カテゴリー
投資用不動産売却

投資用不動産を売却するときの不動産会社選びの5つのポイント

不動産を高く売るには不動産会社選びがポイントとなります。

特に投資用不動産は特殊な市場であるため、マイホームの売却とは異なる視点で適切な不動産会社を選ぶことがコツです。

では、投資用不動産を売却するときはどのような視点で不動産会社を選べば良いのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 日本の投資用不動産市場について知りたい
  • 投資不動産の売却に強い不動産会社を探す方法を知りたい
  • 不動産会社を選ぶ際のポイントについて知りたい

そこで今回の記事では「投資用不動産売却の不動産会社の選び方」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.投資用不動産の購入検討者の特徴

最初に投資用不動産市場で知るべき基本情報についてお伝えします。

投資家は全国にいる

投資用マンションの市場では、投資家は全国にいるという点がポイントで、例えば、北海道の投資家が大阪の物件を購入したりします。

投資用マンションは、近所の人が購入するとは限らないため、不動産会社選びでは地元の不動産会社を選ぶ必然性は低いです。

また、必ずしも地方の人が東京の物件を購入するといった構図だけにはなっておらず、東京の人が地方の物件を買うこともよくあります。

地方の物件は利回りが高いため、東京の投資家にも地方の物件の購入ニーズはあるのです。

投資用不動産は全国の投資家が遠方の物件を売買しており、マーケットはマイホーム市場よりも広くなっています。

地方にある投資用物件は「楽待(らくまち)」経由で売買されることも増えてきました。

楽待とは、株式会社ファーストロジックという会社が運営している収益物件専門の不動産ポータルサイトのこと

地方の物件を売買でオススメの「楽待(らくまち)」については、以下の記事で詳しく解説しています。

楽待
楽待を活用して収益物件を買い替える6つのテクニックと口コミ・評判を紹介

収益物件の買い替えを検討している人であれば、一度は「楽待(らくまち)」のサイトを見たことがある人も多いと思います。 楽待 …

続きを見る

海外の投資家は購入価格が高い

投資用不動産は、海外の投資家の方が購入価格は高いといった特徴があります。

日本の不動産は日本人投資家だけでなく、近年は海外の投資家も購入するようになってきました。

ひと口に海外といっても、特に強いのが中国や台湾といったアジア系の投資家です。

中国や台湾の不動産はかつての日本のバブル期のような状況にあり、物件価格が高く、利回りが非常に低くなっています。

彼らからすると日本の不動産は利回りが高く、割安に映ることから、日本の投資家よりも高い金額を提示してくることが多いです。

よって、不動産会社は国内の投資家だけでなく、海外の投資家への売却実績がある不動産会社を選ぶことがコツです。

相続税の節税目的で買う人もいる

投資用不動産は、相続税の節税目的で買う人もいるという点が特徴です。

収益物件は、相続税評価額が時価よりもかなり低いため、相続税納税義務者は現金を収益物件に変えるだけでも相続税を大幅に節税できます。

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格のこと

相続税対策で収益物件を購入する資産家は、物件を普通の投資家とは別の見方をしています。

投資家は利回り等の収益性を重視しますが、相続税対策の資産家は資産の圧縮率を重視して購入します。

資産の圧縮率とは、実際の資産価値よりも「相続税評価額」をどれだけ減額できるのかを示した数値のこと

収益物件は、都内の土地単価が高い物件ほど相続税圧縮効果が高いです。

土地価格の相続税評価額は、相続税路線価に基づいて計算が行われます。

路線価とは、道路(路線)に振られている相続税評価額を求めるための土地単価のこと。路線価=相続税路線価を指している。

相続税路線価の目安は、地価公示価格(国が行っている毎年1月1日時点の土地の評価額のこと)の80%程度です。

地価公示価格は、表向きは時価相当額ということになっていますが、実際の時価は都市部の土地は地価公示の1.5倍~2.0倍程度、地方の土地は地価公示の1.0倍~1.1倍程度となっています。

地価公示価格と時価とのギャップが大きいということは、相続税路線価と時価とのギャップも大きいということです。

都内の土地単価の高い物件の方が土地の相続税評価額と時価とのギャップが大きくなることから、結果的に相続税の圧縮効果も高くなります。

そのため、相続税対策をする人は利回りが低くても都内の土地単価の高い物件を欲しがります。

高額な物件は、借入金も多くなりますが、借入金も多いほど資産を圧縮できるため、相続税対策をする人にとっては借入金が増えることもメリットがあるのです。

よって、相続税対策の資産家は、価格が高い物件を好んで購入する傾向があり、資産家に不動産を高く売却することができます。

また、相続税対策を目的としている人は、区分の投資用マンションであっても購入することがよくあります。

区分の投資用マンションを複数戸購入すると、相続人で資産を分けやすくなるというメリットがあるためです。

区分の投資用マンションは、相続税の節税効果も高く、また相続人間で財産を分割しやすいことから、相続税対策の資産家に人気の商品となっています。

相続税対策の資産家は、1棟モノの物件を買うとは限らないため、投資用マンションの売主も買主として相続税対策の資産家を意識する価値があります。

これまで投資用不動産市場の基本情報について見てきましたが、次に不動産会社を探す方法について見ていきましょう。

2.投資用不動産の売却が得意な不動産会社を探す方法

投資用売却に強い不動産会社を探す方法としては、不動産一括査定サイトの利用がオススメです。

不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスのこと

不動産一括査定サイトの特徴としては、物件種別に投資用不動産を選択すると、投資用不動産の売却が得意な不動産会社が自動で選ばれて査定してくれるという点です。

例えば、物件種別で「アパート」を選択すれば、アパートの売却が得意な不動産会社が査定してくれるようになっています。

不動産一括査定サイトを使えば、アパートを売りたいのに、実はアパートの売却が苦手だったという不動産会社を選んでしまうという失敗が防ぐことができます。

最適な不動産会社を簡単に見つけることができますので、投資用不動産を売却するのであれば、ぜひ不動産一括査定サイトを利用してみてください。

次に不動産会社を選ぶ際のポイントについて見ていきましょう。

3.投資用不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ5つのポイント

投資不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ5つのポイントは以下の通りです。

不動産会社を選ぶ5つのポイント

  1. 投資用不動産を専門に扱っている会社を選ぶ
  2. 地元の不動産会社を選ぶ必要性は低い
  3. 買取転売の実績のある会社を選ぶ
  4. 査定価格の説明が明確な会社を選ぶ
  5. 高く売るためのアドバイスをしてくれる会社を選ぶ

①投資用不動産を専門に扱っている会社を選ぶ

投資用不動産を売却するなら、投資用不動産を専門に扱っている会社を選ぶことが最も重要なポイントです。

投資用不動産を専門に扱っている不動産会社には、例えば以下のような会社があります。

企業名 強み 概要
株式会社ウィルプライズ 売買仲介 投資用区分ワンルームマンションの仲介が強みです。全国、47都道府県での取引に対応しており、6000件以上の取引実績を誇っています。
株式会社ランドネット 売買仲介 投資不動産の仲介を中心に買取や賃貸管理、リースバックやリフォームなどにも幅広く対応可能。
スター・マイカ株式会社 買取(転売) 投資用マンション(ファミリータイプや広めのマンションに特化)を専門に扱っています。投資用マンションの買取転売のパイオニアでもあり、業界内で評判の高い会社です。
プロパティエージェント株式会社 販売(開発) 自ら投資用の新築マンションを開発して販売しています。区分の新築マンションを購入するならオススメです。

