土は切り土に比べて地盤の強度が弱く、沈下量が異なるため、不同沈下が起こりやすくなっています。

一般的に、盛り土の土地を購入する際は、土砂災害ではなく、不同沈下を気にする必要があります。

不同沈下は自然災害によって生じるのではなく、時間の経過とともに徐々に生じていく現象です。

造成直後は不同沈下が起こるかどうかは分からないので、購入時は盛り土と切り土の境界近くの場所をディベロッパーに確認して、できるだけ避ける必要があります。

その他、不同沈下が起こりやすい土地としては、以下のような場所があります。

【不同沈下が生じやすい場所】
・旧河道(過去の河川流路の跡地のこと)
・丘陵地や台地内の小さな谷を埋め立てた土地
・後背湿地(自然堤防の背後に広がる低平地のこと)
・高含水性の粘土層が堆積している土地

尚、不同沈下と混同されやすい現象に液状化現象があります。液状化現象とは、地下水位の高い砂地盤において地震の振動により水分を多く含んだ砂層の砂粒子が水中に浮遊したような状態になることです。

液状化現象は、埋立地や地下水位が高い(地下水の水面が地表から浅い)地域で発生しやすい現象となります。

3.土砂災害の回避は地形の見極めが重要

土砂災害は元々の地形が原因となることが多いです。
土砂災害は、台風襲来時や梅雨時の豪雨、長雨、地震などが引き金となり、山間の集落や都市周辺の山麓・丘陵に広がった宅地で起こります。

土砂災害の種類と特徴を示すと、下表の通りです。

種類 内容 生じやすい場所
斜面崩壊 傾斜度のある斜面で土砂が崩れる現象 傾斜角が25度を超える場所で発生しやすい
地すべり 土地の一部が徐々に下方に移動する現象 崖錐と呼ばれる崖や急斜面が崩れて堆積した緩やかな半円錐上の地形で生じやすい
土石流 石や土砂、雨水等が一体になって一気に下流に流れる現象 急こう配の渓流に多量の不安定な砂礫の堆積がある場所や、流域内で豪雨に伴う斜面崩壊の危険性の高い場所で生じやすい

また、花崗岩が風化してできた真砂土地帯は、砂質土で掘削しやすいですが、その反面、土砂災害が発生しやすくなっています。

土砂災害は、盛り土か否かに関わらず、まずは土砂災害が発生しやすい地形を避けることが最大のポイントです。

コラム~熱海の土砂災害はなぜ生じたか~
2021年7月3日に静岡県熱海市伊豆山地区にて大規模な土砂災害(以下、「令和3年7月伊豆山土砂災害」と呼ぶ)が発生しました。

令和3年7月伊豆山土砂災害では、被害のあった地域より高い場所に盛り土があったことから、盛り土と土砂災害との関係がニュースで話題になりました。

ただし、当該エリアは山麓堆積地形となっており、土石流のリスクが高いエリアに指定されていた点もポイントです。

山麓堆積地形

山麓堆積地形とは、山地や崖・段丘崖の下方にあり、山地より斜面の緩やかな土地であり、崖崩れや土石流などによって土砂が堆積してできる地形になります。

盛り土は被害が拡大した要因ではありますが、そもそも当該エリアは土砂災害が起こりやすい地形であったことは、理解しておく必要があります。

被害エリアの上部で行われていた盛り土は、建設残土の処分を目的として行われ、宅地造成の目的ではなかったことから、「第4章 盛り土に関する主な規制」で解説する宅地造成等規制法の網をすり抜けて造成が行われていました。

通常の宅地の盛り土に見られる適切な措置が取られずに、かつ、当初の届出以上の量で盛り土がなされていたことから、崩壊しやすい盛り土となっていたことも被害を拡大させた要因となっています。
適切な排水設備も設けられていなかったようです。

元々土砂災害が起きやすい地形に加え、さらに上部で崩壊しやすい盛り土がなされていたことから、今回の大災害に繋がったとされています。

令和3年7月伊豆山土砂災害は、地形と違法な盛り土の2つが重なりあって生じた災害であり、一般的な宅地で見られる盛り土で今回のような土砂災害が起こる可能性は低いといえます。

4.盛り土に関する主な規制

この章では盛り土に関する主な規制について解説します。

4-1.都市計画法

盛り土や切り土に関しては、一定規模以上のものを行うと全国どこでも都市計画法によって規制を受けることになります。

都市計画法では、一定規模以上の敷地面積で開発行為を行う場合、開発許可と呼ばれる許可が必要です。

開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」のことを指します。
区画形質の変更には、以下の3種類があります。

区画形質の変更の種類 内容
区画の変更 道路、水路等の廃止、付替または新設により、一団の土地利用形態の変更を行うこと
形状の変更 切り土、盛り土により土地の造成を行うこと
性質の変更 宅地以外の土地を宅地とすること

