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住宅ローンを3000万円組む場合の適正年収と借りる際の注意点を解説

家を住宅ローンを組んで購入する方は多く、これから家を買う人の中には「3,000万円くらいの住宅ローンを借りることができたら良い家が買えるな」と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「3,000万円の住宅ローン」について解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 3,000万円の住宅ローンを借りる際の適正年収について知りたい
  • 住宅ローンを多く借りる方法が知りたい
  • 住宅ローンを借りる際の注意点が知りたい

この記事を読むことで、あなたは適正な住宅ローンを借りるための基準や、少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法、住宅ローンを借りる際の注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.適正な住宅ローンの3つの指標

住宅ローンは長い年月をかけて返済していくものであるため、決して無理をせずに適正な範囲内で借りることが重要です。

若い人は、将来的に年収が上がる可能性は高いですが、住宅ローンを借りる際の年収は今の年収をベースに考えることが基本となります。

銀行も今の収入状況を元に融資可能額を計算しますので、3,000万円も今の年収で借りられるかどうかを考えることになります。

年収次第では、3,000万円以上の住宅ローンを借りることもできますが、適正な住宅ローンかどうかを判断するには以下の3つの指標を見ることが重要です。

適正な住宅ローンの3つの指標

  • 年収倍率
  • 返済比率
  • 完済年齢

この章では、適正な住宅ローンの3つの指標について解説します。

年収倍率

年収倍率とは、額面年収に対するローンの借入額のこと

住宅ローンでは、よく年収が重要なトピックとして話されることが多いですが、住宅ローン審査で見られる年収は手取りではなく額面年収のことを指します。

額面年収とは、1年間に貰った給与の総支給額のこと。基本給、税金、社会保険料、各種手当、残業代、ボーナスなどを全て含んだ金額。

適切な年収倍率の基準は「5倍」が目安となります。

年収倍率を5倍とすると、3,000万円を借りるのに必要な年収は600万円となります。

ただし、住宅ローンは借りる期間によっても借入可能額が異なってくるため、必ずしも5倍を超えたら危険というものではありません。

とりあえず、5倍前後であれば適正であると理解してもらえれば大丈夫です。

一方で、銀行も融資可能な基準というのを設けています。

銀行の年収倍率基準は一般的に8倍です。

銀行にとっては、住宅ローンを貸せば貸すほど儲かりますので、適正水準より多く貸すことが多いです。

そのため、住宅ローンは銀行の基準で借りてしまうと「借り過ぎ」となってしまうため、自分でしっかり年収倍率をコントロールすることが重要です。

年収倍率を8倍とすると、3,000万円を借りるのに必要な年収は実は375万円で良いことになります。

年収375万円でも3,000万円のローンを借りることはできますが、返済に苦労する可能性が高いローンとなります。

そのため、住宅ローンは年収倍率を自分で把握して申し込むことが必要になります。

返済比率

返済比率とは、額面年収に対するローンの年間返済額(利息含む)の割合

返済比率は、毎月の返済額がどれくらいの範囲であれば適正化を示した数値です。

適切な返済比率の基準は「20%以内」が目安となります。

それに対して、銀行の返済比率基準は一般的に30%以内です。

返済比率に関しても、銀行は適正枠を超える許容額を持っており、油断すると借り過ぎてしまい、返済に苦労してしまう可能性があります。

借り過ぎを抑えるためには、返済比率に関しても注意しながら住宅ローンを組むことが必要です。

年収倍率と返済比率を比べると、返済比率の方が重要な指標となります。

年収倍率と異なり返済比率の数字には、返済期間や金利条件が反映されています。

年収倍率と返済比率はリンクしているわけではなく、返済比率が20%以内だから年収倍率が5倍以内になっているわけではありません。

住宅ローンは、返済比率を20%以内にしても35年ローンを組むか、20年ローンを組むかで借りられる金額が異なってきます。

例えば35年ローンを組むと返済比率が20%以内であっても年収倍率は5倍を超えます。

この場合、年収倍率が5倍を超えても返済比率は20%以内に収まっているため、適正なローンを借りていることになります。

完済年齢

完済年齢とは、住宅ローンを完済したときの年齢のこと

適切な完済年齢の基準は「65歳」が目安となりますが、銀行の完済年齢基準は80歳が多いです。

65歳で定年を迎えて年金生活に入るケースが多いですが、年金だけでは住宅ローンを返しきれないため、住宅ローンは年金生活に入る前に完済することが必要となります。

銀行は完済年齢を80歳まで認めているため、完済年齢に関しても注意しながら住宅ローンを組む必要があります。

完済年齢を65歳とした場合、返済比率を20%以内にすると、40歳で25年ローンを組むよりも、30歳で35年ローンを組む方が多く借りることができます。

住宅ローン 3000万円

つまり、住宅ローンは若いうちに借りれば借りるほど多く借りることができます。

ただし、40歳になった時により年収が高くなっていれば、30歳のとき以上に住宅ローンを多く借りることも可能です。

 

