カテゴリー
相続

配偶者居住権が付着した不動産は売却できる?価格の考え方を徹底解説

2020年4月1日より、配偶者居住権が創設されました。

これはまだ新しい制度のため利用も少なく、ましてや売却の事例はほとんどありません。

配偶者居住権そのものは売却できませんが、「配偶者居住権が設定された不動産売却はどのように考えるべきか」悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

この記事では「配偶者居住権の不動産売却」について解説します。

配偶者居住権の概要と、配偶者居住権の要件、配偶者居住権の売却、配偶者居住権の相続税評価額、配偶者居住権が付着した不動産の価格の考え方等について紹介します。

ぜひ最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 配偶者居住権って何?
  • 配偶者居住権の売却はできるの?
  • 配偶者居住健が付着した不動産価格の考え方は?

1.配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、「配偶者がその居住する建物の全部について無償で使用または収益をすることができる権利」のことです。

配偶者居住権は、相続が発生したときに、被相続人(亡くなった人)の配偶者がそれまで住んでいた家に居住できるように設けられた権利です。

これはまだ始まったばかりで、2020年4月1日以後に発生した相続で適用できる制度で、配偶者居住権には「配偶者短期居住権」と「配偶者長期居住権」の2種類があります。

配偶者居住権 内容
短期 被相続人が死亡したときから、配偶者が最低6ヶ月の居住を確保するための居住権
長期 被相続人が死亡したあと、配偶者が死亡するまで、自分の居住を確保できるようにするための居住権

短期の配偶者居住権は、民法改正の以前より判例で認められていた権利になります。

一方で、長期の配偶者居住権が、2020年4月1日以後に新たに設けられた配偶者居住権となります。

この記事では、長期の配偶者居住権のことを単に「配偶者居住権」と表記して解説していきます。

以下の内容は全て長期の配偶者居住権の解説です。

配偶者居住権が可能にしたこと

  • 配偶者居住権を取得した配偶者は、無償(タダ)で居住建物を従前の用法に従って使用および収益をすることができる
  • 使用収益できる範囲は建物だけでなく、必要な範囲で敷地にも及ぶ

つまり「仮に配偶者が土地と建物の所有権を持たなくても、配偶者居住権を有していれば、今まで通り無償で家に住み続けることができる」というのが配偶者居住権です。

被相続人の財産が「自宅3,000万円」+「現金1,000万円」のケース

例えば、被相続人の財産が、「自宅3,000万円」と「現金1,000万円」「相続人は配偶者と子供の2人のみ」のケースを考えます。

被相続人の財産は「自宅3,000万円」と「現金1,000万円」であるため、「合計4,000万円」の遺産です。

相続人は本来4,000万円の遺産をそれぞれ2,000万円(4,000万円の50%)ずつもらえる権利がありますが、以下のような問題が起きます。

従来の相続で起きる問題

  • 仮に、配偶者が「自宅3,000万円」の遺産を譲り受けてしまうと、子供は「現金1,000万円」しかもらえない
  • 子供は本来2,000万円の遺産をもらえる権利があるのに、1,000万円しかもらえないため不平等が生じる
  • 配偶者が「自宅3,000万円」をもらったとしても、現金を全くもらえない状況だとその後の生活に困ってしまう 

配偶者も年金生活者のケースが多いため、ある程度の現金をもらった方が望ましいといえます。

このように従来の相続では「子供はもらえる資産が少ない」「配偶者は現金をもらいにくい」という問題がありました。

そこでこれらの問題を解決できるのが配偶者居住権となり、配偶者居住権を利用することで以下の分割が可能となりました。

配偶者居住権で可能になったこと

  • 例えば子供に「自宅3,000万円」、配偶者に「現金1,000万円」を与えるという分割が可能
  • 子供が「自宅3,000万円」をもらえれば、本来の2,000万円以上の資産をもらうことができる
  • 一方で、配偶者は「現金1,000万円」をもらうことも可能
  • しかも、配偶者居住権が設定された家にそのまま無償で住み続けることができるため、家と現金の両方を確保することができる

配偶者居住権が設定されている間は、子供は自宅を自由に使うことはできませんが、所有権は既に子供のものなので、将来、配偶者が亡くなればそのまま自分のものとして自由に不動産を使えます。