例えば、東京都の場合、23区内の市街化区域においては、500㎡以上の土地で上表の区画形質の変更のいずれかを行う場合、開発許可が必要となります。

市街化区域とは、「すでに市街化を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことです。

東京都では、1mの高さを超える切り土または盛り土を行うと、「形状の変更」に該当すると定めています。

そのため、500㎡以上の土地で高さ1m超の盛り土を行う場合には、開発行為に該当し、開発許可が必要になるということです。

このように、盛り土に関しては山間部だけでなく、東京都のような平地の市街地においても一定規模以上のものについては規制を受け、技術的な基準を満たす必要性がでてきます。

盛り土はどこでも自由に行えるものではなく、一定の規制がかかっている造成工事となっているのです。

4-2.宅地造成等規制法

盛り土や切り土に関しては、宅地造成等規制法によっても規制を受けます。

宅地造成等規制法は、「宅地造成工事規制区域」と呼ばれる災害が生ずる恐れが大きい市街地または市街地になろうとする土地の区域において盛り土や切り土の規制がある点がポイントです。

宅地造成工事規制区域は、例えば神奈川県のように斜面の多い地域に広く規制がかかっています。
一方で、千葉県のように平坦な土地が広がっている地域ではあまり見られない規制です。

よって、宅地造成工事規制区域に指定されているだけでも、土砂災害が生じる恐れがある地域であると判断をすることができます。

宅地造成工事規制区域においては、以下の造成工事をする場合、許可が必要です。

造成工事の種類 許可が必要な工事
盛り土 1m超の崖を生じる工事
切り土 2m超の崖を生じる工事
切り土+盛り土 2m超の崖を生じる工事
崖の高さに関係なく行われる造成 切り土または盛り土によって面積が500㎡超の工事

切り土は2m超が規制の対象となりますが、盛り土は1m超で規制の対象となっている点がポイントです。

盛り土の方が地盤は弱いため、規制が厳しくなっています。

宅地造成等規制法は、「宅地以外の土地を宅地にする」または「宅地を宅地のままとする」ときに規制を受ける法律です。
単なる建設残土の処分を目的する盛り土では、規制を受けないことになります。

5.売買時の注意点

この章では売買時の注意点について解説します。

5-1.売主の注意点

売主の注意点としては、盛り土を要する土地は価格が下がる傾向があるという点です。

中古住宅の場合、その土地が盛り土によるものか、または切り土によるものかはわからないため、価格にはほとんど影響しません。

盛り土であっても、長年、普通に使われており、不同沈下も生じていなければ、宅地として十分な強度がある土地であると判断されます。
そのため、分譲地の場合、盛り土だからといって価格が著しく下がるわけではないといえます。

一方で、下図のように盛り土をしないと使えないような土地は価格が著しく下がります。

ピロティ方式

まれに、敷地内に高低差があり、ピロティ方式で家を建てている物件が存在します。
ピロティとは、壁がなく柱だけで構成された吹き抜けの空間のことです。

自治体によっては、ピロティ方式の住宅建築は禁止されているところもあるため、段差のある土地は買主が購入後に盛り土の造成をしなければいけなくなります。

買主には盛り土の工事費用が余計にかかってしまうため、盛り土を要する土地の場合には売却価格が安くなる傾向があります。

5-2.買主の注意点

買主の注意点としては、土砂災害の可能性についてはハザードマップで自ら調べる点です。

まず、買主は売買契約締結の前に不動産会社から重要事項の説明を受けます。重要事項説明とは、不動産会社による契約上の重要な事項に関する説明のことです。

重要事項説明では、宅地造成規制法の規制の有無に関する説明がありますので、宅地造成工事規制区域であるか否かを知ることができます。

また、水害ハザードマップについての説明も行われます。ここでいう水害とは、洪水、雨水出水、高潮の3点です。

残念ながら土砂災害に関する情報の説明はありません。土砂災害については、自らハザードマップで調べる必要があります。

土砂災害に関しては、国土交通省が提供しているハザードマップポータルサイトで確認することが可能です。

地形分類で氾濫平野や後背湿地、旧河道、扇状地等もわかるようになっており、大変有益な情報を知ることができます。購入前にぜひ一度利用してみてください。

6.まとめ

以上、盛り土について解説してきました。盛り土とは、斜面や谷だったところに土を盛り、平地を作ることを指します。盛り土に関して最も注意すべき点は、不同沈下の可能性です。

土砂災害は、盛り土よりも地形が主な原因となって生じます。盛り土に関する主な法規制としては、「都市計画法」や「宅地造成規制法」がありました。

売買時においては、売主の注意点は盛り土の必要性のある土地は、相場よりも安くなる点です。購入者の注意点は、土砂災害に関しては重要事項説明の対象外となるため、自らハザードマップを確認する必要がある点となります。

盛り土の概要がわかったら、不動産の売買に役立てていただけると幸いです。

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相続登記の義務化はいつから?しないとどうなる?必要書類等を解説!

