カテゴリー
土地活用

土地活用として人気のあるコインランドリー経営!メリットからリスクまで徹底解説

もしあなたが土地活用を検討しているなら、コインランドリーを候補として考えたことはないですか?

街でよく見かけるコインランドリー。土地活用として人気がありますが、情報が少なくて不安になるかもしれません。

コインランドリーの運営にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

また注意点やリスクはどのようなものがあるのでしょうか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • コインランドリー経営ってどんなビジネス?
  • コインランドリーのメリット・デメリット
  • コインランドリー経営の上の注意点

1.コインランドリーってどんな経営方法?

「コインランドリー」と聞いて、「それは一体何?」と思う人はいないはず。

どの町にでも一つはある、お馴染みの施設です。一般的には住宅街や学生街にあることが多いでしょう。

最近では忙しいビジネスマンが利用しやすい駅前にコインランドリーが建てられたり、地方ではスーパー銭湯や大型ショッピングセンターなどに併設されていることも。

このコインランドリー、実は「空いている土地を有効活用する」土地活用としても人気なのです。

その大きな理由としては、現在のコインランドリーは昔に比べて機材が進化しており、ボタンを押すだけでプロ並みの洗い上がりが可能になったこと。

 それにより、ひと昔前までは家庭用洗濯機では洗えない毛布や布団を洗うイメージでしたが、最近では家庭に洗濯機をもたずにコインランドリーだけで済ます人も増えているのです。

 このように、昔に比べてより強く人々の生活に根付いているため、空いている土地を有効活用する「土地活用」の方法として人気を集めています。

2.コインランドリー経営のメリット

土地活用の手段として人気のコインランドリー経営ですが、以下のようなメリットがあります。

  • 利用客がつきやすい
  • 利用者が自分で稼働するため従業員が不要
  • 仕入れをしないため在庫を抱えるリスクがない

一つ一つ見ていきましょう。

利用客がつきやすい

コインランドリーは人々の生活に必要不可欠な「衣食住」の一部に関わるため、利用客が付きやすいという点があります。

 最近コインランドリーを利用する人は家庭に洗濯機が無い場合も多いので、一度リピーターになってくれれば、固定客として毎回利用してくれることでしょう。

また、昔からのコインランドリーの使われ方のように「布団など大きくて家で洗えないものを年に数回、コインランドリーで洗いたい」という需要は今も変わらずあります。

利用者が自分で稼働するため従業員が不要

利用したことがある人は分かると思いますが、コインランドリーは基本的に全てセルフサービスです。

自分で洗濯機に洗濯物と洗剤を入れて、スタートさせてあとは終わるのを待つだけ。使用法の注意も必要ありません。

つまり機械さえ導入すればあとはお客さん任せのため、経営者自身が働く必要がないのはもちろんのこと、専用スタッフを雇う必要がありません。

人件費がいらないのは大きなメリットです。

 在庫を抱えるリスクがない

ビジネス的な観点で見ると、コインランドリーの経営には「仕入れ」がないため、在庫を抱えるリスクが無いのも嬉しいポイントでしょう。

小売のビジネスなどでは在庫をはけずに倒産してしまったり、飲食店では仕入れが足りなかったり余ったりと、仕入れに振り回されがちです。

在庫を抱えすぎて倒産してしまうケースも多いので、在庫リスクが無いのはビジネスとしては大きな魅力です。

3.コインランドリーのデメリット

一方コインランドリーのデメリットは、以下の通りです。

  • 数千万円の初期投資が必要になる
  • 超・高額の収益を稼ぎだせるわけではない
  • 定期的なメンテナンスが必要
  • ライバル店が現れると売り上げが激減する

コインランドリーの最大のデメリットは、高額の初期投資を強いられる点でしょう。

場合によっては公的融資や銀行融資で資金調達できる場合もありますが、非常に稀で、自己資金で数千万円の初期費用を用意する必要があります。

 一方で莫大な初期費用をかけるにも関わらず、とても大きな収益を得るのが難しい点や、稼働時間が長くなればなるほど故障が増え、メンテナンスが何度も必要になるのもデメリットです。

さらにコインランドリーは他店と差別化が難しい土地活用なので、ライバルが出現すると簡単にお客さんが奪われてしまいます。

このように近隣の状況に影響を受けやすいのもデメリットと言えます。

4.土地活用としてコインランドリーを経営する方法

ここからは「コインランドリーを実際に経営する方法」について解説します。コインランドリーを運営する場合、2つの方法があります。

  • 建物から機材まで自費で調達する方法
  • コインランドリー業者に土地だけ貸す方法

それぞれ一体どんな方法なのでしょうか?詳細を紹介していきましょう。

建物から機材まで自費で調達する方法

何もない土地にコインランドリー用の建物を建てて、機材を購入・搬入し、自分で経営する方法です。

 全て自費で建物から機材まで購入しているため、実質的にコインランドリーの経営者兼オーナーになるパターンで、古くからあるコインランドリーはこの方法がほとんど。

クリーニング店に併設しているコインランドリーや賃貸マンションの一角にあるものも自費で調達する方法で運営されています。

莫大な初期投資をかける代わりに、コインランドリーで手に入る収益は全て自分のものとなるので、もし大当たりした場合は高額の収益を手に入れることができるでしょう。

コインランドリー業者に土地だけ貸す方法

コインランドリーは自費で行うことが多い土地活用なのですが、最近では別の方法が注目を集めています。

 それは全国展開するコインランドリーの企業に土地だけ貸し、建設から運営まで全て委託する方法です。

 いわゆる「借地」としての運用なので、初期費用や運営は一切不要なのが最大のメリットです。

 この場合は、コインランドリーが失敗しようが成功しようが、土地の持ち主にとっては全く関係なく、お客さんが一人もこなくても毎月決まった額の借地料がもらえるのが魅力です。

一方、仮に大儲けしていても決まった金額以上は一円ももらえないのは残念な点と言えるでしょう。

5.コインランドリーを行う際の注意点

最後にお伝えするのは、コインランドリーを行う際の注意点について。

コインランドリーの存在が地域住民に迷惑をかけてしまうかもしれない点に注意してください。

 コインランドリーは無人で運営しているため盗難がよくおこり、運営側に責任を追及されることも。

またコインランドリーは夜遅く解放している施設のため、不良のたまり場にもなりやすく、機材にいたずらされたり近隣住民に迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。

 盗難対策も含めて、監視カメラ設置や警備会社との契約を行っておくことをオススメします。

6.コインランドリー以外の土地活用を知るには

今回はコインランドリーについて詳しく解説してきましたが、あなたの考えている土地活用でコインランドリーがベストとは限りません。

「土地活用」と一言で言っても、アパート経営や駐車場経営、他にも色々とあり、土地によって最適な活用法は異なります

そんなときに便利になるのが不動産投資・土地活用の一括資料請求です。

検討するなら土地活用のプロに相談が一番!

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法 相談先
ハウスメーカー 工務店 ゼネコン 各種専門業者
マンション経営  
アパート経営    
賃貸併用住宅    
駐車場経営      
大規模施設(高齢者施設・保育所など)    
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!

フクロウ先生

フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「

HOME4U土地活用

」が便利です。

HOME4U土地活用

」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

しかも、提携会社は「積水ハウス」や「大東建託」、「旭化成ホームズ」、「三井ホーム」など、全国の優良企業が勢ぞろいしています。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

  • 一度の依頼で最大7社に無料プラン請求が可能。効率的に比較検討が出来る。
  • 選択した企業以外からの連絡は来ないので、営業電話を最小限に抑えられる
  • 業界最長19年間で培われたノウハウで、悪質業者は排除し、優良企業のみと提携
  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利
まずはプロに相談!

HOME4Uで土地活用の資料請求をする

まとめ

この記事では、最近あちこちで見かける「コインランドリー」の土地活用について解説しました。

コインランドリーは近年生活に根付いていて、個人の利用頻度が上がっているため魅力的な投資と言えます。

一方初期費用の高さなどリスクもあるので、メリット・デメリッや注意点をよく理解して検討してみましょう。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
土地活用

造成と整地の違いを大解剖!4つの工事内容や必要な費用相場まで解説

「造成と整地」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 造成と整地って何がどう違うの?
  • 造成や整地にはどんな工事が行われるのだろうか・・・
  • 造成や整地にかかる費用をわかりやすく解説して欲しい
  • 造成と整地工事を担当する業者の選び方を知りたい

そこで今回の記事では「造成と整地」に関する疑問・不安について、解説していきます。この記事を読むことで、あなたが知っておくべき「造成と整地」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

1.造成と整地の違い

この章では「造成と整地の違い」についてお伝えします。

まずは一緒にされやすい「造成」と「整地」の違いについて紹介していきましょう。

造成について

造成とは、土地に対しその地盤面の形状を主に土を動かす事により何かしらの目的に利用する為の行為のこと

地の造成は「宅地造成等規制法」によって土地の造成が行える業者が決められているため、誰もが自由に行うことはできません。

小規模や中規模の土地造成であれば、解体業者や外構業者に依頼するケースが多いです。

整地について

整地とは、土地の上にあった住居を解体した後に土地を綺麗にすること

整地では、コンクリート・大きな石・木くず・ガラスなどを手や重機でくずして調節します。

そのあと重機で踏んで固定させる「転圧作業」を行い、「整地」は完了となります。

これ以外にトンボを掛けたりほうきでクリーニングをすることもありますが、各会社によって対応は異なります。

造成と整地は「建物が建てられる土地にする」と覚えておく

一緒にされやすい「造成」と「整地」の違いについて紹介してきましたが、2とも一般的には同じ意味として扱われることが多いです。

基本的な考え方として、「建物が建てられる土地(宅地)にする」という意味で使われることが多いでしょう。

本記事でも「整地=造成」という位置づけで、今後の知識を解説していきます。

次に造成・整地の種類について見ていきましょう。

2.造成・整地には4つの種類がある

整地をするスポットは宅地のみならず山林であったり木が生い茂っている場所、フラットな土地もあれば、傾斜している土壌もあります。

それらを整地する際、一般的な方法としては以下のような方法があります。

造成・整地の4つの種類

  1. 粗仕上げ(粗整地)
  2. 砂利整地
  3. 防草仕上げ
  4. コンクリート・アスファルト舗装

種類1.「粗仕上げ(粗整地)」

最もシンプルな整地方法が「粗仕上げ」です。

住居の解体後に残存しているコンクリートガラ、石(こぶし大程度まで)を取り除きます。

それらの他にも木くずやガラス片などを人力または重機で撤去し、重機で均したり転圧に取り組んだりします。

簡略な整地とはいえ、各社毎にどこまで仕上げてくれるかがバラバラになってきます。

カンタンに手で均すだけの業者もいれば、一つ一つ細かい石まで撤去して均してくれる業者もいるでしょう。

解体をオーダーする際にどこまでして貰えるのか確認しておく必要があります。

解体費用については、解体専門業者に直接発注するのが一番安いです。

ただ、見つけるのが大変ですよね。

そんなとき便利になるのが、「

ヌリカエ(※旧解体工事のナコウド)

」です。

ヌリカエ(旧解体工事のナコウド)は、東証マザーズに上場している株式会社Speeeが運営する解体業者見積もりサイトです。

SPEEEでは、解体業者をしっかり厳選審査しているため、安心感抜群です。

ヌリカエ(※旧解体工事のナコウド)