つまり配偶者居住権を認めることで、今まで生じていた遺産分割の歪みを効果的に解消できるようになるのです。

2.配偶者居住権の要件

この章では、配偶者居住権の要件について解説します。

配偶者居住権の設定方法はこの3つ

  • 遺産分与
  • 遺贈・死因贈与
  • 家庭裁判所の決定

つまり配偶者居住権とは、何もせずに当然に認められる権利ではなく、遺贈等の手続きが必要です。

配偶者居住権を取得するためには、以下の要件を満たしておく必要があります。

配偶者居住権を取得するために必要な要件

  • 建物は被相続人(死亡した人)が所有していたものであること
  • 残された配偶者が被相続人所有建物に相続開始時に無償で居住していたこと
  • 残された配偶者が被相続人所有建物に相続開始時に無償で居住していたこと

配偶者は、従前の用法に従い善良な管理者の注意をもって、建物の使用および収益するという善管注意義務を負っています。

また配偶者は、建物の所有者の承諾を得なければ、第三者に居住建物を使用収益させたり、居住建物の増改築を行うことはできず、建物の修繕が必要な場合には、自ら修繕を行うことができます。

3.配偶者居住権の売却

この章では、配偶者居住権の売却について解説します。

配偶者居住権の売却の考え方を整理すると、下表のようになります。

対象 売却の可否
配偶者居住権 売却できない
配偶者居住権が設定された不動産 売却できる

配偶者居住権は売却不可能

まず、配偶者が保有している配偶者居住権自体については売却することはできません

なぜなら配偶者居住権は、配偶者が居住建物に継続して居住することを認める一身専属権(その人にしか認められない権利)なので、配偶者以外の第三者には、配偶者居住権は認められないので売却しても意味がないことになります。

よって、配偶者居住権は、法律上、売却が禁止されています。

配偶者居住権が設定された不動産は売却可能

一方で、配偶者居住権が設定された不動産は、特に売却が禁止されておらず、理論上は売却が可能となっています。

息子が保有する不動産に母親が配偶者居住権で住んでいる例

息子が保有する不動産に母親が居住者権で住んでいる場合を例に考えましょう。

「母親」が配偶者居住権で住んでいる家を、「息子」が配偶者居住権を設定された不動産として保有している場合、息子は第三者に家を売ることができます。

なぜなら配偶者居住権を設定された不動産を保有している息子は、実質的に家を使用収益することができませんが、「処分権」は有しているから。

建物の所有者(この場合、息子のこと)は、配偶者に対し配偶者居住権の登記を備えさせる義務を負っているので、配偶者居住権が設定されると、基本的には配偶者居住権の登記が設定されることになります。

配偶者居住権の登記は、第三者に対する対抗要件です。

対抗要件とは、第三者に対して自分の権利を主張できるための要件のことを指します。

配偶者居住権を設定された不動産が売却されると、所有者は息子から第三者に変わります

ただし、第三者に変わったとしても、登記の対抗要件を備えているため、配偶者は引き続き新しい所有者に対しても配偶者居住権を主張することができるのです。

したがって、たとえ配偶者居住権を設定された不動産が売却されたとしても、配偶者は引き続き無償で建物を使用収益できる権利を持つことになります。

このように、配偶者居住権は設定されている不動産が売却されても権利が守られ続けることから、全くの第三者への売却は極めて難しいものと考えられています。

配偶者居住権を設定された不動産が売却できるケース

配偶者居住権を設定された不動産が売却できるケースとしては、例えば息子が中小企業の経営者であり、息子が自分で経営している会社に配偶者居住権を設定された不動産を売るといったような場合が考えられます。

尚、もし第三者に配偶者居住権を設定された不動産を売りたい場合は、慎重に検討することをオススメします。

買い手が見つかる可能性は極めて低いですし、仮に見つかったとしても価格が二束三文となってしまう可能性があるからです。

第三者に売却するのであれば、配偶者居住権が消滅したタイミングで売るようにしましょう。

売却を検討する場合は複数の不動産会社への依頼を

以上のような理由から、配偶者居住権を設定された不動産は、非常に売却が難しいことが分かります。

様々な権利がからみあっており、不動産会社としてもなかなか手を出しづらい物件です。

だからこそ売却を検討する場合には多くの不動産会社に当たってみて、「まずは売却ができるかどうか」「売却ができるなら査定額はどれくらいになるか」を問い合わせてみましょう。

4.配偶者居住権の相続税評価額

この章では、配偶者居住権の相続税評価額の計算方法について解説します。

実際の売却とは無関係ですが、配偶者居住権には相続時に土地と建物のそれぞれに相続税評価額が計算されます。

配偶者居住権の相続税評価額は土地と建物のそれぞれに発生し、以下の4つで評価されます。

    • 「建物に対する配偶者居住権の評価」
    • 「敷地に対する配偶者居住権の評価」
    • 「建物自体の評価」
    • 「敷地自体の評価」

【配偶者居住権の評価額】

配偶者居住権の評価 = 建物の配偶者居住権の評価 + 敷地に係る配偶者居住権の評価

【配偶者居住権を設定された不動産の評価額】

配偶者居住権を設定された不動産 = 配偶者居住権が設定された建物評価 + 配偶者居住権が設定された敷地評価

【建物の配偶者居住権の評価】

配偶者居住権=建物の時価‐(残存耐用年数-存続年数)/残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率/

