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住宅ローン

住宅ローンを3000万円組む場合の適正年収と借りる際の注意点を解説

家を住宅ローンを組んで購入する方は多く、これから家を買う人の中には「3,000万円くらいの住宅ローンを借りることができたら良い家が買えるな」と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「3,000万円の住宅ローン」について解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 3,000万円の住宅ローンを借りる際の適正年収について知りたい
  • 住宅ローンを多く借りる方法が知りたい
  • 住宅ローンを借りる際の注意点が知りたい

この記事を読むことで、あなたは適正な住宅ローンを借りるための基準や、少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法、住宅ローンを借りる際の注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.適正な住宅ローンの3つの指標

住宅ローンは長い年月をかけて返済していくものであるため、決して無理をせずに適正な範囲内で借りることが重要です。

若い人は、将来的に年収が上がる可能性は高いですが、住宅ローンを借りる際の年収は今の年収をベースに考えることが基本となります。

銀行も今の収入状況を元に融資可能額を計算しますので、3,000万円も今の年収で借りられるかどうかを考えることになります。

年収次第では、3,000万円以上の住宅ローンを借りることもできますが、適正な住宅ローンかどうかを判断するには以下の3つの指標を見ることが重要です。

適正な住宅ローンの3つの指標

  • 年収倍率
  • 返済比率
  • 完済年齢

この章では、適正な住宅ローンの3つの指標について解説します。

年収倍率

年収倍率とは、額面年収に対するローンの借入額のこと

住宅ローンでは、よく年収が重要なトピックとして話されることが多いですが、住宅ローン審査で見られる年収は手取りではなく額面年収のことを指します。

額面年収とは、1年間に貰った給与の総支給額のこと。基本給、税金、社会保険料、各種手当、残業代、ボーナスなどを全て含んだ金額。

適切な年収倍率の基準は「5倍」が目安となります。

年収倍率を5倍とすると、3,000万円を借りるのに必要な年収は600万円となります。

ただし、住宅ローンは借りる期間によっても借入可能額が異なってくるため、必ずしも5倍を超えたら危険というものではありません。

とりあえず、5倍前後であれば適正であると理解してもらえれば大丈夫です。

一方で、銀行も融資可能な基準というのを設けています。

銀行の年収倍率基準は一般的に8倍です。

銀行にとっては、住宅ローンを貸せば貸すほど儲かりますので、適正水準より多く貸すことが多いです。

そのため、住宅ローンは銀行の基準で借りてしまうと「借り過ぎ」となってしまうため、自分でしっかり年収倍率をコントロールすることが重要です。

年収倍率を8倍とすると、3,000万円を借りるのに必要な年収は実は375万円で良いことになります。

年収375万円でも3,000万円のローンを借りることはできますが、返済に苦労する可能性が高いローンとなります。

そのため、住宅ローンは年収倍率を自分で把握して申し込むことが必要になります。

返済比率

返済比率とは、額面年収に対するローンの年間返済額(利息含む)の割合

返済比率は、毎月の返済額がどれくらいの範囲であれば適正化を示した数値です。

適切な返済比率の基準は「20%以内」が目安となります。

それに対して、銀行の返済比率基準は一般的に30%以内です。

返済比率に関しても、銀行は適正枠を超える許容額を持っており、油断すると借り過ぎてしまい、返済に苦労してしまう可能性があります。

借り過ぎを抑えるためには、返済比率に関しても注意しながら住宅ローンを組むことが必要です。

年収倍率と返済比率を比べると、返済比率の方が重要な指標となります。

年収倍率と異なり返済比率の数字には、返済期間や金利条件が反映されています。

年収倍率と返済比率はリンクしているわけではなく、返済比率が20%以内だから年収倍率が5倍以内になっているわけではありません。

住宅ローンは、返済比率を20%以内にしても35年ローンを組むか、20年ローンを組むかで借りられる金額が異なってきます。

例えば35年ローンを組むと返済比率が20%以内であっても年収倍率は5倍を超えます。

この場合、年収倍率が5倍を超えても返済比率は20%以内に収まっているため、適正なローンを借りていることになります。

完済年齢

完済年齢とは、住宅ローンを完済したときの年齢のこと

適切な完済年齢の基準は「65歳」が目安となりますが、銀行の完済年齢基準は80歳が多いです。

65歳で定年を迎えて年金生活に入るケースが多いですが、年金だけでは住宅ローンを返しきれないため、住宅ローンは年金生活に入る前に完済することが必要となります。

銀行は完済年齢を80歳まで認めているため、完済年齢に関しても注意しながら住宅ローンを組む必要があります。

完済年齢を65歳とした場合、返済比率を20%以内にすると、40歳で25年ローンを組むよりも、30歳で35年ローンを組む方が多く借りることができます。

住宅ローン 3000万円

つまり、住宅ローンは若いうちに借りれば借りるほど多く借りることができます。

ただし、40歳になった時により年収が高くなっていれば、30歳のとき以上に住宅ローンを多く借りることも可能です。

 

これまで紹介してきた3つの指標の適正範囲と銀行の基準をまとめると以下の通りです。

指標 適正範囲 銀行の許容範囲
年収倍率 5倍 8倍
返済比率 20% 30%
完済年齢 65歳 80歳

住宅ローンを借りる際は、適正範囲内で返済に無理がないように気をつけましょう。

これまで適正な住宅ローンの3つの指標について見てきましたが、次に返済比率と借入額のシミュレーションをした例をお伝えします。

2.返済比率と借入額のシミュレーション

この章では、3,000万円の住宅ローンを借りたときの返済比率と借入額のシミュレーションについて解説します。

中古や新築で揺れはありますが、一般的に住宅の購入には9~20%程度の頭金を準備する人が多くなっています。

筆者としては、少なくとも10%は頭金を準備して購入するべきと考えます。

仮に2割を頭金と考えると、3,000万円のローンを組む人は、購入資金の8割が3,000万円ということです。

よって、3,000万円を借りるケースでは、750万円(全体の2割)の頭金を用意し、3,000万円(全体の8割)のローンを組むことで、3,750万円程度の物件が買えることになります。

ここで、3,000万円を借りる場合、ローン期間によって必要な年収がどのように変わるかシミュレーションした事例を紹介します。

ケース①ローン期間35年

ケース①全額35年固定

上記の事例は、返済比率を20%にキープしていますので、年収倍率が5倍を超えても健全な借入額ということになります。

次に借入期間を10年間短くし、他の条件は変えない場合の事例について見ていきましょう。

ケース②ローン期間25年

ケース②全額25年固定

同じ3,000万円を借りる場合でも、35年返済では適正年収が約530万円でしたが、25年返済では毎月の返済額が増えて、適正年収は約703万円になり、より多くの年収が必要となります。

自分の年収やローン期間の設定を考えながら、無理ない範囲で住宅ローンを組むようにしましょう。

次に少ない年収でも3,000万円の住宅ローンを借りる方法について見ていきましょう。

3.少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法

この章では少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法について解説します。

変動金利も組み合わせる

変動金利も組み合わせると、返済比率を抑えることができるため、固定金利だけの時よりも金額の多い住宅ローンを借りることができます。

変動金利とは、銀行の基準に従って利率が変動する金利のこと

固定金利とは、借入期間中の利率が変わらない金利のこと

変動金利は、金利が安いというメリットがありますが、市中金利が高くなると連動して高くなってしまうというデメリットもあります。

市中金利とは、中央銀行以外の金融機関によって、金融市場で適用されている標準的な貸出金利や預金金利などのこと

それに対して、固定金利は市中金利が上がっても金利が上昇しないという点がメリットです。ただし、金利は変動金利に比べるとやや高いというデメリットがあります。

2020年11月時点で金利を調べてみると、ジャパンネット銀行の変動金利は0.38%です。

そして、35年固定ローンの最頻値金利は1.30%になっており、0.92%も差があります。変動金利の低さが改めて分かります。

変動金利は金利が安いので、変動金利も上手く取り入れると返済額を少なくすることができます。

ただし、変動金利は将来金利が上昇するリスクがあるため、100%変動金利で組むことは避けるべきです。

筆者としては、変動と固定を組み合わせる場合には、変動が50%、固定が50%の割合で組むことをオススメしています。

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銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なります。

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住宅ローンの金利ランキングについては以下の記事で詳しく解説しています。

【2020年最新版】住宅ローンの全国金融機関上位10社金利ランキングを紹介
【2020年最新版】住宅ローンの全国金融機関上位10社金利ランキングを紹介

これから新規で住宅ローンを組もうとする人や、借換を検討している人であれば、銀行を選ぶ際、まずは「金利」が一番気になるとこ …

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世帯収入で借りる

住宅ローンを多く借りる手段として、夫と妻の2人の収入を合算した世帯収入で借りる方法があります。

夫と妻の収入を合算して年収が600万円以上になれば、適正な範囲で3,000万円を借りることが可能です。

世帯収入とするには、連帯保証と連帯債務の2パターンがあります。

連帯保証とは、例えば夫が主たる債務者となり、妻が連帯保証人となるような組み方のこと

連帯債務とは、物件を夫婦共有で購入して、それぞれ債務者となる組み方のこと

連帯保証では、例えば夫が主たる債務者の場合、妻が途中で会社を辞めやすいというメリットがあり、連帯債務では夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できるメリットがあります。

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等を行うため、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のこと

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり …

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連帯債務と連帯保証は、自分たちのライフスタイルや仕事のキャリアを考慮して選ぶようにしましょう。

世帯収入で住宅ローンを借りる際の注意点は、【収入合算の場合は離婚が注意点】にて詳しく解説しています。

完済年齢を80歳で設定する

住宅ローンを多く借りるには、完済年齢を80歳で設定するのも一つです。

厚生労働省「令和元年「高齢者の雇用状況」集計結果」

今の日本の流れとして定年の年齢は伸びており、高年齢者雇用確保措置(「雇用確保措置」)を実施している企業であれば、70歳を超えても働き続けることができます。

そのため、住宅ローンの指標のうち、完済年齢が最も重要度は低いです。

また、住宅ローンを借りるときは80歳で設定したとしても、繰上返済を行っていけば65歳まで完済し得ることも可能です。

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部(あるいは全額)を返済すること。通常の返済では、返済額に利息分も含まているが、繰上返済の場合は、返済分が全て元金の返済に充てられる。

完済年齢を伸ばすことで借入期間も伸ばし、住宅ローンの融資額を増やすことも検討してみてください。

住宅ローンを借りる際に完済年齢を80歳にする際の注意点は、【高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意】にて詳しく解説しています。

親から贈与を受ける

住宅購入のための資金を増やすには、ローンを借りるだけでなく親から贈与を受けるという方法もあります。

住宅購入のための資金については、「住宅取得等資金贈与の非課税特例という制度が存在します。

通常、110万円超の贈与を受けた場合は、もらった方に贈与税が課されますが、住宅購入のための資金であれば最大1,500万円まで(2021年3月31日まで)の贈与を非課税で受けることができます。

また、贈与を受けて自己資金が増えると、融資条件が緩和され、金利が安くなる場合もあります。

「住宅取得等資金贈与の非課税特例」の制度は、若い世代に住宅を購入しやすくするために国が作った制度ですので、積極的に利用して自己資金を増やすようにしましょう。

4.住宅ローンを借りる際の注意点

この章では住宅ローンを借りる際の注意点について解説します。

収入合算の場合は離婚が注意点

連帯保証や連帯債務で収入合算して住宅ローンを借りた場合、離婚が注意点となります。

連帯保証や連帯債務の関係は、住宅ローンを借りるときの関係に過ぎません。

婚姻関係とは全く別の関係であり、離婚をしても連帯保証や連帯債務の関係は自動で解消されないことになります。

連帯保証や連帯債務の関係を解消するには、住宅ローン残債を完済することが必要です。

具体的には物件を売却してローンを一括返済します。

そのため、連帯保証や連帯債務で住宅ローンを組む場合、離婚をしないことが前提となります。

住宅ローンを組む前から夫婦仲が怪しい場合には、収入合算で住宅ローンを借りることは避けた方が無難です。

離婚時の不動産売却や住宅ローンについて、以下の記事で詳しく解説しています。

離婚時は家売却する?住み続ける?確認するべき住宅ローンと財産分与のやり方
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「もうこの人とは一緒に住めない嫌だ」 となったときに多くの人が取る手段として離婚があります。 厚生労働省が令和元年に発表 …

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高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意

65歳超の完済年齢を設定した場合には、繰上返済のし過ぎに注意する必要があります。

完済年齢を75歳で設定した人が、65歳で無理矢理完済しようとすると、返済途中で定期的に繰上返済することが必要です。

繰上返済は、金利の支払総額も下がるため、一定のメリットがあります。

ただし、逆に繰上返済し過ぎると、老後に向けての貯金をする余裕がなくなり、全く貯金がない状態で老後を迎えることになります。

一時期、老後には2,000万円の貯金が必要ということが話題になりましたが、2,000万円の貯金を作るには、余裕を持った住宅ローンを組むことが必要です。

そのため、繰上返済を前提に65歳の完済を目指すことは、一定のリスクはあります。

基本的には当初から65歳での完済で設定し、余裕を持った返済と計画的な貯金を両立させることが重要となります。

老後に家売る前に考えたい老後資金を生み出すための3つの方法
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近年、長寿命化にともない老後に家を売る人たちが増えてきました。 老後に家売るケースでは、単純な住み替えだけでなく、年金的 …

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2020年12月現在のオススメ住宅ローン

2020年12月現在のオススメの住宅ローンを紹介します。

銀行の規模なども加味しながらの筆者の主観でのオススメ順となっています。(※金利等の最新情報は各金融機関をご確認ください。)

一般的には、固定金利と変動金利を組み合わせて借りるのが一般的です。

【固定金利で比較】住宅ローンの比較・ランキング

固定金利の中でも一番借り入れが多い10年固定でのオススメ順です。

今後、金利は上がると予想されるため、固定金利がむしろ有利。

    • 1位:ジャパンネット銀行 当初期間引下型:0.530%
    • 2位:

      auじぶん銀行

      全期間引下げプラン:0.540%

    • 3位:

      ソニー銀行

      固定セレクト住宅ローン(新規お借り入れ時):0.550%

【変動金利】住宅ローンの比較・ランキング

変動金利は金利が下がるときには有利です。

ただし、現状では変動金利は上がり傾向にあります。

【フラット35】比較・ランキング

金利はどうしても上がってしまいますが、返済計画を確定したい場合はフラット35もオススメです。

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まとめ

3,000万円の住宅ローンについて解説してきました。

適正な住宅ローンを組むには、年収倍率は5倍、返済比率は20%以内、完済年齢は65歳というのが目安です。

少ない年収でも3,000万円を借りるには「変動金利も組み合わせる」「世帯収入で借りる」「完済年齢を80歳で設定する」「親から贈与を受ける」といった方法があります。

また、住宅ローンを借りる際は、収入合算の場合は離婚、高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意点です。

借り過ぎには注意して 、無理のない範囲で住宅ローンを組むようにしてください。

4,000万円の住宅ローンを組む際の適正年収については、以下の記事で詳しく解説しています。

プロに聞いた!4,000万円の住宅ローンを組むには年収はいくらであれば良い?
プロに聞いた!4,000万円の住宅ローンを組むには年収はいくらであれば良い?

