カテゴリー: 家購入

現在、一戸建てや賃貸アパートに住んでいる方は、「管理費」や「修繕積立金」という言葉にあまり馴染みがないかもしれませんが、マンションやタワーマンションを所有すると「管理費」や「修繕積立金」を毎月支払う必要があります。

特にタワーマンションの管理費や修繕積立金は、一般のマンションよりも割高となっていることが多いです。

一般のマンションでは戸数が多いと管理費や修繕積立金は安くなる傾向にあります。

しかしながら、タワーマンションは戸数が多いにも関わらず、管理費や修繕積立金が割高となる逆転現象が見られます。

では、なぜタワーマンションの管理費や修繕積立金は高いのでしょうか。

そこで今回の記事では「タワーマンションの管理費と修繕積立金」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

1.マンション所有で発生する費用の種類

最初にマンション(※タワーマンション、一般マンション含む)を所有することで発生する費用の種類についてお伝えします。

管理費

管理費は、主に以下のような項目のために生じる費用となります。

マンションは、専有部と共用部に分かれていることが特徴です。

管理費については、新築当初から生じるランニングコストであるため、特に増減額されない費用であることが特徴です。

管理費は、マンションの管理組合が管理方法を見直す等のコスト削減の努力をすることで、将来的に下がるケースはあります。

しかしながら、近年のタワーマンションはキッズスペースやコインランドリー、ラウンジ、コワーキングスペース、パーティールーム等の共用施設が充実しており、管理費が高くなることが多いです。

修繕積立金

修繕積立金は、主に以下のような大規模修繕を目的に積み立てていくことになります。

修繕積立金は、管理費のように毎月使われる費用ではなく、どちらかというと将来的に使うための貯金に近いです。

居住者全員から少しずつお金を集め、「万が一のとき」や「計画的な修繕」に備えて管理組合が管理しているお金となります。

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて金額が決定されていきます。

しかしながら、築年数が経過するにつれ、多くのマンションは修繕積立金が不足していきます。

そのため、管理費とは異なり、修繕積立金は築年数が経過すると増額されていくことが多いのが特徴です。

その他の費用

その他の費用としては、マンションを所有することで、「駐車場代」や「駐輪場代」も生じます。

マンションの駐車場代は、周辺の月極駐車場よりも割安に設定されていることが一般的です。

例えば、周辺の月極駐車場の相場が月2万円なら、マンション内の駐車場代は月1.5万円のような価格で設定されています。

そのため、マンション内の駐車場が借りられるようであれば、マンション内の駐車場を借りてしまった方が安くなります。

管理費や修繕積立金、駐車場代、駐輪場代等は、一戸建てでは生じないマンション特有の費用となります。

次にタワーマンションの管理費の相場について見ていきましょう。

2.タワーマンションの管理費の相場

国土交通省が行っている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの階数別の管理費の平均価格は以下のようになっています。

階数	月・戸当たり平均額
3階建以下	10,895円
4～5階建	12,449円
6～10階建	10,392円
11～19階建	10,590円
20階建以上	15,726円
全体平均	10,970円

タワーマンションは、一般的に60ｍ以上のものを指すことが多いため、階数としては20階以上(階高が3ｍの前提)のものがタワーマンションの部類に該当してきます。

統計上、管理費は20階建以上となると全体平均の約1.5倍程度となっており、割高です。

次にタワーマンションの管理費が割高な利用についてお伝えします。

タワーマンションの管理費が割高な理由

タワーマンションの管理費が割高な理由は、タワーマンションは通常のマンションにはないサービスが多いからです。

タワーマンションは富豪層向けのマンションが多く、コンシェルジュ(受付)やドアマンがいる物件が多く、中には条例で管理人が常駐と義務付けられている規模のマンションも多いです。

そのためタワーマンションの管理費が高いのは、管理人の人件費が高いのが理由として挙げられます。

また、タワーマンションの特徴として、1階のエントランスがガラス張りで天井が非常に高い物件も多く、ガラス張りで広い空間は空調効率が低いため、水道光熱費が高くなります。