■一方で、「配偶者居住権が設定された建物評価」については、以下の計算式で求めます。(建物の時価から上記で求めた建物の配偶者居住権の評価を控除)

【配偶者居住権が設定された建物評価】

建物の時価 - 建物の配偶者居住権の評価額

【敷地に係る配偶者居住権の評価】

土地等の時価 - 土地等の時価 × 存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

■【配偶者居住権が設定された敷地評価】

土地の時価 - 敷地に係る配偶者居住権の評価額

相続税評価額では配偶者居住権に一定の財産価値があるものと考えるので、先に配偶者居住権の評価額を求めた上で、不動産の時価から配偶者居住権の価格を控除して以下のように「配偶者居住権が設定された不動産」の価額を求めます。

建物の時価 - 建物の配偶者居住権の評価額

尚、上記の配偶者居住権の評価額は一次相続のみに適用されるものであり、配偶者が死亡したときは配偶者居住権の評価額はゼロ円となりますので注意してください。

つまり、配偶者が死亡する二次相続では配偶者居住権に財産価値はなく、配偶者居住権は相続税の課税対象にはならないということです。

詳しくは、以下の国税庁のHPをご参照ください。

【国税庁HP】配偶者居住権等の評価

5.配偶者居住権が付着した不動産の価格の考え方

この章では、配偶者居住権が付着した不動産の価格の考え方について解説します。

相続税評価額の計算では、配偶者居住権が付着した不動産の評価額は不動産の時価から配偶者居住権の価格を控除して求めるという考え方を採用していましたが、実際に配偶者居住権が付着した不動産を売却する際は、相続税評価額とは異なる考え方で価格を求めます。

理由としては、配偶者居住権そのものは法律上売却できないため、市場価値がなく、配偶者居住権には実際の時価がないからです。

よって、配偶者居住権が付着した不動産の売却価格(時価)は、配偶者居住権の価格を求めるというステップを踏まずにダイレクトに求めます。

配偶者居住権が付着した不動産の価格は「権利消滅時現価法」という手法により以下の計算式で算出します。

【権利消滅時現価法】

配偶者居住権が付着した不動産の価格 = 配偶者居住権消滅時の建物およびその敷地の価格 × 複利現価率

ポイントは、最初に「配偶者居住権消滅時の建物およびその敷地の価格」という将来時点の価格を求め、それを複利現価率によって現在価値に割り戻すという点です。

まず、平均余命表を用いて、何年後に配偶者居住権が消滅するかを想定します。

配偶者居住権が消滅するのが10年後と想定された場合

配偶者居住権が消滅するのが10年後と想定された場合、10年後の不動産の価格を求め、その価格を複利現価率によって現在価値に割り戻した価格が配偶者居住権の付着した不動産の価格となります。

ただし、「権利消滅時現価法」は不動産鑑定評価の考え方に過ぎず、実際に「権利消滅時現価法」で求められる価格で第三者に売れるかどうかは別の話です。

鑑定評価が利用されるケースとしては、例えば息子が自分の経営している会社に配偶者居住権が付着した不動産を売る場合に、合理的な価格の根拠として採用されることが考えられます。

6.マンションと戸建ての違い

配偶者居住権が付着した不動産の価格を求めるには、どのように「配偶者居住権消滅時の建物およびその敷地の価格」を求めるのかがポイントです。

マンションの場合

マンションの場合、配偶者居住権消滅時の価格はマンションの価格変動率を乗じて求めるという方法もあります。

都市部のマンションは、価格推移に関するデータ等が入手できるため、価格変動率を用いて計算しても良いと考えらえています。

戸建ての場合

戸建ての場合、配偶者居住権消滅時の価格は原価法で求めることが基本となります。

原価法とは不動産のコストに着目した鑑定評価の手法のことです。

建物については経年による物理的または機能的な減価を考慮して建物価格を求めるものとされています。

売却価格を知るには複数の不動産会社に問い合わせを

以上のような方法で「マンション」「戸建て」の不動産価格を求めますが、もう一つ、単なる計算式ではなく現在の市場から販売価格を知るには複数の不動産会社に問い合わせをするのが一番です。