を使って、自宅周辺の解体工事業者最大3社の見積もり額を比較して、最安値を見つけることができます。

34個の質問に答えて、電話番号を入力したら見積もり完了です。質問数が多く感じますが、選択式なので1-2分あれば回答できます。

解体工事のナコウド

ヌリカエの利用の流れ

種類2.「砂利整地」

砂利整地は、粗仕上げよりきめ細かい整地方法です。

より微細なガラや石などを撤去し、土地の高さを調整して、砂利や砕石を敷いたのちに重機などで転圧を実施します。

砂利は体積が大きいものであれば、人が歩いた時に足音が耳に入りますので防犯対策になります。

大きさの異なる石であれば、噛み合って固定化されやすいので駐車場などにマッチしています。

また、西日本でよく採れる花崗岩などが風化して作り上げられた土(真砂土)もよく利用されます。

砕石として私有車道・庭の中に存在する道・学校の校庭などによく活用されます。

これ以外にも、利用される砂利には「玉砂利」や「化粧砂利」といった種類が採用されることになるでしょう。

種類3.「防草仕上げ」

整地後に草が伸びるのを防ぎたい場合は、前もってしっかりと雑草を除去したうえで防草シートを被せます。

出来あがりはいかに事前処理を細部に至るまで行ったかで見違えるようになってきます。

生命力がタフな雑草の根っこなどが残存していると大変です。

あとあと見栄えが悪くなりますので、事前処理は徹底的にする必要があります。

種類4.「コンクリート・アスファルト舗装」

整地後にパーキングにする場合などは砂利舗装のほか、コンクリートやアスファルトで舗装することもあります。

土地の高さを整えてから水勾配などを測って、砕石舗装を施し、コンクリートまたはアスファルトで舗装します。

コンクリートはアスファルトと対比すると、トータルコストが高い・工期が長時間に渡るなどの弱点があります。

しかし、寿命が長く補修回数もほとんど無くて済むというアドバンテージがあります。

一方、アスファルトはトータルコストがリーズナブルで、工期もスピーディーに完了するのが特徴です。

しかし、耐久性の問題で、補修回数が多く、コンクリートの10倍以上の補修回数になるのは見逃せません。

また夏の期間は路面温度が高温になったり、路面がゆがみしやすいなどのマイナスポイントもあります。

どちらの方法を採用するかは、宅地を整地するのか山林をきれいにするのか、などの用途で異なります。

さらに雑草が生い茂っていたり地盤の改良が求められたりしないか、などいろいろな条件も選択肢に作用するので要チェックです。

ここまでは、「造成・整地には4つの種類がある」をお伝えしましたが、次に造成・整地にかかる費用について見ていきましょう。

3.造成・整地にかかる費用を解説

整地費用には、明確な指標となるものがなく、各社ごとに料金設定がバラバラになってきます。

ここでは全般的に言って工事の「目安」となる費用を解説していきます。

まず、1平方メートルあたりのたたき台として、特別な撤去作業などを要しない場合であれば400円〜600円ほどです。

庭木の伐採や抜根あるいは、雑草がひどいケースで処理を行う場合は2,000円ほどです。

さらに地盤の再チェックなどが強いられる場合は5,000円程度が目安となるでしょう。

場合によっては、解体工事費用の3%〜5%として取り入れる可能性もあります。

だからこそ造成業者を選ぶ際は、見積もりをしっかり見て吟味しておくと良いでしょう。

山林・傾斜地などを造成・整地すると金額が変わる

平地に工事を施すのではなく、山林などになると木々の伐採や抜根、基盤の改良などが求められます。

そうなると、1平方メートルあたり20,000円から30,000円程度が目安になってくるでしょう。

また、傾斜のゆるい丘陵地なども作業が困難で、さまざまな要素に気をつけなければなりません。

そのため1平方メートルあたり10,000円から20,000円程度の費用を覚悟しないといけないでしょう。

もし、傾斜角度が15度以上になると、1平方メートルあたり40,000円前後になることもあります。

それらの他にも、真砂土を敷くケースだと3,500円から4,000円程度(1立方メートルあたり)です。

砕石を敷くケースだと石の大きさや種類などにも影響されますが、1立方メートルあたり2,500円から5,000円程度になります。

ついでに申しますと、道路よりも低い位置にある土地に対しては、多少要件が違ってくるので要注意です。

宅地として使えるレベルまで一体化するために土砂などを持ちこんで地上げする必要があります。

そういった状況の費用としては3,500円から5,000円(1立方メートルあたり)程度かかると覚悟しておきましょう。

また土盛りした土砂の崩壊・流出などをストップするために作成する擁壁工事がからむこともあります。

「土止費」などと称されたりもしますが、そういった状況では1平方メートルあたり30,000円から40,000円が必要になります。

造成・整地をするなら業者とのイメージ共有が大切

このように、整地のタイプや土地の条件、希望する出来栄えなどによって費用は大きく変化してきます。

「完成したら予想してたものと信じられないくらい違った」といったことがないように心掛けましょう。

整地をオーダーする際には最終的なイメージをハッキリさせて業者に伝えておくこととが重要になるので注意してください。

ここまでは「造成・整地にかかる費用」についてお伝えしましたが、次に「造成・整地工事を担当する業者の選び方」について見ていきましょう。

5.造成後のイメージを見据えながら「複数社に見積もり」が鉄則

土地の造成では、専門的な重機や技術を必要とするため、プロの業者に依頼して行うのがおすすめです。

自分で知識を深めておくことはもちろん、複数の業者に見積もり依頼をして比較検討してみましょう

また、「造成した後にどのように土地を活用していくのか」ということも含めて、計画を立てることが大切です。

自分が住む為の住居なのか、アパート経営をなどを始めたいのか、造成後のイメージを見据えて業者に相談していきましょう。

見積もりで提示された金額の違いだけでなく、工事プランや各業者の対応などを比較して判断することが重要で、複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「

HOME4U土地活用

」が便利です。

HOME4U土地活用

」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

しかも、提携会社は「積水ハウス」「大東建託」「旭化成ホームズ」「日本パーキング株式会社」など、全国の優良企業が勢ぞろいしています。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

  • 一度の依頼で最大7社に無料プラン請求が可能。効率的に比較検討が出来る。
  • 選択した企業以外からの連絡は来ないので、営業電話を最小限に抑えられる
  • 業界最長19年間で培われたノウハウで、悪質業者は排除し、優良企業のみと提携
  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利
まずはプロに相談!

HOME4Uで土地活用の資料請求をする

まとめ

「造成と整地」をテーマとして、様々な知識を解説してきました。

今後、造成と整地を実施する機会があるなら、今回紹介した記事内容を参考に施工事例や実績をネットでチェックしながら業者を選びましょう。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
土地活用

HOME4Uの土地活用比較サイトって大丈夫?サイトの特徴から口コミ・評判まで徹底解説

土地活用をしようと思って色々ネットで調べていくと、無料で複数社の資料を一括請求できる比較サイトがよく出てきます。

特に初めて土地活用をする際は比較サイトを使って多くのプランを比較するのが成功のポイントです。

数ある比較サイトのなかでも信頼できるのが、NTTデータグループが運営するHOME4Uの比較サイトです。

NTTデータグループが不動産のサービスを提供しているって、ちょっと意外じゃないですか?他の比較サイトに比べても評価が高いのはなぜでしょう?

そこで、この記事では、HOME4Uの土地活用比較サイトについて徹底解説ていきます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 「HOME4U」って一体何をやっている会社?
  • 「HOME4U」の土地活用比較サイトはどこが良いの?
  • 「HOME4U」の土地活用比較サイトはどんな人にオススメ?

1.不動産情報サービス「HOME4U」とは?

「HOME4U」は、NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産の売却や購入、資産活用をサポートするサービスサイトです。

不動産に関する悩みを解決し、安心してはじめの一歩を踏み出せるよう、不動産専門情報サイトや不動産会社の比較サービスを中立の立場から提供しています。

サイト全体の利用者数は年間1000万人以上を誇る、実績十分のサービスと言えます。

HOME4Uが展開しているサービス

  • HOME4U土地活用:あなたの土地に最適な土地活用のプランを「無料で」複数案提案
  • 不動産売却HOME4U:全国1,500の優良企業と提携した日本初の不動産一括査定サービス
  • 賃貸経営HOME4U:複数の管理会社や不動産会社に一括で賃貸経営の相談可能
  • 中古住宅HOME4U: 販売中のマンション・一戸建て・土地を検索できる仲介物件専門サイト

運営会社がNTTグループで安心感抜群

HOME4Uの運営会社は「株式会社NTTデータマネジメントソーシング」というNTTグループの会社です(2020年4月現在で社員は1,896名)

会社名 株式会社NTTデータマネジメントソーシング
資本金 1億円
本部所在地 東京都江東区豊洲3-3-9 豊洲センタービルアネックス4F
従業員数 1,896名(2020年4月1日現在)※ 契約社員等を含む
設立 2003年3月
代表取締役社長 小柳 敏

株式会社NTTデータマネジメントソーシングは、株式会社NTTが100%の株を持つ完全子会社で、ITやAIなどを駆使して様々な分野で「期待を超える提案」を提供しています。

その中の一つが「不動産取引に関わる全ての人をHAPPYに」というコンセプトで生まれたのがHOME4 Uです。

ユーザーの立場で一番嬉しいのは、会社としてプライバシーマークを取得していること。
不動産という重要な個人情報を預けることも安心ですね。

2.土地活用の比較サイトってどんなサービス?

HOME4Uが2017年よりサービスを開始した土地活用の比較サイト。

HOME4U以外にも、「タウンライフ土地活用」「イエカレ土地活用」「リビンマッチ土地活用」など、沢山のサイトが存在しますが、そもそも、どんなサービスなのでしょうか?

一言で言うと、複数の会社から土地活用に関する資料を一括請求できるサイトです。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

「土地活用」と一言で言っても、アパート経営や駐車場経営、コンビニ経営や店舗貸しなどプランは様々。何が合うかは立地や広さなどによっても異なります。

またアパート経営などの場合は工事が必要ですが、会社によっては初期費用が1,000万円も差が出たり、その後の収益もプランによって大きく差が出ます。

だからこそ「複数の会社のプラン」を比較検討して、ベストな案を見つけるのが大切ですね。

1つのフォームに入力しただけで複数の会社に同じ情報が届くので、時間が無い方にこそぴったりなサービスです。

サイトによって、細かい入力項目の差異はありますが、どこも数分で入力完了するくらい簡単に利用できます。

3.「HOME4U」の土地活用比較サイトってどうなの?

2001年に”日本初”の不動産一括査定サイトをリリース。そこで培った、業者とのコネクションやノウハウを活かして、2017年にスタートしたのがHOME4Uの土地活用比較サイトです。

サイトのメリットやデメリットを紹介していきます。

「HOME4U」の土地活用比較サイトのメリット

まずは、メリットから見ていきたいと思います。

3つのメリット

  • メリット1:万全のセキュリティ体制
  • メリット2:良質な企業のみ厳選
  • メリット3:わずらわしい営業は心配なし
  • メリット4:無料電話相談サービスが便利

土地の査定をしてもらうには大切な個人情報を渡す必要があるので、「セキュリティが万全」というのはとても重要ポイントですね。

それぞれのメリットを早速詳しく見ていきましょう。

メリット1:万全のセキュリティ体制

土地の活用の提案を受けるには、自分の所有している土地など個人情報を提供する必要があります

その際に情報を悪用されたり漏洩したら…という不安がありますが、NTTは官公庁や銀行などの日本最高クラスのセキュリティで培った安全なシステムで、あなたの個人情報を保護してくれる安心感があります。

「HOME4U」全体として、年間1000万人以上の利用者がおり、実績がその安心感を物語っています。

さらに(株)NTTデータ スマートソーシングは個人情報保護のため、プライバシーマークを取得しており、預かった個人情報を適正に取り扱うことが義務付けられています。

メリット2:優良企業のみに厳選

HONE4Uの土地活用で提携している企業数は、他社の資料請求一括サイトに比べると決して多くありません。

それは「NTTデータ」の子会社として、業績面でも会社のサービス内容でも、絶対に安心できる企業のみを厳選しているから。

ネット一括査定で19年間(業界最長)で培われたノウハウで、大手企業から地域に精通した中小企業まで、実績のある会社のみを選定しているのです。

その上、提携後も常に悪質な企業がいないか常にパトロールして厳しくチェックしているので「変な会社につかまったらどうしよう」と思う方にこそ、安心して使ってもらえるサービスです。

メリット3:わずらわしい営業は心配なし

資料請求の際、様々な会社やプランが提示されますが、プラン請求先の会社は最大7社まで全て自分で選べます。

選ばなかった企業から連絡がくることは、一切ありません。

また、会社を選んで請求依頼をする際、「電話が嫌なので連絡はメールだけ」という希望を備考欄に記入することが可能です。

「個人情報を入力してしまったばかりに、しつこい営業電話に悩まされる」という心配もありません。

他の土地活用比較サイトでも備考欄などの仕組みは同じですが、しつこい営業電話にあってしまうケースはあります。

優良企業のみに厳選している「HOME4U」は可能性がゼロとは言えませんが、そのようなケースは少ないでしょう。

実際に筆者が備考欄にメール希望の旨を記載して、試してみたところ、7社のうち1社だけ電話での着信がありました。

電話を取ることは出来なかったのですが、その後、電話での営業がくることはありませんでした。

メリット4:無料電話相談サービスが便利

「HOME4U」の土地活用比較サイトには、フォロー体制として無料電話相談のサービスがあります。

他の土地活用比較サイトでも電話問い合わせに対応しているサイトはありますが、「HOME4U」の場合、単なるお問い合わせ窓口ではありません。

土地活用に関する専門知識を持った専門アドバイザーへに様々な土地活用の悩みを聞いてもらうことが出来ます。

お問い合わせ例

  • 土地活用でどのくらい節税できるのか?
  • 自分の土地でできる、土地活用は?
  • 土地活用できる土地の広さはどのくらい?

「HOME4U」は不動産会社ではなく、あくまでサービスサイトなので、実際の計画では不動産会社と相談していくわけですが、その一歩手前で、専門知識を持ったアドバイザーに相談出来るというのはとても嬉しいサービスですね。

土地活用に関する疑問を専門アドバイザーに直接無料で相談できます。

連絡先:0800-080-4284(受付時間:平日10時30分~18時)

「HOME4U」の土地活用比較サイトのデメリット

HOME4Uのメリットを紹介してきましたが、もちろん良いことばかりではありません。

ここでは、HOME4Uのデメリットも包み隠さず、紹介していきます。

3つのデメリット

  • デメリット1:連携企業数の少なさ
  • デメリット2:地域によっては連携企業が無い場合も

人によっては「数多くの色々な会社からプランをもらいたい」と思う方もいるでしょう。

そういった場合は、厳選した連携企業数はデメリットと感じてしまうかもしれません。

デメリット1:連携企業数の少なさ

メリットで述べたように「HOME4U」は提携会社を優良会社のみ厳しく絞り込んでいます。

逆に言うと、それだけ提携会社数が少ないということにもなります。

2021年1月現在、提携している会社は56社になります。

他社は数百の企業と連携しているサイトもあり、数だけ見れば「少ない」のは事実です。

これは企業の「経営面」「安心面」「実績」などで厳選した結果ですが、「とにかく多くの会社から選びたい」場合は「HOME4U」は不向きになります。

筆者としては、まずは優良企業に厳選している「HOME4U」で資料請求を頼んでみて、満足したプランが貰えなければ、他社サイトも試してみることをオススメします。

デメリット2:地域によっては連携企業が無い場合も

連携企業の少なさとも関係しますが、大手企業や首都圏の企業との連携が多いため、住んでいる地域によっては提案出来る会社が少ないケースもあります。

実際、青森県の南津軽郡、田舎館村で試してみたところ、下記の画面のとおり1社しかヒットしませんでした。

会社選択画面

会社選択画面

前半でもお伝えしたとおり、会社探しは複数の会社を比較検討するのが大原則です。

提携会社の質では間違いのない「HOME4U」ですが、比較検討出来ない場合は他社サイトも試してみることをオススメします。

4.「HOME4U」の土地活用比較サイトの評判・口コミ

土地活用比較サイトについての情報は少ないのですが、株式会社マイスタースタジオが運営する口コミ掲載サイト「みんなの評判ランキング(みん評)」で見つけたHOME4Uの口コミ情報を紹介します。

あくまで口コミなので、個人の意見として参考にしてみてください。

良いと思います

インターネットで不動産情報を同時に6社へと送信できる点や、全国どこでも対応しているなど他にはないメリットを感じたため利用しました。しかも悪徳業者を自動的に検索して削除してくれるなど安全面に関しても他の会社に比べて優れていると感じました。
個人情報の入力には抵抗があるのですが、プライバシーマークを取得しているためプライバシーに関しても安心できました。

 

土地活用に特化したポータルサイト

トップページのデザインがすっきりしていてシンプルで分かりやすく操作性が高いです。
トップから他サイトのように「売る」「買う」という大きな入り口選択ではなく、「土地活用」「売却」といった売りの目的別に遷移ページが分かれているので、目的が明確になっている人、自分に仏様な情報だけを探したい人には活用しやすいです。
また提携不動産会社も大手やFCから個人開業の事務所まで多くそろっており机上査定でも幅広い検討が可能です。

 

結局は担当になる営業マン次第

アパート経営で、住宅メーカーのプランを比較検討したくて利用しました。4社にチェックを入れて、すぐ連絡があったところ、日にちが経って連絡があるところなど会社によって様々。口コミではHOME4Uから窓口経由だから比較的良い営業マンに当たるとなっていましたが、たまたま取り次いだ営業マンが来た感じで、当たり外れはありました。飛び込み営業のセールスマンで、メーカー・担当者との相性が合えばそれに越したことはないですが、比較検討できたのはよかった。最終的にはHOME4U経由ではない、飛び込み営業で来たセールスマンの会社と契約しました。