2021年4月に、相続登記を義務化するために民法と不動産登記法の関連法案が成立しました。今後、2024年を目途に相続登記は義務化される予定です。

では、相続登記の義務化や、しない場合の罰則、必要書類といったものはどのようなものなのでしょうか。

この記事では「相続登記」について解説します。相続登記の義務化はいつから、相続登記の期限や、相続登記をしないとどうなるか、相続登記の登録免許税および必要書類について紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

1.相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が死亡したときに行う所有者の名義変更の登記のことです。2021年8月の現時点において、相続登記は今のところ義務ではありません。

相続登記が義務ではないことが原因で増加した、所有者不明土地が、現在社会問題となっています。

所有者不明土地とは、「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、または判明しても所有者に連絡が付かない土地」のことです。

これらの所有者不明土地がどれくらい存在するかというと、2016年の調査時点で九州の面積を超える広さとされています。

所有者不明土地は増加傾向にあり、このまま放っておくと北海道の面積にも匹敵する広さまで膨れ上がることが危惧されています。

所有者不明土地が発生する主な原因は、「相続登記がなされていない」と「住所変更登記がなされていない」の2点です。

最大の原因は「相続登記がなされていない」ことであり、発生原因の6割強を占めます。例えば不動産を売却するときも、隣地が所有者不明土地の場合境界確定できず、支障が生じます。

自分には関係のない問題と思っていても、実は隣地が所有者不明土地だと、不動産を売却できなくなるといったトラブルに巻き込まれてしまうこともあるのです。

このような所有者不明土地の増加を背景に、相続登記は義務化されることが決定されました。

2.相続登記の義務化はいつから

相続登記の義務化は、2024年を目途に開始されると予想されています。相続登記の義務化については、民法と不動産登記法が関連法案となります。これらの関連法案は、「2021年4月28日」に公布されています。

関連法案は、「公布から3年以内の政令で定める日」に施行されることになっています。公布から3年以内なので、遅くとも2024年4月27日までには施行される予定です。

現状では3年以内とされているため、早まる可能性もあり、はっきりしたことはいえません。

そのため、2024年を目途に開始されるのは、おおかたの「予想」であるということになります。

3.相続登記の期限

相続登記の期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権の取得をしたことを知った日から3年以内」です。

相続後の期限には相続放棄や納税等で、様々な期限の定め方があります。

【相続後の主な期限】

内容 期限の定義
相続放棄・限定承認・単純承認 相続人となったことを知ったときから3ヶ月以内
相続税の納税と申告 相続の開始の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内
売却時の取得費加算の特例 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日
相続登記 自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権の取得をしたことを知った日から3年以内

相続では、相続人同士で遺産分割に揉めてしまい3年の期限までに間に合わないケースも考えられます。

そのような状況に備え、義務化以降では「相続人申告登記制度」が設けられます。相続人申告登記とは、相続登記の義務を負うものが、法務局の登記官に対し相続が開始した旨と自らが相続人である旨を申し出る制度のことです。

申し出があると、登記官が職権でその旨と申出をした人の氏名・住所を登記します。この相続人申告登記をすることで、とりあえず相続登記の義務を果たしたものとみなされる予定です。

相続人申告登記は、あくまでも登記簿上の所有者が死亡したという内容を公示する簡易な登記の位置づけとなります。

したがって、相続人申告登記は、新たな所有者を明確にする相続登記とは異なる点がポイントです。

相続人申告登記は、相続人の1人が単独で申請することができます。相続人同士で揉めている状況でも、相続人の1人が相続人申告登記を申し出れば、相続登記義務を果たしたことになります。

なお、相続人申告登記が終了しても、遺産を受け継ぐ所有者が正式に決まったら、「3年以内」に相続登記することが必要です。

4.義務化の前の相続も対象となる

相続登記の義務化で最も重要なのは、義務化前の相続も対象となる点です。義務化の対象には、既に発生している義務化前の相続も含まれているため、今まで未登記で放置していたものも全て相続登記をしなければならなくなります。

義務化前の相続については、以下のいずれか遅い日の期限までに相続登記を申請する必要があります。

・自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内
・民法および不動産登記法の改正法の施行日から3年以内

改正法の施行日は、2024年4月頃と予想されています。したがって、原則として既に発生している相続に関しては、2027年3月頃までには相続登記を完了させることが必要です。

2027年というと少し先のような気がしますが、それまでに再び相続が発生してしまうと、相続人がさらに増えることになります。

また、現在の所有者が高齢の場合、認知症を発生してしまうこともリスクの一つです。
認知症によって本人の意思能力がなくなると、遺産を分割するための協議ができなくなります。

そのため、既に発生している相続に関しては、今から早めに相続登記を終わらせてしまうことをおススメします。

5.相続登記をしないとどうなる?