また冒頭にも述べたように、この配偶者居住権はまだ2020年4月に始まったばかりなので、取り扱いの実績がなかったり、制度そのものをよく知らない不動産会社も多くあると思われます。

査定をする際には、配偶者居住権を設定していることを伝え、対応できるか確認しましょう。

あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

売却のポイントはこちらになるのでよく理解してから売却を検討してください。

まとめ

以上、配偶者居住権の不動産売却について解説してきました。

配偶者居住権とは、終身または一定期間において配偶者が無償で居住できる権利を与えることができる制度です。

配偶者居住権の設定方法には、遺産分割、遺贈・死因贈与、家庭裁判所の決定のいずれかの方法があり、配偶者居住権の売却はできませんが、配偶者居住権が設定された不動産は理論上売却できてしまいます。

配偶者居住権が付着した不動産の価格は、「権利消滅時現価法」と呼ばれる考え方を用いて求めます。

相続税評価額の計算方法とは異なる点がポイントです。

配偶者居住権が付着した不動産は、まだほとんど市場で取引されておらず、理屈の上では価値があっても、実際に取引されることは極めて困難と考えられるため、売却は配偶者居住権の権利が消滅するまでしないことをオススメします。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
相続

マンションを相続したら税金はいくら?相続したマンションは売却すべき理由も解説!

相続したマンションを売却する場合、手続きや税金が気になるのではないでしょうか。

相続したマンションを売るには、名義変更が必要であり、分割方法ごとに必要書類も若干異なります。
また、相続税を納税してから相続したマンションを売却した際には、節税できる特例も存在します。

急にマンションを相続した際に焦らないように、「マンションを相続した際に起きる税金や手続き、売却までの流れ」について解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 相続したマンションの税金ってどうなるの?
  • マンションを相続したときの基礎知識や売却の流れ
  • 名義変更に必要な書類、売却時の税金について

1.マンションを相続したときの基礎知識

マンションを相続した際はどのような流れになるのでしょうか。相続の流れは以下のようになります。

マンションを相続したときの流れ

マンションを相続したときの流れは下図の通りです。

※図が入る

相続では、最初に遺言書の有無を確認することから始めます。

遺言書があれば、遺言書に従って財産を分ける必要がありますが、遺言書がない場合、自分たちで話し合ってマンションを引き継ぐ人を決めることになります。

相続は借金などのマイナスの財産も対象となるため、プラスの資産とマイナスの負債を全て調べる必要があります。

相続税はマンション単体で計算されるものではなく、被相続人(死亡した人)の財産をすべて合算した上で計算されるため、マンションのようなプラスの資産からマイナスの負債まで全て調べてから決定されます。

また相続に関しては様々な期限があるので注意してください。

相続に関する期限

・相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内に相続放棄の期限が訪れる

相続放棄とは、相続の権利を全て放棄すること

・相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に準確定申告の期限が訪れる

準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡日までの所得に関する確定申告のこと。被相続人が毎年確定申告を行っていた場合には、準確定申告を行う必要があります。

・相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付の期限が訪れる

相続税の計算方法

相続税は、被相続人(死亡した人)が残した全ての資産のうち、基礎控除額を超えた分に課税が行われます。

課税対象の遺産総額の求め方は以下の通りです。

課税対象の遺産総額 = 課税価格 - 基礎控除額

基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

上記でも述べた通り「マンションを相続しても、マンション単体では相続税は求められない」という点がポイントです。

尚、日本人の92%程度の人は相続税が課税されないため、相続税は一部の資産家以外ほとんどの人が発生しないというのが実態です。

都内の一等地に自宅を持っている人等でない限り、通常のサラリーマン家庭では相続税は発生することはあまりありません。

ひょっとしたら相続税が発生するかもしれないという不安のある方は、税理士に相談することをオススメします。

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額は、建物と土地で計算方法が決まっています。

  • 建物:固定資産税評価額
  • 土地:相続税路線価に基づいて計算した価額

建物に関しては、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている価格のことです。

土地については相続税路線価に基づいて計算した価額となります。

ただし、マンションの場合、「相続税路線価に基づいて土地の評価額を求める方法」は一般の方にはかなり難しいので、ここでは簡易に求められるマンションの土地の相続税評価額の求め方を紹介します。