※出典:みん評「HOME4Uの口コミ・評判」より

情報自体が少なかったので、判断は難しいですが、比較的好意的な口コミとなっていました。

最後の「営業マン次第」というのはどこの会社を選んでも当てはまることですね。

だからこそ、色々な会社の資料を取り寄せてコミュニケーションを取ってみることをオススメします。

5.実際に「HOME4U」の土地活用比較サイトを使ってみた

この章では、実際のサイト画面を見せながら、サイトの使い方・流れを解説していきます。

手順1.公式サイトのボタンをクリック

home4u土地活用-1

HOME4Uの公式サイト

HOME4U土地活用

」の公式サイトから、「プランを請求してみる」と書かれているボタンをクリックしてください。クリック後に入力フォームに遷移します。

手順2.お客様情報の入力

home4u土地活用-2

お客様情報を入力する

ボタンをクリックして、フォーム入力画面に遷移したら「お客様情報」を入力してください。入力する情報は以下の通りです。

【土地を所有している場合】

  • 土地の所有有無
  • 活用予定の土地所在地
  • 土地の面積
  • 土地との関係
  • 興味のある土地の活用方法

【土地を所有していない場合】

  • 投資したい不動産の種別
  • 投資したい物件のエリア

【その他入力項目】

  • お名前
  • 年齢
  • 電話番号
  • メールアドレス(入力必須ではありません)
  • 現住所
  • アンケート
  • 要望

手順3.不動産会社の選択

home4u土地活用-3

不動産会社を選ぶ

入力した情報を元に「条件に合った不動産会社」の一覧が表示されます。

一覧で表示されている不動産会社から、土地活用プランの資料を請求したい会社を【最大7社】まで選ぶことができます。

不動産会社の選択が終わったら、ボタンを押して完了

不動産会社の選択が完了したら、上記の申し込みボタンをクリックして完了です。

請求後の画面からは、測量図など、土地の図面の画像を送ることができます。

より具体的な提案を提供してもらえるので、もし、資料があれば送るようにしましょう。

資料請求後、すぐに送られてくるメールにも画像送付用のURLが掲載されているので、後からでも図面画像を送ることは可能です。

資料請求完了画面

資料請求完了画面

サイト利用の流れは以上になります。

シンプルな操作で誰でも簡単に申し込みが出来るようなサイトとなっており、かかる時間は1、2分です。

もし、申し込み前に質問してみたい点などがあれば、無料電話相談サービスの活用もオススメです。

入力完了後は、後日、土地活用のプラン請求をした会社から連絡や資料が送られてきます。

まとめ

ここまで、「

HOME4U土地活用

」の土地活用比較サイトの概要や使い方まで、詳しく見てきましたがいかがでしたでしょうか?

筆者としては、土地活用を検討するなら、まずは最初に使うべきサイトとして、オススメしたいです。

実績・信頼という点が大きく、安心して利用できるサービスと言えます。

 

まずは、「

HOME4U土地活用

」で試してみて、もし、ピンとくる提案がなかったり、そもそも、提案してくれる会社が少なかったりしたら、他の資料一括請求のサイトでも試してみることをオススメします。

その他の土地活用比較サイト

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
土地活用

土地活用でテナント経営を行うなら絶対に知っておくべき全知識

土地を所有していて、土地活用を検討している方の中に「テナント経営」が気になっている方は、どのようにテナント経営を始めたらいいのか分からないことがあると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地活用でテナント経営を選ぶメリットが知りたい
  • テナント経営のデメリットがあれば知りたい
  • どうすればテナント経営を行うことができるのか知りたい

そこで今回の記事では、土地活用でテナント経営を選ぶなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。ぜひ最後までご覧ください。

1.土地活用「テナント経営」の基礎知識

テナントとは、賃貸借契約のもとで不動産を借り受ける賃借人のことである。 ビルや百貨店・ショッピングセンター・鉄道駅構内などの一部区画を賃貸借契約の元で所有・管理・運営者から借り受けて営業する事業者(店舗)として用いることが多い。

テナント経営はアパート経営の「事業者・企業向けバージョン」とイメージするとわかりやすい土地活用です。

賃貸人を事業者や企業だけに絞るので、建築する建物を専用のものにする必要があります。

店舗向けのテナントにするのであれば、交通量や人通りの多い道路ほど有利になりやすい特徴を持ちます。

交通量が多い道路であれば、コンビニへの賃貸は、土地活用の最有力候補の1つです。

甘い話に要注意!土地活用でコンビニに貸す前に知っておきたい全知識
土地活用でコンビニに貸したい方必見!坪数・価格・家賃・建築費など徹底解剖

郊外に行くと、ものすごく広い土地にポツンとコンビニが建っているのを見かけます。 コンビニへの賃貸は、今では土地活用の最有 …

続きを見る

もし土地の規模が大きいなら、ショッピングセンター用のテナントにすることも可能です。

事務所用のテナントならば、ビジネス街と相性がいいでしょう。あくまでも事務所用途なので、10〜20坪程度の広さのテナントになることも。

もし、テナント経営するであれば、大きくわけて以下2つの方法から選ぶ必要があります。

テナント経営の方法

  1. 自費で建築する→自費でテナントを建築して利用者を募り、オーナーとして賃料を得る方法
  2. 企業・事業者に借地する→既存の企業や業者に土地だけを貸し出す方法

自費で建築する方法が今までは一般的でしたが、最近では借地する方法が台頭しつつあります。

借地権とは、借地借家法上の概念で、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権のこと。なお、借地権の付着した土地の所有権は底地と呼ばれる。

自費で建てる方法は、建築前に利用する業者が決まっている場合、テナントのデザインに注文を付けることも可能です。

ちなみにファーストフード店や家電量販店などは借地する方法を求めてくることが多く、数十億円以上の建設費は企業側が負担することになります。

これまでテナント経営の基礎知識について見てきましたが、次に土地活用でテナント経営を行うメリットについてお伝えします。

2.土地活用でテナント経営を行う5つのメリット

テナント経営を行うことによって得られるメリットは、以下の通りになります。

土地活用「テナント経営」5つのメリット

  1. 収益性が高い(=儲かる金額が多い)
  2. 自己資金0円で開始できる(事業者に借地する場合のみ)
  3. どんな土地も対応可能(土地の規模によって建設するテナントを変更できる)
  4. 周辺住民の生活を便利にすることができる(店舗系のテナントの場合)
  5. 地域の活性化や地域の不動産の価値向上につながる(大規模な店舗系テナントの場合)

テナント経営の最大のメリットは、なんといっても収益性の高さです。

数ある土地活用の中でも、高い確率で多くの収益が期待できる方法の一つです。

地域の需要に応じて異なりますが、アパート経営などと比較して数倍以上の家賃収入を得ることができます。

また、テナントにも多くの種類があるため、どんな広さの土地でも対応できるのもテナント経営の魅力です。

実際に20坪程度の土地でも事務所用のテナントとして運用し、高い収益を出している事例もあります。

さらに店舗の規模によっては、周辺住民の利便性向上に貢献することができるのも見逃せません。

ショッピングセンターなどの大規模施設になるなら、地域の生活環境そのものに大きな影響を与えることでしょう。

買い物施設が少ない地域では、地域に貢献できる有意義な土地活用とすることができます。

次に土地活用でテナント経営を行うデメリットについてお伝えします。

3.土地活用でテナント経営を行う3つのデメリット

テナント経営を行うことによって、発生してしまうデメリットは以下の通りです。

土地活用「テナント経営」3つのデメリット

  1. 店舗の経営状況に振り回される
  2. アパート経営などの土地利用に比べて節税効果が薄い
  3. 既存のテナントとの共存・配慮が必要

テナント経営の欠点はいくつかありますが、まず挙げられるのは「利用者の経営状況に左右されること」です。

利用者がテナントに入居したが、競合他社の出店などで入居者の店舗売上が落ちた結果、早期に契約解除されるなどの影響が出てきます。

利用者を決める時は、事業の内容やライバルの存在なども厳密に検討することが重要です。

またアパート経営などに比べて、節税効果がないのも問題です。

土地は保有しているだけで、1年に1回、固定資産税と都市計画税が課税されます。

評価が高い土地だと固定資産税らの納税額が高額になる場合が多いため、相当な負担になっている人も多いでしょう。

テナントのための建物を建てた場合、税金優遇が全くありませんが、住宅用の建物の場合には、都市計画税が3分の1まで軽減されます。固定資産税に至っては、なんと6分の1まで。

同じ建物なのに、事業用か受託用かでここまで軽減が違うのは、かなり痛い違いと言えます。

テナントに適した土地であるほど、固定資産税や都市計画税は高額になるため、節税ができないのはテナント経営における最大のジレンマと言えるかもしれません。

さらに、大規模のショッピングセンターなどを採用する場合、近くにある地元の商店があるなら要注意。

地元の商店に対する経営面への影響と人間関係に及ぼす影響などを考慮しないと、大きな紛争が起こる可能性があります。

これまで土地活用でテナント経営をするメリットとデメリットについて見てきましたが、次にテナント経営を行うためのステップについてお伝えします。

4.テナント経営を行うための2つのステップ

テナント経営を行うためのステップは以下の2つです。

テナント経営を行うための2つのステップ

  1. 法律のチェックをする
  2. ニーズを調査してターゲットを決める

ステップ1.法律のチェックをする

土地には建築時におけるさまざまな法的規制を受けるため、場合によってはテナント用の建物を建てられない時もあります。

そのため、自費でテナント用建物を建築するのであれば、まずは自分の土地が法律的に問題ないのか確認する必要があります。

テナント建築に関わる法律は「都市計画法」です。もし保有する土地が「市街化区域」であれば問題なく建築することができるでしょう。

しかし市街化を抑制すべきと定められた「市街化調整区域」であれば、原則として建築は不可となります。

また多くの地域は、建築可能な建築物の種類を制限する「用途地域」が定められています。

用途地域によってはテナントの規模を制限されることもあるでしょう。

都市計画と用途地域はともに最寄りの役所で調べることが可能です。担当者に問い合わせて、事情を話せば詳しく説明してくれるはずです。

用途地域については、以下の記事で詳しく解説しています。

用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の用途を定め区分けした地域のこと こんな悩みをスッキリ解消! 用途地域とは何だろ …

続きを見る

ステップ2.ニーズを調査してターゲットを決める

法律的な問題がクリアできそうなのであれば、次は何のテナントにするか決めないといけません。

的外れのテナントにしてしまえば、利用者はいつまでたっても付きません。

あなたの土地がある近辺ではどんなニーズがあるのか、しっかり調査して利用する事業者のターゲットを絞りましょう。

ニーズを調べる方法は、実はとても簡単で、あなたの土地がある場所でもっとも儲かっているテナントを見つけるだけです。

最も儲かっているテナントと同業種向けの建物にすれば、競合他社がこぞって入居を求めてきて、利用者の募集に苦戦することはないでしょう。

もし明らかに儲かっていそうなテナントが見つからないなら、近隣の住民に「何があったら生活が便利になりますか?」とインタビューしてみてください。

何人かに聞いてみて重複する事業があったなら、潜在的ニーズとしては十分です。

インタビューで好評だった事業向けのテナントを建てるといいでしょう。

5.「テナント」を検討する前に土地活用のプロに相談が鉄則

これまで土地活用としてのテナント経営についてお伝えしてきましたが、土地活用方法はテナント以外に数多くあります。

自分の土地に合った収益性の高い土地活用プランを探すなら「土地活用のプロ」に相談するのが鉄則です。

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法 相談先
ハウスメーカー 工務店 ゼネコン 各種専門業者
マンション経営  
アパート経営    
賃貸併用住宅    
駐車場経営      
大規模施設(高齢者施設・保育所など)    
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!

フクロウ先生

フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「

HOME4U土地活用

」が便利です。

HOME4U土地活用

」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

しかも、提携会社は「積水ハウス」や「大東建託」、「旭化成ホームズ」、「三井ホーム」など、全国の優良企業が勢ぞろいしています。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

  • 一度の依頼で最大7社に無料プラン請求が可能。効率的に比較検討が出来る。
  • 選択した企業以外からの連絡は来ないので、営業電話を最小限に抑えられる
  • 業界最長19年間で培われたノウハウで、悪質業者は排除し、優良企業のみと提携
  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利
まずはプロに相談!

