不動産売却比較サイト

 

 

Source: 高橋　正典「価値組日記」

新年度になると色々なことが変わります。

 

当社もいつも利用しているこの銀行も

 

名称が変わりました。

 

 

「PayPay銀行」

 

 

昨日までは「ジャパンネット銀行」

 

う〜ん。。。前の方が良い。

 

ジャパンネット銀行は、初めての

 

インターネット銀行でしたが

 

手数料も安く、とても使いやすかった。

 

 

まぁ、名前が変わったからと使うのを

 

やめることはないけれど、もし振り込む

 

度に「ペイペイッ♪」と鳴るようなら

 

やめます（笑）

 

 

Source: 高橋　正典「価値組日記」

もふもふ不動産もふです。

僕はYouTubeで登録者数28万人を超える「もふもふ不動産」のチャンネルを運営しており、Twitterの登録者数についても、8万人を超えています。

今回は、もし不動産投資で失敗してしまったらどうすべきか、失敗例とリカバリー方法について解説します。

普段から不動産投資を始めるならしっかり勉強しないといけないと口を酸っぱくしてお伝えしていますが、すでに不動産を買ってしまっている方や、失敗してしまった方もいらっしゃると思います。

また、これから不動産を購入しようと考えている人はもちろん、失敗したくありませんよね。

不動産投資は楽をして儲けることができるという印象があるかもしれませんが、実際はそんなに楽に稼げる商売ではありません。

他のビジネスに対して、キャッシュフロー（手元に残るお金）が小さいからです。

ただ、楽に儲けられるという印象を利用して、不動産業者は以下のような甘い言葉で購入を勧めてきます。

貯金の金利は0.061%なので「お金を眠らせておくよりは運用しましょうよ」といって誘ってくるのです。

しかし、そもそも不動産投資は事業なので、貯金の金利と比較するものではありません。

ですので、これらの甘言に惑わされずに投資ではなく事業として考え、よく分からないままに始めない、失敗しないことが重要です。

これから不動産投資を始めようと思っている方、失敗したくない方、もしくは失敗してしまった方、そういった方に向けて、不動産投資家の目線で詳しく解説していきますので、皆さん最後までご覧いただきたいです。

この記事では、

• 不動産投資でよくある失敗例
• 不動産投資で失敗した場合のリカバリー方法
• 不動産投資のおすすめの勉強方法

などを解説していきます。

不動産投資の失敗例

では、よくある失敗例を解説していきましょう。

①区分マンションを購入している

なぜ区分マンションの購入が失敗例に該当するのでしょうか。

区分マンションを購入している人はとても多いと思います。

何をもって失敗とするかの基準は難しいのですが、自分自身で「失敗したなー」と感じてらっしゃるのであれば、失敗だと思った方がよいでしょう。

失敗していることに気づいていらっしゃらない方も、実際にいます。

例えば、毎月1万円が手元から出ていくとしましょう。

そこから固定資産税や修繕費用、広告費などがかかってくるので、それ以上に儲けられることがありません。

つまり、手元からどんどんお金がでていくんですね。

最初は1万円の損だけかもしれませんが、そこから儲けに進展しないケースがとても多いです。

豊かになるために不動産を購入したはずが、どんどんお金が出て行ってしまって、強制貯蓄なんて言葉も出てきています。

強制貯蓄とは・・・物価騰貴を通じて実質所得が減少した結果やむをえず消費を切りつめることから生じる現象である。引用元：コトバンク

また、期間が長引くと家賃も下落していきます。

家賃保証が解除されたり、空室になっていくのです。

始めは家賃10万円で家賃保証していますが、実際には7万円ほどの家賃相場で3万円が逆ザヤになっており、無理やり不動産を購入させるために家賃保証をつけていた、といったケースが腐るほどあります。

逆ザヤとは・・・投資価格の変動によって購入価格より売却価格や現在の価格が安くなっている状態を指します。「サヤ」とは買値と売値の差のことで、買値より売値が高い状態を利ザヤ、その逆の状態を逆ザヤと呼びます。引用元：SMBC日興証券