買主側の立場からすると、投資物件を扱っていない不動産会社で物件を探そうとは思いません。

扱っている物件数が少ない不動産会社では、良い物件があるとは思えないからです。

投資家は投資物件を多く扱っている不動産会社から物件を探すことが通常ですので、投資物件専門の不動産会社には常に多くの見込客が存在します。

良い物件では複数の買主が奪い合うように購入するという仕組みが出来上がっていますので、売却を依頼するなら投資用不動産を専門に扱っている会社の方が望ましいです。

また、投資用不動産を専門に扱っている会社は、海外の投資家や相続税対策の資産家も注目しています。

よって、投資用不動産専門の不動産会社に売却を依頼すると、海外の投資家や相続税対策の資産家へ売却できる可能性も高まるため、必然的に高く売却できるようになるのです。

②地元の不動産会社を選ぶ必要性は低い

投資用不動産の売却では、地元の不動産会社を選ぶ必要性は低いといえます。

理由としては、投資用不動産の市場は全国の投資家が全国の物件を購入するという市場が成り立っているからです。

マイホームの売却では、確かに地元の不動産会社に売却を依頼した方が高く売れるということがよくあります。

マイホームの市場は、購入者が住環境を変えたくないという理由から、「地元の人が地元の物件を買う」という市場が成り立っているからです。

マイホームの売買市場では、地元の人が地元の不動産会社に対して、「あのマンションが売りに出たら紹介してください」と依頼しているようなケースが確かにあります。

そのため、地元の不動産会社は見込み客を抱え込んでいることがあり、マイホームは地元の不動産会社に依頼した方が早く高く売れることがあるのです。

一方で、投資用不動産市場では、名古屋の投資家が東京の不動産会社を通じて北海道の物件を購入するようなこともあります。

収益物件は、遠方の投資家でも購入ニーズがあるため、あえて地元の不動産会社を選ぶ必要はないのです。

情報の集約性という意味では、多くの投資家が東京の不動産会社に注目しており、地方の物件でも東京の不動産会社に売却を依頼した方が高く売却できる傾向はあります。

東京の不動産会社は、全国の投資家だけでなく、海外の投資家や全国の相続税対策が必要な資産家が物件を購入しているケースが多いです。

よって、「東京の投資用不動産専門の会社」に売却を依頼するという選び方も適切な選択の一つといえます。

③買取転売の実績のある会社を選ぶ

投資用不動産では、買取転売の実績のある会社を選ぶこともポイントとなります。

買取転売とは、不動産会社が物件をいったん買い取って転売するビジネスのこと

買取転売を行っている不動産会社は、自ら売主になっている経験を何度もしていますので、どのような物件なら高く売れるかということを熟知しています。

不動産会社にとっては、仲介よりも買取転売の方がリスクの高いビジネスです。

仲介は売れ残りの心配はありませんが、買取転売は売れ残って赤字になるリスクがあるため、仲介よりも買取転売の方が難易度は高くなります。

買取転売では不動産を高く売らないと利益が出ないことから、買取転売を行っている不動産会社は必然的に高く売る販売スキルが備わっています。

仲介だけしか行っていない不動産会社よりも、買取転売も行っている不動産会社の方が、高く売れる確率は高いです。

よって、買取転売の実績のある不動産会社なら、売却を安心して任せることができます。

④査定価格の説明が明確な会社を選ぶ

不動産会社を選ぶなら、査定価格の説明が明確な会社を選ぶことがポイントです。

不動産一括査定サイトを使うと、各社がバラバラの査定価格を提示してきます。

査定価格の提示を受けたら、その価格の根拠をしっかりと聞くことが重要です。

特に高い査定価格を提示してきた会社に対しては、「なぜこの高い価格で売れるのか」という理由を聞くことがポイントとなります。

例えば「現在、これくらいの金額の物件を探している中国人投資家がいます」とか、「相続対策でこれくらいの金額の物件を探している方がいます」等の理由は高く売れる明確な根拠です。

このように高く売れる明確な理由がある場合には、高い価格でも十分に売れる可能性があります。

一方で、「今は市況が強くなっていますので…」のような一般論的な回答だと根拠はあやふやであるといえます。

根拠があやふやであれば、当然、その会社に依頼しても高く売れるかどうかはわかりません。

査定価格の説明が理路整然としており、納得感があればその不動産会社を選ぶことをオススメします。

⑤高く売るためのアドバイスをしてくれる会社を選ぶ

高く売るためのアドバイスをしてくれる会社を選ぶこともポイントです。

せっかく売却するのであれば、親切に助言してくれる不動産会社に依頼した方が高く売ることができます。

高く売るためのアドバイスとしては、例えば以下のようなものがあります。

  • 時間的余裕があれば、チャレンジ価格で売りに出してみましょう。
  • 空室はフリーレントを使ってでも、埋めてから売り出しましょう。
  • サブリースは解約してから売りましょう。

フリーレントとは、入居当初数カ月間の賃料を無料とするサービスのこと

積極的にアドバイスをくれる不動産会社は、販売実績も豊富で、高く売る自信のある会社が多いです。

よって、良い不動産会社を選ぶには、アドバイスがあるかどうかも重要なポイントとなります。

次に不動産一括査定サイトを使って、投資用不動産を高く売却する方法について見ていきましょう。

4.これから投資用不動産を売却するなら「まずは査定依頼から」

まず、投資用不動産の売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用不動産の主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

次に不動産会社と結ぶ媒介契約について見ていきましょう。

5.媒介契約の選択方法

不動産会社選びと連動して、媒介契約の選択も重要なポイントとなります。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のこと

媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴は以下の通りです。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 明示義務 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 ※自分で買主を見つけること
認められる 認められる 認められない
制約に向けての不動産会社の義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務 特になし 2週間に1回以上の報告 1週間に1回以上の報告

一般媒介なら複数の不動産会社に同時に依頼することができます。

そのため、一般媒介によってあえて「不動産会社を選ばない」という選択肢もあります。

不動産会社に支払う仲介手数料は、成功報酬であるため売却を決めてくれた1社のみに支払うことになります。

1社だけに依頼しても、複数の不動産会社に依頼しても売主に発生する仲介手数料の負担額は同じです。

そのため、一般媒介を選択しても売主に特段のデメリットはありません。

むしろ、高く早く売れるチャンスが広がることから、売主にとっては一般媒介の方がメリットは多いです。

一方で、他の収益物件に買い替える場合には、専任媒介または専属専任媒介を選択するという考え方もあります。

専任媒介または専属専任媒介とは1社だけにしか売却を依頼できない媒介契約です。

購入したい物件が先にあり、その希望物件を扱っている不動産会社に売却も依頼すると、売却と購入のタイミングを上手く調整してくれます。

よって、媒介契約に迷った場合、単純売却なら一般媒介、買い替えなら専任媒介または専属専任媒介という選択するという考え方があります。

もちろん、絶対的な正解ではありませんので、良い不動産会社を選べばどんな媒介契約であっても売却は成功します。

不動産会社選びに迷った場合には、一つの参考にしてみてください。

まとめ

投資用不動産売却の不動産会社の選び方について解説してきました。

投資用不動産市場は、「全国にいる投資家」「外国人投資家」「相続対策が目的の人」が買主の対象となるという特徴があります。

不動産会社を効率的に探すには、不動産一括査定サイトの利用がオススメです。

不動産一括査定サイトについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

続きを見る

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

投資用マンションで売却損が出たときのメリットと売却損を出す方法を解説

投資用マンション売却では、売却損が生じることがあります。

売却損とは、資産を売却したときに購入時よりも価格が低い場合に、所得金額の計算上損失が生じること

売却損というと響きが悪いですが、損失が出れば税金を納める必要がなくなり、節税のことを考慮すれば、できるだけ費用を計上してなるべく譲渡損失を出したいと思う方も多いのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンション売却で売却損を出す方法を知りたい
  • 投資用マンション売却時の税金について知りたい
  • 投資用マンション売却で利益が出た際に使える特例を知りたい

そこで今回の記事では「投資用マンションの売却損」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.投資用マンション売却時の税金の基礎知識

個人は所得税を計算するにあたり、得た所得の種類に応じた計算方法が存在します。

個人の所得には以下の10種類が存在します。

所得の種類

  • 譲渡所得
  • 給与所得
  • 不動産所得
  • 山林所得
  • 事業所得
  • 利子所得
  • 配当所得
  • 退職所得
  • 一時所得
  • 雑所得

このうち、投資用マンション等の不動産を売却したときに得る所得は「譲渡所得」です。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のこと

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのこと

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用のこと

譲渡所得は、「譲渡価額」と「取得費および譲渡費用」との大小関係によってプラスになる場合もマイナスになる場合もあります。

譲渡所得

プラスの譲渡所得のことを「譲渡益」マイナスの譲渡所得のことを「譲渡損失(売却損とも呼ばれる)」と呼びます。

投資用マンションは、購入後に「築年数が経過する」「賃料が下がる」等の理由から購入時よりも価格が下がることが多いです。

そのため、売却時に売却損が発生すること自体は珍しいことではありません。

ただし、譲渡所得では取得費を計算しますが、取得費は減価償却によって購入額よりも低くなることから、購入額よりも売却額の方が低い場合、常に売却損が発生するとは限らないという点がポイントです。

減価償却とは、土地以外の取得原価をその使用する各期間に費用として計上し、建物の資産価値を減少させていく会計上の手続きのこと

建物は減価償却が行われた後の価額が取得費となるため、建物の取得費は購入額よりも小さくなります。

取得費は購入額のことではなく、購入額よりも低い金額となるという点がポイントです。

取得費は購入額よりも低いことから、売却額が購入額よりも下がっても譲渡益が発生することはあり得ます。

例えば、購入額よりも少し下がった程度で売却できる場合には、売却損ではなく譲渡益が生じることも多いです。

そのため、売却損が発生するかどうかは、しっかりと譲渡所得を計算した上で確認することが必要となります。

譲渡益

譲渡損失

投資用マンションの場合、毎年、不動産所得の確定申告を行っている方が多いため、取得費はすぐに分かります。

不動産所得とは、不動産賃貸業を行うことで得られる個人の所得のこと

建物取得費は、青色申告決算書または収支内訳書に「年初未償却残高」が記載されていますので、その金額を建物取得費として用います。

年初未償却残高とは、建物取得価額から前年までの減価償却費累計額を控除したもの

取得費を計算式で表すと以下のとおりです。

取得費 = 土地取得費 + 年初未償却残高

年初未償却残高は厳密には1月1日時点の取得費であるため、売却時点の取得費とは異なりますが、譲渡所得を計算するにあたっては、取得費に年初未償却残高を用いても構わないことになっています。

しかしながら、売却した年の1月から譲渡月までの減価償却費を不動産所得の確定申告において必要経費とした場合には、その減価償却費を年初未償却残高から控除した金額を取得費とすることが必要です。

年初未償却残高と減価償却費の控除例については、下記の表で詳しく解説しています。

取得費 譲渡所得 不動産所得
年初未償却残高をそのまま使う 節税になる 節税にならない
年初未償却残高から減価償却費を控除する 節税にならない 節税になる

不動産所得で減価償却費を計上すれば不動産所得は節税になりますが、取得費が減価償却費の分だけ小さくなるため、その分、譲渡所得は大きくなります。

それに対して、譲渡所得で年初未償却残高を用いれば譲渡所得は節税になりますが、不動産所得で減価償却費が計上できないため、その分、不動産所得は大きくなります。

例えば、譲渡所得で明らかに売却損が出るような場合には、建物取得費は年初未償却残高から減価償却費を控除したものを用い、不動産所得を節税した方が有利です。

次に投資用マンションで売却損を出したときのメリットについて見ていきましょう。

2.投資用マンションで売却損を出したときのメリット

投資用マンションで売却損を出したときのメリットは以下の2つです。

投資用マンションで売却損を出したときのメリット

  • 税金を納める必要がない
  • 確定申告をする必要がない

メリット1.税金を納める必要がない

売却損が出たら、税金を納めなくていいという点がメリットです。

譲渡所得が発生した場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて計算します。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じますが、一方で、売却損が発生した場合は、譲渡所得はゼロ円とみなされます。