廊下も内廊下で空調費がかかり、エレベーターの本数も多いことから水道光熱費が高くなりやすいです。

さらに、タワーマンションでは、建築時に容積率の割り増しを受けるため、公開空地と呼ばれる庭を義務付けられていることが多いです。

公開空地は一般的に落葉樹が多く清掃の手間もかかり、人工の小川等の水辺が設置されることも多く、庭の維持費が高くなります。

ここまでタワーマンションの管理費の相場、管理費が高い理由について見てきましたが、次にタワーマンションの修繕積立金について見ていきましょう。

3.タワーマンションの修繕積立金の相場

国土交通省が行っている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの階層別の修繕積立金の平均価格は以下のようになっています。

階数	月・戸当たり平均額
3階建以下	9,745円
4～5階建	13,147円
6～10階建	11,252円
11～19階建	10,053円
20階建以上	12,305円
全体平均	11,060円

修繕積立金も、統計上、タワーマンションが該当する20階建以上は全体平均の1.1倍程度となっており、割高です。

タワーマンションの修繕積立金が「12,305円」となると感覚的には少し安過ぎる感じがします。

上記の数字は、あくまでも全体の平均であるため、築年数が浅い物件も含まれているので安くなりやすいです。

タワーマンションは、全体的に築年数の浅い物件が多いため、全体平均を取ってしまうと、少し金額が低めに出てしまいます。

感覚的には、タワーマンションの修繕積立金は、築10年目から20年目あたりだと月2～3万円となる物件が多いです。

タワーマンションの修繕積立金が割高な理由

タワーマンションの修繕積立金が割高な理由は、ほとんどの設備が特注品であることが大きな理由です。

特定のタワーマンションのために作った1点物の大規模な設備が多いため、量産品での交換ができないものが多くなっています。

また、タワーマンションは特殊な仕様となっていることから、修繕の依頼先としてマンションの元施工会社(建築したゼネコンのこと)を実質的に外せないケースが多くなっています。

そのため、他の施行会社と相見積を取ってコストを下げるという対応がしにくくなっており、割高の原因となっています。

これまでタワーマンションの修繕積立金の相場、修繕積立金が割高な理由について見てきましたが、次にタワーマンションを購入する際のチェックポイントについてお伝えします。

4.タワーマンション購入時のチェックポイント

タワーマンションを購入する際は、長期修繕計画で修繕積立金の値上げのスケジュールを確認することが重要です。

タワーマンションには、新築購入時に修繕積立一時金があり、毎月の修繕積立金が低く設定されていることが多いです。

5年に一度の修繕積立一時金は金額負担が重いので、竣工後はマンションの管理組合によって撤廃されるケースが多いです。

撤廃される代わりに毎月の修繕積立金に上乗せされるため、修繕積立金は5年目から跳ね上がるケースが多くなっています。

※5年や10年単位での修繕積立一時金を撤廃せず、支払いが必要な設定になっている長期修繕計画もなかにはあるので、しっかりチェックしておきましょう。

また、マンションでは、当初の長期修繕計画以外でも別の修繕工事を行うことが良くあります。

例えば、太陽光パネルを設置や、共用部の電気を蛍光灯からLEDに交換する等の工事です。

このような修繕工事は新築時には見込んでいなかったため、マンションの修繕費は当初の計画よりも不足していくことが良くあります。

そのため、修繕積立金は5年毎に見直され、増額されていくことが多いです。

タワーマンションの購入時に、修繕積立金が今後どのように増えていくのかを仲介会社によく確認することが重要です。

新築時は月5,000円程度であったものが、築20年も過ぎると3.5万円程度になっていることがよくあります。

10年もしたら修繕積立金は月2～3万円くらいになることをイメージしながらタワーマンションの購入を検討してみてください。

5.タワーマンションのエレベーターリスク

タワーマンションは、耐震性が強いマンションが多いので、原則として災害には強いです。

しかしながら、停電が発生してしまうと、エレベーターが停止し、高層階の人は大変苦労するという問題があります。

2019年10月の台風19号の影響で、武蔵小杉駅近くにある47階建てタワーマンションの地下にある配電盤が浸水で壊れ、台風の日から10日以上、停電と断水によって不便な生活を強いられるケースがありました。

一般的に、電気は最も早く復旧するインフラですが、近年は台風によって送電線がなぎ倒され長期の停電が生じる例もありますので、購入時は災害時の対応や設備状況も確認して物件を検討するようにしましょう。