HOME4Uで土地活用の資料請求をする

土地売却という手も選択肢のひとつとして検討しよう

土地の条件が悪い場合などでは、プロに色々と相談していくなかで、このような悩みに遭遇するケースもあります。

  • 色んな土地活用のプロに相談してみたけど、魅力的なプランはもらえなかった
  • プランを聞いているうちに、運用管理の手間が確保できない気がしてきた

そんな時は、「土地の売却」という手も選択肢のひとつとして検討していきましょう。

土地活用に向いていない土地で、無理にチャレンジしていくことはリスクが大きくなります。

現金化して、新たに土地活用に向いた時を購入することも検討出来ます。

また、「そもそも土地を持ち続けることに強いこだわりはなく、経済的にお得な選択をしたい」

という方であれば、土地活用の相談と同時並行で売却額も査定に出して、比較検討することをオススメします。

「HOME4U」は売却に向けた、不動産一括査定のサービスも展開しています。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

「HOME4U」の一括査定サービスを活用すれば、効率的に優良会社に査定依頼をできるので、売却も検討する方は活用をオススメします。

その他、オススメの不動産査定サイトや、サイト利用時の流れなどは、「不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介」の記事で解説しております。

まとめ

土地活用の代表的方法である「テナント経営」について、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

テナント経営の基礎知識はもちろんのこと、テナント経営を選ぶ上でのメリット・デメリットや、実現するための方法についても理解いただけたと思います。

もし土地活用でテナント経営を選択するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
土地活用

土地活用で「貸倉庫」を経営するなら絶対に知っておくべき全知識

土地を所有していて、土地活用を検討している方の中に「貸倉庫」が気になっている方は、どのように貸倉庫を経営したらいいのか分からないことがあると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地活用「貸倉庫」って儲かる土地活用なのか知りたい
  • 貸倉庫を行う際のメリットについて知りたい
  • 貸倉庫にはどんなデメリットがあるのか知りたい
  • どうやったら貸倉庫を始めることができるか知りたい

そこで今回の記事では、貸倉庫で土地活用する前に、絶対に知っておくべき必須知識を紹介していきます。

1.土地活用で貸倉庫を経営することは儲かるのか

貸倉庫とは、その名の通り空き土地に倉庫を設置して貸し出し、毎月の賃料を得る方法です。

「家の収納では入りきれなかったモノを片付ける場所」を提供する土地活用といえます。

収納できる用途はとくに定めませんが、特定の時期だけ活躍するレジャー用品や衣服、入りきれない家具や家電がよく保管されます。

そんな貸倉庫ですが、土地活用として検討している方が特に気になっているのは「儲かるかどうか」でしょう。

手に入る収益は立地やエリアによってかなり異なりますが、相場を挙げるなら1畳あたり4,000円から6000円で貸し出ししているケースが多いです。

一般的に使われる倉庫は1つ約8畳あるため、そのまま貸せば1倉庫あたり毎月32000円から48000円の収益になります。

毎月50万円ほどの利益が手に入れたいのであれば、倉庫10つほど用意して、満室状態にする必要があるでしょう。

10つの倉庫を設置するにはおよそ50坪の広さが必要になりますが、相続や譲渡で手に入れた土地であれば、比較的実現しやすい規模であることが多いです。

2.土地活用で貸倉庫を経営する2つのメリット

土地活用で貸倉庫を経営するメリットは以下の2つです。

土地活用で貸倉庫を経営する2つのメリット

  1. 高利回りが実現しやすい
  2. 管理の手間がかからない

メリット1.高利回りが実現しやすい

15%以上の利回りになれば、「高利回り」として評価される土地活用において、貸倉庫は平均20%もの利回りを誇ります。

初期投資と毎月の維持費用が少なくてすむうえに、手に入る収益が多いため、利回りが高くなりやすいです。

メリット2.管理の手間がかからない

管理に多くの労力を割かれるアパート経営などと比べると、貸倉庫は圧倒的に管理に手間がかかりません。

貸倉庫は放置していても劣化することなく、仮に劣化したとしても業務に支障がでるレベルにはなりません。

次に土地活用で貸倉庫を経営するデメリットについて見ていきましょう。

3.土地活用で貸倉庫を経営する2つのデメリット

土地活用で貸倉庫を経営するデメリットは以下の2つです。

土地活用で貸倉庫を経営する2つのデメリット

  1. 借り手がなかなか見つからない
  2. 節税効果がない

デメリット1.借り手がなかなか見つからない

貸倉庫は基本的に借り手がつかないと収益が入らない土地活用です。

しかし、肝心の借り手を見つけるまでの難易度が高いのが問題と言えます。

借り手が見つからない最大の原因は、広告手段がないこと。

広告を掲載するインターネットサイトも代表的なものがまだ確立されておらず、「このサイトに掲載していれば大丈夫」といったものがありません。

現状では、現地を見て「借りたい」と思った人だけが利用客になることが多いです。

デメリット2.節税効果がない

毎年納税することになる固定資産税は結構な負担になります。

なんとかして節税したいものですが、残念ながら貸倉庫では節税することはできません。

固定資産税を軽減するのは土地に「住宅」を建てることが必要不可欠。

同じ建物でも住むことができない貸倉庫では固定資産税は軽減されません。

これまで土地活用で貸倉庫を経営するメリットとデメリットについて見てきましたが、次に貸倉庫を経営する方法についてお伝えします。

4.土地活用で貸倉庫を経営するための3つ方法

土地活用で貸倉庫を経営するための方法は以下の3つです。

土地活用で貸倉庫を経営するための3つ方法

  1. すべて自費負担・自己手配で行う
  2. フランチャイズを利用する
  3. サブリースを利用する

方法1.すべて自費負担・自己手配で行う

最も利益を得られる方法ではありますが、運営開始するまで非常に大変なのがたまにキズ。

貸倉庫の調達・費用負担はもちろんのこと、設置を担当する業者の手配、設置に関する全ての申請、利用者との契約業務、毎月の賃料回収まで全て自分で行います。

やるべきことは多数ありますし、失敗が許されない手続きもあるため、初心者にはほぼ不可能に近い方法と言えるでしょう。

もしどうしても自分で全て行いたい初心者の方がいるなら、貸倉庫を販売している会社に相談をしてみるといいでしょう。

貸倉庫を販売している業者の中には、全ての手続きを代行する事業を行っていることがあります。

方法2.フランチャイズを利用する

「コンビニ経営」などで有名なフランチャイズは、貸倉庫の業界にもあります。

フランチャイズは、すでにある程度の知名度を誇る企業の力を利用して、有利に事業を進めることができるのが魅力です。

厳重なマニュアルが組まれており、その通りに従うことを強要されるため、マニュアルが多ければ多いほど大変な思いをします。

しかし、貸倉庫のフランチャイズはマニュアルがそこまで課せられていません。

貸倉庫のフランチャイズがマニュアルでガチガチでないのは、ノウハウをもらうより、知名度を得る目的の方が強いから。コンビニ経営などより手軽に行えるはずです。

ただしフランチャイズではおなじみのロイヤリティーも、もちろん存在するので要注意。

売り上げの数十%をフランチャイズ本部に毎月支払う必要があります。

貸倉庫のフランチャイズ業者は、以下のような会社がありますので、参考にしてみてください。

貸倉庫のフランチャイズ業者一覧

方法3.サブリースを利用する

サブリースとは、一括借り上げのこと。設置した貸倉庫のすべてを、企業がすべて借り上げる方法。

利用者が埋まってない状態でも、満室状態での家賃を手に入れることが最大の魅力です。

最近もっとも行われている主流の方法と言っても過言ではないでしょう。

貸倉庫販売業者がサブリースとセットで販売していることが多いのが、流行の原因です。

ただし、貸倉庫を用意するまでの費用は、もちろん全て自己負担になるので要注意。

次に土地活用を成功させるための必要な手順についてお伝えします。

「貸倉庫」を検討する前に土地活用のプロに相談が鉄則

これまで土地活用としての貸倉庫経営についてお伝えしてきましたが、土地活用方法は貸倉庫以外に数多くあります。

自分の土地に合った収益性の高い土地活用プランを探すなら「土地活用のプロ」に相談するのが鉄則です。

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法 相談先
ハウスメーカー 工務店 ゼネコン 各種専門業者
マンション経営  
アパート経営    
賃貸併用住宅    
駐車場経営      
大規模施設(高齢者施設・保育所など)    
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!

フクロウ先生

フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「

HOME4U土地活用

」が便利です。

HOME4U土地活用

」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

しかも、提携会社は「積水ハウス」や「大東建託」、「旭化成ホームズ」、「三井ホーム」など、全国の優良企業が勢ぞろいしています。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

  • 一度の依頼で最大7社に無料プラン請求が可能。効率的に比較検討が出来る。
  • 選択した企業以外からの連絡は来ないので、営業電話を最小限に抑えられる
  • 業界最長19年間で培われたノウハウで、悪質業者は排除し、優良企業のみと提携
  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利
まずはプロに相談!

HOME4Uで土地活用の資料請求をする

土地売却という手も選択肢のひとつとして検討しよう

土地の条件が悪い場合などでは、プロに色々と相談していくなかで、このような悩みに遭遇するケースもあります。

  • 色んな土地活用のプロに相談してみたけど、魅力的なプランはもらえなかった
  • プランを聞いているうちに、運用管理の手間が確保できない気がしてきた

そんな時は、「土地の売却」という手も選択肢のひとつとして検討していきましょう。

土地活用に向いていない土地で、無理にチャレンジしていくことはリスクが大きくなります。

現金化して、新たに土地活用に向いた時を購入することも検討出来ます。

また、「そもそも土地を持ち続けることに強いこだわりはなく、経済的にお得な選択をしたい」

という方であれば、土地活用の相談と同時並行で売却額も査定に出して、比較検討することをオススメします。

「HOME4U」は売却に向けた、不動産一括査定のサービスも展開しています。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

「HOME4U」の一括査定サービスを活用すれば、効率的に優良会社に査定依頼をできるので、売却も検討する方は活用をオススメします。

その他、オススメの不動産査定サイトや、サイト利用時の流れなどは、「不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介」の記事で解説しております。

まとめ

「貸倉庫」で土地活用するなら、事前に知っておくべき必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

貸倉庫の収益性はもちろんのこと、メリット・デメリットや実現させるための方法についても理解いただけたと思います。

もし土地活用で貸倉庫を選択するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

投資用不動産を売却するときの不動産会社選びの5つのポイント

不動産を高く売るには不動産会社選びがポイントとなります。

特に投資用不動産は特殊な市場であるため、マイホームの売却とは異なる視点で適切な不動産会社を選ぶことがコツです。

では、投資用不動産を売却するときはどのような視点で不動産会社を選べば良いのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 日本の投資用不動産市場について知りたい
  • 投資不動産の売却に強い不動産会社を探す方法を知りたい
  • 不動産会社を選ぶ際のポイントについて知りたい

そこで今回の記事では「投資用不動産売却の不動産会社の選び方」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.投資用不動産の購入検討者の特徴

最初に投資用不動産市場で知るべき基本情報についてお伝えします。

投資家は全国にいる

投資用マンションの市場では、投資家は全国にいるという点がポイントで、例えば、北海道の投資家が大阪の物件を購入したりします。

投資用マンションは、近所の人が購入するとは限らないため、不動産会社選びでは地元の不動産会社を選ぶ必然性は低いです。

また、必ずしも地方の人が東京の物件を購入するといった構図だけにはなっておらず、東京の人が地方の物件を買うこともよくあります。

地方の物件は利回りが高いため、東京の投資家にも地方の物件の購入ニーズはあるのです。

投資用不動産は全国の投資家が遠方の物件を売買しており、マーケットはマイホーム市場よりも広くなっています。

地方にある投資用物件は「楽待(らくまち)」経由で売買されることも増えてきました。

楽待とは、株式会社ファーストロジックという会社が運営している収益物件専門の不動産ポータルサイトのこと

地方の物件を売買でオススメの「楽待(らくまち)」については、以下の記事で詳しく解説しています。

楽待
楽待を活用して収益物件を買い替える6つのテクニックと口コミ・評判を紹介

収益物件の買い替えを検討している人であれば、一度は「楽待(らくまち)」のサイトを見たことがある人も多いと思います。 楽待 …

続きを見る

海外の投資家は購入価格が高い

投資用不動産は、海外の投資家の方が購入価格は高いといった特徴があります。

日本の不動産は日本人投資家だけでなく、近年は海外の投資家も購入するようになってきました。

ひと口に海外といっても、特に強いのが中国や台湾といったアジア系の投資家です。

中国や台湾の不動産はかつての日本のバブル期のような状況にあり、物件価格が高く、利回りが非常に低くなっています。

彼らからすると日本の不動産は利回りが高く、割安に映ることから、日本の投資家よりも高い金額を提示してくることが多いです。

よって、不動産会社は国内の投資家だけでなく、海外の投資家への売却実績がある不動産会社を選ぶことがコツです。

相続税の節税目的で買う人もいる

投資用不動産は、相続税の節税目的で買う人もいるという点が特徴です。

収益物件は、相続税評価額が時価よりもかなり低いため、相続税納税義務者は現金を収益物件に変えるだけでも相続税を大幅に節税できます。

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格のこと

相続税対策で収益物件を購入する資産家は、物件を普通の投資家とは別の見方をしています。

投資家は利回り等の収益性を重視しますが、相続税対策の資産家は資産の圧縮率を重視して購入します。

資産の圧縮率とは、実際の資産価値よりも「相続税評価額」をどれだけ減額できるのかを示した数値のこと

収益物件は、都内の土地単価が高い物件ほど相続税圧縮効果が高いです。

土地価格の相続税評価額は、相続税路線価に基づいて計算が行われます。

路線価とは、道路(路線)に振られている相続税評価額を求めるための土地単価のこと。路線価=相続税路線価を指している。

相続税路線価の目安は、地価公示価格(国が行っている毎年1月1日時点の土地の評価額のこと)の80%程度です。

地価公示価格は、表向きは時価相当額ということになっていますが、実際の時価は都市部の土地は地価公示の1.5倍~2.0倍程度、地方の土地は地価公示の1.0倍~1.1倍程度となっています。

地価公示価格と時価とのギャップが大きいということは、相続税路線価と時価とのギャップも大きいということです。

都内の土地単価の高い物件の方が土地の相続税評価額と時価とのギャップが大きくなることから、結果的に相続税の圧縮効果も高くなります。

そのため、相続税対策をする人は利回りが低くても都内の土地単価の高い物件を欲しがります。

高額な物件は、借入金も多くなりますが、借入金も多いほど資産を圧縮できるため、相続税対策をする人にとっては借入金が増えることもメリットがあるのです。

よって、相続税対策の資産家は、価格が高い物件を好んで購入する傾向があり、資産家に不動産を高く売却することができます。

また、相続税対策を目的としている人は、区分の投資用マンションであっても購入することがよくあります。

区分の投資用マンションを複数戸購入すると、相続人で資産を分けやすくなるというメリットがあるためです。

区分の投資用マンションは、相続税の節税効果も高く、また相続人間で財産を分割しやすいことから、相続税対策の資産家に人気の商品となっています。

相続税対策の資産家は、1棟モノの物件を買うとは限らないため、投資用マンションの売主も買主として相続税対策の資産家を意識する価値があります。

これまで投資用不動産市場の基本情報について見てきましたが、次に不動産会社を探す方法について見ていきましょう。

2.投資用不動産の売却が得意な不動産会社を探す方法

投資用売却に強い不動産会社を探す方法としては、不動産一括査定サイトの利用がオススメです。

不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスのこと

不動産一括査定サイトの特徴としては、物件種別に投資用不動産を選択すると、投資用不動産の売却が得意な不動産会社が自動で選ばれて査定してくれるという点です。

例えば、物件種別で「アパート」を選択すれば、アパートの売却が得意な不動産会社が査定してくれるようになっています。

不動産一括査定サイトを使えば、アパートを売りたいのに、実はアパートの売却が苦手だったという不動産会社を選んでしまうという失敗が防ぐことができます。

最適な不動産会社を簡単に見つけることができますので、投資用不動産を売却するのであれば、ぜひ不動産一括査定サイトを利用してみてください。

次に不動産会社を選ぶ際のポイントについて見ていきましょう。

3.投資用不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ5つのポイント

投資不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ5つのポイントは以下の通りです。

不動産会社を選ぶ5つのポイント

  1. 投資用不動産を専門に扱っている会社を選ぶ
  2. 地元の不動産会社を選ぶ必要性は低い
  3. 買取転売の実績のある会社を選ぶ
  4. 査定価格の説明が明確な会社を選ぶ
  5. 高く売るためのアドバイスをしてくれる会社を選ぶ