この章では、相続登記をしないとどうなるかについて解説します。

5-1.義務化前で困ること

義務化前で困ることは、相続登記をしないと不動産が売れない点になります。
2021年8月時点では、相続登記は義務化も罰則もありません。

ただし、相続した物件を売却するためには、実質的に相続登記が必要となります。その理由としては、相続登記されていないと所有者がはっきりせず、購入希望者が物件検討しにくくなるからです。

相続では、原則として財産が相続人同士の共有で引き継がれます。共有物件の売却には、共有者全員の同意が必要です。

例えば、Aさんが被相続人(亡くなった人)で、BさんとCさんが相続人だったとします。仮に名義がAさんのままの状態でBさんとCさんの同意を得た状態で売却活動を進めたとしても、相続では後から隠し子のDさんが相続人として現れる可能性があります。

Dさんも共有者の一人ですので、Dさんが売却に反対すれば物件を売れなくなります。

このように相続登記が未了の物件は購入できないリスクがあり、買主にとっては検討しにくい物件となるのです。

そのため、相続した不動産を売却するには、売却前に相続登記を終わらせた状態で売却活動をスタートすることが一般的となっています。

相続登記が未了の物件は、実質的に売却できないため、売るのであれば義務化されていない時点でも相続登記をする必要があるのです。

5-2.義務化後で困ること

義務化後で困ることは、罰則があるということです。相続登記が義務化された後は、罰則規定が設けられています。正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、「10万円以下」の過料があります。

相続登記の期限である自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権の取得をしたことを知った日から3年以内に相続登記をすれば過料は免れます。

ただし、相続登記義務化後であっても、売却するのであれば相続登記が必要となることは同じです。

相続登記の義務は「3年以内」となっていますが、例えば相続の6ヵ月後に不動産を売る場合、「3年以内」の期限に関わらず売却前には相続登記が必要となります。

一方で、売却しないのであれば、3年以内に相続登記をしないと10万円以下の過料を命ぜられるということです。

6.相続登記の登録免許税

相続登記では、登録免許税が生じます。相続に起因する名義変更の登録免許税の求め方は以下の通りです。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

その他、司法書士に相続登記を依頼する場合は、司法書士手数料も発生します。相続登記の司法書士手数料の相場は6 ~7万円程度です。

7.相続登記の必要書類

相続登記には、「法定相続」と「遺産分割協議」、「遺言」による3つの名義変更の方法があります。

法定相続とは法定相続割合で遺産を相続する方法です。

遺産分割協議による相続とは、遺産分割協議を行って遺産を分割する方法のことを指します。遺産分割協議とは、相続後に相続人同士の話し合いによって遺産の分割方法を決めることです。

遺言による相続とは、遺言書に従って遺産を分ける方法のことを指します。

それぞれの名義変更方法と相続登記の必要書類は下表の通りです。

名義変更方法 必要書類
法定相続 ・被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
・被相続人の除住民票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の住民票
・固定資産税評価証明書
・相続関係説明図(任意)
遺産分割協議 ・遺産分割協議書(相続人全員自著・実印押印・印鑑証明書添付)
・被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
・被相続人の除住民票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の住民票
・固定資産税評価証明書
・相続関係説明図(任意)
遺言 ・遺言証書
・遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
・遺言により相続する相続人の住民票
・固定資産税評価証明書
・受遺者の戸籍謄本
・相続関係説明図(任意)

必要書類は、名義変更の方法によって若干異なる点がポイントとなります。

8.まとめ

以上、相続登記について解説してきました。相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに行う所有者の名義変更の登記のことを指します。相続登記が行われず所有者不明土地が増加していることから、2024年より義務化されるものと予想されています。

相続登記の期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権の取得をしたことを知った日から3年以内です。相続登記義務化より前の相続も義務化の対象となります。

相続登記義務化以降では、相続登記をしないと10万円以下の過料に処せられます。相続登記には、登録免許税が必要です。

既に相続が終了している案件に対しても、義務化以前に早めに相続登記を終えておきましょう。

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3日分の仕事を1日で

今日は、朝から本社にて各支店間をオンライン

 

で繋いでの、管理職ミーティングを昼まで。

 

 

そして、午後からは群馬県主催のセミナーに

 

オンラインにて登壇。

 

更に夕方からは、長野県の団体の総会に

 

オブザーバー参加。

 

こんなこと、コロナ前ならば移動したり宿泊

 

したりと3日間はかかっていた。

 

新たな時代のこの機動力、そして生産性は

 

もはや元には戻れまい。。。

 

 

 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」