これまで紹介してきた3つの指標の適正範囲と銀行の基準をまとめると以下の通りです。

指標 適正範囲 銀行の許容範囲
年収倍率 5倍 8倍
返済比率 20% 30%
完済年齢 65歳 80歳

住宅ローンを借りる際は、適正範囲内で返済に無理がないように気をつけましょう。

これまで適正な住宅ローンの3つの指標について見てきましたが、次に返済比率と借入額のシミュレーションをした例をお伝えします。

2.返済比率と借入額のシミュレーション

この章では、3,000万円の住宅ローンを借りたときの返済比率と借入額のシミュレーションについて解説します。

中古や新築で揺れはありますが、一般的に住宅の購入には9~20%程度の頭金を準備する人が多くなっています。

筆者としては、少なくとも10%は頭金を準備して購入するべきと考えます。

仮に2割を頭金と考えると、3,000万円のローンを組む人は、購入資金の8割が3,000万円ということです。

よって、3,000万円を借りるケースでは、750万円(全体の2割)の頭金を用意し、3,000万円(全体の8割)のローンを組むことで、3,750万円程度の物件が買えることになります。

ここで、3,000万円を借りる場合、ローン期間によって必要な年収がどのように変わるかシミュレーションした事例を紹介します。

ケース①ローン期間35年

ケース①全額35年固定

上記の事例は、返済比率を20%にキープしていますので、年収倍率が5倍を超えても健全な借入額ということになります。

次に借入期間を10年間短くし、他の条件は変えない場合の事例について見ていきましょう。

ケース②ローン期間25年

ケース②全額25年固定

同じ3,000万円を借りる場合でも、35年返済では適正年収が約530万円でしたが、25年返済では毎月の返済額が増えて、適正年収は約703万円になり、より多くの年収が必要となります。

自分の年収やローン期間の設定を考えながら、無理ない範囲で住宅ローンを組むようにしましょう。

次に少ない年収でも3,000万円の住宅ローンを借りる方法について見ていきましょう。

3.少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法

この章では少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法について解説します。

変動金利も組み合わせる

変動金利も組み合わせると、返済比率を抑えることができるため、固定金利だけの時よりも金額の多い住宅ローンを借りることができます。

変動金利とは、銀行の基準に従って利率が変動する金利のこと

固定金利とは、借入期間中の利率が変わらない金利のこと

変動金利は、金利が安いというメリットがありますが、市中金利が高くなると連動して高くなってしまうというデメリットもあります。

市中金利とは、中央銀行以外の金融機関によって、金融市場で適用されている標準的な貸出金利や預金金利などのこと

それに対して、固定金利は市中金利が上がっても金利が上昇しないという点がメリットです。ただし、金利は変動金利に比べるとやや高いというデメリットがあります。

2020年11月時点で金利を調べてみると、ジャパンネット銀行の変動金利は0.38%です。

そして、35年固定ローンの最頻値金利は1.30%になっており、0.92%も差があります。変動金利の低さが改めて分かります。

変動金利は金利が安いので、変動金利も上手く取り入れると返済額を少なくすることができます。

ただし、変動金利は将来金利が上昇するリスクがあるため、100%変動金利で組むことは避けるべきです。

筆者としては、変動と固定を組み合わせる場合には、変動が50%、固定が50%の割合で組むことをオススメしています。

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住宅ローンの金利ランキングについては以下の記事で詳しく解説しています。

【2020年最新版】住宅ローンの全国金融機関上位10社金利ランキングを紹介
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世帯収入で借りる

住宅ローンを多く借りる手段として、夫と妻の2人の収入を合算した世帯収入で借りる方法があります。

夫と妻の収入を合算して年収が600万円以上になれば、適正な範囲で3,000万円を借りることが可能です。

世帯収入とするには、連帯保証と連帯債務の2パターンがあります。

連帯保証とは、例えば夫が主たる債務者となり、妻が連帯保証人となるような組み方のこと

連帯債務とは、物件を夫婦共有で購入して、それぞれ債務者となる組み方のこと

連帯保証では、例えば夫が主たる債務者の場合、妻が途中で会社を辞めやすいというメリットがあり、連帯債務では夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できるメリットがあります。

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等を行うため、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のこと

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
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家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり …

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連帯債務と連帯保証は、自分たちのライフスタイルや仕事のキャリアを考慮して選ぶようにしましょう。

世帯収入で住宅ローンを借りる際の注意点は、【収入合算の場合は離婚が注意点】にて詳しく解説しています。

完済年齢を80歳で設定する

住宅ローンを多く借りるには、完済年齢を80歳で設定するのも一つです。

厚生労働省「令和元年「高齢者の雇用状況」集計結果」

今の日本の流れとして定年の年齢は伸びており、高年齢者雇用確保措置(「雇用確保措置」)を実施している企業であれば、70歳を超えても働き続けることができます。

そのため、住宅ローンの指標のうち、完済年齢が最も重要度は低いです。

また、住宅ローンを借りるときは80歳で設定したとしても、繰上返済を行っていけば65歳まで完済し得ることも可能です。

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部(あるいは全額)を返済すること。通常の返済では、返済額に利息分も含まているが、繰上返済の場合は、返済分が全て元金の返済に充てられる。