譲渡所得はなかったものとみなされるため、売却をしても税金を納税しなくて良いのです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方
不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし …

続きを見る

メリット2.確定申告をする必要がない

売却損が発生すれば、譲渡所得の確定申告をしなくていい点がメリットとなります。

ただし、投資用マンションの売却では、1月から売却時点までの間に不動産所得(賃貸収入)が発生していますので、不動産所得に関しては確定申告が必要です。

もし譲渡益が発生していれば、不動産所得も譲渡所得も同時に確定申告しなければならないことになります。

尚、売却損が発生したことで譲渡所得の確定申告を行わなかった場合、税務署から「お尋ね」というアンケートが届くケースがあります。

税務署は、確定申告をしなくても登記の移動記録から不動産を売却した人を把握しています。

「お尋ね」というのは、税務署が把握している不動産取引の中で、「この人はひょっとしたら譲渡益が出ているのではないだろうか?」と思われる人をピックアップし、念のため確認するための調査となります。

特に悪いことをしているわけではないので、お尋ねに対しては、粛々と正直に譲渡価額等を回答すれば大丈夫です。

もちろん、お尋ねがこない人もたくさんいて、税務署も「この人は売却損が発生しているのだろう」と理解しているということですので、特に問題ありません。

確定申告をしないというのは少し気持ち悪いかもしれませんが、売却損が出たのであれば譲渡所得はないということですので、確定申告は不要です。

投資用マンションの確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

投資用マンション売却時の税金の基礎知識
投資用マンション売却で生じる消費税などの税金の扱いと確定申告について解説

不動産の売却では、一定の条件を満たすと所得税等の税金が生じます。 また、投資用マンションのような自宅以外の不動産を売却す …

続きを見る

税金面に関しては、売却損を出した方がメリットがあることをお伝えしてきましたが、次に売却損を出す方法について見ていきましょう。

3.投資用マンションで売却損を出す方法

2.投資用マンションで売却損を出したときのメリット】でお伝えしてきましたが、投資用マンションで売却損を出すことにはメリットがあります。

そこで今回の章では投資用マンションで売却損を出す方法について解説します。

投資用マンションで売却損を出す方法は以下の2つです。

投資用マンションで売却損を出す方法

  • 取得費となる資料を集める
  • 譲渡費用をもれなく計上する

方法1.取得費となる資料を集める

売却損を出すには、取得費をなるべく大きくすることがポイントです。

そのためには、取得費と認められるものの領収書や資料を集めることが必要となります。

取得費は、土地建物の購入額だけでなく、以下のものが取得費になり得ます。

取得費として認められるもの

  • 土地と建物の購入金額
  • 取得時の仲介手数料
  • 取得時の売買契約書に貼った印紙代
  • 取得時の登録免許税等の登記費用
  • 取得時の不動産取得税
  • 取得に際して支払った立退料や移転料
  • 取得時の搬入費や据付費
  • 購入のための測量費
  • 取得のための借入金の「利子」で、土地・建物の使用開始前の期間に係るもの
  • 整地、埋め立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用等
  • 建物の増改築費用

購入時に支払った費用で、上記のような内容がわかる資料が残っていれば、取得費に加算することができます。

ただし、以前に不動産所得の確定申告で費用計上したものは、既に費用として落ちていますので取得費に加えることはできません。

取得時の取得費用は、土地の登録免許税や建物の登録免許税など、土地と建物に明確に配分できるものは、それぞれの取得費に加算します。

また、仲介手数料のように土地と建物に一体として支払われたものに関しては、購入当時の土地建物価格割合に応じて、それぞれに配分します。

配分の結果、建物に加算されたものは建物購入額として減価償却を行うことになります。

方法2.譲渡費用をもれなく計上する

売却損を出すには譲渡費用をもれなく計上することもポイントです。

譲渡費用として認められるものは以下のものがあります。

譲渡費用として認められるもの

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 売却時の売買契約書に貼った印紙代
  • 売却のために広告した場合の広告料
  • 売却のために測量した場合の測量費
  • 売却のために土地建物を鑑定した場合の鑑定料
  • 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
  • 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
  • 土地を売却するため、その土地の上にある建物を取り壊した場合、建物取得費と取り壊し費用
  • すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
  • 売却のために行った建物の補修費
  • 買主との交渉のために要した交通費、通信費等

尚、以下のものは譲渡費用として認められないので、計上することはできません。

譲渡費用として認められないもの

  • 抵当権抹消の登録免許税
  • 抵当権抹消の司法書士費用
  • 繰上返済手数料
  • 引越費用
  • 遺産分割のために要した支出
  • 買い替え物件の購入費

譲渡費用に該当するものは、領収書等の金額を証明できる書類を保管しておきましょう。

次に投資用マンションで使える損益通算特例があるのかについて見ていきましょう。

4.投資用マンションに居住用のような損益通算の特例はない

マイホームであれば、売却損が生じたときに他の所得と損益通算を行って節税ができる便利な特例が存在します。

損益通算とは、例えば▲300万円の売却損と、+1,000万円の給与所得を合算し、その年の所得を700とすることができる制度のこと

損益通算をする前は、+1,000万円の給与所得を前提に源泉徴収が行われていますので、損益通算によって700万円に減額修正すれば、支払い過ぎていた源泉徴収税の還付を受けることができます。

マンションでもマイホームであれば、譲渡損失を給与所得と損益通算することが可能です。

ただし、投資用マンションでは、売却損を他の所得と損益通算できる制度はありません。

損益通算は居住用財産(マイホームのこと)でしか認められていない制度ですので、投資用マンションでは売却損が出ても損益通算ができないことになります。

次に投資用マンションで売却益が出たときに使える節税特例について見ていきましょう。

5.投資用マンションで売却益が出たときに使える節税特例

投資用マンションで売却益が出たときに使える節税特例として以下の2つがあります。

投資用マンションで売却益が出たときに使える節税特例

  • 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
  • 特定事業用資産の買換え特例

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

投資用マンションでも、売却益が生じてしまった場合、「平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例制度」なら利用できるケースがあります。

「平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例制度」を利用すると、譲渡所得は以下のように計算され、大幅に節税することが可能です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 1,000万円

主な要件としては、「平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること」が挙げられます。

当該特例は、特に用途の制限がないため、投資用マンションの売却でも利用が可能です。

投資用マンションの売却では、節税に利用できる特例がほとんどないことが特徴となっています。

当該特例は投資用マンションでも利用できる数少ない特例となっていますので、要件に合致する場合には、ぜひ利用を検討することをオススメします。

特定事業用資産の買換え特例

特定事業用資産の買換え特例とは、個人が2023年12月31日までに事業用の土地や建物を売却して、原則として売却した年またはその前年もしくは翌年に一定の要件を満たす事業用資産に買い替えた場合に譲渡所得の一部を繰り延べ(先送り)できる特例のこと

特定事業用資産の買換え特例では、売却資産と買換え資産に要件がありますが、一般的によく利用されている組合せは以下のケースになります。

譲渡資産 買い換え資産
所有期間が10年を超える土地、建物 国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設(事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等(福利厚生施設は除く))の敷地の用に供されているもの、および建物

買い替えでは、「譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を下回る場合」「譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を上回る場合」の2種類が存在します。

ここでは、単純なケースとして、譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を下回る場合に絞って解説します。

譲渡資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を下回る場合の課税対象所得の計算方法は以下の通りです。

イ 課税される収入金額 = 譲渡した資産の譲渡価額 × 課税割合
ロ 課税される収入金額に対応する取得費と譲渡費用
            = (譲渡した資産の取得費+譲渡費用) × 課税割合
ハ 課税対象所得 = イ - ロ

図で示すと下図の緑で囲んだ部分が課税対象となります。

投資用マンション売却損

課税割合は、譲渡資産と買換え資産のエリアにより以下のように分かれています。

課税割合 譲渡資産と買換え資産のエリア
30% 地方(東京23区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域)から東京23区への買換え
25% 地方(東京23区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域)から首都圏近郊整備地帯等(東京23区を除く首都圏既成市街地、首都圏金庫整備地域、近畿圏既成都市区域、名古屋市の一部)への買換え
20% 上記以外の買換え

買い替えを行うケースで売却益が発生した際、上記の要件を満たすような買い替えとなる場合には、税金の一部を繰延できるので、特例の利用を検討してみるのも良いでしょう。

特定事業用資産の買換え特例については、以下の国税庁のホームページや関連記事を参考にしてください。

特定事業用資産の買換え特例とは?具体的な節税効果と計算式・計算例
特定事業用資産の買換え特例とは?具体的な節税効果と計算式・計算例

親から相続した田舎の土地、固定資産税かかかるばかりでメリットがありません。 なんとか有効活用したいものの、借りる人も誰も …

続きを見る

最後に投資用マンションを高く売却する方法について見ていきましょう。

6.これから投資用マンションを売却するなら「まずは査定依頼から」

まず、投資用マンションの売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用マンションの主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

まとめ

投資用マンションの売却損について解説してきました。

投資用マンションの売却では、譲渡価額が取得費と譲渡費用の合計を下回ると売却損が発生します。

売却損が発生すれば税金を納めなくて良く、また売却に関する確定申告も不要となる点がメリットです。

売却損を出す方法としては、「取得費となる資料を集める」や「譲渡費用をもれなく計上する」といった方法がありました。

投資用マンション売却では、居住用財産のように譲渡損失を損益通算できる特例はありません。

譲渡所得が発生した場合には、要件に合致すれば投資用マンションでも「平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例制度」が利用できます。