次にマンションの買い替え時に最初にやるべきことについてお伝えします。

6.買い替え検討中なら「所有している物件がいくらで売れるか」チェック

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

まとめ

タワーマンションの管理費と修繕積立金について解説してきました。

タワーマンションの管理費や修繕積立金の相場は、管理費が15,726円、修繕積立金が12,305円となっています。

タワーマンションは修繕積立金が5年毎にアップしていくことが多く、購入時に今後の修繕積立金がどのように上昇していくのか管理組合に確認しておくことが重要となります。

また、タワーマンションは災害時に停電でエレベーターが停止するリスクもあり、災害時の対応がどのようなものか、設備状況等を確認しながら購入を検討するようにしてください。

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住宅の購入は数千万円もする人生最大の買い物であるため、慎重に行いたいと思っている人は多いと思います。

しかし、住宅の購入は早い者勝ちなので、良い物件が見つかったらパッと購入申し込みをする決断力も必要です。

家購入の申し込みには「慎重さ」と「大胆さ」の2つが必要であり、これらの両立する難易度はとても高いです。

家購入の申し込みで失敗しないためには、家購入の申し込みの基礎知識を知り、しっかりと準備をすることがポイントです。

この記事では「家購入の申し込み」について解説します。

新築物件と中古物件を購入する際の申し込み方法の違いや、価格交渉の目安、申し込み後のキャンセル、申し込み前にやっておくべきこと等について紹介します。

ぜひ最後までご覧ください。

1.家購入の流れ

家購入の流れを図にすると以下のようになります。

情報収集 ⇒ 物件見学 ⇒ 購入申し込み

家購入では、まず物件の情報収集を行うことからスタートします。

新築物件ならモデルルームの見学に行き、中古物件なら現地見学を行います。

物件見学の結果、気に入った物件が見つかったらこの段階で購入の申し込みを行います。

具体的には新築物件においては現地の販売事務所で「申込証拠金」を支払います。

また、中古物件においては「買付証明書」と呼ばれる書面を提示します。

売買契約 ⇒ 住宅ローン審査 ⇒ 引き渡し ⇒ 引っ越し

申込から契約までに、住宅ローンの仮審査を通しておくことが適切です。

住宅ローンの本審査は、売買契約の後になります。

本審査が売買契約の後になる理由は、住宅ローンの本審査に売買契約書が必要だからです。

つまり、売買契約を締結しても、本審査に通らなければ住宅を買えないことになってしまいます。

売買契約後に解約にならないようにするためにも事前に住宅ローンの仮審査を通しておくことをおススメします。

尚、住宅ローンの仮審査が通らなかった場合の申し込み後のキャンセルについては「申し込みと売買契約で異なるキャンセル規定」で詳しく解説しています。

購入申し込みの後、売主と条件の合意ができたら売買契約の締結です。

不動産の売買では、購入申し込みだけでは売買契約をしたことにはならず、別途、書面で売買契約書を締結した段階で初めて売買契約は成立します。

売買契約のタイミングでは買主は売主に対して手付金を支払います。手付金は売買金額の10％程度が相場です。

住宅ローンは引渡と同時に実行され、引渡が終わった後は引っ越しを行い、家購入は完了です。

家を購入するときの細かい流れと重要ポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

【保存版】家を購入するときの流れ11ステップとポイント・注意点

株式会社リクルート住まいカンパニーの「2019年 首都圏新築マンション契約者動向調査」という調査によると、住宅購入の世帯 …

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2.家購入の申し込みの2つのパターン

この章では、新築物件と中古物件の購入申し込み方法について見ていきましょう。

新築物件の購入申し込み

新築物件の購入申し込みは、モデルルーム等の現地の販売所で行うことが一般的です。

具体的には、購入申込書に必要事項を記載し、「申込証拠金」を支払います。申込証拠金の相場は5万～10万円前後が多いです。

申込証拠金は、冷やかしではないことを証明するための金銭となりますが、売買契約が成立すればそのまま手付金の一部として充当されます。

新築物件の購入申し込みは「先着順」または「抽選」があります。

新築の戸建ては先着順となることが多いですが、マンションや大規模開発分譲地では抽選となることが多いです。