こうして、だんだん突発の支出が大きくなり、毎月の支出も大きくなっていきます。

そして、それが35年間続くわけです。

区分マンションの購入がなぜ失敗にあたるのか、お分かりいただけましたでしょうか。

②空室が埋まらない

これは、我々プロの不動産投資家でもよく陥るパターンです。

不動産賃貸業というのは、家賃を頂いてそれを収入とするので、ずっと空室の場合は収入がないことになります。

なので、空室を埋めるスキルがとても重要になります。

③修繕費用が支払えない

お金がどんどん出ていってしまう上に空室も埋まらず、修繕費用が支払えないというケースに陥ることがあります。

ここまできてしまうと、かなり致命的になります。

このケースの場合、自力で立て直せる人はかなり少ないです。

例えば雨漏りしてしまっているのに、それを直せないパターンです。

※雨漏りの場合は、200万～300万ほどかかることがあります。

こういう物件はよく目にします。

我々もこういった物件を購入することが多く、修繕費用を支払って直しています。

④借金より高く売れない

借金よりも高く売ることができれば、売ってしまってリセットすることもできますが、それすら許されないケースです。

例えば、物件を購入して、借金の残りが5000万円だとします。

市場での物件の価値は4000万円とします。

物件には抵当権がついているので、差額の1000万円の借金を自腹で返さない限り売ることができません。

抵当権とは・・・住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと。引用元：suumo

なので、この時点で1000万円のマイナスとなります。

自分の物件の価値を知らない人が多くいらっしゃるので、5000万円で買った物件が3000万円でしか売れないといったケースは多々あるんですね。

更に厳しい場合として、リゾート地のマンションは需要がないため、ただでも売ることができなかったりもします。

これからの時代、人口が減ってきて、売りたいけど売れないケースが増えたりすると思うので、この点も注意した方がよいですね。

失敗してしまった時のリカバリー方法

では、失敗してしまった時のリカバリー方法を解説しましょう。

ちなみに、もし現在失敗してしまっている場合は、既に厳しい状況にあることは認識しておいて下さい。

残酷ではありますが、少しでもあなたの状況が良くなることを祈っています。

①区分マンションを購入している場合

まずは、売却金額が購入額と同等になるのであれば、すぐにでも売ってしまいましょう。

儲けが出ないことに気が付いた人はすでに売却してしまっていると思いますので、現在そうでない方を対象に、その他のリカバリー方法を解説します。

例えばリフォームをして見せ方を綺麗にする、家具付きにするなど、家賃を上げるために対応している方は一部いらっしゃいます。

ただ、多くの方が家を借りる際にまず真っ先に気にする点は、家賃ですよね。

なので「家賃は高くても構いません」という人は稀なのです。

更に地方となるとなおさら借り手は減少するでしょうから、賃料の底上げは簡単ではありません。

次に、マンションの部屋をレンタルスペースにしたり、1棟物の物件であれば一部を民泊化するなどのリカバリー方法があります。

自動販売機を置いたり駐車場台数を増やすなど、現在の収益にさらに上乗せさせる方法を考えましょう。

最後に、支出を減らす方法ですが、管理会社を挟んでいる場合は自主管理してみましょう。

収入から支出を減らしたものが手残りになるので、ダイレクトに収入が増えます。

もちろん手間もかかってはくるのですが、そうやっている大先輩はいらっしゃいます。

他には電気代を安いプランに切り替える、エレベーターのメンテナンス会社を正規の会社ではなく個人でやっているところに依頼するなどして、支出を減らしていきます。

手出しが多い区分マンションの場合は、こういったリカバリーをコツコツと続けていくしかありません。

手元からお金がどんどん出て行ってしまう物件を初期に購入してしまうと後々苦しくなるので、気を付けましょう。

②空室が埋まらない場合

空室が埋まらない原因は多々ありますが、我々オーナー側はそれらを知ることは難しいです。

ですので、直接仲介店にお伺いしてみましょう。

例えば、アパマンショップ、エイブル、ミニミニなどが挙げられます。

彼らは部屋を埋めるプロフェッショナルなので、なぜ自分の空室が埋まらないのか相談してみるのです。