①投資用不動産を専門に扱っている会社を選ぶ

投資用不動産を売却するなら、投資用不動産を専門に扱っている会社を選ぶことが最も重要なポイントです。

投資用不動産を専門に扱っている不動産会社には、例えば以下のような会社があります。

企業名 強み 概要
株式会社ウィルプライズ 売買仲介 投資用区分ワンルームマンションの仲介が強みです。全国、47都道府県での取引に対応しており、6000件以上の取引実績を誇っています。
株式会社ランドネット 売買仲介 投資不動産の仲介を中心に買取や賃貸管理、リースバックやリフォームなどにも幅広く対応可能。
スター・マイカ株式会社 買取(転売) 投資用マンション(ファミリータイプや広めのマンションに特化)を専門に扱っています。投資用マンションの買取転売のパイオニアでもあり、業界内で評判の高い会社です。
プロパティエージェント株式会社 販売(開発) 自ら投資用の新築マンションを開発して販売しています。区分の新築マンションを購入するならオススメです。

買主側の立場からすると、投資物件を扱っていない不動産会社で物件を探そうとは思いません。

扱っている物件数が少ない不動産会社では、良い物件があるとは思えないからです。

投資家は投資物件を多く扱っている不動産会社から物件を探すことが通常ですので、投資物件専門の不動産会社には常に多くの見込客が存在します。

良い物件では複数の買主が奪い合うように購入するという仕組みが出来上がっていますので、売却を依頼するなら投資用不動産を専門に扱っている会社の方が望ましいです。

また、投資用不動産を専門に扱っている会社は、海外の投資家や相続税対策の資産家も注目しています。

よって、投資用不動産専門の不動産会社に売却を依頼すると、海外の投資家や相続税対策の資産家へ売却できる可能性も高まるため、必然的に高く売却できるようになるのです。

②地元の不動産会社を選ぶ必要性は低い

投資用不動産の売却では、地元の不動産会社を選ぶ必要性は低いといえます。

理由としては、投資用不動産の市場は全国の投資家が全国の物件を購入するという市場が成り立っているからです。

マイホームの売却では、確かに地元の不動産会社に売却を依頼した方が高く売れるということがよくあります。

マイホームの市場は、購入者が住環境を変えたくないという理由から、「地元の人が地元の物件を買う」という市場が成り立っているからです。

マイホームの売買市場では、地元の人が地元の不動産会社に対して、「あのマンションが売りに出たら紹介してください」と依頼しているようなケースが確かにあります。

そのため、地元の不動産会社は見込み客を抱え込んでいることがあり、マイホームは地元の不動産会社に依頼した方が早く高く売れることがあるのです。

一方で、投資用不動産市場では、名古屋の投資家が東京の不動産会社を通じて北海道の物件を購入するようなこともあります。

収益物件は、遠方の投資家でも購入ニーズがあるため、あえて地元の不動産会社を選ぶ必要はないのです。

情報の集約性という意味では、多くの投資家が東京の不動産会社に注目しており、地方の物件でも東京の不動産会社に売却を依頼した方が高く売却できる傾向はあります。

東京の不動産会社は、全国の投資家だけでなく、海外の投資家や全国の相続税対策が必要な資産家が物件を購入しているケースが多いです。

よって、「東京の投資用不動産専門の会社」に売却を依頼するという選び方も適切な選択の一つといえます。

③買取転売の実績のある会社を選ぶ

投資用不動産では、買取転売の実績のある会社を選ぶこともポイントとなります。

買取転売とは、不動産会社が物件をいったん買い取って転売するビジネスのこと

買取転売を行っている不動産会社は、自ら売主になっている経験を何度もしていますので、どのような物件なら高く売れるかということを熟知しています。

不動産会社にとっては、仲介よりも買取転売の方がリスクの高いビジネスです。

仲介は売れ残りの心配はありませんが、買取転売は売れ残って赤字になるリスクがあるため、仲介よりも買取転売の方が難易度は高くなります。

買取転売では不動産を高く売らないと利益が出ないことから、買取転売を行っている不動産会社は必然的に高く売る販売スキルが備わっています。

仲介だけしか行っていない不動産会社よりも、買取転売も行っている不動産会社の方が、高く売れる確率は高いです。

よって、買取転売の実績のある不動産会社なら、売却を安心して任せることができます。

④査定価格の説明が明確な会社を選ぶ

不動産会社を選ぶなら、査定価格の説明が明確な会社を選ぶことがポイントです。

不動産一括査定サイトを使うと、各社がバラバラの査定価格を提示してきます。

査定価格の提示を受けたら、その価格の根拠をしっかりと聞くことが重要です。

特に高い査定価格を提示してきた会社に対しては、「なぜこの高い価格で売れるのか」という理由を聞くことがポイントとなります。

例えば「現在、これくらいの金額の物件を探している中国人投資家がいます」とか、「相続対策でこれくらいの金額の物件を探している方がいます」等の理由は高く売れる明確な根拠です。

このように高く売れる明確な理由がある場合には、高い価格でも十分に売れる可能性があります。

一方で、「今は市況が強くなっていますので…」のような一般論的な回答だと根拠はあやふやであるといえます。

根拠があやふやであれば、当然、その会社に依頼しても高く売れるかどうかはわかりません。

査定価格の説明が理路整然としており、納得感があればその不動産会社を選ぶことをオススメします。

⑤高く売るためのアドバイスをしてくれる会社を選ぶ

高く売るためのアドバイスをしてくれる会社を選ぶこともポイントです。

せっかく売却するのであれば、親切に助言してくれる不動産会社に依頼した方が高く売ることができます。

高く売るためのアドバイスとしては、例えば以下のようなものがあります。

  • 時間的余裕があれば、チャレンジ価格で売りに出してみましょう。
  • 空室はフリーレントを使ってでも、埋めてから売り出しましょう。
  • サブリースは解約してから売りましょう。

フリーレントとは、入居当初数カ月間の賃料を無料とするサービスのこと

積極的にアドバイスをくれる不動産会社は、販売実績も豊富で、高く売る自信のある会社が多いです。

よって、良い不動産会社を選ぶには、アドバイスがあるかどうかも重要なポイントとなります。

次に不動産一括査定サイトを使って、投資用不動産を高く売却する方法について見ていきましょう。

4.これから投資用不動産を売却するなら「まずは査定依頼から」

まず、投資用不動産の売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用不動産の主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

次に不動産会社と結ぶ媒介契約について見ていきましょう。

5.媒介契約の選択方法

不動産会社選びと連動して、媒介契約の選択も重要なポイントとなります。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のこと

媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴は以下の通りです。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 明示義務 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 ※自分で買主を見つけること
認められる 認められる 認められない
制約に向けての不動産会社の義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務 特になし 2週間に1回以上の報告 1週間に1回以上の報告

一般媒介なら複数の不動産会社に同時に依頼することができます。

そのため、一般媒介によってあえて「不動産会社を選ばない」という選択肢もあります。

不動産会社に支払う仲介手数料は、成功報酬であるため売却を決めてくれた1社のみに支払うことになります。

1社だけに依頼しても、複数の不動産会社に依頼しても売主に発生する仲介手数料の負担額は同じです。

そのため、一般媒介を選択しても売主に特段のデメリットはありません。

むしろ、高く早く売れるチャンスが広がることから、売主にとっては一般媒介の方がメリットは多いです。

一方で、他の収益物件に買い替える場合には、専任媒介または専属専任媒介を選択するという考え方もあります。

専任媒介または専属専任媒介とは1社だけにしか売却を依頼できない媒介契約です。

購入したい物件が先にあり、その希望物件を扱っている不動産会社に売却も依頼すると、売却と購入のタイミングを上手く調整してくれます。

よって、媒介契約に迷った場合、単純売却なら一般媒介、買い替えなら専任媒介または専属専任媒介という選択するという考え方があります。

もちろん、絶対的な正解ではありませんので、良い不動産会社を選べばどんな媒介契約であっても売却は成功します。

不動産会社選びに迷った場合には、一つの参考にしてみてください。

まとめ

投資用不動産売却の不動産会社の選び方について解説してきました。

投資用不動産市場は、「全国にいる投資家」「外国人投資家」「相続対策が目的の人」が買主の対象となるという特徴があります。

不動産会社を効率的に探すには、不動産一括査定サイトの利用がオススメです。

不動産一括査定サイトについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

続きを見る

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

投資用マンションで売却損が出たときのメリットと売却損を出す方法を解説

投資用マンション売却では、売却損が生じることがあります。

売却損とは、資産を売却したときに購入時よりも価格が低い場合に、所得金額の計算上損失が生じること

売却損というと響きが悪いですが、損失が出れば税金を納める必要がなくなり、節税のことを考慮すれば、できるだけ費用を計上してなるべく譲渡損失を出したいと思う方も多いのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンション売却で売却損を出す方法を知りたい
  • 投資用マンション売却時の税金について知りたい
  • 投資用マンション売却で利益が出た際に使える特例を知りたい

そこで今回の記事では「投資用マンションの売却損」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.投資用マンション売却時の税金の基礎知識

個人は所得税を計算するにあたり、得た所得の種類に応じた計算方法が存在します。

個人の所得には以下の10種類が存在します。

所得の種類

  • 譲渡所得
  • 給与所得
  • 不動産所得
  • 山林所得
  • 事業所得
  • 利子所得
  • 配当所得
  • 退職所得
  • 一時所得
  • 雑所得

このうち、投資用マンション等の不動産を売却したときに得る所得は「譲渡所得」です。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のこと

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのこと

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用のこと

譲渡所得は、「譲渡価額」と「取得費および譲渡費用」との大小関係によってプラスになる場合もマイナスになる場合もあります。

譲渡所得

プラスの譲渡所得のことを「譲渡益」マイナスの譲渡所得のことを「譲渡損失(売却損とも呼ばれる)」と呼びます。

投資用マンションは、購入後に「築年数が経過する」「賃料が下がる」等の理由から購入時よりも価格が下がることが多いです。

そのため、売却時に売却損が発生すること自体は珍しいことではありません。

ただし、譲渡所得では取得費を計算しますが、取得費は減価償却によって購入額よりも低くなることから、購入額よりも売却額の方が低い場合、常に売却損が発生するとは限らないという点がポイントです。

減価償却とは、土地以外の取得原価をその使用する各期間に費用として計上し、建物の資産価値を減少させていく会計上の手続きのこと

建物は減価償却が行われた後の価額が取得費となるため、建物の取得費は購入額よりも小さくなります。

取得費は購入額のことではなく、購入額よりも低い金額となるという点がポイントです。

取得費は購入額よりも低いことから、売却額が購入額よりも下がっても譲渡益が発生することはあり得ます。

例えば、購入額よりも少し下がった程度で売却できる場合には、売却損ではなく譲渡益が生じることも多いです。

そのため、売却損が発生するかどうかは、しっかりと譲渡所得を計算した上で確認することが必要となります。

譲渡益

譲渡損失

投資用マンションの場合、毎年、不動産所得の確定申告を行っている方が多いため、取得費はすぐに分かります。

不動産所得とは、不動産賃貸業を行うことで得られる個人の所得のこと

建物取得費は、青色申告決算書または収支内訳書に「年初未償却残高」が記載されていますので、その金額を建物取得費として用います。

年初未償却残高とは、建物取得価額から前年までの減価償却費累計額を控除したもの

取得費を計算式で表すと以下のとおりです。

取得費 = 土地取得費 + 年初未償却残高

年初未償却残高は厳密には1月1日時点の取得費であるため、売却時点の取得費とは異なりますが、譲渡所得を計算するにあたっては、取得費に年初未償却残高を用いても構わないことになっています。

しかしながら、売却した年の1月から譲渡月までの減価償却費を不動産所得の確定申告において必要経費とした場合には、その減価償却費を年初未償却残高から控除した金額を取得費とすることが必要です。

年初未償却残高と減価償却費の控除例については、下記の表で詳しく解説しています。

取得費 譲渡所得 不動産所得
年初未償却残高をそのまま使う 節税になる 節税にならない
年初未償却残高から減価償却費を控除する 節税にならない 節税になる

不動産所得で減価償却費を計上すれば不動産所得は節税になりますが、取得費が減価償却費の分だけ小さくなるため、その分、譲渡所得は大きくなります。

それに対して、譲渡所得で年初未償却残高を用いれば譲渡所得は節税になりますが、不動産所得で減価償却費が計上できないため、その分、不動産所得は大きくなります。

例えば、譲渡所得で明らかに売却損が出るような場合には、建物取得費は年初未償却残高から減価償却費を控除したものを用い、不動産所得を節税した方が有利です。

次に投資用マンションで売却損を出したときのメリットについて見ていきましょう。

2.投資用マンションで売却損を出したときのメリット

投資用マンションで売却損を出したときのメリットは以下の2つです。

投資用マンションで売却損を出したときのメリット

  • 税金を納める必要がない
  • 確定申告をする必要がない

メリット1.税金を納める必要がない

売却損が出たら、税金を納めなくていいという点がメリットです。

譲渡所得が発生した場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて計算します。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じますが、一方で、売却損が発生した場合は、譲渡所得はゼロ円とみなされます。

譲渡所得はなかったものとみなされるため、売却をしても税金を納税しなくて良いのです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方
不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし …

続きを見る

メリット2.確定申告をする必要がない

売却損が発生すれば、譲渡所得の確定申告をしなくていい点がメリットとなります。

ただし、投資用マンションの売却では、1月から売却時点までの間に不動産所得(賃貸収入)が発生していますので、不動産所得に関しては確定申告が必要です。

もし譲渡益が発生していれば、不動産所得も譲渡所得も同時に確定申告しなければならないことになります。

尚、売却損が発生したことで譲渡所得の確定申告を行わなかった場合、税務署から「お尋ね」というアンケートが届くケースがあります。

税務署は、確定申告をしなくても登記の移動記録から不動産を売却した人を把握しています。

「お尋ね」というのは、税務署が把握している不動産取引の中で、「この人はひょっとしたら譲渡益が出ているのではないだろうか?」と思われる人をピックアップし、念のため確認するための調査となります。