気になった物件があれば、「先着」か「抽選」なのか事前に確認しておきましょう。

中古物件の購入申し込み

中古物件の購入申し込みでは、「買付証明書」と呼ばれる書面を売主または不動産会社に提示します。

買付証明書には、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの基本的な購入条件を記載します。

中古物件の取引では、新築物件のように「申込証拠金」はないことが一般的です。

値引き交渉をしたいときは、購入希望価格の欄に自分が購入したい金額を記載することになります。

ただし、売主が購入希望価格に同意をしなければ、売買契約には至らないため、購入希望価格は不動産会社とよく相談したうえで決めることが重要です。

次に新築物件と中古物件の価格交渉について見ていきましょう。

3.新築物件と中古物件の価格交渉の金額目安

この章では、家購入申し込み時における価格交渉の金額目安について解説します。

新築物件の場合

新築物件においては、マンションも戸建ても値引き交渉はほとんどできません。

新築マンションのように抽選方式であれば、価格交渉の余地がそもそもなく、抽選に当たった人が満額で購入するのが通常です。

また、先着順であっても新築物件では、1つの物件に対して複数の人が購入を申し込むのが一般的となります。

たとえ先に申し込んできた人が値引き交渉をしてきても、少し待てば満額で購入してくれる人が現れるため、売主は値引きをして売却する必要もないのです。

仮に新築物件が売れ残った場合、ディベロッパーが自ら値下げしてから再販売します。

ディベロッパーは確実に売れる金額まで値下げしますので、値下げ後の価格からさらに値引きすることは難しいです。

中古物件の場合

中古物件の場合、値引き交渉が常態化しています。

中古物件では、仲介に入っている不動産会社が売主に値引き交渉を働きかけてくれるため、値引き交渉がしやすくなっています。

ただし、値引き交渉額の目安はマンションと戸建てでは異なります。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」によると、過去10年における売り出し価格と成約価格との差の推移は下図の通りです。

グラフ中のパーセントの数値は、売り出し価格に対する成約価格の割合を示します。

成約価格とは実際に売却が決まった価格を指し、値引き後の価格ということになります。

売り出し価格に対する成約価格の割合は、10年平均を取るとマンションが「99％」、戸建てが「80％」です。

中古マンションでは、成約価格が売り出し価格とほぼ同じであり、あまり値引き交渉ができないのが実態です。

それに対して中古戸建ては、成約価格と売り出し価格との間にかなりの差があり、大幅に値引きできることがわかります。

実態としては、中古の戸建てなら1割くらいの値引き交渉を行っても購入できる可能性は高いです。

これまで家購入時の価格交渉の金額目安について見てきましたが、次は家購入の申し込み後のキャンセル規定についてお伝えします。

4.申し込みと売買契約で異なるキャンセル規定

家購入の申し込みをした後のキャンセルは、「申し込み後」と「売買契約後」で対応が異なります。

この章ではキャンセル規定について解説します。

購入申し込み後から売買契約前までのキャンセル

購入申し込みをした後でも、売買契約前であれば、原則として違約金等の負担もなくキャンセルすることは可能です。

新築物件の場合には、預け入れた申込証拠金も戻ってきます。

また、中古物件では、買主が買付証明書を提示した後、売主が売渡承諾書を提示してくることもあります。

不動産売買では、売主が売渡承諾書を提示してきたとしても、売買契約は成立していないものと解されています。

売買契約を正式に成立させるためには、物件の特定だけでなく、売買代金額や、支払時期、引渡・移転登記の時期など、少なくとも売買の基本的要素について合意がなされることが必要です。

そのため、買付証明書と売渡承諾書だけでは不十分であり、売買契約を成立させるには必然的に売買契約書の締結が必要となります。

売買契約後のキャンセル

買主の一方的な都合で、売買契約後のキャンセルする場合は、売買契約締結時に預けた手付金を放棄する形でキャンセルすることが可能で、買主が手付金を放棄することで行う解除のことを「手付解除」と呼びます。

売買契約後のキャンセルは、売買契約締結前とは異なり、無償ではキャンセルできないことがポイントとなります。

また、中古物件の購入では、売買契約締結時に不動産会社へ仲介手数料の半額分を支払うケースが多く、手付解除の場合には、不動産会社へ既に支払った仲介手数料も取り戻せないことになります。