特例が利用できない場合には、取得費や譲渡費用を見直して、なるべく譲渡所得を圧縮させることを目指してください。

 

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

楽待を活用して収益物件を買い替える6つのテクニックと口コミ・評判を紹介

収益物件の買い替えを検討している人であれば、一度は「楽待(らくまち)」のサイトを見たことがある人も多いと思います。

楽待は不動産投資用物件に特化した情報サイトで、掲載されている物件数も多く、知りたい情報をわかりやすく得ることができる投資家にとって欠かせないサイトです。

楽待には他の不動産ポータルサイトにはないサービスや特徴が複数あります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • より良い収益物件に買い替えしたい
  • 楽待のオススメの使い方を知りたい
  • 楽待の評判や口コミについて知りたい

そこで今回の記事では楽待の便利な機能や口コミ・評判について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

1.楽待とは

サイト名 楽待
運営会社 株式会社ファーストロジック
資本金 8,700万円
本社 〒100-0006 東京都千代田区有楽町一丁目1番2号 東京ミッドタウン日比谷 日比谷三井タワー33階
代表取締役社長 坂口 直大
電話番号 03-6833-9437

楽待とは、株式会社ファーストロジックという会社が運営している収益物件専門の不動産ポータルサイトのこと

不動産ポータルサイトにはSUUMOやアットホーム、ホームズのようなメジャーなサイトもありますが、楽待は収益物件だけに特化しており、収益物件だけを探したい投資家には大いに役立つサイトとなっています。

楽待を運営する株式会社ファーストロジックは2005年に設立され、楽待をリリース後に急成長を遂げ、2016年には東証1部に上場を成し遂げています。

設立わずか10年程度で東証1部上場企業となっていますので、実績のある会社と言えるでしょう。

なぜ楽待が投資家にとって良いサイトになっているかというと、株式会社ファーストロジックは以下の3つのミッションを掲げてサイト運営しているからだと考えられます。

株式会社ファーストロジックの3つのミッション

  • 不動産投資家の支援:中立的な視点で、基礎知識と最新情報を提供する
  • 不動産業界の健全化:公正な取引を推進し、法令遵守の環境をつくる
  • 不動産情報の透明性向上:正確な物件情報を提供し、適切な投資判断を促す

楽待は、ミッションにもあるように投資家に適切な投資判断を促すために様々な情報提供を行っています。

物件情報の掲載だけでなく、自社セミナーも主催していますので、はじめて不動産投資を行う人でも勉強しながら投資ができる環境を用意しています。

また、楽待新聞というサービスも展開しており、例えば「融資」をテーマにしたコラムなど、個人ではなかなか入手しにくい不動産情報も提供しています。

物件を購入する前だけでなく、購入した後も役に立つサイトになっているのが楽待の大きな特徴です。

次に楽待を使って収益物件を買い換えるテクニックについてお伝えします。

2.楽待を使った収益物件の買い替え6つのテクニック

この章では楽待を使った収益物件の買い替え6つのテクニックについて紹介します。

楽待を使った収益物件の6つの買い替えテクニック

購入テクニック①提案機能を使う

楽待を使って物件を購入するのであれば、ぜひオススメしたいサービスが「物件提案機能」になります。

物件提案機能は、希望条件を登録してさえおけば、条件に合致する物件が売りに出ると情報がメールで届くという機能です。

希望の条件の物件メールが自動で届くのは、物件を検討する人にとって大変ありがたいサービスといえます。

もし、提案機能がない場合、毎回、自分で物件情報を探すことが必要です。

自分が探したときに、たまたま良い物件情報があれば良いのですが、なければその探索自体が空振りとなってしまいます。

また、次に探すまでの間に、良い物件が売りに出て逃してしまうこともあります。

実はこのような提案機能は、プロの投資家の間ではアナログ的に昔からよく行われていました。

懇意にしている不動産会社にあらかじめ良い物件情報が出てきたら教えて欲しいということを頼んでおき、情報が出てきたらタイムリーに教えてもらうというアナログな方法です。

楽待の提案機能は、プロが昔から行っていたアナログな情報収集方法をデジタル化し、一般の個人投資家でもできるようになった画期的なサービスといえます。

提案機能を使えば、タイムリーに売りに出た新しい情報を知ることができ、かつ、良い情報も逃す失敗もありません。

また、提案機能ではネットに掲載されていない非公開物件も届くため、まさにプロの投資家が昔から行っていたことができるようになっています。

従来は、個人投資家とプロの投資家では情報格差が大きかったですが、楽待なら個人投資家でもプロ並みに情報収集ができるため、良い物件を購入できる確率が圧倒的に高くなったのです。

提案機能は、物件検索をする投資家にとって大きなメリットとなりますので、ぜひ利用してみることをオススメします。

購入テクニック②土地勘のある場所の物件を選ぶ

住所から収益物件を検索|国内最大の不動産投資サイト「楽待」

「楽待」では全国にある収益物件を調べることが可能

楽待は全国の物件を掲載していますが、不動産投資をするにあたっては、まずは土地勘のある場所の物件を選ぶことが失敗しないコツです。

原則として東京23区内の物件であればリスクは低いですが、23区内の物件であっても土地勘がない人が選んでしまうと、物件選定に失敗してしまうことが良くあります。

地方に住んでいても、例えば県庁所在地の中心市街地であれば投資に適した物件が存在し、地方でも一等地であれば、安全な投資をすることが可能です。

逆に地方の良い物件というのは東京の投資家には分からないため、競合が少なくなります。

よって、最初に物件を購入するなら自分が良く知っているエリアで一等地の物件に投資をすることをオススメします。

購入テクニック③戸建て賃貸や駐車場も探してみる

【楽待】駐車場の収益物件

「楽待」では、駐車場や賃貸物件等の利回りを確認できる

楽待は多くの投資家が利用するがゆえに、良い物件は競争率が高く、なかなか購入できないというデメリットもあります。

ただし、楽待には「戸建て賃貸」や「駐車場」といった他のポータルサイトでは見つけにくい収益物件も存在します。

楽待に掲載されている戸建て賃貸は、比較的、割安で購入できるため、投資額を抑えることができます。

投資額を抑えれば、少ない自己資金でも物件に対する自己資金割合を増やすことができるため、購入後のキャッシュフローを良くすることができます。

また、楽待は駐車場物件も掲載しているのが特徴で、地方の駐車場物件は、購入価格も安く、利回りも高くなっています。

駐車場であれば、利回りが高くても実質的なリスクは低く、ローリスクハイリターンの投資をすることができます。

楽待には様々な収益物件を探せるという「面白み」がありますので、マンションやアパートだけでなく、戸建て賃貸や駐車場なども含めて検討するのが良いでしょう。

購入テクニック④キャッシュフローを重視して物件を選ぶ

楽待にはキャッシュフローのシミュレーション機能がありますので、楽待で物件を購入するならキャッシュフローを重視して物件を選ぶことがポイントです。

各物件を選択すると、画面中央に「キャッシュフローをシミュレーションする」というボタンがあります。

⑥キャッシュフローを重視して物件を選ぶ

キャッシュフローのシミュレーション画面ですが、初期状態はかなり保守的な数値設定で出てきますので、自分で数値を調整して現実的な数値に変更することがポイントです。

キャッシュフローのシミュレーション画面

自己資金

自己資金は物件価格の3割とします。

初期設定は2割となっていますが、2割だとなかなかキャッシュフローがプラスにならないため、最低でも3割は用意したいところです。

入居率

入居率は95%で設定しておきます。

初期設定は90%となっていますが、少し保守的ですので95%程度にしても大丈夫です。

家賃下落率

家賃下落率0.1%を設定します。

家賃は下がる可能性もありますが、実際には初期値となっている1%も下がっていかないので、とりあえず0.1%のほとんど下がらない前提で検討します。

年間経費

年間経費率は25%以下で抑えられる物件を選択します。

固定資産税と都市計画税が自動で計算されているため、都市部の物件の場合、固定資産税が異常に高い場合があります。

経費率が25%を超えている場合には、とりあえず経費率を25%以内に抑えてシミュレーションを行います。

上記のような調整を行って、キャッシュフローがなかなかプラスにならない場合には、収益性が低い物件になります。

主な原因としては利回りが低過ぎるという可能性がありますので、もう少し利回りの高い物件を探してみるのが良いでしょう。

売却テクニック⑤売却は他サイトも活用して比較検討

収益物件を買い替えるなら売却と購入の不動産会社を分けることがポイントです。

買い替えで成功するには、売却物件はできるだけ高く売り、自己資金を十分に確保した状態で次の物件を購入することがコツになります。

売却物件では、売却代金から「費用」と「税金」と「ローン残債」を除いた部分が手残りとなります。

この手残りの部分が次の購入物件で自己資金として充てることができる部分です。

購入物件で自己資金を多くし、借入金を少なくすればキャッシュフローを良くすることができます。

よって、購入物件を良い条件で運用するためにも、売却物件はできる限り高く売った方が良いのです。

収益物件を高く売るには、不動産一括査定サイトを使って、高く売却してくれる不動産会社を探すことがポイントとなります。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に対して無料で査定と依頼できるサービスのこと

アパート・マンションの売却査定|国内最大の不動産投資サイト「楽待」

「楽待」が運営する収益物件一括無料査定サイト

楽待も、収益物件(アパート・マンション)に特化した不動産一括査定サービスを提供しています。

しかしながら、楽待が提携している不動産会社数は数多くある不動産一括査定サイトの中では提携数が少ないです。

収益物件を高く売るために、「楽待」以外に実績のある不動産一括査定サイトも併用することをオススメします。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