特に悪いことをしているわけではないので、お尋ねに対しては、粛々と正直に譲渡価額等を回答すれば大丈夫です。

もちろん、お尋ねがこない人もたくさんいて、税務署も「この人は売却損が発生しているのだろう」と理解しているということですので、特に問題ありません。

確定申告をしないというのは少し気持ち悪いかもしれませんが、売却損が出たのであれば譲渡所得はないということですので、確定申告は不要です。

投資用マンションの確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

投資用マンション売却時の税金の基礎知識
投資用マンション売却で生じる消費税などの税金の扱いと確定申告について解説

不動産の売却では、一定の条件を満たすと所得税等の税金が生じます。 また、投資用マンションのような自宅以外の不動産を売却す …

続きを見る

税金面に関しては、売却損を出した方がメリットがあることをお伝えしてきましたが、次に売却損を出す方法について見ていきましょう。

3.投資用マンションで売却損を出す方法

2.投資用マンションで売却損を出したときのメリット】でお伝えしてきましたが、投資用マンションで売却損を出すことにはメリットがあります。

そこで今回の章では投資用マンションで売却損を出す方法について解説します。

投資用マンションで売却損を出す方法は以下の2つです。

投資用マンションで売却損を出す方法

  • 取得費となる資料を集める
  • 譲渡費用をもれなく計上する

方法1.取得費となる資料を集める

売却損を出すには、取得費をなるべく大きくすることがポイントです。

そのためには、取得費と認められるものの領収書や資料を集めることが必要となります。

取得費は、土地建物の購入額だけでなく、以下のものが取得費になり得ます。

取得費として認められるもの

  • 土地と建物の購入金額
  • 取得時の仲介手数料
  • 取得時の売買契約書に貼った印紙代
  • 取得時の登録免許税等の登記費用
  • 取得時の不動産取得税
  • 取得に際して支払った立退料や移転料
  • 取得時の搬入費や据付費
  • 購入のための測量費
  • 取得のための借入金の「利子」で、土地・建物の使用開始前の期間に係るもの
  • 整地、埋め立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用等
  • 建物の増改築費用

購入時に支払った費用で、上記のような内容がわかる資料が残っていれば、取得費に加算することができます。

ただし、以前に不動産所得の確定申告で費用計上したものは、既に費用として落ちていますので取得費に加えることはできません。

取得時の取得費用は、土地の登録免許税や建物の登録免許税など、土地と建物に明確に配分できるものは、それぞれの取得費に加算します。

また、仲介手数料のように土地と建物に一体として支払われたものに関しては、購入当時の土地建物価格割合に応じて、それぞれに配分します。

配分の結果、建物に加算されたものは建物購入額として減価償却を行うことになります。

方法2.譲渡費用をもれなく計上する

売却損を出すには譲渡費用をもれなく計上することもポイントです。

譲渡費用として認められるものは以下のものがあります。

譲渡費用として認められるもの

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 売却時の売買契約書に貼った印紙代
  • 売却のために広告した場合の広告料
  • 売却のために測量した場合の測量費
  • 売却のために土地建物を鑑定した場合の鑑定料
  • 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
  • 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
  • 土地を売却するため、その土地の上にある建物を取り壊した場合、建物取得費と取り壊し費用
  • すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
  • 売却のために行った建物の補修費
  • 買主との交渉のために要した交通費、通信費等

尚、以下のものは譲渡費用として認められないので、計上することはできません。

譲渡費用として認められないもの

  • 抵当権抹消の登録免許税
  • 抵当権抹消の司法書士費用
  • 繰上返済手数料
  • 引越費用
  • 遺産分割のために要した支出
  • 買い替え物件の購入費

譲渡費用に該当するものは、領収書等の金額を証明できる書類を保管しておきましょう。

次に投資用マンションで使える損益通算特例があるのかについて見ていきましょう。

4.投資用マンションに居住用のような損益通算の特例はない

マイホームであれば、売却損が生じたときに他の所得と損益通算を行って節税ができる便利な特例が存在します。

損益通算とは、例えば▲300万円の売却損と、+1,000万円の給与所得を合算し、その年の所得を700とすることができる制度のこと

損益通算をする前は、+1,000万円の給与所得を前提に源泉徴収が行われていますので、損益通算によって700万円に減額修正すれば、支払い過ぎていた源泉徴収税の還付を受けることができます。

マンションでもマイホームであれば、譲渡損失を給与所得と損益通算することが可能です。

ただし、投資用マンションでは、売却損を他の所得と損益通算できる制度はありません。

損益通算は居住用財産(マイホームのこと)でしか認められていない制度ですので、投資用マンションでは売却損が出ても損益通算ができないことになります。

次に投資用マンションで売却益が出たときに使える節税特例について見ていきましょう。

5.投資用マンションで売却益が出たときに使える節税特例

投資用マンションで売却益が出たときに使える節税特例として以下の2つがあります。

投資用マンションで売却益が出たときに使える節税特例

  • 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
  • 特定事業用資産の買換え特例

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

投資用マンションでも、売却益が生じてしまった場合、「平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例制度」なら利用できるケースがあります。

「平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例制度」を利用すると、譲渡所得は以下のように計算され、大幅に節税することが可能です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 1,000万円

主な要件としては、「平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること」が挙げられます。

当該特例は、特に用途の制限がないため、投資用マンションの売却でも利用が可能です。

投資用マンションの売却では、節税に利用できる特例がほとんどないことが特徴となっています。

当該特例は投資用マンションでも利用できる数少ない特例となっていますので、要件に合致する場合には、ぜひ利用を検討することをオススメします。

特定事業用資産の買換え特例

特定事業用資産の買換え特例とは、個人が2023年12月31日までに事業用の土地や建物を売却して、原則として売却した年またはその前年もしくは翌年に一定の要件を満たす事業用資産に買い替えた場合に譲渡所得の一部を繰り延べ(先送り)できる特例のこと

特定事業用資産の買換え特例では、売却資産と買換え資産に要件がありますが、一般的によく利用されている組合せは以下のケースになります。

譲渡資産 買い換え資産
所有期間が10年を超える土地、建物 国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設(事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等(福利厚生施設は除く))の敷地の用に供されているもの、および建物

買い替えでは、「譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を下回る場合」「譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を上回る場合」の2種類が存在します。

ここでは、単純なケースとして、譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を下回る場合に絞って解説します。

譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を下回る場合の課税対象所得の計算方法は以下の通りです。

イ 課税される収入金額 = 譲渡した資産の譲渡価額 × 課税割合
ロ 課税される収入金額に対応する取得費と譲渡費用
            = (譲渡した資産の取得費+譲渡費用) × 課税割合
ハ 課税対象所得 = イ - ロ

図で示すと下図の緑で囲んだ部分が課税対象となります。

投資用マンション売却損

課税割合は、譲渡資産と買換え資産のエリアにより以下のように分かれています。

課税割合 譲渡資産と買換え資産のエリア
30% 地方(東京23区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域)から東京23区への買換え
25% 地方(東京23区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域)から首都圏近郊整備地帯等(東京23区を除く首都圏既成市街地、首都圏金庫整備地域、近畿圏既成都市区域、名古屋市の一部)への買換え
20% 上記以外の買換え

買い替えを行うケースで売却益が発生した際、上記の要件を満たすような買い替えとなる場合には、税金の一部を繰延できるので、特例の利用を検討してみるのも良いでしょう。

特定事業用資産の買換え特例については、以下の国税庁のホームページや関連記事を参考にしてください。

特定事業用資産の買換え特例とは?具体的な節税効果と計算式・計算例
特定事業用資産の買換え特例とは?具体的な節税効果と計算式・計算例

親から相続した田舎の土地、固定資産税かかかるばかりでメリットがありません。 なんとか有効活用したいものの、借りる人も誰も …

続きを見る

最後に投資用マンションを高く売却する方法について見ていきましょう。

6.これから投資用マンションを売却するなら「まずは査定依頼から」

まず、投資用マンションの売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用マンションの主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

まとめ

投資用マンションの売却損について解説してきました。

投資用マンションの売却では、譲渡価額が取得費と譲渡費用の合計を下回ると売却損が発生します。

売却損が発生すれば税金を納めなくて良く、また売却に関する確定申告も不要となる点がメリットです。

売却損を出す方法としては、「取得費となる資料を集める」や「譲渡費用をもれなく計上する」といった方法がありました。

投資用マンション売却では、居住用財産のように譲渡損失を損益通算できる特例はありません。

譲渡所得が発生した場合には、要件に合致すれば投資用マンションでも「平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例制度」が利用できます。

特例が利用できない場合には、取得費や譲渡費用を見直して、なるべく譲渡所得を圧縮させることを目指してください。

 

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

楽待を活用して収益物件を買い替える6つのテクニックと口コミ・評判を紹介

収益物件の買い替えを検討している人であれば、一度は「楽待(らくまち)」のサイトを見たことがある人も多いと思います。

楽待は不動産投資用物件に特化した情報サイトで、掲載されている物件数も多く、知りたい情報をわかりやすく得ることができる投資家にとって欠かせないサイトです。

楽待には他の不動産ポータルサイトにはないサービスや特徴が複数あります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • より良い収益物件に買い替えしたい
  • 楽待のオススメの使い方を知りたい
  • 楽待の評判や口コミについて知りたい

そこで今回の記事では楽待の便利な機能や口コミ・評判について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

1.楽待とは

サイト名 楽待
運営会社 株式会社ファーストロジック
資本金 8,700万円
本社 〒100-0006 東京都千代田区有楽町一丁目1番2号 東京ミッドタウン日比谷 日比谷三井タワー33階
代表取締役社長 坂口 直大
電話番号 03-6833-9437

楽待とは、株式会社ファーストロジックという会社が運営している収益物件専門の不動産ポータルサイトのこと

不動産ポータルサイトにはSUUMOやアットホーム、ホームズのようなメジャーなサイトもありますが、楽待は収益物件だけに特化しており、収益物件だけを探したい投資家には大いに役立つサイトとなっています。

楽待を運営する株式会社ファーストロジックは2005年に設立され、楽待をリリース後に急成長を遂げ、2016年には東証1部に上場を成し遂げています。

設立わずか10年程度で東証1部上場企業となっていますので、実績のある会社と言えるでしょう。

なぜ楽待が投資家にとって良いサイトになっているかというと、株式会社ファーストロジックは以下の3つのミッションを掲げてサイト運営しているからだと考えられます。

株式会社ファーストロジックの3つのミッション

  • 不動産投資家の支援:中立的な視点で、基礎知識と最新情報を提供する
  • 不動産業界の健全化:公正な取引を推進し、法令遵守の環境をつくる
  • 不動産情報の透明性向上:正確な物件情報を提供し、適切な投資判断を促す

楽待は、ミッションにもあるように投資家に適切な投資判断を促すために様々な情報提供を行っています。

物件情報の掲載だけでなく、自社セミナーも主催していますので、はじめて不動産投資を行う人でも勉強しながら投資ができる環境を用意しています。

また、楽待新聞というサービスも展開しており、例えば「融資」をテーマにしたコラムなど、個人ではなかなか入手しにくい不動産情報も提供しています。

物件を購入する前だけでなく、購入した後も役に立つサイトになっているのが楽待の大きな特徴です。

次に楽待を使って収益物件を買い換えるテクニックについてお伝えします。

2.楽待を使った収益物件の買い替え6つのテクニック

この章では楽待を使った収益物件の買い替え6つのテクニックについて紹介します。

楽待を使った収益物件の6つの買い替えテクニック

購入テクニック①提案機能を使う

楽待を使って物件を購入するのであれば、ぜひオススメしたいサービスが「物件提案機能」になります。

物件提案機能は、希望条件を登録してさえおけば、条件に合致する物件が売りに出ると情報がメールで届くという機能です。

希望の条件の物件メールが自動で届くのは、物件を検討する人にとって大変ありがたいサービスといえます。

もし、提案機能がない場合、毎回、自分で物件情報を探すことが必要です。

自分が探したときに、たまたま良い物件情報があれば良いのですが、なければその探索自体が空振りとなってしまいます。

また、次に探すまでの間に、良い物件が売りに出て逃してしまうこともあります。

実はこのような提案機能は、プロの投資家の間ではアナログ的に昔からよく行われていました。

懇意にしている不動産会社にあらかじめ良い物件情報が出てきたら教えて欲しいということを頼んでおき、情報が出てきたらタイムリーに教えてもらうというアナログな方法です。

楽待の提案機能は、プロが昔から行っていたアナログな情報収集方法をデジタル化し、一般の個人投資家でもできるようになった画期的なサービスといえます。

提案機能を使えば、タイムリーに売りに出た新しい情報を知ることができ、かつ、良い情報も逃す失敗もありません。

また、提案機能ではネットに掲載されていない非公開物件も届くため、まさにプロの投資家が昔から行っていたことができるようになっています。

従来は、個人投資家とプロの投資家では情報格差が大きかったですが、楽待なら個人投資家でもプロ並みに情報収集ができるため、良い物件を購入できる確率が圧倒的に高くなったのです。