家を購入しようとすると、4,000万円という壁があります。 リクルート住まいカンパニーによると2019年の首都圏・関西圏 …

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家購入

タワーマンションの管理費や修繕積立金は高い?相場や購入時の注意点を解説

現在、一戸建てや賃貸アパートに住んでいる方は、「管理費」や「修繕積立金」という言葉にあまり馴染みがないかもしれませんが、マンションやタワーマンションを所有すると「管理費」や「修繕積立金」を毎月支払う必要があります。

特にタワーマンションの管理費や修繕積立金は、一般のマンションよりも割高となっていることが多いです。

タワーマンションとは、高さ60m以上、階数でおよそ20階建て以上の住居用建築物を総称して呼ばれており、高さや階数の基準に法的な決まりはない。

一般のマンションでは戸数が多いと管理費や修繕積立金は安くなる傾向にあります。

しかしながら、タワーマンションは戸数が多いにも関わらず、管理費や修繕積立金が割高となる逆転現象が見られます。

では、なぜタワーマンションの管理費や修繕積立金は高いのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • タワーマンションの管理費・修繕積立金の内訳について知りたい
  • タワーマンションの管理費・修繕積立金が高い理由を知りたい
  • タワーマンションを購入する時の注意点を知りたい

そこで今回の記事では「タワーマンションの管理費と修繕積立金」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

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1.マンション所有で発生する費用の種類

最初にマンション(※タワーマンション、一般マンション含む)を所有することで発生する費用の種類についてお伝えします。

マンション所有で発生する費用

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • その他の費用

管理費

管理費とは、マンションの共用部を維持・管理していくための費用のこと。

管理費は、主に以下のような項目のために生じる費用となります。

管理費の利用目的

  • 共用部の清掃(廊下・階段・エントランス・集会室・ゲストルーム等)
  • 共用部の水道光熱費(エレベーター・廊下の電気代、散水の水道代)
  • 設備の点検費用(エレベーターの点検費用、給排水・消火設備の法定点検費等)
  • 管理人の人件費(管理人、コンシェルジュ等)
  • 庭の維持管理費用(植栽の剪定、防虫、除草、人工の池や小川の維持)

マンションは、専有部と共用部に分かれていることが特徴です。

共用部とは、エントランスや廊下、階段、エレベーター、集会室、庭、キッチンスタジオ等の居住者が共同で使う空間のこと

管理費については、新築当初から生じるランニングコストであるため、特に増減額されない費用であることが特徴です。

管理費は、マンションの管理組合が管理方法を見直す等のコスト削減の努力をすることで、将来的に下がるケースはあります。

しかしながら、近年のタワーマンションはキッズスペースやコインランドリー、ラウンジ、コワーキングスペース、パーティールーム等の共用施設が充実しており、管理費が高くなることが多いです。

修繕積立金

修繕積立金とは、将来の大規模修繕へ備えるために積み立てていく費用のこと

修繕積立金は、主に以下のような大規模修繕を目的に積み立てていくことになります。

修繕積立金の利用目的

  • 外壁塗装
  • 屋上防水
  • 共用部のひび割れ対応
  • 排水管の高圧洗浄
  • 共用部の空調や照明の更新
  • セキュリティインターホンの交換
  • 玄関扉の交換
  • 給水設備、ポンプの交換
  • エレベーターの更新

修繕積立金は、管理費のように毎月使われる費用ではなく、どちらかというと将来的に使うための貯金に近いです。

居住者全員から少しずつお金を集め、「万が一のとき」や「計画的な修繕」に備えて管理組合が管理しているお金となります。

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて金額が決定されていきます。

しかしながら、築年数が経過するにつれ、多くのマンションは修繕積立金が不足していきます。

そのため、管理費とは異なり、修繕積立金は築年数が経過すると増額されていくことが多いのが特徴です。

その他の費用

その他の費用としては、マンションを所有することで、「駐車場代」や「駐輪場代」も生じます。

マンションの駐車場代は、周辺の月極駐車場よりも割安に設定されていることが一般的です。

例えば、周辺の月極駐車場の相場が月2万円なら、マンション内の駐車場代は月1.5万円のような価格で設定されています。

そのため、マンション内の駐車場が借りられるようであれば、マンション内の駐車場を借りてしまった方が安くなります。

管理費や修繕積立金、駐車場代、駐輪場代等は、一戸建てでは生じないマンション特有の費用となります。

次にタワーマンションの管理費の相場について見ていきましょう。

2.タワーマンションの管理費の相場

国土交通省が行っている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの階数別の管理費の平均価格は以下のようになっています。

階数 月・戸当たり平均額
3階建以下 10,895円
4~5階建 12,449円
6~10階建 10,392円
11~19階建 10,590円
20階建以上 15,726円
全体平均 10,970円

タワーマンションは、一般的に60m以上のものを指すことが多いため、階数としては20階以上(階高が3mの前提)のものがタワーマンションの部類に該当してきます。

統計上、管理費は20階建以上となると全体平均の約1.5倍程度となっており、割高です。

次にタワーマンションの管理費が割高な利用についてお伝えします。

タワーマンションの管理費が割高な理由

タワーマンションの管理費が割高な理由は、タワーマンションは通常のマンションにはないサービスが多いからです。

タワーマンションは富豪層向けのマンションが多く、コンシェルジュ(受付)やドアマンがいる物件が多く、中には条例で管理人が常駐と義務付けられている規模のマンションも多いです。

そのためタワーマンションの管理費が高いのは、管理人の人件費が高いのが理由として挙げられます。

また、タワーマンションの特徴として、1階のエントランスがガラス張りで天井が非常に高い物件も多く、ガラス張りで広い空間は空調効率が低いため、水道光熱費が高くなります。

廊下も内廊下で空調費がかかり、エレベーターの本数も多いことから水道光熱費が高くなりやすいです。

さらに、タワーマンションでは、建築時に容積率の割り増しを受けるため、公開空地と呼ばれる庭を義務付けられていることが多いです。

容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積の割合のこと

公開空地とは、オープンスペースの一種。1971年に創設された総合設計制度に基づいて設置され、開発プロジェクトの対象敷地に設けられた空地のうち、一般に開放され自由に通行または利用できる区域のこと

公開空地は一般的に落葉樹が多く清掃の手間もかかり、人工の小川等の水辺が設置されることも多く、庭の維持費が高くなります。

ここまでタワーマンションの管理費の相場、管理費が高い理由について見てきましたが、次にタワーマンションの修繕積立金について見ていきましょう。

3.タワーマンションの修繕積立金の相場

国土交通省が行っている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの階層別の修繕積立金の平均価格は以下のようになっています。

階数 月・戸当たり平均額
3階建以下 9,745円
4~5階建 13,147円
6~10階建 11,252円
11~19階建 10,053円
20階建以上 12,305円
全体平均 11,060円

修繕積立金も、統計上、タワーマンションが該当する20階建以上は全体平均の1.1倍程度となっており、割高です。

タワーマンションの修繕積立金が「12,305円」となると感覚的には少し安過ぎる感じがします。

上記の数字は、あくまでも全体の平均であるため、築年数が浅い物件も含まれているので安くなりやすいです。

タワーマンションは、全体的に築年数の浅い物件が多いため、全体平均を取ってしまうと、少し金額が低めに出てしまいます。

感覚的には、タワーマンションの修繕積立金は、築10年目から20年目あたりだと月2~3万円となる物件が多いです。

タワーマンションの修繕積立金が割高な理由

タワーマンションの修繕積立金が割高な理由は、ほとんどの設備が特注品であることが大きな理由です。

特定のタワーマンションのために作った1点物の大規模な設備が多いため、量産品での交換ができないものが多くなっています。

また、タワーマンションは特殊な仕様となっていることから、修繕の依頼先としてマンションの元施工会社(建築したゼネコンのこと)を実質的に外せないケースが多くなっています。

そのため、他の施行会社と相見積を取ってコストを下げるという対応がしにくくなっており、割高の原因となっています。

これまでタワーマンションの修繕積立金の相場、修繕積立金が割高な理由について見てきましたが、次にタワーマンションを購入する際のチェックポイントについてお伝えします。

4.タワーマンション購入時のチェックポイント

タワーマンションを購入する際は、長期修繕計画で修繕積立金の値上げのスケジュールを確認することが重要です。

タワーマンションには、新築購入時に修繕積立一時金があり、毎月の修繕積立金が低く設定されていることが多いです。

修繕積立一時金とは、概ね5年分の修繕積立金を前払いしている金銭のこと

5年に一度の修繕積立一時金は金額負担が重いので、竣工後はマンションの管理組合によって撤廃されるケースが多いです。

撤廃される代わりに毎月の修繕積立金に上乗せされるため、修繕積立金は5年目から跳ね上がるケースが多くなっています。

※5年や10年単位での修繕積立一時金を撤廃せず、支払いが必要な設定になっている長期修繕計画もなかにはあるので、しっかりチェックしておきましょう。

また、マンションでは、当初の長期修繕計画以外でも別の修繕工事を行うことが良くあります。

例えば、太陽光パネルを設置や、共用部の電気を蛍光灯からLEDに交換する等の工事です。

このような修繕工事は新築時には見込んでいなかったため、マンションの修繕費は当初の計画よりも不足していくことが良くあります。

そのため、修繕積立金は5年毎に見直され、増額されていくことが多いです。

タワーマンションの購入時に、修繕積立金が今後どのように増えていくのかを仲介会社によく確認することが重要です。

新築時は月5,000円程度であったものが、築20年も過ぎると3.5万円程度になっていることがよくあります。

10年もしたら修繕積立金は月2~3万円くらいになることをイメージしながらタワーマンションの購入を検討してみてください。

5.タワーマンションのエレベーターリスク

タワーマンションは、耐震性が強いマンションが多いので、原則として災害には強いです。

しかしながら、停電が発生してしまうと、エレベーターが停止し、高層階の人は大変苦労するという問題があります。

2019年10月の台風19号の影響で、武蔵小杉駅近くにある47階建てタワーマンションの地下にある配電盤が浸水で壊れ、台風の日から10日以上、停電と断水によって不便な生活を強いられるケースがありました。

一般的に、電気は最も早く復旧するインフラですが、近年は台風によって送電線がなぎ倒され長期の停電が生じる例もありますので、購入時は災害時の対応や設備状況も確認して物件を検討するようにしましょう。

次にマンションの買い替え時に最初にやるべきことについてお伝えします。

6.買い替え検討中なら「所有している物件がいくらで売れるか」チェック

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

タワーマンションの管理費と修繕積立金について解説してきました。

タワーマンションの管理費や修繕積立金の相場は、管理費が15,726円、修繕積立金が12,305円となっています。

タワーマンションは修繕積立金が5年毎にアップしていくことが多く、購入時に今後の修繕積立金がどのように上昇していくのか管理組合に確認しておくことが重要となります。

また、タワーマンションは災害時に停電でエレベーターが停止するリスクもあり、災害時の対応がどのようなものか、設備状況等を確認しながら購入を検討するようにしてください。

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資金不足になったらどうすればいい?ライフステージ毎にかかるお金の対処法について解説

妊娠・出産、住宅購入、老後等、人生はあらゆる場面で大きなお金が必要になるタイミングがあります。

状況によっては資金不足に陥ることもあり、お金の工面を強いられるケースもあります。

資金不足でお金が必要になったタイミングでも、各種補助金制度や節税特例、リースバック等の方法を知ることで、資金不足を上手く乗り切ることも可能です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • ライフステージ毎に必要なお金の金額について知りたい
  • 資金不足になった時に利用検討できる補助金・控除制度についてついて知りたい
  • 資金不足になった時に利用検討できる不動産売却・住宅ローン情報について知りたい

この記事では「資金不足のときの資金管理方法」について解説します。生活の場面ごとで必要な資金と、資金不足のときに使える補助金制度や控除制度等を紹介していきます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.ライフステージの変わるタイミングで必要になるお金

最初にライフステージ毎に必要な資金について解説します。

子供が進学したり、家を購入したり等、ライフステージの変わるタイミングで必要になるお金は主に以下の3つです。

ライフステージの変わるタイミングで必要になるお金

  • 子供(教育費)にかかるお金
  • 住宅購入にかかるお金
  • 老後に必要なお金

子供(教育費)にかかるお金

日本FP協会が作成した「くらしとお金のワークブック」によると、子供の教育費の目安は以下の通りです。

学校 公立 私立
幼稚園(3年) 約70万円 約145万円
小学校 約193万円 約917万円
中学校 約144万円 約398万円
高校 約135万円 約312万円
大学 約244万円 約507万円
大学院(修士2年) 約136万円 約196万円
合計 約922万円 約2,475万円

子供が幼稚園から大学院まで公立に進んだ場合と、私立に進んだ場合では、約1,500万円近くの開きがあります。

高校・大学だけ私立になったとしても、公立のみに通う場合と比較して約440万近くの開きがあります。

公立・私立問わず、子供を大学まで進学させるだけでも大きなお金が必要になることが分かります。

住宅購入にかかるお金

2019年度の「フラット35利用者調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)」調査によると、住宅購入費の全国平均の価格は以下の通りです。立地や条件によって、物件価格の振れ幅は大きいですが、参考価格としてお伝えします。

住宅の種別 平均物件価格
建売住宅 約3,494万円
マンション 約4,521万円

住宅購入費に関しては、一般的に頭金は物件価格の2割以上用意することが必要です。

諸費用に関しては、物件価格の3%~10%となります。

諸費用は、新築マンションでは3%程度、注文住宅では10%程度です。

住宅購入の頭金については、以下の記事で詳しく解説しています。

家購入時の頭金の相場は?貯めてる人も貯めてない人も必読の全知識
家購入時の頭金の相場は?住宅購入後の貯金残高はどのくらいが理想?

家購入時には、頭金がどれくらい必要なのか、悩む方は多いものです。 貯めてから買ったほうがいいのか、低金利のうちに買ってし …

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老後に必要なお金

日本FP協会が作成した「くらしとお金のワークブック」によると、老後に必要なお金は以下の通りです。

老後の生活費 平均金額
ゆとりある生活費と考えられる老後生活費の平均金額 約35万円/月
高齢夫婦無職世帯の支出 約26万円/月

また、定年後のイベントの例とかかる費用を示すと下表のようになります。

イベント かかる費用
子供の結婚費用援助 100万円~300万円
子供の住宅購入資金援助 ~1,000万円
住宅リフォーム 50万円~300万円
海外旅行 20万円~60万円
車の買い替え 100万円~200万円
葬儀費用 100万円~200万円

定年退職後もお金が必要となりますので、現役サラリーマンのときから計画的に貯蓄することが重要になってきます。

老後資金については、以下の記事で詳しく解説しています。

老後に家売る前に考えたい老後資金を生み出すための3つの方法
老後に家を売る前に考えたい老後資金を生み出すための3つの方法

近年、長寿命化にともない老後に家を売る人たちが増えてきました。 老後に家売るケースでは、単純な住み替えだけでなく、年金的 …

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次に資金不足の際に利用できる補助金・控除制度について見ていきましょう。

2.資金不足の際に利用できる補助金・控除制度

資金不足の際に利用できる補助金・控除は以下の通りです。

資金不足の際に利用できる補助金・控除

  • 妊娠・出産で受け取れる「出産育児一時金」「出産手当金」等
  • 住宅取得等資金贈与の非課税特例
  • 住宅ローン控除
  • すまい給付金

妊娠・出産で受け取れる「出産育児一時金」「出産手当金」等

妊娠出産時には経済的な負担を減らすため、健康保険や自治体や勤務している会社等からもらえるお金が存在します。

妊娠・出産後にもらえるお金の主なものを示すと下表の通りです。

制度名 支給内容
出産育児一時金 子供1人につき42万円
出産手当金 産休中に給与が支払われないときは、所定の1日当たりの金額×支給日数分が産後56日経過後に支給される
育児休業給付金 180日まで休業開始時賃金日額×67%
181日から休業開始時賃金日額×50%
子供の1歳の誕生日の前日までの期間で育児休業を取得した日数分が給付
妊婦検診費用助成金 平均約10万円(自治体によって異なる)
母子手帳とともに14回分の受診券が配布される
産休・育児休業中の社会保険料免除 子供の1歳の誕生日まで厚生年金・健康保険の保険料が免除される
児童手当 3歳未満 1.5万円/月
3歳以上小学校修了前 1万円/月(第3子以降は1.5万円/月)
中学生 一律1万円/月