「楽待」だけでなく、「

すまいValue

、「

HOME4U

」、「

RE-Guide

」の一括査定サイトも併用して、より高く売却してくれる不動産会社を探しましょう。

売却テクニック⑥売却物件は空室を埋めてから売る

収益物件を高く売るなら空室を埋めてから売ることがポイントです。

空室を埋めてから売りに出すと、一棟マンションの場合、物件広告で「満室稼働中!」と謳うことができます。

満室稼働中で物件の利回りがきちんと提示されていると、買主が安心して購入することができます。

一方で、空室がある状態の物件は、広告で利回りを「満室想定利回り」と表現することが多いです。

「満室想定」となると、買主は「本当にこの利回りで回るのだろうか?」と疑心暗鬼になります。

満室想定と表現されている物件は、買主が保守的に利回りを見込む傾向にあり、値引き交渉されることが多いです。

よって、空室のある状態の物件は希望価格で売れないことが多いため、結果的に安くなってしまいます。

希望価格で高く売るためには、満室の状態で売り出し、値引き交渉の余地を与えないようにすることがポイントです。

次に楽待の口コミや評判について見ていきましょう。

3.楽待の口コミ・評判について

楽待の口コミや評判についてインターネット上の情報を集めてみましたが、Twitter上では、楽待に関する利用者の口コミ等は特にありませんでした。

情報サイトとして楽待を推薦している声がありましたので、紹介します。

また、株式会社マイスタースタジオが運営する「みんなの評判ランキング(みん評)」では以下のような口コミがありました。

(良い評判)

【見やすくとても便利な投資家目線のサイト】
不動産投資に興味があり、投資物件の情報収集のために登録しました。物件の価格帯や地域、戸建、マンションなど、細かく条件を設定して検索することができるため、自分にぴったりな投資物件を見つけることができます。また楽待が発行している無料の投資コラムを読むことで、不動産投資家としての勉強もできます。物件数でいえば、有名サイトには及びませんが、数万件もの物件が掲載されています。
さらに楽待掲載の各物件には表面利回りが表示されており、不動産投資家にとってとても便利なサイトになっています。

【初心者でも安心のわかりやすさが魅力】
いろいろ閲覧したサイトの中でも、記載されている内容が理路整然としていてわかりやすく、一番信用できると感じられました。サイトで紹介されていたセミナーに参加することで、自分なりにスキルアップができたと感謝しています。投資に関してはお得感を刺激するような謳い文句が並ぶ、派手な印象のサイトも見られますが、こちらは第一印象通りの安心感と豊富な情報が大きな魅力です。

(悪い評判)

【情報は多いが不動産屋から連絡なし】
5〜6件問い合わせしてもいずれも全く連絡がない。
個人情報だけ取られて気持ち悪い。
不動産屋が悪いのか楽待が悪いのかそのどちらもなのか。

出典:楽待の口コミ・評判 | みん評

良い評判としては主に「使いやすさ」や「情報量」を評価する声が多いです。

口コミは全体で7件ですが、悪い口コミは1件だけであり、残りの7件は良い口コミが投稿されています。

また、楽待では不動産投資アプリも開発しています。不動産投資アプリの口コミ・評判は以下の通りです。

【GooglePlyaの口コミ】

・積算が大まかに分かるので重宝しています。 不動産ツールで一番使っています。
・条件による物件絞込みが可能で使い易いです。
・使いやすいと思うので、一番利用しています。 ただお気に入り登録に、自分だけ見られるメモやタグを打てる事ができればいいなぁと思います。

出典:不動産投資アプリ-楽待 – Google Play のアプリ

ネット上の口コミは、一部ネガティブなものもありますが、総じて「利用のしやすさ」に関しては良い評判が多いです。

物件情報が集めやすいサイトであることは間違いないので、情報収集には楽待を活用することをオススメします。

まとめ

楽待による収益物件の買い替えについて解説してきました。

楽待は、収益物件の取扱数がとても多いサイトです。

楽待を使った収益物件の買い替えでは、「提案機能を使う」「売却は他サイトも活用して比較検討」といったテクニックがありました。

楽待にはキャッシュフローのシミュレーション機能がありますので、キャッシュフローを重視して物件を選ぶことができます。

楽待をフル活用して今の物件からより良い物件に買い替えてみましょう。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

投資用マンション売却で知っておきたい査定の基本・高額査定のコツ

投資用マンションの売却では、売却によって得られる利益次第で今後の資産形成に影響があるため、より高く売るために売却に慎重になることが多いです。

投資用マンションを高く売却するには、より高く査定してくれる不動産会社を見つけることがポイントになります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンション売却の査定方法を知りたい
  • 投資用マンションを高く査定してもらう方法を知りたい

そこで今回の記事では「投資用マンション売却の査定」について解説します。ぜひ最後までご覧ください

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.投資用マンション売却の査定方法

投資用マンションは、収益還元法と呼ばれる査定方法で価格が計算されます。

収益還元法によって求められる価格を収益価格と呼びます。

収益還元法による収益価格の求め方は以下の通りです。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益は、NOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカムの略)と呼ばれ、収入から費用を引いたものになります。

純収益(NOI) = 年間収入 - 年間費用

NOIを求めるときの年間費用は、以下の項目が該当します。

NOIを求めるときの費用

  • 固定資産税および都市計画税
  • 損害保険料(火災保険や地震保険)
  • 管理委託料(管理会社への費用、PMフィーとも呼ぶ)
  • 軽微な修繕費(入居者入れ替え時のクロスの張替え費用等)
  • 入居者募集費用(仲介手数料やAD)
  • 管理費および修繕積立金

NOI費用の中には「借入金の返済額」と「減価償却費」は含まないことが特徴です。

NOIは「自己資金100%で投資をした場合に得られるキャッシュフロー」を表した金額といえます。

NOI利回りとは、自己資金100%で投資をしたらどれくらい稼げるかを表現した利回りのこと

一方で、投資用マンションの査定は表面利回りで求める簡易的な方法もあります。

【簡易な収益還元法】

収益価格 = 家賃収入 ÷ 表面利回り

表面利回りとは、家賃収入に対する利回りのこと

表面利回りで求めてしまうと、NOIの費用が反映されないため、維持コストを全く無視した価格を求めていることになります。

そのため、表面利回りによって求めた収益価格はあくまでも概算価格に留まり精度の高い収益価格を求めるのであれば、NOI利回りによって査定を行う必要があるのです。

次に投資用マンション売却査定で必要な書類について見ていきましょう。

2.投資用マンション売却査定に必要な書類

投資用マンションを査定するには、以下の資料が必要です。

目的 資料名
所有者である確認のため ・権利証または登記識別情報通知書
収入把握のため ・賃貸借契約書
費用把握のため ・固定資産税及び都市計画税の納税通知書
・損害保険料の分かる資料
・管理委託料の分かる資料
・管理費及び修繕積立金の金額の分かる資料
・修繕およびリフォームの履歴が分かる資料
チラシ作成のため ・間取り図の分かる資料(パンフレット等)

特に、費用を把握するための資料はしっかりと用意することがポイントとなります。

コストがあまりかかっていない物件であれば、収益還元法の分子であるNOIが高くなり、求められる収益価格(査定価格)も高くなります。

コストが曖昧のままだと、費用を保守的に見込まれて査定価格が低くなってしまうこともあります。

良い物件ほど実際のコストは少ないはずですので、費用を把握するための資料によってランニングコストが少ないことをアピールした方が良いのです。

次に投資用マンションを高く査定してもらう方法について見ていきましょう。

3.投資用マンションを高く査定してもらう7つの方法

この章では投資用マンションを高く査定してもらう方法について解説します。

投資用マンションを高く査定してもらう7つの方法

  1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  2. 金利が低いタイミングで査定を依頼する
  3. 空室を埋めた状態で査定を依頼す
  4. 修繕やリフォームの履歴をまとめておく
  5. 管理費が高い管理会社は切り替えておく
  6. 入居者トラブルは解消しておく
  7. 管理費および修繕積立金の滞納は解消しておく

①複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを高く査定してもらうには、まずは複数の不動産会社に査定を依頼することが大原則です。

査定価格は各不動産会社が算出した売却予想価格であるため、不動産会社を変えれば、査定価格も変わります。

そのため、高い査定価格を得るには、複数の不動産会社に査定を依頼して高く売却してくれる不動産会社を探すことが最短ルートのアプローチになります。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、下図のように査定額に大きな差が開きます。

複数の業者が査定

複数の業者が査定

差が開く理由としては、各社とも経験値や抱えている見込客が異なるからです。

例えば、投資用マンションで、既に海外の投資家や相続税対策で物件を探している人を抱えている不動産会社であれば、他社よりも高く査定してくれることがあります。

投資用マンションに関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

②金利が低いタイミングで査定を依頼する

投資用マンションは金利が低い時期ほど高く売れますので、高額査定を得るなら金利が低いタイミングで査定を依頼することがポイントです。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と金利の推移を示します。

中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、金利「財務省

上のグラフを見ると、金利が下がるほどマンションの価格が上がっていることがわかります。

理由としては、収益還元法で利用される分母のNOI利回りは金利と連動しているからです。

NOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成されています。

NOI利回り = 金利 + 不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の要素を投資家がリスクとして見積もった概念的な数値のこと

不動産リスクプレミアムを一定とした場合、NOI利回りは金利が低くなるほど小さくなります。

2013年頃より日銀は異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を継続しており、2021年1月においても超低金利政策は継続されていますので、今は投資用マンションを高く査定できるチャンスとなっています。