もちろん僕も例にもれず、空室を埋めるために仲介店にご挨拶に行ったりしています。

おかげさまで、去年の10月に購入した物件は2カ月ちょっとで満室になりました、本当にありがとうございます。

よく聞く話では、以下のような原因で空室が埋まらないことがあります。

家賃や設備は皆さんしっかりと比較されているので、少しの差でも気がつきます。

さらには、自分の物件が募集にかかっていないケースもよくありますね。

「仲介店に依頼しているから募集はかかっているはず」と思っていても、ネットに自分の物件が載っていないことがあるのです。

載っていたとしても、写真写りが悪かったりするとなかなか入居はつきません。

そのため、ジモティ―などのサイトで募集されている人もいます。

また、致命的な原因として需要がないケースもあります。

借りたい人がそもそもそのエリアにいないのです。

例えば、大学が撤去した後の学生向けワンルームマンションだったり、周囲に新築が大量に建築され競争力が低下してしまった場合などですね。

借りたい人に対して物件が多すぎると、供給過多となって空室は埋まりません。

従って、物件の購入前に需要があるかどうかはしっかりと調べた方が良いです。

不動産事業はあくまでお客様商売なので、大家が偉いということはありません。

管理会社や仲介店、入居者に選んでいただくためにはどうしたらよいか、といった目線で考えて営業していくことが大切です。

③修税費用が支払えない場合

この場合は自分で直すしかありません、DIYですね。

僕も一時期壁紙を自分で張り替えたりしたことがあったのですが、あまりにもきつく、二度とやらないと思い動画で出したこともありました。

不動産投資家として始めたての頃は、自分でDIYをして安く仕上げる方は多いです。

他には、安い業者を見つけて手配するのもありですね。

また、分離発注（専門業者ごとに、施主自身が直接工事を発注したり、物品を支給すること）もしています。

そして、これは求められるレベルが少し高いかもしれませんが、リフォームする箇所を必要最低限に減らします。

管理会社さんからは色んな箇所の修理を提案されるのですが、全て対応してしまうとこちらのお金がなくなってしまいます。

なので、他の物件の設備などと比較して「ここはしっかり修理しておいた方が良いな」といった判断をするのです。

最後に、リフォーム費用の融資を受けてくる方法もあります。

日本政策金融公庫から借りるのですが、決算書の内容にもよるので簡単に借りられるものではないのですが、そういったところからリフォーム費用を調達します。

リフォームすることで入居者がつき、家賃をいただけるので、そこから返済していくんですね。

そうすることで返済実績ができ、次の融資を受けやすくなるといったケースも稀にあります。

色々と手間がかかり面倒なことが多いですが、なんとかして修繕費用を見繕い、入居者をつけるためにもいち早く直した方がよいです。

④借金より高く売れない場合

この場合、明確なリカバリー方法を提示するのが難しいです。

きちんと返済ができていればどんどん借金が減っているはずですので、売値と釣り合う段階で売ってしまうしかありません。

なお、不動産を高く売るための記事をご紹介します。

「少しでも高く売りたい！」という方は、ぜひ読んでみてください。

また、不動産投資家の方が経営している不動産屋さんがあります。

とても仲良くさせていただいており、僕も必ずそこで売却を依頼するようにしていますので、ぜひご覧ください。

では、売値と釣り合う段階とはどういう時なのでしょうか。

例えば、10年後に借金が4000万円まで減るとしましょう。

そして、物件の売却価格は変わらず4000万円だったとします。

これはかなりラッキーなケースですが、この場合は売ってしまえばチャラになりますよね。

注意しないといけないのは、10年後に物件の売却価格が2000万円などに値下がりしてしまうことです。

未来の物件の価格を予想できなければ、この対策はとれません。

特に新築で地方の場合は値下がりが大きい傾向にありますので、リセールバリューは気にしておきましょう。

次に、気長に待つことで相続税対策のための購入や、中国の方が現金で一括購入など、奇跡が起こって買い手が見つかる可能性があります。

ちなみに、1社限定で売却を依頼するのか、もしくは複数社に依頼するのか迷う方もいらっしゃると思います。