金額の大きい制度として代表的な「出産育児一時金」「出産手当金」がありますが、それぞれ必要な手続きがありますので、子供が生まれる前までには職場や医療機関に確認しておきましょう。

住宅取得等資金贈与の非課税特例

住宅取得等資金贈与の非課税特例とは、住宅の取得のための贈与であれば、一定額まで受贈者(お金をもらう子供)にかかる贈与税は非課税になるという制度のこと

1年間で110万円超の贈与を受けた場合は、受贈者に贈与税が課されますが、住宅の取得のために受けた贈与であれば最大1,500万円まで(2021年3月31日まで)の贈与が非課税となります。

居住水準の向上のため、省エネやバリアフリー、耐震等に関する基準を満たした「質の高い住宅」は非課税枠が広く設定されています。

贈与の時期および非課税の額の関係は以下の通りです。

贈与の時期 質の高い住宅 左記以外の住宅
2020.4.1~2021.3.31 1,500万円 1,000万円
2021.4.1~2021.12.31 1,200万円 700万円

親から受けた贈与額については、銀行に自己資金の頭金とみなしてもらえます。

一般的に頭金は住宅価格の2割程度が必要であるため、頭金があると住宅ローンも通しやすくなります。

制度の細かい要件は、以下の国税庁のホームページをご参考ください。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等を行うため、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のこと

住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税策とも呼ばれており、上手く活用することで所得税を抑えることができます。

住宅ローン控除が利用できる物件は、原則としてマンションなら築25年、戸建てなら築20年以内の物件となり、住宅ローン控除による最大の控除額は500万円となります。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり …

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すまい給付金

すまい給付金は不動産購入時に最大で50万円もらえる制度のこと

すまい給付金も消費税増税に対する緩和措置の精度であり、住宅ローン控除の拡充をもっても負担軽減効果が十分に及ばない人に対して現金を給付する制度になります。

すまい給付金のポイントは、消費税の課税対象となる住宅であるかどうかという点です。

消費税の課税対象となる住宅とは、主に、宅地建物取引業者による買取再販など法人から取得する住宅のことを指します。

個人の売主から中古物件を購入する場合は、すまい給付金を利用することができません。

すまい給付金を受給したい方は、売主が誰なのか確認した上で物件を購入するようにしましょう。

すまい給付金については、以下の記事で詳しく解説しています。

すまい給付金
すまい給付金とは?制度の概要や給付要件・対象となる住宅

すまい給付金とは、一定の所得以下の住宅取得者に対し、現金を給付する制度 住宅ローン控除の効果が及びにくい所得者層に対し、 …

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次に資金不足の際に利用できる不動産・住宅ローン関連の基礎知識について見ていきましょう。

3.資金不足の際に利用できる不動産売却・住宅ローン関連の基礎知識

家やマンション等の不動産は一番大きなお金が動くものなので、不動産関連でお金を整理することは、一時的な資金不足解消には効果的です。

資金不足の際に利用できる不動産売却・住宅ローン関連の基礎知識は以下の通りです。

資金不足の際に利用できる不動産売却・住宅ローン関連の基礎知識

  • 住宅ローンの借り換え
  • リースバック
  • リバースモーゲージ
  • 不動産担保ローン
  • 不動産売却

住宅ローンの借り換え

既に住宅を購入している人は、住宅ローンの借り換えによっても支出を抑えることができます。

住宅ローンの借り換えをする場合、銀行へ支払う事務手数料や繰上返済手数料、抵当権設定および抹消の費用等の諸費用が必要です。

よって、借り換えでメリットが生じる人は、以下のいずれかのケースに当てはまる方になります。

住宅ローンの借り換えでメリットが出てくる人

  • ローン残高が1,000万円以上あるケース
  • ローンの残存期間が10年以上あるケース
  • 借り換えの前後で金利に1%以上の差があるケース

特にバブル時代に住宅ローンを組んだまま一度も借り換えていないような方は、大きなメリットが出てくる可能性が高いので、一度借り換えを検討してみてください。

リースバック

リースバックとは、売却後も今の家に住み続けられる売却手法のこと

リースバック事業者に一旦家を売却し、その後、リースバック事業者から家を借りることで住み続けられる仕組みで、一度にまとまった資金を得ることができます。

売却といっても、リースバック事業者に直接売却すること多いので、仲介手数料も不要ですが、売却後は家賃を支払い続ける必要があります。

リースバックの利用例としては、「事業資金」や「老後資金」のねん出のために行うケースが多いです。

リースバックは買戻しができる契約も多く、一時的な資金難を乗り越えることができれば、再び家を買い戻すことが可能です。

リースバックは、選択するリースバック事業者によって買取価格や家賃等の条件が異なってきますので、複数のリースバック事業者を比較し、有利な条件の会社を見つけることがポイントです。

大手のリースバック事業者については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバック業者を徹底比較!安心して依頼できる12社の特徴を解説
リースバック業者を徹底比較!安心して依頼できる12社の特徴を解説

リースバックとは、ご自宅を売却して現金化、売却後も賃貸として住み続けることができるサービスのこと リースバックでの売却後 …

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リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に年金代わりに少しずつお金を借りる融資のこと

リバースモーゲージは、少しずつお金を借りて行き、最後にまとめて返済する形となるため、通常の住宅ローンとお金の流れが真逆となります。

リバース(reverse)とは、英語で「反転する」、「裏返す」という意味、モーゲージ(mortgage)は、「抵当」や「貸付金」という意味ですので、リバースモーゲージは「反転した住宅ローン」のような意味になります。

リースバックでは一度に大きな資金を得ることが可能ですが、リバースモーゲージでは少額の資金を長期に渡って得ることができます。

そのため、リバースモーゲージは年金代わりに利用されることが多く、高齢者向け年金的融資とも呼ばれています。

リバースモーゲージは基本的に戸建て向けの商品であり、マンションでリバースモーゲージを取り扱っている金融機関は少ないため、興味のある方は、リバースモーゲージが利用できないか、金融機関に確認してみてください。

リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リバースモーゲージのメリットは?住宅ローンの違いとなかなか普及しない理由
リバースモーゲージのメリットは?住宅ローンの違いとなかなか普及しない理由

住宅ローンの商品を調べていくと、リバースモーゲージという聞きなれない単語を見たことのある人も多いと思います。 リバースモ …

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不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、不動産を担保に入れてお金を借りるローンのこと

不動産を担保に提供できることから、無担保で借りるよりも長期かつ低利で融資を受けることができます。

住宅ローンも不動産担保ローンの一種ですが、資金使途がマイホームの購入に限られているのが特長です。

一般的に、不動産担保ローンというと生活や教育、納税資金、開業・運転資金、リフォーム資金等、あらゆる資金使途に対応できるローンのことを指します。

不動産担保ローンを借りるには、原則として住宅ローンは完済していることが望ましいです。

既に住宅ローンは完済している、または、住宅ローンの返済が相当に進んでいる場合には、融資を受けられる可能性がありますので、相談してみるのも良いでしょう。

不動産投資ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンはこんなに違う!知っておくべき不動産ローンの知識

不動産投資を行う際、気になるのがローンです。 銀行がどの程度、融資してくれるのかどうかが気になります。 こんな悩みをスッ …

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不動産売却

資金を得るのには、不動産売却もあります。

一般的に、通常の不動産売却の売却価格はリースバックによる売却価格よりも高いため、リースバックよりも不動産の売却の方が大きな資金を得ることができます。

自宅に特にこだわりのない方で、かつ、大きな資金が必要な方は単純な不動産売却がおススメです。

不動産を高く売るには、まずはできるだけ高く売ってくれる不動産会社を見つけることがポイントとなります。

高く売ってくれる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額が高い不動産会社を選ぶことがポイントです。

近年は、不動産売却の前は不動産一括査定サイトを利用して、不動産会社を探すことが一般的となってきました。

不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスのこと

不動産会社を探すツールとしてとても便利ですので、売却時には利用することをおススメします。

そんな便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

ライフステージの変化で資金不足になった際にできることについて解説してきました。

将来的に必要な資金は「子育て」「住宅購入」「老後」の3段階で資金計画を考える必要があります。

状況に応じて使える補助金制度や税制優遇や売却方法についてお伝えしましたので、利用できそうな制度や売却方法があれば、是非検討してみてください。

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一戸建て売却のコツとは?失敗しないための11個のコツを解説

これから一戸建てを売却するのであれば、まずは失敗しないためのコツを抑えてから売却活動に臨むことが重要です。

一戸建ては、マンションより仲介会社次第で売却金額に差が出やすいため、不動産会社の探し方や不動産会社の選び方が特に重要になってきます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 一戸建てを初めて売るので、重要なコツを知っておきたい
  • 一戸建てをより高い価格で売却するためのコツを知りたい
  • 一戸建て売却で失敗しないためのポイントを押さえておきたい

そこで今回の記事では「一戸建て売却のコツ」について解説します。

売却準備のコツから売却活動中のコツ、売却後のコツまで時系列に合わせて11個のコツを紹介していきます。

ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.一戸建て売却準備の5つのコツ

この章では売却準備のコツについて解説します。一戸建て売却準備のコツは以下の5つです。

一戸建て売却準備の5つのコツ

  1. 査定依頼のコツ
  2. 高額査定を得るためのコツ
  3. 売り出し価格を決める際のコツ
  4. 良い不動産会社を選ぶコツ
  5. 媒介契約の選ぶコツ

1.査定依頼のコツ

不動産会社の探し方としては「まずは幅広く声をかけること」がコツとなります。

一戸建てはマンションに比べ、不動産会社によって査定価格に差が出やすいです。

理由としては、建ての査定はマンションよりも単純に難しいからです。

マンションの場合、同じマンション内に他の部屋の売却事例が存在することが多く、査定価格の参考にしやすいです。

不動産会社は、同じマンション内の売却事例を参考にすることが多いため、査定額が各社で大きく差がつくことはあまりありません。

一方で、建ての場合、マンションのように立地や建物の条件がほぼ同じといった事例はほとんどありません。

一戸建ての場合、不動産会社は、土地の立地や形状、建物の築年数や仕様等が異なる事例から一戸建ての査定価格を推定していくため、査定結果に大きな差が開いてしまうのです。

一戸建て売却査定価格の決まり方や査定の流れを徹底解説!
一戸建て売却の査定価格の決まり方や査定の流れを徹底解説!

一戸建て売却のファーストステップは、不動産会社への査定依頼です。 売却するかどうかを決められていない方も含めて、自分の家 …

続きを見る

そのため、建ての場合は複数の不動産会社に査定を依頼することがとても重要で、複数の会社の査定結果を比較することで、より高い査定価格を提示してくれる不動産会社が見つかりやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼するには、不動産一括サイトの利用がオススメです。

不動産一括サイトでは、無料で複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができ、高い査定価格を提示してくれる不動産会社を見つけることができます。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

不動産一括査定サイトについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
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2.高額査定を得るためのコツ

高額査定を得る方法としては、以下の3つがあります。

  • 内装や外装の状態を良くする
  • 築20年以内に売却する
  • 修繕履歴をアピールする

内装や外装の状態を良くする

一戸建ての査定を受ける時の評価ポイントは、建物の中身、状態、立地(周辺環境)毎に評価され、総合的な評価が査定価格に影響します。

一戸建ての訪問査定での評価を上げるためにできる改善箇所は以下の通りです。

  • 外装:植木の選定、外壁を綺麗にする(※高圧洗浄機のレンタルがおススメ。3日のレンタルで5,000円前後。)
  • 内装:要らない物を捨てる、掃除してホコリや汚れを落とす
  • 設備:更新予定の設備があれば、先に実施する
  • 日当たり:天気予報を確認して、晴れやすい日に査定してもらう
  • 治安:日中に訪問査定してもらい、安心できる印象を持たせる

上記で紹介した改善箇所は、大きなお金をかけずにできますので、訪問査定前に出来る範囲で行いましょう。

築20年以内に売却する

中古の一戸建ては築20年以内の物件に人気が集中しやすい傾向があります。

よって、築20年以内の一戸建てであれば、査定価格も高くなり、売却もしやすくなります。

築年数が経過するにつれて、一戸建ての売却難易度は上がっていきますので、売却を考えている方は自分の一戸建ての築年数を確認しましょう。

築年数20年超えの古い家を売却したい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

古い家の売却はどうしたらいい?そのまま売るか更地にして売るかの判断基準
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なかなか売れなくて困る不動産の一つに「古い家」があります。 解体には費用がかかり、おまけに解体しても売れるかどうか分かり …

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修繕履歴をアピールする

一戸建ての場合、白アリ防除や外壁塗装等のメンテナンスを定期的に行ってきた建物は査定時の評価が高くなります。

どのようなメンテナンスを行ってきたかを事前にまとめておいて、査定時にしっかりアピールすると高額査定を得る可能性が高まります。

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3.売り出し価格を決める際のコツ

売り出し価格の決め方は、査定価格を参考に決めるのが基本となります。

査定価格は3ヶ月程度で売却できる金額ですので、スケジュールに余裕のある方は査定価格を売り出し価格にする方法で問題ありません。

一方で、早く一戸建てを売りたい方は、査定価格よりも安くしておく必要があります。

査定価格よりも1~2割安くした売出価格に設定すると、1~2ヶ月程度で売却できる可能性が高くなります。

いつまでに一戸建てを売却したいのかスケジュールを決めた上で、売出価格を設定するようにしましょう。

適正な売出価格の決め方と注意点については以下の記事で詳しく解説しています。

統計データから分析!不動産売却で適正な売出価格の決め方と注意点
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4.良い不動産会社を選ぶコツ

良い不動産会社の選び方としては、「売却力 = 不動産を売る力」があるのかを重点的に確認しておきましょう。

力量があるかどうかは、以下のポイントでチェックできます。

  1. 自分の物件を得意とする不動産会社か?
  2. 査定内容に信憑性があるかどうか?
  3. 提供しているサービス内容は魅力的か?