③空室を埋めた状態で査定を依頼する

高額査定を得るなら空室を埋めた状態で査定を依頼することがポイントです。

査定時点で入居者が入っていない投資用マンションは、不動産会社が賃料を想定して査定を行います。

不動産会社によっては、想定賃料を保守的に見込んでしまうケースがあり、空室だと査定価格が安くなることがよくあります。

実際に入居者が入っていれば、保守的な想定を防ぐことができるため、査定価格が低くなる要因を排除することができるのです。

尚、なかなか入居者が決まらない場合には、とりあえずフリーレントを使ってでも入居者を決めておくことをオススメします。

フリーレントとは入居当初数カ月間の賃料を無料とするサービスのこと

フリーレントでも入居者が入っていれば、数ヶ月後の売却時には賃料が発生しているため、入居者が入っているのと同じ状態で査定をしてもらうことができます。

④修繕やリフォームの履歴をまとめておく

高額査定を得るには、修繕やリフォームの履歴をまとめておくことがポイントです。

投資用マンションを検討する投資家は、過去の修繕やリフォームの履歴を知りたがります。

修繕やリフォームがしっかり行われている物件であれば、投資家が購入後に発生する修繕費を抑えることができるからです。

そのため、修繕やリフォームがしっかり行われている物件であれば、不動産会社の評価も高くなり、査定価格も上がります。

A4の1枚の紙に、いつ、何を修繕したかを一覧表にまとめておくだけでも十分に不動産価値が上がります。

⑤管理費が高い管理会社は切り替えておく

高額査定を得るなら、管理費が高い管理会社は切り替えておくこともコツです。

管理委託方式で管理を委託している場合、管理料は家賃の3%~8%程度が相場となります。

3%なら非常に安い部類に入るため、良い条件になり、5%であれば最低限の合格ラインです。

8%は高過ぎますので、解約してしまうか、切り替えて5%の管理会社に変更することをオススメします。

また、1戸の投資用マンションであっても、たまに家賃保証型サブリースを採用している人もいます。

家賃保証型サブリースは、管理料率が満室想定賃料の20%程度となっており、収益性が非常に低いです。

家賃保証型サブリースとは、オーナーの所有物件を一括借り上げ、オーナーに代わって管理・運営し、入居者に転貸することで、空室や滞納があった場合でも安定した家賃収入を保証するサービスのこと

収益性の低い家賃保証型サブリースは、査定価格も低くなるため、投資用マンションを高く売るなら家賃保証型サブリースは解約しておくことをオススメします。

⑥入居者トラブルは解消しておく

高額査定を得るなら、入居者トラブルは解消しておくこともポイントとなります。

入居者トラブルとは、具体的には以下のようなものがあります。

入居者トラブル例

  • 家賃の滞納が続いている
  • 家賃減額交渉が継続している
  • 騒音で頻繁に近隣に迷惑をかけている
  • 借主からの修繕要求に対して未対応のままである

投資用マンションの売却では、売却時に投資家から「何か入居者トラブルはありませんか?」といった質問を受けることが良くあります。

入居者トラブルを抱えたままの状態の物件は、売却の障害となってしまうため、トラブルは解消してから売却した後に売却活動に移ることが望ましいです。

入居者トラブルは、内容によっては賃貸借の契約解除事由に該当していることがあります。

契約解除事由に該当している入居者であれば、契約を解除し、新しい入居者に入れ替えてから売却した方が良いでしょう。

⑦管理費および修繕積立金の滞納は解消しておく

売主に管理費および修繕積立金の滞納がある場合は解消しておくことは必須です。

管理費および修繕積立金に滞納があると、その分、売却価格は安くなります。

管理費および修繕積立金に滞納がある物件は、買主が購入後、滞納分を支払うことになります。

滞納がある物件は、ほとんどの投資家は購入しようとしませんので、売却が困難となり、実際には滞納額以上に売却価格が安くなります。

区分マンションを売却するのであれば、最低限、管理費および修繕積立金の滞納は解消してから売却活動に移ることがポイントです。

まとめ

投資用マンション売却の査定について解説してきました。

投資用マンションは主に収益還元法と呼ばれる査定方法によって査定が行われ、査定時に「賃貸借契約書等」の資料が必要です。

投資用マンションを高く査定するには、「複数の不動産会社に査定を依頼する」ことが最大のポイントとなります。

高額査定を得るには、複数の不動産会社に査定を依頼して高く査定してくれる不動産会社を見つけることがポイントとなるので、不動産一括査定を利用して効率よく査定を依頼することをオススメします。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

今は投資用マンションの売り時?投資用マンションが高く売れる10のタイミング

不動産投資は出口戦略も重要となりますが、売却で重要となってくるのが売るタイミングです。

投資用マンションも株式投資と同じで、様々な外部要因によって市況が変化します。

2021年1月時点では総じて不動産は売りどきですが、この売りどきがいつまでも続くかは分かりません。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンションをより高く売却できるタイミングを知りたい

そこで今回の記事では、投資用マンションを高く売るための10個のタイミングについて解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.低金利のときに売る

投資用マンションは低金利のときに売ると高く売ることができます。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)の価格と金利の推移を示します。

中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、金利「財務省

投資用マンションの価格は、純収益(NOI)をNOI利回りで割って価格を求める「収益還元法」と呼ばれる計算方法によって価格が求められるのが基本です。

収益還元法によって求められる「収益価格」の算式は以下のようになります。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益はNOI(Net Operating Income:エヌオーアイと呼ばれる)を用います。

NOIは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたものです。

分母の利回りは、NOIの価格に対する利回りですので、NOI利回りと呼ばれます。

NOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成されています。

NOI利回り = 金利 +不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の要素を投資家がリスクとして見積もった概念的な数値のこと

不動産リスクプレミアムを一定とした場合、NOI利回りは金利が低くなるほど小さくなります。

つまり、金利が低くなれば分母であるNOI利回りも小さくなり、その結果、収益価格が高くなって投資用マンションも高く売却できるようになるのです。

2.円安の時期に売る

投資用マンションは円安の時期に売ることもポイントです。

円安とは、他国通貨に対する日本円の価値が低下すること。円安に動くと株が買われる傾向があるが、一方で、輸入コストが上昇し、石油や原材料の価格が上昇するという側面もある。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と円相場の推移を示します。

中古マンション価格と円相場の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、円相場「IMF Data

昨今は、海外の投資家も日本の不動産を購入するようになってきました。

外国人投資家の中で、特にアジア系の投資家は自国の収益物件の利回りが低いため、日本の不動産を割安に感じていることから、日本の収益物件に高い関心を寄せています。

円安になれば、海外の投資家にとって日本の不動産はさらに割安感が出ることから、海外投資家の需要が高まります。

近年では、円安方向に動くと、日本の不動産価格の値段は上がるようになってきており、円相場が2013年以降に大きく円安方向へと動いたことで、その後、マンション価格は上昇が続いています。

今後、円相場が円高方向に動いてしまえば、海外投資家の動きが鈍くなり、日本の投資用マンションの価格が下落することも懸念されます。

3.日銀がREITを買い入れている間に売る

投資用マンションは日銀がREITを買い入れている間に売ることもポイントです。

REITとは、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の頭文字を取った略称

以下に、2003年以降における中古マンション(投資用・居住用含む)とREIT指数の推移を示します。

中古マンション価格とREIT指数の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、REIT指数終値「Kabutan

REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREITの全銘柄の時価総額加重平均のこと。基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000として算出される。

日銀はインフレ政策の一環としてREITの買入を定期的に行っています。

日銀によるREITの買入は2010年8月より行われてきており、その後、日本のREIT指数は上昇傾向を続けています。

REITは日銀が購入していることから安心感が広がり、現在の日本では多くの銀行もREITを購入しているという状況です。

REITは配当を維持しなければならないため、REIT市場が活性化するとREITを運営している投資法人がオフィスビルや賃貸マンション等をたくさん購入するようになります。

収益物件に対する投資法人の購入需要が高まれば、必然的に日本全体の収益物件の価格が高まり、投資用マンションも高く売却できるようになるのです。

現在の日本におけるREITや不動産投資市場は、日銀による継続的な買入の影響が強いと言われています。

日銀は今のところREIT買入を止めていませんが、いつまで続くかはわかりません。

日銀がREITの買入を止めてしまえば、日本の不動産投資市場は大きく冷え込む可能性もあるため、今のうちに売却してしまった方が良いのです。

日銀のREITの買入結果については、以下の公式情報をご確認ください。

4.土地価格が上昇時に売る

投資用マンションは土地価格が上昇時に売ることもポイントです。

マンションの値動きと土地価格の値動きはほぼ一致しています。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と土地価格の推移を示します。

中古マンション価格と土地価格の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、土地価格「国土交通省

2020年7月の都道府県地価調査では、新型コロナウイルスの影響により全国平均の土地価格が2017年以来3年ぶりに下落に転じたことが公表されました。

土地価格の値動きは中古マンションの価格とほぼ同じ軌道となっていることから、今後、投資用マンションの価格が下がる可能性が強く懸念されます。

低金利の状況が続いたとしても、投資用マンションの価格は下がる可能性がありますので、ここ1~2年は重要な見極め時期となります。

新型コロナウイルスと中古マンションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

コロナショックで変わる不動産市場
不動産業界激震!コロナウイルスが中古マンションに与える衝撃とは?