僕の場合は複数社に依頼しています。

より多くの人に見てもらった方が高く売りやすいと考えているためです。

1社に限定した方が専属専任媒介となるため、きめ細やかな対応をしてもらえるといったメリットもあるので、一概にどちらがよいのかは断言しづらいですね。

専属専任媒介とは・・・専属専任媒介契約のこと。専属専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が、他の宅建業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した宅建業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない媒介契約をいいます。いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです。引用元：日本最大級の不動産・住宅所法サイト ライフルホームズ

不動産投資のおすすめの勉強方法

現代では色々な媒体で勉強することができます。

まずは無料ブログやYoutubeなどで勉強してみましょう。

僕のこのブログや、Youtubeで勉強していただいてもよいと思います。

検索すれば他にもたくさんの情報が出てくることでしょう。

Youtubeの方では、基礎から応用編まで、色々とアップしています。

また、本を買って読んでみるのもありです。

非営利の不動産投資の会や大家の会に参加するのもよいでしょう。

勉強方法に答えはないのですが、高額な商材を買う事が正解とは限りません。

買うべきか否かの判断が自分でできない場合は、買わないことをお勧めします。

また、LINE@に登録していただくと、不動産投資のチェックリストや、不動産動物診断などもプレゼントしています。

表には出せない不動産投資の裏情報を配信中なので、ぜひQRコードからLINE@の登録をしてみてください。

まとめ

今回は、不動産投資の失敗例とリカバリー方法を解説しました。

よくある失敗例は、以下の通りでしたね。

お金がどんどん出ていってしまう場合は、家賃を上げたり収入をアップさせたり、支出を減らすことでプラス収支にもっていきましょう。

次に、空室が埋められない場合は、仲介店などに原因をお伺いし適宜対処します。

修繕費用がない場合は、DIYや安くリフォームしてくれる業者を探す、リフォーム費用を借りるなどで対処します。

売却できない場合は、時間がかかるかもしれませんが希望価格を上げてみたり、我慢強く待ってみることです。

※物件の価格が下がる可能性ももちろんありますので、あくまで自己判断になります。

今日の内容があなた自身の勉強になり、辛い現状を改善できることを願っています。

最後になりますが、この度本を出版しました。

副業で稼ぎたい皆さんへ、実体験に基づく稼ぎ方をまるっとまとめましたので、ぜひ購入して読んでください。

今回の記事は動画でもご視聴いただけますので、ぜひご覧ください。

投稿 不動産投資で失敗したらどうすべき！?よくある失敗例とリカバリー方法を徹底解説！ は もふもふ不動産 に最初に表示されました。

Source: もふもふ不動産

 

「裸の伊右衛門」？？

 

 

「脱ぐとね、違う魅力が見えてきますよね。

 

普段は巻いてあって、見えない姿が。」

 

 

「伊右衛門」×「篠山紀信」

 

 

初めてこの状態を手にしたが・・・

 

私には、この色があれにしか見えない・・・

 

 

やはり芸術的なセンスはないのか(^_^;)

 

 

 

Source: 高橋　正典「価値組日記」

 

校名が剥がされていた・・・

 

これって、結構悲しいです。

 

 

そういえば、私この中学校入学式で

 

新入生代表での挨拶をやらせてもらい

 

ました。ダボダボの学ランで（笑）

 

 

この中学校のOBには、将棋の米長邦雄さん

 

や、女流棋士の林葉直子さん、プロ野球選手

 

では歴史に残る榎本喜八氏、そして現役では

 

我がカープの矢崎拓也もいます。

 

あっそうそう、爆笑問題も田中さんも、

 

私のちょっと前の先輩になりますね。

 

私の同級生も歌舞伎役者や落語家で頑張って

 

いる人もいます。

 

そして私も一応（笑）

 

素晴らしい学校だ〜

 

 

いやぁ、懐かしいなぁ・・・

 

きっと、コロナがなければ閉校のイベント

 