とは言え、なかなか、上記のポイントのチェックの仕方は素人の方では難しくなります。

詳細に関しては、不動産会社の選び方に関する特集記事がありますので、下記からご確認ください。

不動産売却の良い業者・悪い業者の判断は3つのポイントで見極められる
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「不動産は大きなお金が動くし悪い業者も存在しそう」 「信頼できる良い業者を選びたい」 そんな風に感じている方も多いと思い …

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売却力以外にも、純粋に担当者の人柄や自分とフィーリングが合うかという点も最終的には重要なポイントになります。

不動産会社は一戸建てを購入してくれる買主候補を連れてきますので、買主側の目線に立って「この人(不動産会社の担当者)のいうことなら信頼できそうだから物件を買おう」と思える雰囲気の人を選ぶことがポイントです。

買主は数千万円という大金を支払って中古の一戸建てを購入するため、購入を決定する際に不動産会社や担当者が信頼できるのか常に見ています。

信頼できる担当者を見抜く基準としては、下記のポイントが挙げられます。

  • 対応が早い
  • 受け答えが適切
  • 誠実さを感じる

売主と買主の両方に対し、真面目に、かつ、誠実に働いてくれる営業担当者に出会えたら、一戸建てをより高く売却できる可能性が高まります。

そのため、不動産会社は査定価格だけで選ぶのではなく、営業担当者の人柄を判断して選ぶことが重要です。

5.媒介契約の選ぶコツ

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のこと

媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない

自己発見取引

※自分で買主を見つけること

認められる 認められる 認められない

媒介契約の最大の特徴としては、

  • 一般媒介契約:他の不動産会社に重ねて依頼することができる
  • 専属専任媒介契約・専任媒介契約:他の不動産会社には重ねて依頼することができない

という点です。

つまり複数の不動産会社に依頼する場合には、一般媒介契約しかないということになります。

一般媒介では、複数の不動産会社に競争関係を生み出すため、早く高く売却できることになります。

一般媒介なら、あえて不動産会社を1社に絞る必要もなく、依頼した不動産会社がダメだったとしても他社に依頼することができます。

一戸建てを売却するのであれば、迷わず一般媒介契約を選択すべきです。

3つの媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

媒介とは仲介やあっせんのこと 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 こん …

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2.一戸建て売却活動中の4つのコツ

この章では売却活動中のコツについて解説します。一戸建て売却活動中のコツは以下の4つです。

一戸建て売却活動中の4つコツ

  1. 広告掲載する時のコツ
  2. 内覧対応時のコツ
  3. .価格を見直しする時のコツ
  4. .価格交渉の対応時のコツ

1.広告掲載する時のコツ

一戸建て売却では、買主を探すために、SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトに広告を載せます。

広告のポイントとしては、できるだけ写真を多く載せることです。

購入希望者がネット上で検討しやすい物件でないと、内覧数が伸びてきません。

内覧とは購入希望者が物件の中を見に来ること

また、ネット上でしっかり検討できるだけの情報量が多い物件は、内覧後の成約率も高くなります。

広告で写真が多い物件は、「思っていたのと全然違った」という誤解が生じにくくなるため、売却もスムーズに決まりやすいのです。

広告を魅力的に見せるポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却における広告費はどちらが負担?魅力的に見せる広告2つのポイント
不動産売却における広告費はどちらが負担?魅力的に見せる広告2つのポイント

大量に情報があふれる時代の中、どうやって自分が売却する不動産を際立たせるか?その重要な役割を果たすのが「広告」です。 不 …

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2.内覧対応時のコツ

内覧の対応方法としては、以下の点がポイントです。

  • 全ての部屋を見ることができるようにする
  • スリッパを用意する
  • 部屋の空気を全て入れ替えておく
  • 全ての部屋の電気を付けておく

内覧は全ての部屋を見ることができるようにします。

「この部屋は汚いので見せられません」ということがないように、全ての部屋をきちんと掃除しておいてください。

スリッパは必ず人数分用意して、内覧直前には部屋の空気を全て入れ替え、電気も全部屋点灯させた状態で出迎えましょう。

尚、予算に余裕があれば、バスやキッチン等をハウスクリーニングしておくという方法も効果的です。

内覧準備から当日の対応の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

内覧対応の完全ガイドマップ
マンションや戸建ての売却は「内覧」が大事!準備から当日の対応方法

スムーズな家売却のカギを握るのが「内覧」です。 内覧とは購入希望者が物件を見に来ること ここで気に入ってもらわなければ、 …

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3.価格を見直しする時のコツ

価格の見直し時期は3ヶ月になります。

査定価格は3ヶ月程度で売れる価格ですので、査定価格で売りに出したにもかかわらず売れない場合は、査定価格が高すぎる可能性もあります。

売りに出してから3ヶ月で買主が決まらない場合は、しっかり見直すようにしましょう。

家が売れない場合の理由と対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。

家がぜんぜん売れない!よくある6つの理由と何として売るための対策
引っ越したいのに家が売れない!よくある6つの理由と対策方法

いざ家を売ろうと思って準備し始めて、1年以上経過しても家が売れないことが原因でストレスが溜まってしまう売主が増えています …

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4.価格交渉の対応時のコツ

価格交渉に備え、売主は最低売却価格を決めておくべきです。

最低売却価格とは、「いくら以上なら売ろう」と決めておく価格のこと

価格交渉された時のポイントは、先方の購入希望価格が最低売却価格以上なら応諾し、最低売却価格未満なら断るということになります。

最低売却価格は、「査定価格の中で最も低い価格」や「住宅ローンの残債額」を参考に決めておきます。

一戸建ての場合、1~2割程度下がった価格で交渉される可能性があるため、事前に最低売却価格を決めておきましょう。

一戸建て売却での値引き交渉については、以下の記事で詳しく解説しています。

家・マンションや土地をとにかく高く売るための12のポイントと交渉術
家・マンション・土地などの不動産を高く売却する12のポイントと交渉術

不動産の売却を検討している際、誰でも「高く」しかも「早く」売りたいと思うのではないでしょうか。 ただし、多くの人は不動産 …

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3.一戸建て売却後の2つのコツ

この章では売却後のコツについて解説します。一戸建て売却後のコツは以下の2つです。

一戸建て売却後の2つのコツ

  1. 決済・引渡時のコツ
  2. 確定申告が必要なのか判断するコツ

1.決済・引渡時のコツ

決済・引渡の注意点は以下の2点です。

  • 引渡の状態を間違えないこと
  • ゴミは残さないこと

引渡の状態を間違えないこと

一戸建て売却後に注意することは、引渡の状態を間違えないことです。

よくある失敗例としては、「エアコンは残す」と約束していたにもかかわらず、引っ越し作業でエアコンを取り外してしまうというケースがあります。

エアコンや温水洗浄便座は、「残すのか、残さないのか」をしっかり確認したうえで、引渡の状態を整えることが重要です。

引渡でやるべきことについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産の売買契約後の流れは?決済から引き渡しでやることの全て
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ゴミは残さないこと

引き渡し時に、ゴミは残さないようにしましょう。

ゴミは売却対象物ではありませんので、室内にゴミを残されると買主が憤慨し、トラブルになることが多いです。

買主は何千万円も支払っていますので、ゴミは一切残さない状態で綺麗な状態で一戸建てを引き渡すようにしましょう。

2.確定申告が必要なのか判断するコツ

一戸建ての売却では、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。

確定申告が必要なケース

  • 譲渡所得が発生している場合
  • 税金の特例を利用する場合

確定申告が不要なケース

  • 譲渡所得が発生せず、かつ、特例も利用しない場合

確定申告は、売却した翌年の2/16~3/15までの間に行います。

税金については、複雑なルールがありますので、売却後にしっかり勉強したうえで確定申告に対処するようにしてください。

確定申告で必要な内容については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却した時の確定申告/必要・不要・するべき人の判断基準
不動産売却した時の確定申告/必要・不要・するべき人の判断基準

不動産を売却した年に確定申告をする必要があるのか、しなくても良いのか良く分からない人も多いと思います。 周囲には「お家を …

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不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧
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不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 …

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4.一戸建て売却でよくある質問

一戸建て売却でよくある質問について見ていきましょう。

Q1.更地にしてから売った方が良いですか?

古い一戸建てでも、まだ使える建物であれば取り壊さなくても売却可能です。

実際に築50年超の物件でも取り壊さずに売却できている建物は多くあります。

取り壊すべきかどうかの判断は難しいので、一度、複数の不動産会社に査定を依頼し、不動産会社の意見を聞いてから決めることをおススメします。

家を取り壊して土地売却するコツと解体費用の税務上の扱い
家を取り壊して土地(更地)売却するコツと解体費用の税務上の扱い

古い家を売却する際、建物を取り壊して更地で売却することがあります。 解体費用がどれくらいかかるのか分からず、売却に踏み込 …

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Q2.インスペクションは行った方が良いですか?

インスペクションとは、専門家による建物の状況調査のこと

インスペクションに合格すれば、買主に対して一定の安心感を与えることができます。

一戸建ての売却では、基本的にインスペクションを行うことをおススメします。

ただし、以下のような物件ではインスペクションを行う必要はありません。

  • 取り壊し前提の建物
  • 築5年以下のかなり新しい建物

家の売却でインスペクションを行うときに注意したい5つのポイント
家の売却でインスペクションを行うときに注意したい5つのポイント

2018年4月より家の売却では不動産会社からインスペクションのあっせんを受けるようになりました。 インスペクションという …

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Q3.リフォームはするべきでしょうか?

売却のためにリフォームを行う必要はありません。

理由としては、かかったリフォーム費用を売却価格に上乗せできないことが多いためです。

一方で、過去にリフォームをしていた場合には、価格が上がる要因になりますので、不動産会社にしっかりアピールすることをおススメします。

まとめ

今回の記事では、一戸建て売却のコツについて見てきました。

売却準備では、一括査定サイトを使って高く売却してくれる不動産会社を見つけることがコツになります。

売却中のコツとしては、写真を多く提供し、広告の訴求力を上げていくことが最も大切です。

決済・引渡では、エアコン等が売却対象に含まれるかどうかを再確認することが注意点となります。

一戸建て売却のコツが把握できたら、早速に一括査定サイトを使って査定を依頼することから始めましょう。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

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Source: 不動産売却の教科書

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家購入

家購入の申し込み後のキャンセルは問題なし?購入時の申し込み手順と事前にやっておくべきこと

住宅の購入は数千万円もする人生最大の買い物であるため、慎重に行いたいと思っている人は多いと思います。

しかし、住宅の購入は早い者勝ちなので、良い物件が見つかったらパッと購入申し込みをする決断力も必要です。

家購入の申し込みには「慎重さ」と「大胆さ」の2つが必要であり、これらの両立する難易度はとても高いです。

家購入の申し込みで失敗しないためには、家購入の申し込みの基礎知識を知り、しっかりと準備をすることがポイントです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 家購入時の申し込み方法について知りたい
  • 申し込みした後にキャンセルできるかについて知りたい
  • 売買契約後にキャンセルできるかについて知りたい

この記事では「家購入の申し込み」について解説します。

新築物件と中古物件を購入する際の申し込み方法の違いや、価格交渉の目安、申し込み後のキャンセル、申し込み前にやっておくべきこと等について紹介します。

ぜひ最後までご覧ください。

1.家購入の流れ

家購入の流れを図にすると以下のようになります。

家購入の流れ

情報収集 ⇒ 物件見学 ⇒ 購入申し込み

家購入では、まず物件の情報収集を行うことからスタートします。

新築物件ならモデルルームの見学に行き、中古物件なら現地見学を行います。

物件見学の結果、気に入った物件が見つかったらこの段階で購入の申し込みを行います。

具体的には新築物件においては現地の販売事務所で「申込証拠金」を支払います。

申込証拠金とは、契約前に購入意思の証として不動産会社などに支払う金銭のこと

また、中古物件においては「買付証明書」と呼ばれる書面を提示します。

不動産の購入希望者が、対象となる不動産の売主側(売主や仲介業者)に購入の意思表示を提示する書類のこと

売買契約 ⇒ 住宅ローン審査 ⇒ 引き渡し ⇒ 引っ越し

申込から契約までに、住宅ローンの仮審査を通しておくことが適切です。

住宅ローンの本審査は、売買契約の後になります。

本審査が売買契約の後になる理由は、住宅ローンの本審査に売買契約書が必要だからです。

つまり、売買契約を締結しても、本審査に通らなければ住宅を買えないことになってしまいます。

売買契約後に解約にならないようにするためにも事前に住宅ローンの仮審査を通しておくことをおススメします。

尚、住宅ローンの仮審査が通らなかった場合の申し込み後のキャンセルについては「申し込みと売買契約で異なるキャンセル規定」で詳しく解説しています。

購入申し込みの後、売主と条件の合意ができたら売買契約の締結です。

不動産の売買では、購入申し込みだけでは売買契約をしたことにはならず、別途、書面で売買契約書を締結した段階で初めて売買契約は成立します。

売買契約のタイミングでは買主は売主に対して手付金を支払います。手付金は売買金額の10%程度が相場です。

住宅ローンは引渡と同時に実行され、引渡が終わった後は引っ越しを行い、家購入は完了です。

家を購入するときの細かい流れと重要ポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

家購入流れ
【保存版】家を購入するときの流れ11ステップとポイント・注意点

株式会社リクルート住まいカンパニーの「2019年 首都圏新築マンション契約者動向調査」という調査によると、住宅購入の世帯 …

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2.家購入の申し込みの2つのパターン

この章では、新築物件と中古物件の購入申し込み方法について見ていきましょう。

新築物件の購入申し込み

新築物件の購入申し込みは、モデルルーム等の現地の販売所で行うことが一般的です。

具体的には、購入申込書に必要事項を記載し、「申込証拠金」を支払います。申込証拠金の相場は5万~10万円前後が多いです。

申込証拠金は、冷やかしではないことを証明するための金銭となりますが、売買契約が成立すればそのまま手付金の一部として充当されます。

新築物件の購入申し込みは「先着順」または「抽選」があります。

新築の戸建ては先着順となることが多いですが、マンションや大規模開発分譲地では抽選となることが多いです。

気になった物件があれば、「先着」か「抽選」なのか事前に確認しておきましょう。

中古物件の購入申し込み

中古物件の購入申し込みでは、「買付証明書」と呼ばれる書面を売主または不動産会社に提示します。

買付証明書とは、購入の意思を正式に表明するための書類のこと

買付証明書には、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの基本的な購入条件を記載します。

中古物件の取引では、新築物件のように「申込証拠金」はないことが一般的です。

値引き交渉をしたいときは、購入希望価格の欄に自分が購入したい金額を記載することになります。

ただし、売主が購入希望価格に同意をしなければ、売買契約には至らないため、購入希望価格は不動産会社とよく相談したうえで決めることが重要です。

次に新築物件と中古物件の価格交渉について見ていきましょう。

3.新築物件と中古物件の価格交渉の金額目安

この章では、家購入申し込み時における価格交渉の金額目安について解説します。

新築物件の場合

新築物件においては、マンションも戸建ても値引き交渉はほとんどできません。

新築マンションのように抽選方式であれば、価格交渉の余地がそもそもなく、抽選に当たった人が満額で購入するのが通常です。

また、先着順であっても新築物件では、1つの物件に対して複数の人が購入を申し込むのが一般的となります。

たとえ先に申し込んできた人が値引き交渉をしてきても、少し待てば満額で購入してくれる人が現れるため、売主は値引きをして売却する必要もないのです。

仮に新築物件が売れ残った場合、ディベロッパーが自ら値下げしてから再販売します。

ディベロッパーは確実に売れる金額まで値下げしますので、値下げ後の価格からさらに値引きすることは難しいです。

中古物件の場合

中古物件の場合、値引き交渉が常態化しています。

中古物件では、仲介に入っている不動産会社が売主に値引き交渉を働きかけてくれるため、値引き交渉がしやすくなっています。

ただし、値引き交渉額の目安はマンションと戸建てでは異なります。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」によると、過去10年における売り出し価格と成約価格との差の推移は下図の通りです。

マンションの売り出し価格と成約価格

マンションの売り出し価格と成約価格

戸建ての売り出し価格と成約価格

戸建ての売り出し価格と成約価格

グラフ中のパーセントの数値は、売り出し価格に対する成約価格の割合を示します。

成約価格とは実際に売却が決まった価格を指し、値引き後の価格ということになります。

売り出し価格に対する成約価格の割合は、10年平均を取るとマンションが「99%」、戸建てが「80%」です。

中古マンションでは、成約価格が売り出し価格とほぼ同じであり、あまり値引き交渉ができないのが実態です。

それに対して中古戸建ては、成約価格と売り出し価格との間にかなりの差があり、大幅に値引きできることがわかります。

実態としては、中古の戸建てなら1割くらいの値引き交渉を行っても購入できる可能性は高いです。

これまで家購入時の価格交渉の金額目安について見てきましたが、次は家購入の申し込み後のキャンセル規定についてお伝えします。

4.申し込みと売買契約で異なるキャンセル規定

家購入の申し込みをした後のキャンセルは、「申し込み後」と「売買契約後」で対応が異なります。

この章ではキャンセル規定について解説します。

購入申し込み後から売買契約前までのキャンセル

購入申し込みをした後でも、売買契約前であれば、原則として違約金等の負担もなくキャンセルすることは可能です。

新築物件の場合には、預け入れた申込証拠金も戻ってきます。

また、中古物件では、買主が買付証明書を提示した後、売主が売渡承諾書を提示してくることもあります。

不動産売買では、売主が売渡承諾書を提示してきたとしても、売買契約は成立していないものと解されています。

売買契約を正式に成立させるためには、物件の特定だけでなく、売買代金額や、支払時期、引渡・移転登記の時期など、少なくとも売買の基本的要素について合意がなされることが必要です。