理由としては、買主の一方的な都合で契約を解除する以上、不動産会社に責めに帰すべき事由がないからです。

これまで家購入の申し込み後のキャンセル規制について見てきましたが、次に家購入の申し込み前にやっておくべきことについてお伝えします。

5.家購入の申し込み前に3つのやっておくべきこと

この章では、家購入の申し込み前にやっておくべきことについて解説します。

家購入の申し込み前にやっておくべきことは以下の3つです。

①条件を整理して予算を決める

申込の前にやっておくべきことは、条件を整理して予算を決めるということです。

物件を購入するには、頭金や諸費用が必要です。

頭金は物件価格の2割程度、諸費用は最も高い注文住宅では1割程度かかります。

そのため、用意できる現金から逆算して物件購入の予算を決めることが必要となります。

予算が決まったら、通勤や通学のしやすさ考慮して購入したいエリアを決定したり、家族構成等を考慮して間取りを決めることも必要です。

エリアや間取り等の条件が決まったら、予算に合わせて物件を探していきます。

予算面で新築物件が無理ならば、中古物件を探したり、駅から少し離れた場所の物件も見てみる等、条件を幅広く設定して、予算面で無理のない物件を選ぶことが重要です。

②適正な住宅ローンの借入額を知る

適正な住宅ローンの借入額は、「年収倍率」「返済比率」「完済年齢」の3つを考慮して決定します。

それぞれの適正範囲と銀行の許容範囲を示すと下表の通りです。

指標	適正範囲	銀行の許容範囲
年収倍率	5倍	8倍
返済比率	20％	30％
完済年齢	65歳	80歳

銀行は、適正範囲以上にお金を貸してくれるため、住宅ローンを借り過ぎないように自制することが必要です。

自分の年収で購入できる家の値段・相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

【統計データより分析】自分の年収で購入できる家の値段・相場はどれぐらい？

購入できる家の金額と年収は密接な関係があります。 年収によって、購入できる家の場所や広さ、新築か中古か、マンションか戸建 …

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住宅本舗を使うと住宅ローンの一括仮審査ができる

銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なります。

そこでオススメなサービスが「

住宅本舗

」です。

住宅本舗を使うと、最大6社の住宅ローンの仮審査が可能です。

自分で1社1社探していては非常に面倒。

それが住宅本舗を使うと、1回で自動的にしてくれますので、かなり便利です。

 

住宅ローンの金利ランキングについては以下の記事で詳しく解説しています。

【2020年最新版】住宅ローンの全国金融機関上位10社金利ランキングを紹介

これから新規で住宅ローンを組もうとする人や、借換を検討している人であれば、銀行を選ぶ際、まずは「金利」が一番気になるとこ …

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③物件で気になる部分は遠慮なく質問する

家購入の申し込みを行う前に、物件で気になる部分があれば、遠慮なく不動産会社の担当者に質問することが重要です。

売買契約前であれば申し込みをしてもキャンセルは可能ですが、少し不誠実な対応といえます。

売主や不動産会社は、申し込み内容を信頼していることを前提に契約準備していますので、申し込み後は極力キャンセルしないのが不動産業界の常識です。

安易にキャンセルしないようにするには、購入申し込み前は物件で気になる部分は徹底的に質問して慎重に判断することが大切になってきます。

他の物件もありますので、焦らずじっくり検討することをおススメします。

住み替え検討なら、まずは今の家が「いくらで売れるのか」をチェック

住み替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

住宅ローンの適正借入額は年収の5～6倍と説明しましたが、不動産の売却金額によっては、頭金に売却益を回して、借入額を減らすことも可能です。

家の売却には、まず自分の不動産がいくらで売却できるのか、不動産会社に査定してもらう必要があります。

査定依頼に関しては、不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

厳選された優良不動産会社、複数社に一度で査定依頼が可能な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の4つをオススメします。

また、一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

まとめ

家購入の申し込みについて解説してきました。

家購入の申し込みは、新築物件では申込証拠金の支払い、中古物件では買付証明書の提出によって行われることが一般的です。

家購入の申し込みをしただけでは売買契約は成立していないため、売買契約前であれば原則として無償で契約をキャンセルすることができます。

一方で、売買契約後の契約解除の場合には、手付金の放棄が必要です。

購入申し込み前は、以下の3点に注意して準備をしておくことがポイントとなります。

家の購入申し込みは、基本的に早い者勝ちですので、慎重に、かつ、大胆に決断するようにしましょう。

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