とかあったのかな・・・

 

 

この学校の校庭は、狭くて西武新宿線の線路

 

沿いで、形も三角形なので野球部がなかった

 

のですが、小学6年生の時に入学前に代表者

 

が集まり要望を伝えるような会合があり、

 

私がそこで野球部の創設を強く希望し、結果

 

私の代から野球部ができたことを覚えています。

 

振り返れば、この頃からゴリ押しする強さや

 

交渉術を持ち合わせていた？

 

のかもしれません(^^;;

 

 

 

Source: 高橋　正典「価値組日記」

もふもふ不動産のもふです。

僕は投資家でTwitterやYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。

いきなりですが「絶対やるべき投資」とは何でしょう？

株式投資、ビットコイン、不動産投資といろいろありますが・・

今日は初心者にオススメをしたい投資先を紹介します。

初心者にオススメの投資先

投資を考えたとき、一体何に投資をしたら良いのでしょうか。

株式投資、不動産投資、ビットコイン・・・さまざまな投資先がありますが・・・

オススメの投資とは？

• 自己投資がオススメ！
• 自分のスキルをUPさせること
• 本を読む、新しいことに挑戦する、仕事のスキルアップをする、勉強をする・・

何よりも先に自分に対する投資をする「自己投資」がオススメです。

自己投資といってもさまざまなものが挙げられるかと思います。

ここでは昨日の自分よりも知識が増えたり自分が成長できるものを「自己投資」と定義しています。

読書や、勉強、スクールに通うなど自己投資先は人によって異なると思いますが何でも大丈夫です。

なぜ自己投資がオススメなのか？

• 元手がかからない
• 一生使えるスキル
• リターンが大きい
• 株などは10倍くらい。例：10万円→100万円
• 自己投資は何百倍にもなりうる・・（スゴイ）