提案機能は、物件検索をする投資家にとって大きなメリットとなりますので、ぜひ利用してみることをオススメします。

購入テクニック②土地勘のある場所の物件を選ぶ

住所から収益物件を検索|国内最大の不動産投資サイト「楽待」

「楽待」では全国にある収益物件を調べることが可能

楽待は全国の物件を掲載していますが、不動産投資をするにあたっては、まずは土地勘のある場所の物件を選ぶことが失敗しないコツです。

原則として東京23区内の物件であればリスクは低いですが、23区内の物件であっても土地勘がない人が選んでしまうと、物件選定に失敗してしまうことが良くあります。

地方に住んでいても、例えば県庁所在地の中心市街地であれば投資に適した物件が存在し、地方でも一等地であれば、安全な投資をすることが可能です。

逆に地方の良い物件というのは東京の投資家には分からないため、競合が少なくなります。

よって、最初に物件を購入するなら自分が良く知っているエリアで一等地の物件に投資をすることをオススメします。

購入テクニック③戸建て賃貸や駐車場も探してみる

【楽待】駐車場の収益物件

「楽待」では、駐車場や賃貸物件等の利回りを確認できる

楽待は多くの投資家が利用するがゆえに、良い物件は競争率が高く、なかなか購入できないというデメリットもあります。

ただし、楽待には「戸建て賃貸」や「駐車場」といった他のポータルサイトでは見つけにくい収益物件も存在します。

楽待に掲載されている戸建て賃貸は、比較的、割安で購入できるため、投資額を抑えることができます。

投資額を抑えれば、少ない自己資金でも物件に対する自己資金割合を増やすことができるため、購入後のキャッシュフローを良くすることができます。

また、楽待は駐車場物件も掲載しているのが特徴で、地方の駐車場物件は、購入価格も安く、利回りも高くなっています。

駐車場であれば、利回りが高くても実質的なリスクは低く、ローリスクハイリターンの投資をすることができます。

楽待には様々な収益物件を探せるという「面白み」がありますので、マンションやアパートだけでなく、戸建て賃貸や駐車場なども含めて検討するのが良いでしょう。

購入テクニック④キャッシュフローを重視して物件を選ぶ

楽待にはキャッシュフローのシミュレーション機能がありますので、楽待で物件を購入するならキャッシュフローを重視して物件を選ぶことがポイントです。

各物件を選択すると、画面中央に「キャッシュフローをシミュレーションする」というボタンがあります。

⑥キャッシュフローを重視して物件を選ぶ

キャッシュフローのシミュレーション画面ですが、初期状態はかなり保守的な数値設定で出てきますので、自分で数値を調整して現実的な数値に変更することがポイントです。

キャッシュフローのシミュレーション画面

自己資金

自己資金は物件価格の3割とします。

初期設定は2割となっていますが、2割だとなかなかキャッシュフローがプラスにならないため、最低でも3割は用意したいところです。

入居率

入居率は95%で設定しておきます。

初期設定は90%となっていますが、少し保守的ですので95%程度にしても大丈夫です。

家賃下落率

家賃下落率0.1%を設定します。

家賃は下がる可能性もありますが、実際には初期値となっている1%も下がっていかないので、とりあえず0.1%のほとんど下がらない前提で検討します。

年間経費

年間経費率は25%以下で抑えられる物件を選択します。

固定資産税と都市計画税が自動で計算されているため、都市部の物件の場合、固定資産税が異常に高い場合があります。

経費率が25%を超えている場合には、とりあえず経費率を25%以内に抑えてシミュレーションを行います。

上記のような調整を行って、キャッシュフローがなかなかプラスにならない場合には、収益性が低い物件になります。

主な原因としては利回りが低過ぎるという可能性がありますので、もう少し利回りの高い物件を探してみるのが良いでしょう。

売却テクニック⑤売却は他サイトも活用して比較検討

収益物件を買い替えるなら売却と購入の不動産会社を分けることがポイントです。

買い替えで成功するには、売却物件はできるだけ高く売り、自己資金を十分に確保した状態で次の物件を購入することがコツになります。

売却物件では、売却代金から「費用」と「税金」と「ローン残債」を除いた部分が手残りとなります。

この手残りの部分が次の購入物件で自己資金として充てることができる部分です。

購入物件で自己資金を多くし、借入金を少なくすればキャッシュフローを良くすることができます。

よって、購入物件を良い条件で運用するためにも、売却物件はできる限り高く売った方が良いのです。

収益物件を高く売るには、不動産一括査定サイトを使って、高く売却してくれる不動産会社を探すことがポイントとなります。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に対して無料で査定と依頼できるサービスのこと

アパート・マンションの売却査定|国内最大の不動産投資サイト「楽待」

「楽待」が運営する収益物件一括無料査定サイト

楽待も、収益物件(アパート・マンション)に特化した不動産一括査定サービスを提供しています。

しかしながら、楽待が提携している不動産会社数は数多くある不動産一括査定サイトの中では提携数が少ないです。

収益物件を高く売るために、「楽待」以外に実績のある不動産一括査定サイトも併用することをオススメします。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

「楽待」だけでなく、「

すまいValue

、「

HOME4U

」、「

RE-Guide

」の一括査定サイトも併用して、より高く売却してくれる不動産会社を探しましょう。

売却テクニック⑥売却物件は空室を埋めてから売る

収益物件を高く売るなら空室を埋めてから売ることがポイントです。

空室を埋めてから売りに出すと、一棟マンションの場合、物件広告で「満室稼働中!」と謳うことができます。

満室稼働中で物件の利回りがきちんと提示されていると、買主が安心して購入することができます。

一方で、空室がある状態の物件は、広告で利回りを「満室想定利回り」と表現することが多いです。

「満室想定」となると、買主は「本当にこの利回りで回るのだろうか?」と疑心暗鬼になります。

満室想定と表現されている物件は、買主が保守的に利回りを見込む傾向にあり、値引き交渉されることが多いです。

よって、空室のある状態の物件は希望価格で売れないことが多いため、結果的に安くなってしまいます。

希望価格で高く売るためには、満室の状態で売り出し、値引き交渉の余地を与えないようにすることがポイントです。

次に楽待の口コミや評判について見ていきましょう。

3.楽待の口コミ・評判について

楽待の口コミや評判についてインターネット上の情報を集めてみましたが、Twitter上では、楽待に関する利用者の口コミ等は特にありませんでした。

情報サイトとして楽待を推薦している声がありましたので、紹介します。

また、株式会社マイスタースタジオが運営する「みんなの評判ランキング(みん評)」では以下のような口コミがありました。

(良い評判)

【見やすくとても便利な投資家目線のサイト】
不動産投資に興味があり、投資物件の情報収集のために登録しました。物件の価格帯や地域、戸建、マンションなど、細かく条件を設定して検索することができるため、自分にぴったりな投資物件を見つけることができます。また楽待が発行している無料の投資コラムを読むことで、不動産投資家としての勉強もできます。物件数でいえば、有名サイトには及びませんが、数万件もの物件が掲載されています。
さらに楽待掲載の各物件には表面利回りが表示されており、不動産投資家にとってとても便利なサイトになっています。

【初心者でも安心のわかりやすさが魅力】
いろいろ閲覧したサイトの中でも、記載されている内容が理路整然としていてわかりやすく、一番信用できると感じられました。サイトで紹介されていたセミナーに参加することで、自分なりにスキルアップができたと感謝しています。投資に関してはお得感を刺激するような謳い文句が並ぶ、派手な印象のサイトも見られますが、こちらは第一印象通りの安心感と豊富な情報が大きな魅力です。

(悪い評判)

【情報は多いが不動産屋から連絡なし】
5〜6件問い合わせしてもいずれも全く連絡がない。
個人情報だけ取られて気持ち悪い。
不動産屋が悪いのか楽待が悪いのかそのどちらもなのか。

出典:楽待の口コミ・評判 | みん評

良い評判としては主に「使いやすさ」や「情報量」を評価する声が多いです。

口コミは全体で7件ですが、悪い口コミは1件だけであり、残りの7件は良い口コミが投稿されています。

また、楽待では不動産投資アプリも開発しています。不動産投資アプリの口コミ・評判は以下の通りです。

【GooglePlyaの口コミ】

・積算が大まかに分かるので重宝しています。 不動産ツールで一番使っています。
・条件による物件絞込みが可能で使い易いです。
・使いやすいと思うので、一番利用しています。 ただお気に入り登録に、自分だけ見られるメモやタグを打てる事ができればいいなぁと思います。

出典:不動産投資アプリ-楽待 – Google Play のアプリ

ネット上の口コミは、一部ネガティブなものもありますが、総じて「利用のしやすさ」に関しては良い評判が多いです。

物件情報が集めやすいサイトであることは間違いないので、情報収集には楽待を活用することをオススメします。

まとめ

楽待による収益物件の買い替えについて解説してきました。

楽待は、収益物件の取扱数がとても多いサイトです。

楽待を使った収益物件の買い替えでは、「提案機能を使う」「売却は他サイトも活用して比較検討」といったテクニックがありました。

楽待にはキャッシュフローのシミュレーション機能がありますので、キャッシュフローを重視して物件を選ぶことができます。

楽待をフル活用して今の物件からより良い物件に買い替えてみましょう。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

投資用マンション売却で知っておきたい査定の基本・高額査定のコツ

投資用マンションの売却では、売却によって得られる利益次第で今後の資産形成に影響があるため、より高く売るために売却に慎重になることが多いです。

投資用マンションを高く売却するには、より高く査定してくれる不動産会社を見つけることがポイントになります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンション売却の査定方法を知りたい
  • 投資用マンションを高く査定してもらう方法を知りたい

そこで今回の記事では「投資用マンション売却の査定」について解説します。ぜひ最後までご覧ください

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.投資用マンション売却の査定方法

投資用マンションは、収益還元法と呼ばれる査定方法で価格が計算されます。

収益還元法によって求められる価格を収益価格と呼びます。

収益還元法による収益価格の求め方は以下の通りです。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益は、NOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカムの略)と呼ばれ、収入から費用を引いたものになります。

純収益(NOI) = 年間収入 - 年間費用

NOIを求めるときの年間費用は、以下の項目が該当します。

NOIを求めるときの費用

  • 固定資産税および都市計画税
  • 損害保険料(火災保険や地震保険)
  • 管理委託料(管理会社への費用、PMフィーとも呼ぶ)
  • 軽微な修繕費(入居者入れ替え時のクロスの張替え費用等)
  • 入居者募集費用(仲介手数料やAD)
  • 管理費および修繕積立金

NOI費用の中には「借入金の返済額」と「減価償却費」は含まないことが特徴です。

NOIは「自己資金100%で投資をした場合に得られるキャッシュフロー」を表した金額といえます。

NOI利回りとは、自己資金100%で投資をしたらどれくらい稼げるかを表現した利回りのこと

一方で、投資用マンションの査定は表面利回りで求める簡易的な方法もあります。

【簡易な収益還元法】

収益価格 = 家賃収入 ÷ 表面利回り

表面利回りとは、家賃収入に対する利回りのこと

表面利回りで求めてしまうと、NOIの費用が反映されないため、維持コストを全く無視した価格を求めていることになります。

そのため、表面利回りによって求めた収益価格はあくまでも概算価格に留まり精度の高い収益価格を求めるのであれば、NOI利回りによって査定を行う必要があるのです。

次に投資用マンション売却査定で必要な書類について見ていきましょう。

2.投資用マンション売却査定に必要な書類

投資用マンションを査定するには、以下の資料が必要です。

目的 資料名
所有者である確認のため ・権利証または登記識別情報通知書
収入把握のため ・賃貸借契約書
費用把握のため ・固定資産税及び都市計画税の納税通知書
・損害保険料の分かる資料
・管理委託料の分かる資料
・管理費及び修繕積立金の金額の分かる資料
・修繕およびリフォームの履歴が分かる資料
チラシ作成のため ・間取り図の分かる資料(パンフレット等)

特に、費用を把握するための資料はしっかりと用意することがポイントとなります。

コストがあまりかかっていない物件であれば、収益還元法の分子であるNOIが高くなり、求められる収益価格(査定価格)も高くなります。

コストが曖昧のままだと、費用を保守的に見込まれて査定価格が低くなってしまうこともあります。

良い物件ほど実際のコストは少ないはずですので、費用を把握するための資料によってランニングコストが少ないことをアピールした方が良いのです。

次に投資用マンションを高く査定してもらう方法について見ていきましょう。

3.投資用マンションを高く査定してもらう7つの方法

この章では投資用マンションを高く査定してもらう方法について解説します。

投資用マンションを高く査定してもらう7つの方法

  1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  2. 金利が低いタイミングで査定を依頼する
  3. 空室を埋めた状態で査定を依頼す
  4. 修繕やリフォームの履歴をまとめておく
  5. 管理費が高い管理会社は切り替えておく
  6. 入居者トラブルは解消しておく
  7. 管理費および修繕積立金の滞納は解消しておく

①複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを高く査定してもらうには、まずは複数の不動産会社に査定を依頼することが大原則です。

査定価格は各不動産会社が算出した売却予想価格であるため、不動産会社を変えれば、査定価格も変わります。

そのため、高い査定価格を得るには、複数の不動産会社に査定を依頼して高く売却してくれる不動産会社を探すことが最短ルートのアプローチになります。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、下図のように査定額に大きな差が開きます。

複数の業者が査定

複数の業者が査定

差が開く理由としては、各社とも経験値や抱えている見込客が異なるからです。

例えば、投資用マンションで、既に海外の投資家や相続税対策で物件を探している人を抱えている不動産会社であれば、他社よりも高く査定してくれることがあります。

投資用マンションに関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

②金利が低いタイミングで査定を依頼する

投資用マンションは金利が低い時期ほど高く売れますので、高額査定を得るなら金利が低いタイミングで査定を依頼することがポイントです。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と金利の推移を示します。

中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、金利「財務省

上のグラフを見ると、金利が下がるほどマンションの価格が上がっていることがわかります。

理由としては、収益還元法で利用される分母のNOI利回りは金利と連動しているからです。

NOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成されています。

NOI利回り = 金利 + 不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の要素を投資家がリスクとして見積もった概念的な数値のこと

不動産リスクプレミアムを一定とした場合、NOI利回りは金利が低くなるほど小さくなります。

2013年頃より日銀は異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を継続しており、2021年1月においても超低金利政策は継続されていますので、今は投資用マンションを高く査定できるチャンスとなっています。

③空室を埋めた状態で査定を依頼する

高額査定を得るなら空室を埋めた状態で査定を依頼することがポイントです。

査定時点で入居者が入っていない投資用マンションは、不動産会社が賃料を想定して査定を行います。

不動産会社によっては、想定賃料を保守的に見込んでしまうケースがあり、空室だと査定価格が安くなることがよくあります。

実際に入居者が入っていれば、保守的な想定を防ぐことができるため、査定価格が低くなる要因を排除することができるのです。

尚、なかなか入居者が決まらない場合には、とりあえずフリーレントを使ってでも入居者を決めておくことをオススメします。

フリーレントとは入居当初数カ月間の賃料を無料とするサービスのこと

フリーレントでも入居者が入っていれば、数ヶ月後の売却時には賃料が発生しているため、入居者が入っているのと同じ状態で査定をしてもらうことができます。

④修繕やリフォームの履歴をまとめておく

高額査定を得るには、修繕やリフォームの履歴をまとめておくことがポイントです。

投資用マンションを検討する投資家は、過去の修繕やリフォームの履歴を知りたがります。

修繕やリフォームがしっかり行われている物件であれば、投資家が購入後に発生する修繕費を抑えることができるからです。

そのため、修繕やリフォームがしっかり行われている物件であれば、不動産会社の評価も高くなり、査定価格も上がります。

A4の1枚の紙に、いつ、何を修繕したかを一覧表にまとめておくだけでも十分に不動産価値が上がります。

⑤管理費が高い管理会社は切り替えておく

高額査定を得るなら、管理費が高い管理会社は切り替えておくこともコツです。

管理委託方式で管理を委託している場合、管理料は家賃の3%~8%程度が相場となります。

3%なら非常に安い部類に入るため、良い条件になり、5%であれば最低限の合格ラインです。

8%は高過ぎますので、解約してしまうか、切り替えて5%の管理会社に変更することをオススメします。

また、1戸の投資用マンションであっても、たまに家賃保証型サブリースを採用している人もいます。

家賃保証型サブリースは、管理料率が満室想定賃料の20%程度となっており、収益性が非常に低いです。

家賃保証型サブリースとは、オーナーの所有物件を一括借り上げ、オーナーに代わって管理・運営し、入居者に転貸することで、空室や滞納があった場合でも安定した家賃収入を保証するサービスのこと