そのため、買付証明書と売渡承諾書だけでは不十分であり、売買契約を成立させるには必然的に売買契約書の締結が必要となります。

売買契約後のキャンセル

買主の一方的な都合で、売買契約後のキャンセルする場合は、売買契約締結時に預けた手付金を放棄する形でキャンセルすることが可能で、買主が手付金を放棄することで行う解除のことを「手付解除」と呼びます。

売買契約後のキャンセルは、売買契約締結前とは異なり、無償ではキャンセルできないことがポイントとなります。

また、中古物件の購入では、売買契約締結時に不動産会社へ仲介手数料の半額分を支払うケースが多く、手付解除の場合には、不動産会社へ既に支払った仲介手数料も取り戻せないことになります。

理由としては、買主の一方的な都合で契約を解除する以上、不動産会社に責めに帰すべき事由がないからです。

これまで家購入の申し込み後のキャンセル規制について見てきましたが、次に家購入の申し込み前にやっておくべきことについてお伝えします。

5.家購入の申し込み前に3つのやっておくべきこと

この章では、家購入の申し込み前にやっておくべきことについて解説します。

家購入の申し込み前にやっておくべきことは以下の3つです。

家購入の申し込み前に3つのやっておくべきこと

  1. 条件を整理して予算を決める
  2. 適正な住宅ローンの借入額を知る
  3. 物件で気になる部分は遠慮なく質問する

①条件を整理して予算を決める

申込の前にやっておくべきことは、条件を整理して予算を決めるということです。

物件を購入するには、頭金や諸費用が必要です。

頭金は物件価格の2割程度、諸費用は最も高い注文住宅では1割程度かかります。

そのため、用意できる現金から逆算して物件購入の予算を決めることが必要となります。

予算が決まったら、通勤や通学のしやすさ考慮して購入したいエリアを決定したり、家族構成等を考慮して間取りを決めることも必要です。

エリアや間取り等の条件が決まったら、予算に合わせて物件を探していきます。

予算面で新築物件が無理ならば、中古物件を探したり、駅から少し離れた場所の物件も見てみる等、条件を幅広く設定して、予算面で無理のない物件を選ぶことが重要です。

②適正な住宅ローンの借入額を知る

適正な住宅ローンの借入額は、「年収倍率」「返済比率」「完済年齢」の3つを考慮して決定します。

年収倍率とは、額面年収に対するローンの借入額のこと

返済比率とは、額面年収に対するローンの年間返済額(利息含む)のこと

完済年齢とは、住宅ローンを完済したときの年齢のこと

それぞれの適正範囲と銀行の許容範囲を示すと下表の通りです。

指標 適正範囲 銀行の許容範囲
 年収倍率 5倍 8倍
返済比率 20% 30%
完済年齢 65歳 80歳

銀行は、適正範囲以上にお金を貸してくれるため、住宅ローンを借り過ぎないように自制することが必要です。

自分の年収で購入できる家の値段・相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

【統計データより分析】自分の年収で購入できる家の値段
【統計データより分析】自分の年収で購入できる家の値段・相場はどれぐらい?

購入できる家の金額と年収は密接な関係があります。 年収によって、購入できる家の場所や広さ、新築か中古か、マンションか戸建 …

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住宅本舗を使うと住宅ローンの一括仮審査ができる

銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なります。

そこでオススメなサービスが「

住宅本舗

」です。

住宅本舗を使うと、最大6社の住宅ローンの仮審査が可能です。

自分で1社1社探していては非常に面倒。

それが住宅本舗を使うと、1回で自動的にしてくれますので、かなり便利です。

最大6つの銀行にまとめて仮審査申込み

住宅本舗で住宅ローンの比較をする

 

住宅ローンの金利ランキングについては以下の記事で詳しく解説しています。

【2020年最新版】住宅ローンの全国金融機関上位10社金利ランキングを紹介
【2020年最新版】住宅ローンの全国金融機関上位10社金利ランキングを紹介

これから新規で住宅ローンを組もうとする人や、借換を検討している人であれば、銀行を選ぶ際、まずは「金利」が一番気になるとこ …

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③物件で気になる部分は遠慮なく質問する

家購入の申し込みを行う前に、物件で気になる部分があれば、遠慮なく不動産会社の担当者に質問することが重要です。

売買契約前であれば申し込みをしてもキャンセルは可能ですが、少し不誠実な対応といえます。

売主や不動産会社は、申し込み内容を信頼していることを前提に契約準備していますので、申し込み後は極力キャンセルしないのが不動産業界の常識です。

安易にキャンセルしないようにするには、購入申し込み前は物件で気になる部分は徹底的に質問して慎重に判断することが大切になってきます。

他の物件もありますので、焦らずじっくり検討することをおススメします。

住み替え検討なら、まずは今の家が「いくらで売れるのか」をチェック

住み替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

住宅ローンの適正借入額は年収の5~6倍と説明しましたが、不動産の売却金額によっては、頭金に売却益を回して、借入額を減らすことも可能です。

家の売却には、まず自分の不動産がいくらで売却できるのか、不動産会社に査定してもらう必要があります。

査定依頼に関しては、不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

不動産一括査定の仕組み

不動産一括査定の仕組み

厳選された優良不動産会社、複数社に一度で査定依頼が可能な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の4つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ4選

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

また、一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

家購入の申し込みについて解説してきました。

家購入の申し込みは、新築物件では申込証拠金の支払い、中古物件では買付証明書の提出によって行われることが一般的です。

家購入の申し込みをしただけでは売買契約は成立していないため、売買契約前であれば原則として無償で契約をキャンセルすることができます。

一方で、売買契約後の契約解除の場合には、手付金の放棄が必要です。

購入申し込み前は、以下の3点に注意して準備をしておくことがポイントとなります。

購入申し込みに準備しておく3つのこと

  • 条件を整理して予算を決める
  • 適正な住宅ローンの借入額を知る
  • 物件で気になる部分は遠慮なく質問する

家の購入申し込みは、基本的に早い者勝ちですので、慎重に、かつ、大胆に決断するようにしましょう。

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マンション売却

販売価格よりも早さ重視!一刻も早くマンション売却を成功させたい人必見!

「急に引っ越しすることになった」

「ずっと探していた物件が急に販売されたので、そちらに買い替えたい」

「ローンを払うのが難しくなった」

など、様々な理由で今持っているマンションを「すぐに」売却しなければならない事態が起きるかもしれません。

特に売却を急いでいなければ「出来るだけ高く売る」ことが目標になるかと思いますが、この記事では「売却価格」よりも「最短で売却!」を目指す人向けに、一刻も早くマンションを売却するための方法をお伝えします。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 短期間でマンションを売却する方法を知りたい!
  • あまり知られていない不動産会社との契約方法が分かる

1.一般的なマンション売却の流れ

スピード重視でマンション売却をする際も、まずは流れや平均的にかかる期間を把握しましょう。

いくつかのポイントの中から、「ここを削ろう」「ここだけは譲れない」と、自分の要望に合わせて満足できる売却を目指していきましょう。

平均的なマンションの売却期間は4.5ヶ月

マンション売却を考えた時、「なるべく早く売りたい」「なるべく高く売りたい」と様々な要望があると思いますが、一般的にマンションが売れるまでにどれくらいの期間がかかるか知っていますか?

マンション売却は意外と時間がかかり、最初の価格査定から引き渡しまで、「平均4.5ヶ月」と、実は思っているよりも、かなり時間がかかるのです。

「引き渡しまで4,5ヶ月」って、非常に長いですよね。

しかもこれは平均なので、引っ越しシーズン以外であれば、これを超えてしまう場合も十分考えられます。

マンション売却の全体的な流れに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ
マンション売却は3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて …

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2.とにかく早く売却したい場合は「買取」がオススメ

一刻も早くマンションを売却したくてこの記事を読んでいる方は、「マンション売却までの平均が4.5ヶ月」と知り、絶望的な気持ちになったことと思いますが、安心して下さい。

「パッと売って、パパっと現金化したい・即金希望」方に向け、「買取」という売却方法を紹介していきます。

販売価格は一般的な仲介での売却より下がってしまうものの、短期間での売却を目指していくことが出来ます。

「マンション買取」とは?

マンション売却の「即金」と言えば、マンションの「買取」のことを指します。

マンションの売却は一般的に「仲介」という方法を取ることが多く、不動産会社は買主を探してくれる仲介を担ってくれるのが一般的です。

それに対して「買取」とは、不動産会社が直接、物件を買い取ってくれる売却方法です。

  • 仲介:不動産会社にあっせんしてもらって第三者に売却する方法
  • 買取:不動産会社に直接買ってもらう売却方法

買取の場合は、すぐに買取価格を提示してくれますので、その金額で即、売却ができます。

一般的な仲介による平均販売期間が3ヶ月前後なのに対し、買取は2週間~1ヶ月程度で売却可能です。

売却のスピード以外にも、仲介手数料が不要という点も大きなメリットです。

仲介で3000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料でおよそ100万円取られてしまうので、その金額がごそっと不要になるのは、大きなメリットです。

一方で、買取の最大のデメリットは売却額が安くなるという点です。

「買取」の場合、あなたから買い取った物件をリノベーションやリフォームをして付加価値をつけてから再販します

つまり、物件を再販した際に売れると踏んだ価格からリフォーム費用や、利益を差し引いた金額が、買取価格となります。

そのため、買取金額は、おおよその相場として不動産仲介の70%~80%程度となります。

「買取」に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
不動産買取のメリット・デメリットは?仲介との違いや手順を徹底解説!

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 …

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買取できる不動産会社は限られている

不動産買取は、不動産会社が直接現金で買い取ります。

つまりある程度のキャッシュが潤っている会社でないと「買取」ができません。

端的に言うと、そこそこの規模の不動産会社でないと買取自体ができないということ。

リフォーム産業新聞が発表した、【2019年の買取再販年間販売戸数ランキング】では1位の「カチタス」が3,996戸、2位の「ベストランド」が2,084戸、3位の「フジ住宅」が1,470戸となっています。

一般財団法人 不動産適正取引推進機構の「令和元年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について」によると、不動産業者は全国に125,638社あると書かれていますが、この中で不動産買取ができる会社は、数百程度と言われていることを考えるといかに少ないかが分かるでしょう。

AIを駆使した買取サービスや、高値売却も狙える買取保証という手も

ここまで、一般的な「買取」について解説してきました。

ここでは、AI技術を活用して最短2日での買取を可能にした「すむたす」と、「仲介」と「買取」のハイブリットのような「買取保証」というサービスについて紹介していきます。

最短2日での買取を可能にした買取業者「すむたす」

買取は、売却まで2週間から1ヶ月程度かかることを説明しましたが、「すむたす」という会社はAIを駆使し、最短2日での買取を可能にしました。

通常の買取は、不動産会社が訪問査定を必ず行い、査定価格が出るまでに数日かかることが多いです。

ところが、「すむたす」では、この訪問査定のプロセスを省き、AIを利用した査定システムに切り替え、圧倒的な買取スピードを実現しています。

東京23区内のマンションに限られている点など、対象物件の範囲が狭いことがネックになりますが、対象の方は一度、検討してみる価値があるでしょう。

すむたす買取の対象となる物件

  • エリア :東京都 23区
  • 物件種別:マンション(居住用)
  • 専有面積:40㎡以上
  • 築年数 :50年以内
  • 室内状況:状況は問いません

「すむたす」の買取サービスに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

すむたす買取・ウレタ等で注目されている「すむたす」のサービスの特徴や評判を紹介
すむたす買取・ウレタ等で注目されている「すむたす」のサービスの特徴や評判を紹介

2日で売れる「すむたす買取」や仲介と買取を比較検討出来る「ウレタ」など、AIを駆使した不動産買取で革新的なサービスを提供 …

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高値売却も諦めたくない方は「買取保証」も要検討

仲介による売却と、ほぼ即金の買取の中間のような売却方法が「買取保証」です。

早さを追求しながら、なるべく高価格での販売も目指せる、「良いとこ取り」の売却方法です。こちらが買取保証の流れです。

買取保証の説明図

買取保証サービスとは、一定期間は「仲介」で売り出し、その期間に売れなかったら不動産会社が買い取ってくれるシステムなので、短期間のうちに希望価格で売れる可能性もありますし、タイムリミットになったら不動産会社が買い取ってくれるため、安心して売却を任せることができます。

「買取保証」に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の買取保証とは?通常の買取との違いとメリット・デメリット
不動産売却の買取保証とは?通常の買取との違いについて

不動産の売却を検討されている方は、「買取保証」という言葉を聞いたこともある方も多いともいます。 買取保証とは、不動産会社 …

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3.「マンション買取」を成功させるには

まずは買取業者を探し出し、買取業者の査定を受けるところから始まります。

しかし、前の章で解説したとおり、不動産買取を対応出来る不動産会社は限られています。

不動産買取をしてもらいたいと思っても、買取をしてもらえる業者を探すのに苦労するということです。

ただし、この点については、不動産一括査定サイトを使うことでかなり解消できます。

不動産一括査定サイトとは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

最近では、買取専門の不動産一括査定サイトも幾つかありますし、仲介含めた一般的な不動産一括査定サイトでも、早期売却などの要望を伝えて、買取メインでの査定依頼をお願いすることが可能です。

例えば、買取専門の一括査定サイトには以下のようなものがあります。

買取専門の一括査定サイト

  • 2006年にサービス開始。不動産一括査定サイトの中でも、歴史が古い「リビンマッチ
  • 全国400社以上の不動産会社と提携している「イエカレ
  • 全国47都道府県、店舗別のサイトを有する「不動産買取.com

買取専門の一括査定サイトは、使えば使うほど買取価格の高い業者が見つかる可能性が上がるので、特段一つに絞る必要もありません。

できるだけ多くの一括査定サイトを使い、たくさんの提示額の中から最も高い金額を提示してくれる不動産会社を見つけることをオススメします。

また、筆者としてオススメしたいのが、「

HOME4U

」の併用です。

HOME4U

」は買取専門の一括査定サイトではありませんが、国内で一番歴史がある不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの運営会社は「株式会社NTTデータスマートソーシング」という会社。

あの有名なNTTグループの会社という点でも安心感が抜群です。

他の一括査定会社に比べ、バックアップ体制がしっかりしており、優良な不動産会社に厳選されているのが特徴です。

査定依頼時、「売却の希望時期」という項目が必須項目になっているので、その際、「なるべく早く売りたい」を選択すると、買取を中心に不動産会社へ一括で査定をすることが可能です。

HOME4U

NTTグループで安心

HOME4Uで一括査定を依頼する

 

HOME4Uに関しては、以下のインタビュー記事で詳しく解説しています。

home4u_thumnail
HOME4Uはデメリットないの?リアルな口コミ評判と取材でわかるHOME4Uのすべて

HOME4Uは、2001年から運営開始と日本で最も古くからある不動産一括査定サイト。 結論から言うと、個人の方がマンショ …

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まとめ

こちらの記事では「一刻も早くマンションを売却したい」方向けに買取についてご紹介しました。

通常の仲介での売却価格に比べ、どうしても価格が下がってしまう買取での売却ですが、少しでも高く売る為には、一括査定サイト等を活用しながら複数社に査定依頼をしていきましょう。

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リースバック業者を徹底比較!安心して依頼できる12社の特徴を解説

リースバックとは、ご自宅を売却して現金化、売却後も賃貸として住み続けることができるサービスのこと

リースバックでの売却後は、第三者から家を借りることになりますが、売却時にまとまったお金を手にすることができるため、生活拠点を変えたくない、今の家を手放したくないという人にオススメです。