なぜ自己投資が大切なのでしょうか。

1つに「タダでできる」利点を上げます。

元手がかからない上に、そこで得られた知識は一生ものになります。

自分の時間がない人は飲み会の時間を削ったり、移動時間を使ったりしてみましょう。

さらにリターンが大きいことも特徴です。

株などでは多くても10倍ほどですが、スキルが身につけば転職して給料が上がったり、副業で稼いだりできるようになります。

自己投資になると人によっては何百倍もの効果になりうることも？！

また、自己投資で得た稼ぐ力は一過性のものではなく再現性があります。

とにかくやって損のない投資が「自己投資」だと言えます。

【具体例】何の自己投資がオススメか

仕事に関係するスキル

• 仕事を効率的に終わらせる
• プレゼンテーション
• コミュニケーション
• プログラミング
• 資格取得
• 転職に活かせる

始めに、仕事に関係するスキルの習得がオススメです。

「今あなたがやっている仕事を効率的に終わらせるにはどうしたらよいでしょう」

この視点が自己投資を考える上で重要となる視点です。

• プログラミングを使って作業を自動化してみる
• コミュニケーションスキルを伸ばして上司に提案してみる
• プレゼンテーションをスキルを磨いて提案能力をあげる

などなど、あげてみればキリがありません。

まずは自分の身の回りでどうすれば業務の効率化が図れるか考えてみましょう。

僕自身も若い頃はプレゼンスキルが足りず、トイレで泣いたり・・・なんて苦い経験をしたこともありました。

ロジカルシンキングをしてみたり、コーチングの勉強をしてみたり。

僕は22~30歳過ぎまでスキルを磨いていました。

その時代を経て今はYouTuberとして活動ができています。人生何が生きるか分かりません。

経験したこと全てがのちの人生に必ず生きてきます。

無駄なことは何一つありません。経験を少しずつ積み上げていきましょう。

お金を稼ぐスキル

• ブログ、YoutubemTwitter
• せどり
• プログラミング系
• 不動産投資

自分のスキルが向上したら次に「お金を稼ぐスキル」を磨いていきます。

少し難易度は高くなりますが、1つ1つ初めはやってみることが大切です。

ポイントせどりやメルカリでものを売ってみるなど取り組みやすいものもあります。

時間がないという方は、手始めに仕事のやり方を工夫して時間短縮をします。

その空いた時間で「お金を稼ぐスキル」を身につけて実行に移していきましょう。

どうやって勉強する？

• まずは本がオススメ
• 買った方がいいけれど図書館でもOK
  （お金なくて教科書を変えずに図書館から借りていた・・）
• Youtube・ブログなど

本は最高にコスパがいいです。

たとえ本を購入しなくとも図書館の活用などで、勉強することができます。

学生時代、教科書が高くて買えなかったとき図書館にはたくさんお世話になりました。

そのほか最近ではYoutubeやブログなどでも本を要約してくれている方々もいらっしゃるので、合わせて有効活用していきましょう。

自己投資をする上での注意点

「口先だけで、何もできない。」

このようなノウハウコレクターになることだけは避けましょう。

本読んだりインプットを繰り返していると意外にもノウハウコレクターになってしまうことも多いです。

大切なことは、ノウハウを得て行動をししっかりと結果を導き出すこと。

行動・アウトプットを最優先に！

リスクがあるものは気をつけて、リスクがないものはどんどんやっていきましょう！

しっかり実現に向けて動いていきましょう。

投資をするための順番

最優先事項として、時間を作ることが第一優先です。

時間がなければ勉強などの行動を起こすことはできません。

仕事を頑張って、工夫を凝らし、「空き時間」を生み出します。

その空き時間を使って、次はお金を稼ぐための行動をします。

せどりやプログラミングなど・・自分に合ったものを選んでいけばOKです。

お金がある程度溜まったら投資に移していきましょう。

ここまできたら生活もかなり安定してくるかと思います。

自分の可能性は無限大

会社やプライベート・・・各々で忙しいことかと思います。

しかし全ての行動は自分次第です。

何か1つ諦めてみる、発想を変えて行動してみる。

• 飲み会を断って時間を作る
• 業務効率を上げて残業を減らす
• 一時間でも早く朝起きてみる

時間をまずは作って行動することに目を向けてみましょう。

まとめ

ここまで、絶対にやるべき投資先について解説をしてきました。

投資はあくまでも自己責任で。

正しい知識と小さく投資経験を積み上げていくことがオススメです。

下記には、今回の記事が動画で見られるように、リンクを貼っておきました。

投稿 【必見】成功者は全員やっている！絶対にやるべき投資先とは？ は もふもふ不動産 に最初に表示されました。

Source: もふもふ不動産

私が代表理事を務めています

 

「一般社団法人 安心ストック住宅推進協会」が

 

昨日、国土交通省による「安心Ｒ住宅」制度

 

（特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度）

 

の事業者団体として登録頂き、同省から発表

 

されました。　→「国土交通省報道発表」

 

実は、2年越しの登録準備でした。

 

国からの登録団体となるためには

 

様々なハードルがあり、それを時間と手間を

 

かけて一つ一つ解決していたら、こんなに

 

時間が経っていた。。。

 

今日、国交省に出向き「登録証」を頂いて

 

参りました。

 

 

 

今後、いっそう責任のある立場となると共に

 

国の期待にも応えて行かねばなりません。

 

更なる精進を近い、業務に取り組んで参りたい

 

と思います。

 

参考；「安心R住宅」制度とは

 

 

 

Source: 高橋　正典「価値組日記」

Source: 高橋　正典「価値組日記」

今日は、営業スタッフによるプレゼン大会

 

を行いました。

 

テーマは、先日発表された「公示地価」に

 

ついて。

 

各スタッフが、それぞれの考えをまとめて

 

プレゼンし合いました。

 

持ち時間を5分としましたが、目一杯使う

 

者もいれば、半分以上余す者も（笑）

こういうものは、一にも二にも準備力

 

に比例します。

 

どれだけ準備して来たのか？

 

実は、中身以上にそこが一番大事だったり

 

します。

 

準備したか、していないかというのは、

 

相手にすぐに伝わりますからね。

 

人の心を動かすのは、そういうところ

 

なのです。

Source: 高橋　正典「価値組日記」