マンションを売る予定だった人は、「コロナウイルスによって不動産業界はどのようになってしまうのだろう?」と思っている方も多 …

続きを見る

5.金融機関が安定しているうちに売る

投資用マンションは金融機関が安定しているうちに売ることもポイントです。

新型コロナウイルスによる不況は、リーマンショック時とは異なり金融機関の機能が正常に維持されたまま不況に転じていることが特徴となっています。

2021年1月時点においては、リーマンショック時のように投資をしたくても融資が受けられないという状況ではないため、実体経済が悪くても投資用マンションの価格の値下がりはまだ見られません。

金融機関は今のところ安定していますが、実は今後は予断を許さない状況となっています。

緊急事態宣言が出された2020年4月~5月にかけて、国内の銀行は多くの企業に甘い融資審査で多額の融資を行いました。

このときの融資が焦げ付き始めると、今後、金融機関までダメージを受けることになるため、2021年以降は融資環境が極端に悪くなる状況が発生する可能性もあるのです。

投資家がお金を借りたくても借りられない状況になれば、リーマンショック時のように投資用不動産の価格が大きく下がっていきます。

リーマンショック時は投資家の投資意欲は高かったにも関わらず、融資を受けられない投資家が大量に発生したため、需要が下がり収益物件の価格が大きく下がってしまいました。

日銀もリスク資産であるREITを買い続けていることもあり、今後、日本の金融機能はかなり危うい状況が懸念されます。

6.築15年以内に売る

投資用マンションは.築15年以内に売ることもポイントです。

投資用マンションは、15年目以降に大規模な修繕が行われるターニングポイントを迎えます。

共用部と専有部の各部位の修繕周期の目安は下表の通りです。

区分所有マンションの場合、共用部はマンション管理組合が修繕し、専有部は区分所有者が修繕を行います。

箇所 部位 修繕周期の目安
共用部 陸屋根・ルーフバルコニー 11年~15年目
外壁 11年~15年目
雨樋 11年~15年目
ベランダ 11年~15年目
廊下・階段 11年~15年目
土台 11年~15年目
専有部 給湯・風呂釜 11年~15年目
エアコン 11年~15年目
浴室設備 11年~15年目
洗面化粧台 21年~25年目
トイレ 5年~10年目

建物は多くの部位が15年目までに修繕の目安を迎えることがわかります。

築15年目には大規模修繕が発生してしまいますので、売却するなら築15年目を迎える前に売ってしまった方が良いです。

7.入居者が入っているときに売る

投資用マンションは. 入居者が入っているときに売ることもポイントです。

入居者が入っていない状態の投資用マンションは、想定賃料での査定が行われます。

空室の状態だと、多くの場合、想定賃料が保守的に見積られてしまいます。

賃料が低めに見積もられてしまえば、収益還元法の分子であるNOIが小さくなってしまうため、算出される収益価格も低くなってしまうのです。

一方で、入居者が決まっている状態であれば、その賃料が「論より証拠」となるため、低く見積もられる心配はありません。

いたずらに安く値付けをされないためには、入居者は埋まっている状態で売った方が良いのです。

尚、なかなか入居者が決まらない場合には、とりあえずフリーレントを使ってでも入居者を決めておくことをオススメします。

フリーレントとは入居当初数カ月間の賃料を無料とするサービスのこと

フリーレントでも入居者が入っていれば、数ヶ月後の売却時には賃料が発生しているため、入居者が入っているのと同じ状態で査定をしてもらうことができます。

8.専有部や共用部がリノベーションされた後に売る

投資用マンションは. 専有部や共用部がリノベーションされた後に売ることもポイントです。

区分所有マンションの場合、共用部はマンション管理組合が修繕し、専有部は区分所有者が修繕を行います。

専有部が空室対策等でリフォームされていれば、物件価値は当然に上がっていますので、高く売れるチャンスになります。

投資用マンションの場合、共用部もリノベーションされることがあります。

例えば、共用部のエントランスがグレードアップされれば、専有部までも価値が上がります。

自分で専有部をリノベーションしなくても、共用部が知らない間にリノベーションされることもありますので、共用部がリノベーションされたらタイミングを見て売却するのも良いでしょう。

9.所有期間が5年超になったら売る

投資用マンションは. 所有期間が5年超になったら売ることもポイントです。

投資用マンションの売却では、譲渡所得が発生すると税金も生じます。

譲渡所得は以下の計算式で求められるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

譲渡所得がプラスになる場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

税金は、長期譲渡所得となると短期譲渡所得よりも約半分になります。

そのため、売却時の節税を考慮するなら、所有期間は5年超となった段階で売却した方が良いのです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方
不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし …

続きを見る

10.アンダーローンとなったタイミングで売る

投資用マンションは. アンダーローンとなったタイミングで売ることもポイントです。

売却時にローン残債が売却額を上回ってしまう状態のことをオーバーローンと呼びます。

それに対して、ローン残債が売却額を下回っている状態のことをアンダーローンと呼びます。

ローン残債は売却額で一括返済することが基本ですので、売却はアンダーローンとなったタイミングで売却することがコツです。

オーバーローンとアンダーローンのイメージ

オーバーローンとアンダーローンのイメージ

頭金の少ない状態で物件を購入していると、売却時にオーバーローンとなっている可能性があります。

投資用マンションは土地価格があるため、建物の築年数が何年経過したところで価格はゼロ円になることはありません。

一方で、ローンに関しては返済が進めばいずれゼロ円になります。

そのため、オーバーローンは時間が経てば必ず解消される問題です。

査定を取ってみて、オーバーローンであれば無理に売却する必要はありません。

ローンの返済が進み、アンダーローンの状態となったら、再び売却にチャレンジすることをオススメします。

ローンが残っている投資用マンションの対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。

ローン残債がある投資用マンション売却のコツ
ローンが残っている投資用マンションの売却とオーバーローンの対処法を解説

投資用マンションはローンが残っている状態で売却されることが多く、これから投資用マンションを売却しようと思っている人は、「 …

続きを見る

これまで投資用マンションが高く売れるタイミングについてお伝えしてきましたが、最後に投資用マンションを高く売却する方法についてお伝えします。

11.これから投資用不動産を売却するなら「まずは査定依頼から」

まず、投資用不動産の売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用不動産の主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

まとめ

投資用マンションの売却タイミングについて解説してきました。

投資用マンションを高く売るためのタイミングは以下の10個があります。

投資用マンションを高く売るための10つのタイミング

  1. 低金利のときに売る
  2. 円安の時期に売る
  3. 日銀がREITを買い入れている間に売る
  4. 土地価格が上昇時に売る
  5. 金融機関が安定しているうちに売る
  6. 築15年以内に売る
  7. 入居者が入っているときに売る
  8. 専有部や共用部がリノベーションされた後に売る
  9. 所有期間が5年超になったら売る
  10. アンダーローンとなったタイミングで売る

好機を逃さず、売却できる準備ができたら、査定に取り掛かるようにしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼したい方は、不動産一括査定サイトの利用をオススメします。

不動産一括査定サイトについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

続きを見る

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
投資用不動産売却

投資用マンションを仲介ではなく買取で売却する場合の流れと注意点を解説

投資用マンションの売却方法には、仲介会社を介して売却する「仲介」と、下取りとして不動産会社に直接売る「買取」の2種類があります。

入居者が賃貸中である投資用マンションも「買取」による売却は可能です。

買取には、不動産会社に直接売却するため、売却活動時間を大幅に短縮されるので、早くて数週間以内に完了し、不動産売却をスピーディーに進めたい人にとって、大きなメリットと言えます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンションで買取をするメリットとデメリットを知りたい
  • 投資用マンションを買取で売却する流れを知りたい
  • 投資用マンションを買取で売却する際の注意点を知りたい

そこで今回の記事では「買取による投資用マンション売却」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.投資用マンションを買取で売却するメリット

最初に投資用マンションを買取で売却するメリットについて解説します。

買取による投資用マンション売却には、以下の3つのメリットがあります。

買取の3つのメリット

  • 早く売れる
  • 確実に売れる
  • 仲介手数料がかからない

早く売れる

投資用マンションを買取で売却する1つ目のメリットは、早く売れるという点です。

投資用マンションに限らず、不動産売却は一定数の購入希望者に売物件として認知されるまでそれなりの時間を要するため、時間がかかります。

仲介の場合、インターネット上に物件広告を出しても、ある程度の人数に見てもらうためには、情報を一定の期間公開し続ける必要があり、情報の公開期間が3ヶ月程度は必要なことが多いです。

一方で、買取の場合、買取業者がそのまま買主になるため、物件を買主に認知されるまでの時間が不要で、売主が買主が提示した買取価格に納得すれば売却はスムーズに完了します。

買取の場合、早ければ1~2週間程度で売却できることから、すぐにでも現金化したい人におススメとなります。

確実に売れる

投資用マンションを買取で売却する2つ目のメリットは、確実に売れるという点です。

買取の査定は「これから投資用マンションを買う人が買取価格を提示する」という点で買取の意思が明確であるため、確実に売却することが可能です。

一方で、仲介の査定は、「これから買主を探す人が売却予想価格を提示する」という点が特徴となっています。

あくまでも予想であるため、誰がいくらで買うのかは査定の時点ではわからないといえます。

また、仲介では「いつ売却できるのか」ということも正直分かりません。

目安として、仲介の売却期間は3ヶ月程度というものがありますが、必ずしも3ヶ月で売却できる保証はないことも特徴です。

買取では査定の時点で「買取業者が、いつ、いくらで買うか」という点が明確になります。

そのため「なるべく早く確実に現金が欲しい」という方には買取がおススメです。

仲介手数料がかからない

投資用マンションを買取で売却する3つ目のメリットは、仲介手数料が不要となる点です。

仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸借の取引の際、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社(仲介会社)に支払う手数料のこと