リースバックで物件を購入してくれる第三者は、リースバック事業を行っている不動産会社(※今回の記事ではリースバック業者と記載)です。

リースバック業者次第で売却額やその後の賃料等の条件が異なり、リースバックを成功させるためには、業者選びが非常に重要です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • どんなリースバック業者があるのか知りたい
  • リースバック業者を選ぶ際の注意点やポイントを知りたい
  • リースバック以外の選択肢があるのか知りたい

そこで今回の記事では、リースバック業者を選ぶポイントや、12社の信頼できるリースバック業者について紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

1.リースバック業者を選ぶポイント

リースバックは業者によって提示条件が異なるため、必ず各リースバック業者を比較して検討することが失敗しないためのコツです。

リースバック業者の主な比較ポイントは以下の3つになります。

リースバック業者の主な比較ポイント

  • 買取価格
  • 家賃
  • 付帯条件

買取価格

リースバックを利用する多くの人は、老後資金、相続対策、ローン返済等のまとまった資金を必要としている方が多いです。

リースバックでの買取価格が高いほど、多くの資金が得られるため、買取価格が高いことが重要なポイントです。

家賃

リースバックは、売却後も今の家やマンションに住み続けることになるため、「家賃の安さ」も重要なポイントです。

リースバックでは、買取価格も高くなるほど家賃が高くなる傾向にあります。

そのため、家賃が安いうえで、買取価格も高い会社は良い条件のリースバック業者といえます。

同じ買取価格なら家賃の安い会社を選び、また、同じ家賃なら買取価格が高い会社を選ぶのが基本です。

付帯条件

リースバックでは、「敷金や礼金はなし」「保証人は必要なし」等の付帯条件を各業者が加えています。

付帯条件の重要性は低いですが、買取価格や家賃が同じ条件であれば、付帯条件が良いリースバックの方が選ぶ価値はあります。

まずは買取価格と家賃でリースバック業者を絞ったら、最終的に細かい付帯条件を確認した上でリースバック業者を決定することがポイントです。

リースバックとは何か?基礎から買受人の探し方までわかりやすく解説
リースバックとは何か?基礎から買受人の探し方までわかりやすく解説

住宅ローンが払えなくなったら、家を手放さなければならないと考えている人も多いともいます。 しかし、リースバックを使えば、 …

続きを見る

次にリースバックサービスを提供している不動産会社の情報についてお伝えします。

2.信頼できるリースバック業者12選

リースバックは買主となるリースバック業者と長期の賃貸借契約を行うことになるため、その間にリースバック業者が倒産するようなリスクは避ける必要があります。

リースバック業者を選ぶ際は、経営基盤が安定した会社を選ぶのが基本です。

この章では、経営基盤も安定した信頼できる12社のリースバック業者を紹介します。

会社名 上場の有無 戸建て対応 マンション対応
株式会社ハウスドゥ 東証一部上場 (3457)
株式会社センチュリー21・ジャパン JASDAQスタンダード上場 (8898)
スター・マイカ株式会社 未上場
※東証一部上場 (2975)であるスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ会社
株式会社大京穴吹不動産 非上場
※親会社の株式会社大京がオリックス株式会社のTOBにより2018年12月に上場廃止
大成有楽不動産販売株式会社 未上場
明和地所株式会社 東証一部上場 (8869)
SBIスマイル株式会社 未上場
※東証一部上場 (8473)であるSBIホールディングス株式会社のグループ会社
株式会社セゾンファンデックス 未上場
※東証一部上場(8253)である株式会社クレディセゾンのグループ会社
一建設株式会社 JASDAQスタンダード上場 (3268)
セキスイハイム不動産株式会社 未上場
※東証一部上場 (4204)である積水化学工業株式会社のグループ会社
株式会社インテリックス 東証一部上場 (8940)
株式会社ムゲンエステート 東証一部上場 (3299)

株式会社ハウスドゥ「ハウス・リースバック」

株式会社ハウスドゥ	ハウス・リースバック

ハウスドゥはリースバックを世の中に普及させたパイオニア的存在の不動産会社です。

リースバックの他、底地(借地権が設定されている土地のこと)の買取等のユニークなサービスを展開しており、急成長を遂げた会社です。

全国にハウスドゥのフランチャイズ店を展開しており、2020年10月末時点でフランチャイズ店舗が全国に659店舗あります。(※オープン準備中含む)

ハウスドゥのリースバックの特徴は以下の通りです。

ハウス・リースバックの特徴

  • 対象物件は一戸建て・マンション・店舗・事務所
  • 全国の物件が対応可能
  • 年齢制限なし(成人以上)
  • 評価額が低くても購入可能
  • 売買代金の一部を賃料に充当可能
  • 賃貸借期間は自由
  • 再購入期限の制限なし
  • 高齢者には無料の安心コールサービス付き
  • 保証人は不要
  • 最短5日で決済可能
  • 東証一部上場 (3457)

ハウスドゥのリースバックは、全国の一戸建てとマンションと事務所・店舗が対象となるため、利用できる物件の範囲はとても広いです。

買取金額が低くても利用できますし、賃貸借期間や再購入期限も自由になるのが特徴ですので、他のリースバック業者で断られた物件もハウスドゥならリースバックしてくれる可能性は高いです。

株式会社センチュリー21・ジャパン「売っても住めるんだワン!!」

センチュリー21のリースバック「売っても住めるんだワン!!」

株式会社センチュリー21・ジャパンは、全国の不動産会社がFC加盟しているセンチュリー21を運営している企業で、JASDAQスタンダードにも上場しています。

センチュリー21のリースバック「売っても住めるんだワン」の特徴は以下の通りです。

株式会社センチュリー21・ジャパンのリースバックの特徴

  • 対象物件は戸建て・マンション
  • 対象エリアは全国
  • 年齢制限はなし
  • 定期借家契約は2年毎に更新
  • 賃貸再契約時に再契約手数料として家賃1ヵ月分、契約後1年ごとに保証会社宛の保証料を負担
  • 株式会社インテリックスと提携している
  • JASDAQスタンダード上場 (8898)

定期借家契約とは、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に契約が終了する契約のこと。普通借家と定期借家の違いはこちらの記事で詳しく解説しています。

センチュリー21のリースバックでの買取は、提携企業である株式会社インテリックスが行います。

株式会社インテリックスのリースバックについては後ほど紹介します。

スター・マイカ株式会社「あんしんリースバック」

スター・マイカ株式会社「あんしんリースバック」

スター・マイカは、賃貸されている分譲マンションの買取や、リースバック等の事業を軸に成長してきた会社です。

親会社であるスター・マイカ・ホールディングス株式会社が東証一部上場しており、経営基盤は安定しています。

スター・マイカのリースバックの特徴は以下の通りです。

スター・マイカのリースバックの特徴

  • 対象物件は分譲マンション(30㎡~)
  • 対象エリアは関東エリア(東京、神奈川、埼玉、千葉)・関西エリア(大阪、京都、兵庫)札幌、仙台、名古屋、福岡等の地方政令都市
  • 柔軟に設定できる賃貸借期間
  • 高齢者でも利用可能(ALSOKのみまもりサポート付)
  • 最短一週間で決済可能
  • 東証一部上場 (2975)であるスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ会社

スター・マイカは、元々マンションの買取に強みを持っている会社ですので、マンションでリースバックを検討している方は特におススメです。

高い買取価格が期待できることから、自宅がマンションの場合は一度相談してみましょう。

株式会社大京穴吹不動産「売っても住まいる」

大京穴吹不動産のリースバック 売っても住まいる

大京穴吹不動産はライオンズマンションシリーズで知られている東証一部上場企業の大京グループの不動産会社になります。

大京穴吹不動産の特徴は以下の通りです。

大京穴吹不動産のリースバックの特徴

  • 対象はマンション
  • 対象エリアは大京穴吹不動産の営業エリア内
  • 敷金は家賃の3ヶ月分
  • 賃貸借契約は定期借家契約で、最長5年
  • 年齢制限なし、ただし75歳以上の方は家賃が一括払い

大京穴吹不動産のリースバックは、定期借家契約で、契約期間も1年、2年、5年で賃料の支払い方法も、75歳以上の方は一括払いとなっています。

大京穴吹不動産のリースバックは、条件としては厳しいので、付帯条件を他社と十分に比較した上で決める必要があります。

大成有楽不動産販売株式会社「リースバックサービス」

リースバックサービス

大成有楽不動産販売は、マンション売却を得意とする大成有楽不動産グループの不動産会社です。

大成有楽不動産は未上場企業ですが、グループ会社である大成建設は東証1部上場企業です。

大成有楽不動産販売の特徴は以下の通りです。

大成有楽不動産販売のリースバックの特徴

  • 対象物件はマンション(40㎡以上)
  • 対象エリアは首都圏及び大阪府周辺における大成有楽不動産販売の営業センターがある地域
  • 昭和56年6月1日以降の建築確認を取得した新耐震基準のマンションに限る。
  • 賃貸借契約は2年以内の定期借家契約
  • 一定の入居審査あり

大成有楽不動産販売のリースバックの特徴としては、新耐震基準のマンションに限られるという点です。

賃貸借期間の2年以内の定期借家契約であるため、他のリースバック業者と比べても条件は厳しいです。

明和地所株式会社「明和地所のリースバック」

明和地所のリースバック

明和地所は1986年(昭和61年)に横浜で創業された不動産会社で東証一部上場もしています。明和地所は、クリオ(CLiO)のブランド名でマンションを展開しています。

明和地所の特徴は以下の通りです。

明和地所のリースバックの特徴

  • 対象は居住用不動産のみ
  • 対象エリアは首都圏と札幌市内
  • 賃貸借契約は2年以内の定期借家契約
  • 連帯保証人は不要
  • 東証一部上場 (8869)

明和地所のリースバックには他業者と大きく異なる特徴はありませんが、賃貸借期間が2年以内の定期借家契約であるため、付帯条件が厳しい印象はあります。

SBIスマイル株式会社「ずっと住まいる」

ずっと住まいる

SBIスマイルは、東証一部上場企業であるSBIホールディングス株式会社のグループ会社です。

SBIスマイルの特徴は以下の通りです。

SBIスマイルのリースバックの特徴

  • 対象物件はマンションと戸建て
  • 対象エリアは全国の主要都市
  • 年齢制限なし
  • 賃貸借契約期間は3~10年
  • マンションは普通借家契約、戸建ては定期借家契約
  • 敷金・礼金なし
  • 家賃保証初年度保証料が必要(家賃の0.5ヶ月分)
  • 東証一部上場 (8473)であるSBIホールディングス株式会社のグループ会社

SBIスマイルのリースバックは、賃貸借契約期間が3~10年であるため、自由度は少し低いです。

マンションは普通借家契約、戸建ては定期借家契約ですので、マンションの方が安心して利用できるといえます。

株式会社セゾンファンデックス「セゾンのリースバック」

セゾンのリースバック

セゾンファンデックスは、セゾングループのリースバック業者で、親会社のクレディセゾンは東証一部上場企業です。

セゾンファンデックスの特徴は以下の通りです。

セゾンファンデックスのリースバックの特徴

  • 住宅の他、オフィスビルや事務所・店舗・工場なども対象となる
  • 対象エリアは全国
  • 年齢制限なし
  • 保証人は不要
  • セコムやALSOK、象印のセキュリティや見守りサービス付き
  • 最短2週間で決済可能

セゾンファンデックスのリースバックは、店舗等の事業用不動産も対象となっている点が特徴です。

家やマンション以外の不動産でリースバックを考えている人にとってはオススメのリースバック業者です。

一建設株式会社「リースバックプラス」

リースバックプラス

一建設(はじめけんせつ)は、JASDAQスタンダード上場企業であり、飯田建設のグループ会社です。

一建設のリースバックの特徴は以下の通りです。

一建設のリースバックの特徴

  • 原則、取扱不可の物件はなし。事業用建物や倉庫、旧耐震マンションなども可能
  • 対象エリアは首都圏(今後は全国展開を視野に入れて検討中)
  • 査定額が低くても対象となる
  • 成人以上であれば年齢制限なし
  • 賃貸借契約は普通借家契約
  • 保証人は不要
  • 1年目の賃料がゼロ円になる定期プランあり
  • 最短即日で現金化可能
  • JASDAQスタンダード上場 (3268)

一建設の「リースバックプラス+」は2020年4⽉1⽇より開始されたサービスで、充実したサービスを提供しています。

他社と比べると様々な条件が緩いため、付帯条件は良いものと思われます。

首都圏に物件をお持ちの方で、他社の付帯条件に不満を持っている方におススメのリースバックです。

セキスイハイム不動産株式会社「自宅買取リースバックシステム」

自宅買取リースバックシステム

セキスイハイム不動産とは、積水化学工業グループの不動産会社です。

セキスイハイムは積水化学工業住宅カンパニーのブランド名称であり、大手ハウスメーカーの1社でもあります。積水化学工業は東証1部上場企業となっています。

セキスイハイム不動産の特徴は以下の通りです。

セキスイハイム不動産のリースバックの特徴

  • 対象はセキスイハイムの建物に限る
  • 対象エリアは関東・中部・関西
  • 査定金額の提示には1週間程度の時間がかかる
  • 最短20日で現金化可能

セキスイハイム不動産のリースバックは、対象がセキスイハイムの建物に限られています。

セキスイハイムで家を建てた方ならリースバック相談してみるのをオススメします。

株式会社インテリックス「リースバック あんばい」

インテリックスは主に不動産売買や賃貸業等の事業で全国展開している企業であり、東証一部上場企業でもあります。

インテリックスの特徴は以下の通りです。

インテリックスのリースバックの特徴

  • 対象は戸建、区分マンション、自宅兼店舗、一棟ビル等
  • 対象エリアは支店を中心とした都市圏(東京・北海道・仙台・横浜・名古屋・大阪・広島・博多)、及びこれ隣接する地域
  • 法人でも利用可能
  • 年齢制限なし
  • 保証人は不要
  • 2年間の定期借家契約
  • センチュリー21と提携している
  • 東証一部上場 (8940)

インテリックスのリースバックは、法人でも利用できる点が特長です。

また、センチュリー21とも提携しているため、センチュリー21経由でもインテリックスのリースバックを申し込むことができます。

株式会社ムゲンエステート「らくらくリースバック」

らくらくリースバック

ムゲンエステートはマンションの買取再販事業をメインとしている東証1部上場企業の不動産会社です。

ムゲンエステートの特徴は以下の通りです。

ムゲンエステートのリースバックの特徴

  • 対象物件はマンションおよび投資用マンション・アパート・店舗
  • 対象エリアは首都圏
  • 賃貸借契約は原則3年間の定期賃貸借契約
  • 通常40日で現金化可能
  • 東証一部上場 (3299)

ムゲンエステートのリースバックはマンションが中心となっているのが特徴です。

首都圏でマンションをお持ちの方は、試しに相談してみるのをオススメします。

 

3.リースバック業者の比較検討が面倒なら一括査定がオススメ

リースバックサービスを提供している業者をこれまで紹介してきましたが、一社ずつ連絡して買取価格や付帯条件を比較しながら1社に決める作業はとても面倒です。

そこで、「家まもルーノ」を使えば、リースバック対応している業者からまとめて買取価格の査定結果をもらうことができます。

「家まもルーノ」に物件や名前等の情報を入力したら、各リースバック業者への査定依頼や査定価格の集計は「家まもルーノ」が全て取りまとめてくれます。

利用者は「家まもルーノ」からきた査定結果の中から、依頼したい業者を選ぶだけなので、スムーズにリースバックでの売却を進めることができます。

全国対応、マンション・戸建て対応、無料で利用できるので、リースバック業者を自分で比較するのが面倒な方は是非「家まもルーノ」の利用を検討してみてください。

リースバック業者の買取価格をまとめて比較

家まもルーノで一括査定を依頼する

 

リースバック専門のコンシェルジュサービス「家まもルーノ」を取材してきた

住宅ローンの支払いが厳しく、仕方なくお家を手放さなければならない人もいるかと思います。 通常であれば、お家を売却して、引 …

続きを見る

4.最終判断の前に売却も併せて検討しよう

リースバックを選択する場合には、事前に単純売却も併せて検討することを強くおススメします。

理由としては、売却額に関しては一般的にリースバックよりも単純売却の方が高いからです。

また、近年では空き家も増加傾向にあることから、安い家賃の物件も探せば見つかる可能性が高いです。

築年数の古い物件や、面積が小さい物件を選べば、生活コストを抑えることは可能です。

そのため、「高く売りたい」「家賃を抑えたい」等の希望が強ければ、今の家を手放して単純に売却してしまう方が良いケースが多いです。

リースバックは、「今の家に強いこだわりのある人」に向いているため、特に今の家にこだわりが無ければ単純売却をおススメします。

単純売却で少しでも高く売るためには、不動産一括査定サイトを利用するのが効果的です。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

リースバックは買取額や家賃等の条件を必ず比較して選ぶことがポイントです。

リースバックの条件としては、基本的には家賃の支払額が安いのに買取価格が高い会社が良い条件となります。

リースバックを選択する際は、必ず通常の不動産売却も併せて検討してみることをおススメします。

売却とリースバックの両方を比較して、自分にとって最も良い条件で不動産を売却しましょう。

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家売却

一戸建て売却の査定価格の決まり方や査定の流れを徹底解説!