完済年齢を伸ばすことで借入期間も伸ばし、住宅ローンの融資額を増やすことも検討してみてください。

住宅ローンを借りる際に完済年齢を80歳にする際の注意点は、【高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意】にて詳しく解説しています。

親から贈与を受ける

住宅購入のための資金を増やすには、ローンを借りるだけでなく親から贈与を受けるという方法もあります。

住宅購入のための資金については、「住宅取得等資金贈与の非課税特例という制度が存在します。

通常、110万円超の贈与を受けた場合は、もらった方に贈与税が課されますが、住宅購入のための資金であれば最大1,500万円まで(2021年3月31日まで)の贈与を非課税で受けることができます。

また、贈与を受けて自己資金が増えると、融資条件が緩和され、金利が安くなる場合もあります。

「住宅取得等資金贈与の非課税特例」の制度は、若い世代に住宅を購入しやすくするために国が作った制度ですので、積極的に利用して自己資金を増やすようにしましょう。

4.住宅ローンを借りる際の注意点

この章では住宅ローンを借りる際の注意点について解説します。

収入合算の場合は離婚が注意点

連帯保証や連帯債務で収入合算して住宅ローンを借りた場合、離婚が注意点となります。

連帯保証や連帯債務の関係は、住宅ローンを借りるときの関係に過ぎません。

婚姻関係とは全く別の関係であり、離婚をしても連帯保証や連帯債務の関係は自動で解消されないことになります。

連帯保証や連帯債務の関係を解消するには、住宅ローン残債を完済することが必要です。

具体的には物件を売却してローンを一括返済します。

そのため、連帯保証や連帯債務で住宅ローンを組む場合、離婚をしないことが前提となります。

住宅ローンを組む前から夫婦仲が怪しい場合には、収入合算で住宅ローンを借りることは避けた方が無難です。

離婚時の不動産売却や住宅ローンについて、以下の記事で詳しく解説しています。

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高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意

65歳超の完済年齢を設定した場合には、繰上返済のし過ぎに注意する必要があります。

完済年齢を75歳で設定した人が、65歳で無理矢理完済しようとすると、返済途中で定期的に繰上返済することが必要です。

繰上返済は、金利の支払総額も下がるため、一定のメリットがあります。

ただし、逆に繰上返済し過ぎると、老後に向けての貯金をする余裕がなくなり、全く貯金がない状態で老後を迎えることになります。

一時期、老後には2,000万円の貯金が必要ということが話題になりましたが、2,000万円の貯金を作るには、余裕を持った住宅ローンを組むことが必要です。

そのため、繰上返済を前提に65歳の完済を目指すことは、一定のリスクはあります。

基本的には当初から65歳での完済で設定し、余裕を持った返済と計画的な貯金を両立させることが重要となります。

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2020年12月現在のオススメ住宅ローン

2020年12月現在のオススメの住宅ローンを紹介します。

銀行の規模なども加味しながらの筆者の主観でのオススメ順となっています。(※金利等の最新情報は各金融機関をご確認ください。)

一般的には、固定金利と変動金利を組み合わせて借りるのが一般的です。

【固定金利で比較】住宅ローンの比較・ランキング

固定金利の中でも一番借り入れが多い10年固定でのオススメ順です。

今後、金利は上がると予想されるため、固定金利がむしろ有利。

    • 1位:ジャパンネット銀行 当初期間引下型:0.530%
    • 2位:

      auじぶん銀行

      全期間引下げプラン:0.540%

    • 3位:

      ソニー銀行

      固定セレクト住宅ローン(新規お借り入れ時):0.550%

【変動金利】住宅ローンの比較・ランキング

変動金利は金利が下がるときには有利です。

ただし、現状では変動金利は上がり傾向にあります。

【フラット35】比較・ランキング

金利はどうしても上がってしまいますが、返済計画を確定したい場合はフラット35もオススメです。

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まとめ

3,000万円の住宅ローンについて解説してきました。

適正な住宅ローンを組むには、年収倍率は5倍、返済比率は20%以内、完済年齢は65歳というのが目安です。

少ない年収でも3,000万円を借りるには「変動金利も組み合わせる」「世帯収入で借りる」「完済年齢を80歳で設定する」「親から贈与を受ける」といった方法があります。

また、住宅ローンを借りる際は、収入合算の場合は離婚、高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意点です。

借り過ぎには注意して 、無理のない範囲で住宅ローンを組むようにしてください。

4,000万円の住宅ローンを組む際の適正年収については、以下の記事で詳しく解説しています。

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