収益性の低い家賃保証型サブリースは、査定価格も低くなるため、投資用マンションを高く売るなら家賃保証型サブリースは解約しておくことをオススメします。

⑥入居者トラブルは解消しておく

高額査定を得るなら、入居者トラブルは解消しておくこともポイントとなります。

入居者トラブルとは、具体的には以下のようなものがあります。

入居者トラブル例

  • 家賃の滞納が続いている
  • 家賃減額交渉が継続している
  • 騒音で頻繁に近隣に迷惑をかけている
  • 借主からの修繕要求に対して未対応のままである

投資用マンションの売却では、売却時に投資家から「何か入居者トラブルはありませんか?」といった質問を受けることが良くあります。

入居者トラブルを抱えたままの状態の物件は、売却の障害となってしまうため、トラブルは解消してから売却した後に売却活動に移ることが望ましいです。

入居者トラブルは、内容によっては賃貸借の契約解除事由に該当していることがあります。

契約解除事由に該当している入居者であれば、契約を解除し、新しい入居者に入れ替えてから売却した方が良いでしょう。

⑦管理費および修繕積立金の滞納は解消しておく

売主に管理費および修繕積立金の滞納がある場合は解消しておくことは必須です。

管理費および修繕積立金に滞納があると、その分、売却価格は安くなります。

管理費および修繕積立金に滞納がある物件は、買主が購入後、滞納分を支払うことになります。

滞納がある物件は、ほとんどの投資家は購入しようとしませんので、売却が困難となり、実際には滞納額以上に売却価格が安くなります。

区分マンションを売却するのであれば、最低限、管理費および修繕積立金の滞納は解消してから売却活動に移ることがポイントです。

まとめ

投資用マンション売却の査定について解説してきました。

投資用マンションは主に収益還元法と呼ばれる査定方法によって査定が行われ、査定時に「賃貸借契約書等」の資料が必要です。

投資用マンションを高く査定するには、「複数の不動産会社に査定を依頼する」ことが最大のポイントとなります。

高額査定を得るには、複数の不動産会社に査定を依頼して高く査定してくれる不動産会社を見つけることがポイントとなるので、不動産一括査定を利用して効率よく査定を依頼することをオススメします。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

今は投資用マンションの売り時?投資用マンションが高く売れる10のタイミング

不動産投資は出口戦略も重要となりますが、売却で重要となってくるのが売るタイミングです。

投資用マンションも株式投資と同じで、様々な外部要因によって市況が変化します。

2021年1月時点では総じて不動産は売りどきですが、この売りどきがいつまでも続くかは分かりません。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンションをより高く売却できるタイミングを知りたい

そこで今回の記事では、投資用マンションを高く売るための10個のタイミングについて解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.低金利のときに売る

投資用マンションは低金利のときに売ると高く売ることができます。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)の価格と金利の推移を示します。

中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、金利「財務省

投資用マンションの価格は、純収益(NOI)をNOI利回りで割って価格を求める「収益還元法」と呼ばれる計算方法によって価格が求められるのが基本です。

収益還元法によって求められる「収益価格」の算式は以下のようになります。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益はNOI(Net Operating Income:エヌオーアイと呼ばれる)を用います。

NOIは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたものです。

分母の利回りは、NOIの価格に対する利回りですので、NOI利回りと呼ばれます。

NOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成されています。

NOI利回り = 金利 +不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の要素を投資家がリスクとして見積もった概念的な数値のこと

不動産リスクプレミアムを一定とした場合、NOI利回りは金利が低くなるほど小さくなります。

つまり、金利が低くなれば分母であるNOI利回りも小さくなり、その結果、収益価格が高くなって投資用マンションも高く売却できるようになるのです。

2.円安の時期に売る

投資用マンションは円安の時期に売ることもポイントです。

円安とは、他国通貨に対する日本円の価値が低下すること。円安に動くと株が買われる傾向があるが、一方で、輸入コストが上昇し、石油や原材料の価格が上昇するという側面もある。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と円相場の推移を示します。

中古マンション価格と円相場の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、円相場「IMF Data

昨今は、海外の投資家も日本の不動産を購入するようになってきました。

外国人投資家の中で、特にアジア系の投資家は自国の収益物件の利回りが低いため、日本の不動産を割安に感じていることから、日本の収益物件に高い関心を寄せています。

円安になれば、海外の投資家にとって日本の不動産はさらに割安感が出ることから、海外投資家の需要が高まります。

近年では、円安方向に動くと、日本の不動産価格の値段は上がるようになってきており、円相場が2013年以降に大きく円安方向へと動いたことで、その後、マンション価格は上昇が続いています。

今後、円相場が円高方向に動いてしまえば、海外投資家の動きが鈍くなり、日本の投資用マンションの価格が下落することも懸念されます。

3.日銀がREITを買い入れている間に売る

投資用マンションは日銀がREITを買い入れている間に売ることもポイントです。

REITとは、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の頭文字を取った略称

以下に、2003年以降における中古マンション(投資用・居住用含む)とREIT指数の推移を示します。

中古マンション価格とREIT指数の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、REIT指数終値「Kabutan

REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREITの全銘柄の時価総額加重平均のこと。基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000として算出される。

日銀はインフレ政策の一環としてREITの買入を定期的に行っています。

日銀によるREITの買入は2010年8月より行われてきており、その後、日本のREIT指数は上昇傾向を続けています。

REITは日銀が購入していることから安心感が広がり、現在の日本では多くの銀行もREITを購入しているという状況です。

REITは配当を維持しなければならないため、REIT市場が活性化するとREITを運営している投資法人がオフィスビルや賃貸マンション等をたくさん購入するようになります。

収益物件に対する投資法人の購入需要が高まれば、必然的に日本全体の収益物件の価格が高まり、投資用マンションも高く売却できるようになるのです。

現在の日本におけるREITや不動産投資市場は、日銀による継続的な買入の影響が強いと言われています。

日銀は今のところREIT買入を止めていませんが、いつまで続くかはわかりません。

日銀がREITの買入を止めてしまえば、日本の不動産投資市場は大きく冷え込む可能性もあるため、今のうちに売却してしまった方が良いのです。

日銀のREITの買入結果については、以下の公式情報をご確認ください。

4.土地価格が上昇時に売る

投資用マンションは土地価格が上昇時に売ることもポイントです。

マンションの値動きと土地価格の値動きはほぼ一致しています。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と土地価格の推移を示します。

中古マンション価格と土地価格の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、土地価格「国土交通省

2020年7月の都道府県地価調査では、新型コロナウイルスの影響により全国平均の土地価格が2017年以来3年ぶりに下落に転じたことが公表されました。

土地価格の値動きは中古マンションの価格とほぼ同じ軌道となっていることから、今後、投資用マンションの価格が下がる可能性が強く懸念されます。

低金利の状況が続いたとしても、投資用マンションの価格は下がる可能性がありますので、ここ1~2年は重要な見極め時期となります。

新型コロナウイルスと中古マンションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

コロナショックで変わる不動産市場
不動産業界激震!コロナウイルスが中古マンションに与える衝撃とは?

マンションを売る予定だった人は、「コロナウイルスによって不動産業界はどのようになってしまうのだろう?」と思っている方も多 …

続きを見る

5.金融機関が安定しているうちに売る

投資用マンションは金融機関が安定しているうちに売ることもポイントです。

新型コロナウイルスによる不況は、リーマンショック時とは異なり金融機関の機能が正常に維持されたまま不況に転じていることが特徴となっています。

2021年1月時点においては、リーマンショック時のように投資をしたくても融資が受けられないという状況ではないため、実体経済が悪くても投資用マンションの価格の値下がりはまだ見られません。

金融機関は今のところ安定していますが、実は今後は予断を許さない状況となっています。

緊急事態宣言が出された2020年4月~5月にかけて、国内の銀行は多くの企業に甘い融資審査で多額の融資を行いました。

このときの融資が焦げ付き始めると、今後、金融機関までダメージを受けることになるため、2021年以降は融資環境が極端に悪くなる状況が発生する可能性もあるのです。

投資家がお金を借りたくても借りられない状況になれば、リーマンショック時のように投資用不動産の価格が大きく下がっていきます。

リーマンショック時は投資家の投資意欲は高かったにも関わらず、融資を受けられない投資家が大量に発生したため、需要が下がり収益物件の価格が大きく下がってしまいました。

日銀もリスク資産であるREITを買い続けていることもあり、今後、日本の金融機能はかなり危うい状況が懸念されます。

6.築15年以内に売る

投資用マンションは.築15年以内に売ることもポイントです。

投資用マンションは、15年目以降に大規模な修繕が行われるターニングポイントを迎えます。

共用部と専有部の各部位の修繕周期の目安は下表の通りです。

区分所有マンションの場合、共用部はマンション管理組合が修繕し、専有部は区分所有者が修繕を行います。

箇所 部位 修繕周期の目安
共用部 陸屋根・ルーフバルコニー 11年~15年目
外壁 11年~15年目
雨樋 11年~15年目
ベランダ 11年~15年目
廊下・階段 11年~15年目
土台 11年~15年目
専有部 給湯・風呂釜 11年~15年目
エアコン 11年~15年目
浴室設備 11年~15年目
洗面化粧台 21年~25年目
トイレ 5年~10年目

建物は多くの部位が15年目までに修繕の目安を迎えることがわかります。

築15年目には大規模修繕が発生してしまいますので、売却するなら築15年目を迎える前に売ってしまった方が良いです。

7.入居者が入っているときに売る

投資用マンションは. 入居者が入っているときに売ることもポイントです。

入居者が入っていない状態の投資用マンションは、想定賃料での査定が行われます。

空室の状態だと、多くの場合、想定賃料が保守的に見積られてしまいます。

賃料が低めに見積もられてしまえば、収益還元法の分子であるNOIが小さくなってしまうため、算出される収益価格も低くなってしまうのです。

一方で、入居者が決まっている状態であれば、その賃料が「論より証拠」となるため、低く見積もられる心配はありません。

いたずらに安く値付けをされないためには、入居者は埋まっている状態で売った方が良いのです。

尚、なかなか入居者が決まらない場合には、とりあえずフリーレントを使ってでも入居者を決めておくことをオススメします。

フリーレントとは入居当初数カ月間の賃料を無料とするサービスのこと

フリーレントでも入居者が入っていれば、数ヶ月後の売却時には賃料が発生しているため、入居者が入っているのと同じ状態で査定をしてもらうことができます。

8.専有部や共用部がリノベーションされた後に売る

投資用マンションは. 専有部や共用部がリノベーションされた後に売ることもポイントです。

区分所有マンションの場合、共用部はマンション管理組合が修繕し、専有部は区分所有者が修繕を行います。

専有部が空室対策等でリフォームされていれば、物件価値は当然に上がっていますので、高く売れるチャンスになります。

投資用マンションの場合、共用部もリノベーションされることがあります。

例えば、共用部のエントランスがグレードアップされれば、専有部までも価値が上がります。

自分で専有部をリノベーションしなくても、共用部が知らない間にリノベーションされることもありますので、共用部がリノベーションされたらタイミングを見て売却するのも良いでしょう。

9.所有期間が5年超になったら売る

投資用マンションは. 所有期間が5年超になったら売ることもポイントです。

投資用マンションの売却では、譲渡所得が発生すると税金も生じます。

譲渡所得は以下の計算式で求められるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

譲渡所得がプラスになる場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

税金は、長期譲渡所得となると短期譲渡所得よりも約半分になります。

そのため、売却時の節税を考慮するなら、所有期間は5年超となった段階で売却した方が良いのです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方
不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし …

続きを見る

10.アンダーローンとなったタイミングで売る

投資用マンションは. アンダーローンとなったタイミングで売ることもポイントです。

売却時にローン残債が売却額を上回ってしまう状態のことをオーバーローンと呼びます。

それに対して、ローン残債が売却額を下回っている状態のことをアンダーローンと呼びます。

ローン残債は売却額で一括返済することが基本ですので、売却はアンダーローンとなったタイミングで売却することがコツです。

オーバーローンとアンダーローンのイメージ

オーバーローンとアンダーローンのイメージ

頭金の少ない状態で物件を購入していると、売却時にオーバーローンとなっている可能性があります。

投資用マンションは土地価格があるため、建物の築年数が何年経過したところで価格はゼロ円になることはありません。

一方で、ローンに関しては返済が進めばいずれゼロ円になります。

そのため、オーバーローンは時間が経てば必ず解消される問題です。

査定を取ってみて、オーバーローンであれば無理に売却する必要はありません。

ローンの返済が進み、アンダーローンの状態となったら、再び売却にチャレンジすることをオススメします。

ローンが残っている投資用マンションの対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。

ローン残債がある投資用マンション売却のコツ
ローンが残っている投資用マンションの売却とオーバーローンの対処法を解説

投資用マンションはローンが残っている状態で売却されることが多く、これから投資用マンションを売却しようと思っている人は、「 …

続きを見る

これまで投資用マンションが高く売れるタイミングについてお伝えしてきましたが、最後に投資用マンションを高く売却する方法についてお伝えします。

11.これから投資用不動産を売却するなら「まずは査定依頼から」

まず、投資用不動産の売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用不動産の主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

まとめ

投資用マンションの売却タイミングについて解説してきました。

投資用マンションを高く売るためのタイミングは以下の10個があります。

投資用マンションを高く売るための10つのタイミング

  1. 低金利のときに売る
  2. 円安の時期に売る
  3. 日銀がREITを買い入れている間に売る
  4. 土地価格が上昇時に売る
  5. 金融機関が安定しているうちに売る
  6. 築15年以内に売る
  7. 入居者が入っているときに売る
  8. 専有部や共用部がリノベーションされた後に売る
  9. 所有期間が5年超になったら売る
  10. アンダーローンとなったタイミングで売る

好機を逃さず、売却できる準備ができたら、査定に取り掛かるようにしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼したい方は、不動産一括査定サイトの利用をオススメします。

不動産一括査定サイトについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

続きを見る

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書