一戸建て売却のファーストステップは、不動産会社への査定依頼です。

売却するかどうかを決められていない方も含めて、自分の家がいくらで売れそうなのかを知ることは次に進む為の第一歩。

そこで、査定価格がどのように決まっているのか、どうすれば、高く評価してもらうことができるのか、気になる方は多いと思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 一戸建ての査定って何を見られているの?
  • 査定の依頼の仕方や流れを知りたい!
  • 高く査定してもらう為に出来ることはある?

そこで、今回の記事では、一戸建ての査定価格の決まり方や査定時のポイントについて解説します。

スムーズな一戸建て売却に役立てて頂けると幸いです。

「一戸建て売却」に関する他の記事

1. 一戸建て売却の査定価格は土地と建物の合計

まず、一戸建ての査定価格の決まり方について見ていきます。

一戸建ての場合、「土地の価格」「建物の価格」の合計額が全体の査定価格となります。

「土地の価格」と「建物の価格」に分けてポイントを解説していきます。

土地の査定価格は周辺の土地相場がベース

イメージしやすいかと思いますが、土地の査定価格に関しては、周辺の土地相場がベースとなります。

景気の状況や周辺環境の変化によって土地の相場は変動する為、数年前の査定結果を知っている方でも再度取り直しが必要になります。

土地の査定価格は、周辺の土地相場から大きくずれることはありませんが、他にも幾つか価格に影響する要因があります。

プラスの要因

  • 駅やスーパーに近い
  • 角地立地
  • 南向き立地
  • 接道の歩道が整備
  • 道路から0.5~1m程高い
  • 閑静な住宅街にある

マイナスの要因

  • 駅やスーパーから遠い
  • 接道の道幅が狭い
  • 水道、ガス、下水道等が引けない
  • 北向き立地
  • 不整形である
  • 道路より土地が低い
  • 地中障害物や埋蔵文化財、土壌汚染等がある
  • 墓地、高圧線、汚水処理場が近くにある

土地の査定価格が決まるポイントについて下記の記事では更に詳しく解説しております。

土地の査定で失敗しない!損せず売却する方法と査定額が決まる16ポイント
土地の査定で失敗しない!損せず売却する方法と査定額が決まる16ポイント

土地の売却を検討し始めたら気になるのがいくらで売れるのかということ。 土地のような不動産を売る場合、不動産会社に査定を取 …

続きを見る

建物の査定価格は建築費と築年数からの算出がベース

建物の査定価格に関しては、建築費と築年数を基に算出される数字がベースとなります。

一旦、新築の場合の価格を割り出した後、経過年数に応じて建物価格を下げていくイメージです。

残念ながら、木造一戸建ての場合、築25年で価格がゼロと査定されることが多く、かなりシビアな評価となっています。

一戸建ての査定価格推移に関しては、下記の記事でも詳しく解説しております。

【築年数別】中古一戸建ての売却価格相場と売却のコツ
【築年数別】中古一戸建ての売却価格相場と売却の注意点・コツ

不動産は、古くなるにつれて価値が下がるのが一般的です。 特に一戸建ては、マンションに比べると価値が下がりやすく、築後10 …

続きを見る

建物の査定価格も土地の価格算出同様、他にも様々な要素が価格に影響を与えます。幾つか価格に影響する大きなポイントを紹介します。

プラスの要因

  • リフォーム済
  • 仕上材のグレードが高い
  • 設備が高スペック

マイナスの要因

  • 施工の質が悪い
  • 旧耐震である
  • アスベスト等の有害物質を使っている

2.一戸建て売却の査定の流れ

一戸建ての査定価格の決まり方について見てきましたが、ここでは、一戸建て売却の査定までの流れについて解説していきます。

査定までの流れ

  1. 相場を調べる
  2. 一括査定サイトで査定を依頼する
  3. 机上査定を受ける
  4. アピールポイントや告知情報を整理する
  5. 訪問査定を受ける

上記ステップのなかで、重要なポイントについて解説していきます。

まずは自分自身でおおよその相場をチェック

まず、不動産会社に査定依頼をする前に、下準備として自分で相場を調べることが出来ます。

もちろん正確な査定価格は不動産会社に査定を依頼しなければ分かりませんが、資金計画の参考として、まずは自分で調べることをオススメします。

売却相場を自分で調べる5つの方法

  1. 不動産ポータルサイト「SUUMO」「HOME’S
  2. 国土交通省の「不動産取引価格情報検索
  3. 不動産流通機構の「REINS
  4. 一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ
  5. 固定資産税通知書を参照する

5つの方法、それぞれの使い方や詳細については別記事「一戸建て売却は苦戦しやすい?高額査定してもらう6つのコツ」のなかで解説しておりますので、ご確認ください。

査定依頼は一括査定サイトで複数社にまとめて依頼

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

机上査定、訪問査定と段階を踏んで不動産会社を選抜

オススメの一括査定サイトは全て机上査定が可能と解説しましたが、筆者は、机上査定と訪問査定を使い分けることをオススメしています。

最初の査定依頼で、複数の不動産会社に訪問査定を依頼するのはスケジュール調整面でとても大変です。

机上査定である程度、不動産会社を絞り込んで、厳選した会社に対して、手間と時間が必要となる訪問査定を依頼していくことで、効率的な会社選びが可能になります。

机上査定・訪問査定の使い分け方

  1. 5社以上を目安に机上査定依頼
  2. 机上査定の結果を比較検討し2~3社に厳選
  3. 厳選した会社に対して訪問査定を依頼
  4. 訪問査定の結果を比較検討し最終的に依頼する不動産会社を決める
  5. 契約を決めた不動産会社と一緒に売却活動を開始

不動産会社選びの流れや、良い会社の判断基準などについては、下記の記事で詳しく解説しております。

一戸建て売却の成功のカギは会社選びにあり!
一戸建て売却に適した不動産会社は?オススメの会社や会社選びのコツ

一般的に、不動産売却の全体スケジュールは順調に進んで4.5ヶ月程度になります。 数ヶ月にも及ぶ長期間の売却活動の最初から …

続きを見る

3.査定額を上げる為に訪問査定時に対応したいひと手間

査定で見られるポイント、査定の進め方について見てきましたが、最後に、訪問査定時にひと手間工夫をすることで、査定額が上がる可能性のあるポイントを紹介していきます。

一戸建ての査定評価を上げる改善箇所

  • 外装:植木の選定、外壁を綺麗にする(※高圧洗浄機のレンタルがおススメ)
  • 内装:要らない物を捨てる、掃除してホコリや汚れを落とす
  • 設備:更新予定の設備があれば、先に実施する
  • 日当たり:天気予報を確認して、晴れやすい日に査定してもらう
  • 治安:日中に訪問査定してもらい、安心できる印象を持たせる

上記で紹介した改善箇所は、お金をかけずにできますので、訪問査定前にチャレンジしてみましょう。

その他、一戸建てのスムーズな売却活動を実現する為のコツは下記の記事でも紹介しております。

一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ
一戸建て売却は苦戦しやすい?高額査定してもらう6つのコツ

一戸建てをスムーズに売却するコツを先に見たい人はコチラ 一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、 …

続きを見る

まとめ

一戸建て売却の査定にフォーカスして解説してきました。

査定価格はあくまで、不動産会社が3カ月程度で売却できるだろうと予想する価格です。

不動産会社によって大きく査定価格は異なる為、しっかり、複数社を比較検討しながら、良い不動産会社を見つけて上手に売却を進めていきましょう。

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マンション売却

マンション売却を成功させたい人必見!マンションが一番高く売れる時期っていつ?

転勤や家族構成の変化など、様々な理由でマンション売却を考える方がいると思います。「何が何でも2ヶ月後までに売却して引っ越ししなくてはならない!」という状況でなければ、少しでも高く売れる時に売却したいと思いますよね。

この記事では、年間を通して高く売りやすい時期や、そこで売るためにはいつから準備をすれば良いのかなどを解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 特に急いではいないので、一番高く売れる時期にマンションを売りたい
  • 一番契約件数が多い月に売るには、いつから動けば良いの?
  • コロナはマンション価格に影響をするの?

マンション売却・成功のコツ!一年を通して一番高く売れる時期は?

マンションの価格は需要と供給で決まるので、同じ一年を通しても価格は変動します。また、オリンピックや消費税増税の前後など、様々な市況も絡んできます。

2020年に突然世界中を襲ったコロナのように、私達にはどうにもならないような事態も起き得ますが、そのような不測の事態以外の要因はしっかりと押さえ、どうせ売るなら一番高く売れる時期を狙いましょう!

中古マンション取引件数が一番多いのはいつ?

マンションの購入や引っ越しは、時期によって需要に大きな差があります。

「3月の引っ越し代は普段の数倍」という話は聞いたことがあるかと思いますが、需要が多い時期は競争によって当然価格も高くなります。

ですので、マンション売却で少しでも高く売るなら、一番需要の多い時期を狙うのがおすすめです。

こちらの「2019年 首都圏中古マンション成約数」を御覧ください。

2019年 首都圏中古マンション成約数

「出典:「レインズデータライブラリー | REINS TOWER」」

新学期・新年度直前の3月が一般的には多く、お正月や夏休みは少なくて9月もぐんと伸びているのが分かります。

「いついつまでに売却し終えなければならない」という縛りが無いのであれば、こういった流れを頭に入れ、需要の多い時期を狙って売却計画を立てていきましょう。

マンションを一番高く売るには、いつから動けば良い?

上記のグラフから、「3月の売買数が最も多い」などの状況が見えてきました。

こうなると「一番高そうな3月に売りたい」と思うのは当然ですが、3月に不動産会社との契約を始めたのでは、実際に広告に載るのは4月になってしまうかもしれません。

また、不動産は「一生に一度の大きな買い物」なので、3月に購入した人が3月から探し始めているとも思えません。

一般的には『数ヶ月の間に5物件以上の内覧を経て購入を決めている』というデータもあるので、少なくとも購入を決定する数ヶ月前から物件を探し始めていることが分かります。

「ピークの3月に売却」するためには、1月くらいからは販売活動をスタートしたいところです。

そして、下記の図は、「不動産売却スタートから引き渡しまで」の流れと一般的な期間です。

不動産売却の全体の流れ

不動産売却の全体の流れ

一般的な販売スケジュールから逆算して考えると、11月には準備を始め、12月中に媒介契約を締結

1月から販売活動を開始していけば、「ピークの3月」に照準を合わせやすいでしょう。

まずは不動産売却の流れと平均的な期間を理解し、一番需要が多い、春と秋の新生活の数ヶ月前から売却の計画をスタートすることをおすすめします。

今のこの時期なら、あなたのマンションの相場はいくら?

住み替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要がありますが、不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定に対応してくれる点もポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

コロナや東京オリンピックは、不動産価格にどう影響する?

2020年は世界的にコロナウィルスが発生し、東京オリンピックも延期。世界中が大半の経済活動を止めざるを得ないという、人類にとっても経験の無い年となりました。

このような天災や自然災害などはとても予測ができませんが、不動産価格に大きな影響を与えるのは事実。これから、どのような変化が起きるのでしょうか?

東京オリンピックは景気回復の起爆剤に

ご存知の通り、2020年はコロナウィルスの影響により国内外の景気は大打撃を受け、多くの企業で業績悪化による解雇や倒産が増え続けています

この状況は、世界的にも長期化が懸念されていますが、幸運なことに日本だけは2021年に「東京オリンピック」という大イベントが控えています。(2020年11月現在)

世界各国から外国人観光客が押し寄せることが見えており、景気回復の起爆剤となることが期待できます

中古マンション価格へのコロナの影響は、もうほぼ終わった?

コロナ前後の中古マンションの取引実績を見てみると、緊急事態宣言が出た4,5月には中古マンションの販売価格が下がったものの、6月の解除後にはあっという間に通常の前年比を超える水準に戻っていることが分かります。

2020年首都圏中古マンション売買実績

年/月
件数 価格
(件) 前年比(%) (万円) 前年比(%)
1月 2,680 +0.5 3,672 +11.5
2月 3,749 +7.6 3,573 +2.7
3月 3,642 -11.5 3,489 0.0
4月 1,629 -52.6 3,201 -5.8
5月 1,692 -38.5 3,296 -0.9
6月 3,107 -11.0 3,541 +5.3
7月 3,156 -2.4 3,628 +5.4
8月 3,053 +18.2 3,644 +5.3
9月 3,328 -7.3 3,693 +6.6
10月 3,636 +31.2 3,649 +5.4

「出典:「レインズデータライブラリー | REINS TOWER」」

市況が回復した点は一安心ですが、「これで完全に今までの市場に戻った」とは限りません。

在宅での仕事がメインになる人も多くなったことで求められる部屋のつくりも今までも異なってくる可能性も十分あり、コロナウィルスが住宅環境に及ぼす影響は引き続き注視していく必要がありそうです。

まとめ

「マンション売却」は、時期によって高く売れる時期とそうでも無い時期があることが分かりましたか?ただし2020年はコロナの影響で通常通りにはいかず、特別な一年となりました。

これは2021年以降も続くかもしれず、上記の表だけを見て「コロナウィルスの影響はもう終わった」と思うのはまだ早く、しばらくは予断を許しません。

こういった状況も大きく不動産価格に影響を及ぼしますので、「少しでも高く売却を」と考えている方は、ぜひアンテナを立てて「売りどき」をしっかり捕まえるようにしましょう。

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すむたす買取・ウレタ等で注目されている「すむたす」のサービスの特徴や評判を紹介

2日で売れる「すむたす買取」や仲介と買取を比較検討出来る「ウレタ」など、AIを駆使した不動産買取で革新的なサービスを提供して注目を集めている「すむたす株式会社」。

新しいサービスですので、内容がよくわからない人もいらっしゃると思います。

また、評判や口コミについても知りたい方も多いのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 「すむたす買取」の特徴や口コミについて知りたい
  • 「すむたす買取」と「ウレタ」の違いを知りたい
  • 「すむたす買取」以外の不動産買取サイトについて知りたい

そこで、この記事では株式会社すむたすが提供するサービスについて解説します。

株式会社すむたすの会社概要やサービスの特徴、口コミ・評判、提供する各サービスがオススメな人や利用する上での注意点についてお伝えします。

1.「すむたす」とは

運営会社 株式会社すむたす
(英文社名 Sumutasu Inc.)
設立 2018年1月
登録免許 宅地建物取引業免許 東京都知事(1) 第102300号
所在地 〒107-0052
東京都港区赤坂8丁目5−40 PEGASUS AOYAMA 507
代表取締役社長 角 高広
事業内容