買取は仲介ではなく、不動産会社が直接購入することから、そもそも仲介手数料という概念がありません。

不動産会社は買取した投資用マンションを転売することによって利益を確保するため、何らかの手数料を要求されることもないです。

一方で、仲介の売却では、不動産会社に対して仲介手数料の支払いが生じます。

仲介手数料については、下表のように不動産会社が受領できる上限額が定められています。

取引額※1(売買金額) 仲介手数料の上限額(税抜き速算式)
200万円以下 5%(18万円※2)
200万円超から400万円以下 4%+2万円(18万円※2)
400万円超 3%+6万円

※1取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※2空き家などの現地調査が必要な取引の場合(2018年より施行 出典:国土交通省より)

マンションは、売却額が400万円超となることが多いです。

そのため、マンションの仲介手数料は、ほぼ「取引価格×3%+6万円」となることがほとんど。

例えば、3,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料 = 3,000万円 × 3% + 6万円 = 90万円 + 6万円 = 96万円

仲介手数料には消費税がかかります。

消費税を考慮すると、仲介手数料は以下のようになります。

仲介手数料 = (3,000万円 × 3% + 6万円) × 1.10 = (90万円 + 6万円)  × 1.10 = 105.6万円

仲介手数料は、不動産の売却に要する費用の中で最も大きな費用です。

買取での投資用マンション売却は、仲介手数料が不要となるため、大きなメリットといえます。

次に投資用マンションを買取で売却するデメリットについて見ていきましょう。

2.投資用マンションを買取で売却するデメリット

買取による投資用マンション売却には、主に以下の点がデメリットです。

買取のデメリット

  • 買取価格が安くなる

買取価格が安くなる

買取の最大のデメリットは、売却価格が安くなるという点です。

一般的に、買取の売却価格は仲介の80%程度の価格が相場です。

売却までの時間や手間を大幅に削減できるメリットがある一方、売却価格は低くなる可能性があります。

売却価格が低くなる理由は、買取業者はあなたから買い取った物件に自分達の利益を乗せて再販するからです。

つまり、物件を再販した際に売れると踏んだ価格から

  • 粗利益
  • 業者が金融機関から融資を受けた場合の事務手数料
  • 売主からもらえなかった仲介手数料分の金額(人件費)

と言った費用を差し引いて、買取価格を算出しているため、仲介に比べて価格が安くなりやすいのです。

買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
不動産買取のメリット・デメリットは?仲介との違いや手順を徹底解説!

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 …

続きを見る

買取価格が安くなるデメリットを少しでも解消するには、複数の買取業者に買取価格の査定を依頼して、高い価格を提示してくれる買取業者を探すことがポイントです。

買取の場合、「査定価格イコール売却価格」ですので、最初の査定で頑張って高く買ってくれる買取業者を見つけることが失敗しないためのコツとなります。

次に投資用マンションを買取で売却する流れについて見ていきましょう。

3.投資用マンションを買取で売却する流れ

この章では買取の流れについて解説します。

比較のために、買取と仲介の流れを並列して示します。

買取の流れ、仲介の流れ

買取も仲介も最初に行うのは査定です。

買取では、売主が査定価格に納得したら、すぐに売買契約に移行することができます。

買取は「査定価格 = 売却価格」ですので、売主さえ買取価格に納得すれば、買取は終了となります。

一方で、仲介の場合は、査定価格はあくまでも売却予想価格になります。

納得できる売却予想価格を提示してくれた不動産会社と媒介契約を締結することが必要です。

媒介契約とは仲介を依頼する不動産会社との契約のこと

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

媒介とは仲介やあっせんのこと 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 こん …

続きを見る

仲介では、媒介契約を締結したら、そこから売却活動を開始し、売却活動の期間は3ヶ月程度です。

買取も仲介も、売買契約と引渡を別日で分けて行う形が基本です。

仲介の場合は、売買契約から引渡までの間が1ヶ月程度かかります。

それに対して、買取では、買取業者の応諾が取れれば売買契約と引渡日を同日にすることも可能です。

そのため、買取では査定から引渡まで1~2週間程度で終わらせることもできます。

仲介の場合、現金化するまで最短でも4.5か月程度はかかりますが、買取なら1~2週間程度で現金化できますので、売却までの期間が圧倒的に短いことが特徴です。

これまで買取と仲介を比較しながら、流れについて見てきましたが、次に投資用マンションを買取で売却する際の注意点についてお伝えします。

4.投資用マンションを買取で売却する際の5つの注意点

投資用マンションの買取は、専有部内に借主が居住中であるため、不動産会社が内部を確認せずに資料だけで即決して買取することが多いです。

そこでこの章では、不動産会社に少しでも高く購入することを即決してもらうための5つの注意点についてお伝えします。

投資用マンションを買取で売却する際の5つの注意点

①空室は埋めた状態で売ること

投資用マンションを高く売るなら、空室は埋めた状態で売ることがコツです。

空室が埋まっていない物件だと、買い取った不動産会社にその物件を収益物件に仕立て上げる手間が生じます。

転売するまでの保有期間の間、不動産会社には賃料収入が生じないわけですから、その分、買取価格は安くなります。

場合によっては、買取業者が買取後にリフォームを行うケースもあるため、リフォーム費用も価格が安くなる原因となります。

手間のかかる物件は安く購入しないと買取業者の投資採算性が合いません。

入居者が埋まっている状況の物件であれば、買取業者は手間をかけずにすぐに転売することができるため、入居中の物件の方が高く売ることができるのです。

②管理費や修繕積立金の滞納は解消しておくこと

投資用マンションの買取価格をできるだけ高くするには、管理費や修繕積立金の滞納は解消しておくことがポイントです。

管理費や修繕積立金の滞納があると未納分は、購入後、買取業者が納める必要があるため、買取価格が安くなりやすいです。

管理費や修繕積立金の滞納があっても買取で売却することは可能ですが、少しでも高く売りたいのであれば、管理費や修繕積立金の滞納はできる限り解消しておくようにしましょう。

③修繕履歴や滞納状況をまとめておくこと

投資用マンションの買取を依頼する際は、修繕履歴や滞納状況をまとめておくこともポイントです。

リフォームや設備交換等の修繕を行っている場合は、できるだけアピールすることが高く売却するコツとなります。

また、管理組合が行った大規模修繕についてもプラス材料となりますので、直近5年くらいに行われた修繕内容を伝えることもおススメします。

一方で、今の借主に家賃滞納の履歴があった場合には、その事実を伝える必要があります。

預かっていた敷金から家賃滞納分を充当している場合には、買取業者に対し充当分を差し引いた敷金を承継する必要があるからです。

家賃滞納がなければ、「ない」と伝えれば問題ありません。

修繕履歴や滞納状況は、査定時に買取業者から質問されますので、回答できるようにまとめておきましょう。

④賃貸借契約書の写しを用意しておくこと

投資用マンションで買取の査定を依頼する際は、あらかじめ賃貸借契約書の写しを用意しておくことがポイントです。

投資用マンションの買取は、借主が入居中であるため、買取業者が中を見ることができないため、客観的な資料を元に価格を算出します。

資料の中で、買取業者が最も重視する資料は今の入居者との「賃貸借契約書」です。

賃貸借契約書には、賃料や敷金の額、契約期間、禁止事項、原状回復の範囲、連帯保証人の有無等が記載されており、査定に必要な情報ばかりです。

原本でなく、写し(コピー)を用意しておけば、複数の買取業者に査定を依頼して最も高い査定額の買取業者を選ぶこともできます。

複数の買取業者に査定を依頼する予定の方は、査定を依頼する不動産会社の数だけ、賃貸借契約書の写しを用意しておきましょう。

⑤あなたの物件にピッタリの不動産会社に依頼すること

投資用マンションの買取で最も重要なことは、あなたの物件にピッタリの不動産会社を見つけることです。

不動産売却は不動産会社の力量にかかっていると言っても過言ではありません。

しかし、不動産買取を対応出来る不動産会社は限られています。

不動産買取をしてもらいたいと思っても、買取をしてもらえる業者を探すのに苦労するということです。

ただし、この点については、不動産一括査定サイトを使うことで解消できます。

不動産一括査定サイトとは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

一般的な不動産一括査定サイトで探す不動産会社は仲介がメインですが、中には「買取に特化している一括査定サイト」やもあります。

買取専門の一括査定サイト

例えば、買取専門の一括査定サイトには以下のようなものがあります。

買取専門の一括査定サイト

  • 2006年にサービス開始。不動産一括査定サイトの中でも、歴史が古い「リビンマッチ
  • 全国400社以上の不動産会社と提携している「イエカレ
  • 全国47都道府県、店舗別のサイトを有する「不動産買取.com

買取サイトを使えば買取業者同士に買取価格を競争させることができるため、少しでもいい条件で投資用マンションを売却できます。

また、買取査定後に「いや、そんな金額差だったら買取は嫌だよ…」と感じるようでしたら仲介をメインとする一般的な不動産一括査定サイトを使って、仲介での売却価格との比較検討もしてみましょう。

投資用物件でも活用できる一括査定サイト

仲介含めた一般的な不動産一括査定サイトでも、投資用マンションの早期売却などの要望を伝えて、査定依頼をお願いすることが可能です。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

まとめ

買取による投資用マンション売却のメリットについて解説してきました。

買取には主に「早く売れる」「確実に売れる」といったメリットや、「売却価格が安くなる」といったデメリットがあります。

投資用マンションを買取で売却する際は、特に「投資用マンション専門の不動産会社に依頼すること」という点が重要で、買取の概要が把握できたら、専門の不動産会社に査定を依頼することをおススメします。

おすすめの買取の一括査定サイト

  • 2006年にサービス開始。不動産一括査定サイトの中でも、歴史が古い「リビンマッチ
  • 全国400社以上の不動産会社と提携している「イエカレ
  • 全国47都道府県、店舗別のサイトを有する「不動産買取.com

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

    RE-Guide

Copyright © 2020 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書