すむたす買取

すむたす直販

ウレタ

株式会社すむたすは、2018年1月に設立された新しい会社で、「すむたす買取」「すむたす直販」「ウレタ」等のサービスを運営しています。

株式会社すむたすは宅地建物取引業者であり、特にWebによるAI査定サービスの提供と不動産買取再販事業に強みを持っています。

不動産買取とは一言でいうと「不動産会社があなたの物件を買い取る」こと

株式会社すむたすの「すむたす買取」を利用すると、株式会社すむたすが一旦物件を買い取る形になります。

不動産買取は、直接最終消費者に売却する仲介とは異なるため、売却価格は安くなります。

買取金額は、おおよその相場として不動産仲介の70%~80%程度です。

仮に売却価格が2,000万だとすると、買取価格は1,400万~1,600万ぐらいが相場になります。

買取が仲介と比較して金額が低くなる理由は、買取再販を行う不動産会社が転売益を見込む必要があるからです。

買取金額が多少安くはなりますが、買取は査定を行った不動産会社が直接買主となることから、「早く売れる」「確実に売れる」「近所に知られずに売れる」といったメリットがあります。

そのため、離婚や借金の返済等の理由で急いで不動産を売却しなければならない人は、買取を利用する方が多いです。

買取自体は昔からあるサービスですが、「すむたす買取」は、買取の査定をAIで自動化し、最短2日で売却できるようにしました。

「すむたす買取」の特徴については、次の章で解説しています。

次に株式会社すむたすが提供しているサービスの特徴について見ていきましょう。

2.提供している3つのサービスの特徴

株式会社すむたすは、以下のサービスを運営しています。

すむたすが運営する3つのサービス

  • すむたす買取
  • ウレタ
  • すむたす直販

この章ではそれぞれのサービスの特徴について解説します。

最短2日での買取が可能な「すむたす買取」

すむたす買取

「すむたす買取」とは、AI査定によって最短2日で売却を可能とした買取サービスです。

通常の買取は早く売れるといっても、要する期間は早ければ2週間、長くて1ヶ月程度かかります。

しかし、すむたす買取」を使って買取を依頼すると、2週間を2日に縮めることができるため、革新的なサービスといえます。

通常の買取は、不動産会社が訪問査定を必ず行い、査定価格が出るまでに数日かかることが多いです。

物件を見ずに価格を出すということは、不動産会社にとって大きなリスクがあります。

本来なら3,500万円程度の物件を、4,000万円くらいで間違って査定してしまう可能性もあるわけですから、物件を見ずに査定をする買取再販業者はこれまで存在しませんでした。

ところが、「すむたす買取」では、この訪問査定のプロセスを省き、AIを利用した査定システムに切り替えたことで、圧倒的な買取スピードを実現しています。

「すむたす買取」利用の流れ

すむたす買取を利用した際の流れは以下の通りです。

「すむたす買取」利用の流れ

  1. 物件情報を入力
  2. すむたすから提示された買取価格を確認(査定完了まで最短1時間)
  3. 買取を希望する場合、すむたすに買取依頼を行う(※オーナーが日程を決める)
  4. すむたすのスタッフが、物件確認のため訪問(※30分前後で終了)
  5. 売買契約の締結日と決済日の決定(※オーナーが日程を決める)
  6. すむたすが決済日に現金を振り込む

すむたすスタッフによる、物件確認さえ早く終わらせることができれば、最短2日での不動産買取もできる流れになっています。

次にすむたす買取の対象となる物件の詳細について見ていきましょう。

すむたす買取の対象となる物件

株式会社すむたすが、上記で説明したような買取サービスを提供できるのには理由があります。

それは、買取対象物件を以下のような物件に絞っているためです。

すむたす買取の対象となる物件

  • エリア :東京都 23区
  • 物件種別:マンション(居住用)
  • 専有面積:40㎡以上
  • 築年数 :50年以内
  • 室内状況:状況は問いません

まず、大きな特徴としては買取物件をマンションのみに限定しているという点です。

マンション買取に限っては、AI査定であっても実際の取引価格にほぼ近い価格で査定できることが知られています。

中古マンションは同じマンション内に売却事例があることが一般的であり、同じマンションの事例はかなり参考になることから、AIや人がやってもほぼ同じ金額が出るためです。

すむたす買取では、対象をマンションに絞ることによって、訪問査定と価格がずれるリスクを抑えていることになります。

また、マンション買取も東京都23区内の物件に限定しています。

たとえ株式会社すむたすが多少高い価格で買い取ってしまったとしても、東京都23区内にあるマンションであれば、一定の購入ニーズはあるため、在庫リスクはかなり抑えられていることになります。

このように、すむたす買取では対象となる物件を「東京23区のマンション」に絞っていることから、AI査定によるスピード買取といった思い切ったサービスを展開できるようになっているのです。

さらに、すむたす買取では家具や家電も無料で処分してもらえる点も特徴の一つです。

そのため、すむたす買取の申し込みの流れで、室内状況に関して「状況は問いません」と告知しており、家財道具が残っていても即売が可能です。

次にすむたす買取の対象にならない物件について見ていきましょう。

すむたす買取の対象とならない物件

すむたす買取は以下の物件は買取対象にはなりません。

すむたす買取の対象とならない物件

  • エリア :東京都 23区以外のエリア
  • 物件種別:一戸建て、土地、居住用以外の物件
  • 専有面積:40㎡未満
  • 築年数 :50年以上

一戸建てや土地、居住用以外の物件や、東京都 23区以外のマンションは利用できないことになります。

 

すむたす買取以外にも、国内にはいくつかの大手買取業者があり、リフォーム産業新聞が発表した、【2019年の買取再販年間販売戸数ランキング】では1位の「カチタス」が3,996戸、2位の「ベストランド」が2,084戸、3位の「フジ住宅」が1,470戸となっています。

すむたす買取の条件に該当しなかった方は、上記の買取業者の利用も検討してみてください。

不動産買取の詳しいメリットとデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
不動産買取のメリット・デメリットは?仲介との違いや手順を徹底解説!

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 …

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仲介・買取を一緒に検討出来る「ウレタ」

株式会社すむたすでは、「ウレタ」というサービスも展開しています。

ウレタとは、「すむたす買取によるAIの買取価格」と「仲介による査定価格」を同時に確認できるサービスです。

即時売却を検討しているなら「すむたす買取」がオススメですが、金額によっては仲介も検討したいという方は、一度「ウレタ」を使って査定価格を調べるのをオススメします。

「ウレタ」利用の流れ

ウレタを利用してから、不動産会社を決めるまでの流れは以下の通りです。

ウレタを利用する流れ

  1. ウレタで売却予定の物件の情報を入力する(※電話番号を入力する必要なし)
  2. ウレタからきたAI見積もり価格(仲介での売却の市場平均価格とすむたす買取での買取価格)を確認する(※最短1時間で査定結果メールがくる)
  3. 査定価格を見て、仲介か買取かを検討する。(※買取の場合、「すむたす買取」と同様の手順)
  4. 仲介での売却なら、ウレタから紹介された会社に売却相談をする(※複数社に相談がオススメ)
  5. 気に入った会社と媒介契約を結び、売却活動の開始

仲介の査定金額は、「すむたすのAI査定」を活用した上で、「すむたすの不動産売却の専門家」が個別に物件情報や査定価格を確認した上で、見積もり価格を決定しています。

実際に仲介会社が査定しているわけではなく、金額の表現も「市場平均価格」という表記になっています。

他の一括査定サイトだと、簡易査定依頼段階で仲介会社に物件情報や個人情報を渡すので、営業電話がかかってきますが、「ウレタ」では、査定依頼時に仲介会社に個人情報が渡らないため、営業電話がくることはありません。

下記画像は、実際に「ウレタ」を利用した後の査定結果メールですが、1回目のメールで【査定確認中】の連絡がきて、2回目のメールで【査定結果】の連絡がきます。

夜18時30分くらいに査定申し込みをしましたが、査定価格の結果がきたのが19時30分くらいでした。

ウレタの査定中の画面

ウレタで査定中の画面

ウレタで査定した結果

ウレタで査定完了した画面

メールで送られてきた査定価格を確認しながら、すむたすへの買取か「ウレタ」でオススメされた不動産会社に仲介を依頼する流れになります。

「すむたす買取」でマンションを売却したい場合、ウレタからきた査定結果ページの下部にある申し込みボタンから買取相談ができます。

ウレタで買取を依頼する画面

ウレタで買取を依頼する画面

ウレタの対象物件はマンションのみとなっていますが、エリアは首都圏を対象としていますので、すむたす買取よりは幅広い条件で査定依頼ができます。

仲介の価格を気軽に知りたい方は、ウレタを利用してみることをオススメします。

物件購入検討者向けの不動産情報サイト「すむたす直販」

すむたす直販

すむたす直販とは、不動産会社が売主となっている物件を専門に扱った不動産情報サイトです。

すむたす直販では、主に株式会社すむたすが買い取った物件や、他の買取業者の直販物件が紹介されています。

直販物件とは、いわゆる不動産会社が売主となっている物件のこと

不動産会社が売主となっている物件には、以下のようなメリットがあります。

直接物件のメリット

  • 仲介手数料が無料となる。
  • 住宅ローン控除の借入限度額が最大5,000万円となる。
  • すまい給付金を利用できる可能性がある。

仲介手数料が無料

直販物件は、仲介物件ではないため、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料については、宅地建物取引業法において不動産会社が受領できる報酬の金額の上限が定められています

不動産会社が受け取ることのできる報酬は、国土交通省の告示によりその限度額が以下のように定められています。

取引額※1(売買金額) 仲介手数料の上限額(税抜きの速算式)
200万円以下 5%(18万円※2)
200万円超から400万円以下 4%+2万円(18万円※2)
400万円超 3%+6万円

※1取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※2空き家などの現地調査が必要な取引の場合(2018年より施行 出典:国土交通省より)

また、仲介手数料は消費税の課税対象となるため、さらに消費税が加算されます。

400万円を超える不動産売買では、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料(税込)=取引額(売却金額)×3.3%+66,000円

例えば、3,000万円の物件を不動産仲介で購入したのであれば【3,000万円×3%+6万円+消費税】で103.68万円もの手数料を支払う必要があります。

一方、不動産買取では仲介手数料を支払う必要がないため、手数料の負担を無くすことができます。

住宅ローン控除の借入限度額が最大5,000万円に

また、個人が売主の物件は買主が利用できる住宅ローン控除の対象となる借入限度額が一般的に2,000万円までですが、不動産会社が売り主の物件になると、住宅ローン控除額が最大5,000万円までに引き上がります。

不動産会社が売主の物件は、より多くの節税ができるため、個人が売主の物件よりもお得です。

住宅ローン控除については以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
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家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり …

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すまい給付金も利用できる可能性あり

さらに、不動産会社が売主の物件では、一定の要件を満たしているとすまい給付金を利用することもできます。

すまい給付金とは、物件購入時に最大50万円をもらうことができる制度のこと

個人が売主の物件はすまい給付金の対象にはなりえませんが、不動産会社が売主の物件はすまい給付金の対象となるため、お得になります。

すまい給付金については以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却で発生する仲介手数料の相場は?値引きや無料にするのは可能?
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不動産を売却する際、不動産会社に依頼する買主探しの仕事を「仲介」と言います。 はじめて不動産を売却する人にとっては、「仲 …

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このように不動産会社が売主の物件には様々な特典があるため、人気が高いですが、通常の不動産ポータルサイト(SUUMOやアットホームのこと)では不動産会社が売主の物件を探しにくくなっています。

しかし、すむたす直販なら、全ての物件は不動産会社が売主の物件であるため、お得な物件ばかりの中から好きな物件を選ぶことができるメリットがあります。

中古物件を購入する人にとって、すむたす直販は大変良いサービスとなっていますので、一度物件を探してみることをおススメします。

これまで、株式会社すむたすが提供しているサービスの特徴について見てきましたが、次にすむたす買取の口コミについて紹介します。

3.「すむたす」の口コミ・評判

すむたすはまだ新しいサービスのため、TwitterやYahoo!知恵袋等に口コミ・評判はありませんでした。

ただ、1つだけアメブロに「すむたす買取」の口コミがありました。

相場の3~4割引きになってしまうという噂が広まっていたのでもう少し安いと思ってましたがケースバイケースのようです。

アメブロの口コミではHowMaで「4,196万円」と査定された物件をすむたすで査定したら「3,780万円」だったという結果を示しています。
HowMaは仲介による売却価格になりますが、その査定精度は極めて高いため、ほぼ仲介による売却価格といえます。
すむたすの査定結果は、仲介の価格の1割減程度ということです。

出典:「すむたす」 & 査定結果 | 趣味でやる投資 (株式/不動産/etc.)

一般的に、不動産買取の価格は仲介の価格の2割減程度が相場ですので、すむたすの買取価格は高いといえます。

買取価格が高い理由としては、買取対象の物件を東京23区内のマンションに絞っていますので、ある意味、当然の結果かもしれません。

上記の口コミを見る限り、すむたすを使っても極端に買取価格が安くなることはなさそうですので、買取価格については問題ないものと思われます。

4.「すむたす」のサービスはこんな人にオススメ

「すむたす買取」は、とにかく急いで物件を売却したい人にオススメです。

一般的な買取はどんなに早くても2週間程度はかかりますので、2日で売れるすむたすのスピード感は大きな魅力となっています。

事情があって、1週間以内にまとまったお金が必要という人ならば、すむたすを利用するのが良いでしょう。

これにプラスして、金額によっては仲介も検討したい方には「ウレタ」がオススメです。

他にも、仕組み上、営業電話があり得ないサービスなので、自分の持っている物件のおおよその価格知りたいだけという方にもおすすめ。

5.「すむたす」を利用する上での注意点

すむたすを利用する上で、リフォーム済み物件等の高額で売れる可能性のある物件は、念のため他の買取業者の査定価格を取った方が良いという点が注意点になります。

理由としては、リフォームの状況は実際に見てみないと価値がわからないことが多いからです。

すむたすでは、一応、リフォームに関しても価格に反映してもらえます。

すむたす買取のホームページQ&Aによると、リフォームに関しては以下のようになっています。

Q:リフォームした部分は査定に考慮されますか?

マイページ内の任意項目の追加から、リフォーム情報をご入力いただくことで、買取価格に反映されます。

またお部屋の写真をアップロードしていただくことで、より正確な査定が行えるため、買取価格が高く算出できる傾向があります。

出典:よくある質問【すむたす】

一応、リフォーム部分も価格に反映してもらえますが、それでも不安が残るという方は、他の買取業者に訪問査定してもらいましょう。

ただし、他の買取業者に見てもらっても、すむたすより買取価格が低くなる可能性もあるため、すむたすの査定価格の方が高ければ、すむたすへ売却するようにしましょう。

いずれにしても価格について不安な方は、他の買取業者にも査定を依頼して比較検討することをおススメします。

6.不動産売却検討なら一括査定サイトを使うのがオススメ

不動産買取ではなく、仲介での不動産売却を検討している方は、ウレタ以外の不動産一括査定サイトの利用を検討してみることをオススメします。

理由としては、ウレタはサービス提供が開始されてからまだ日が浅く、仲介を行う不動産会社の質や量がまだ見えてこないからです。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメの一括査定サイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

すむたす買取は、東京23区の居住用マンションを買取してもらい場合に役立つサービスです。

AI査定によって、最短1時間でのマンション査定、最短2日での買取&入金を実現できています。

東京23区内のマンションの早期買取を希望している方は、すむたす買取の利用を検討してみてください。

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Source: 不動産売却の教科書