土地の相続税評価額や固定資産税評価額には、価格に関連性があり以下が目安と鳴っています。

  • 相続税評価額は地価公示価格の80%程度
  • 固定資産税評価額は地価公示価格の70%程度

地価公示価格とは全国にある約26,000地点の地価公示ポイントにおける毎年1月1日時点の評価額のことです。

上記の関係より、固定資産税納税通知書に記載されている土地の固定資産税評価額から相続税評価額の概算を求めることが可能です。

具体的には以下のように計算します。

土地の相続税評価額 = 土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 0.8

マンションの固定資産税納税通知書には、「マンションの土地全体の固定資産税評価額」が記載されていることが多いですが、全体の固定資産税評価額となっている場合は、全体の価格に敷地権割合(登記簿謄本に記載されている割合)を乗じて個々のマンションの土地の価格を求めます。

敷地権割合を使った場合の相続税評価額の求め方は以下のようになります。

土地の相続税評価額 = マンション全体の土地の固定資産税評価額 × 敷地権割合÷ 0.7 × 0.8

尚、上記で求めた土地の相続税評価額はあくまでも概算値のため、正確に求めたい場合には、税理士に相談するようにしてください。

2.相続マンションは売却した方が良い3つの理由

マンションを相続した際には、「誰かが住む」「賃貸に出す」「売却する」など、様々な選択肢があります。

「駅から徒歩1,2分で賃貸に向いている」ケースなどもありますが、筆者は基本的に売却が良いと考えています。

ここでは「相続マンションは基本的には売却した方が良い理由」について解説します。

売却が良い理由1.マンションは建て替えが難しい

マンションは戸建てと異なり、基本的に将来の建て替えが極めて難しいため、売却することをオススメします。

戸建ては建て替えが可能なため、2~3代に渡って引き継ぐことのできる財産ですが、一方マンションは実質的に建て替えが難しく、朽ち果てるまで持たざるを得ない財産です。

朽ち果てて本当に売れなくなってしまう前に、相続したマンションが古い場合はすぐにでも売ってしまった方が良いでしょう。

ただし、駅から徒歩5分以内の立地だったり、築10年以内のマンションであれば資産性が高いため、「賃貸に出す」という選択肢も検討できます。

売却が良い理由2.戸建てに比べ、維持費が高い

マンションは、戸建てに比べると固定の維持費が高く「管理費」「修繕積立金」など、戸建てにはない維持費がかかります。これも相続したら早く売ってしまった方が良い理由の一つです。

またこの維持費は、マンションの相続後、相続人同士が揉めごとを引き起こすケースもあるので、注意しましょう。

売却が良い理由3.全体の管理の状態が悪くなる可能性がある

マンションは古くなると全体の管理の状態が悪くなる可能性がありますが、古いマンションの中には、相続人が管理費及び修繕積立金を払わない住戸が増えている物件が存在します。

そのような人のせいで管理費及び修繕積立金が不足してくると、そのうち、マンション全体の管理の状態が悪くなります。

その結果、全体の管理の悪いマンションは、「住みにくく」「貸しにくく」「売りにくい物件」となってしまうのです。

このようなトラブルは、自分の未払いによって起こるわけではないので防ぐのが難しいもの。

それでもマンション全体の価値の低下につながるので、まずは管理費の未納などが無いかもよく調べましょう。

そもそも「賃貸にすべきか?売却すべきか?」と考える際には、こちらの記事を参考にしてください。

相続したマンションは売却と賃貸のどちらにすべき?判断ポイントを解説

マンションを相続した人の中には、売却すべきか・賃貸すべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。 マンションは、立地条 …

続きを見る

賃貸にするか売却するかを決める際に、「実際に今どれくらいの価格で売れるのか」というのはとても重要な情報です。

まずは2,3分で終わる一括査定で、相続物件の価格をしっかり把握しましょう。

その価格によっても賃貸が良いか売却が良いかが変わる可能性があります。

3.相続物件を売却する時の流れ

それでは実際に、相続したマンションの売却までの流れと具体的な手続きの方法(書類など)を説明します。

相続したマンションを売却するときの流れ

相続したマンションを売却する際には、ただのマンション売却と異なりまず名義変更から始まります。

1.名義変更

相続したマンションを売却するには、名義変更が必要です。

「法定相続」「遺言」「遺産分割協議」のいずれかによって名義変更を行います。

詳しくは上の章で紹介しているので、該当箇所をよく理解してください。

2.価格査定

名義変更が終わったら価格査定です。

法定相続で売却する場合、共有物件ですので売却には共有者全員の同意が必要となります。

相続人全員が納得するためにも、価格査定は複数の不動産会社に依頼し、納得のいく形で売却活動をスタートさせることがポイントです。

3.媒介契約の締結

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約(不動産会社に依頼する仲介の契約のこと)を締結します。

相続したマンションを売却するときの媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる一般媒介契約がオススメです。

4.売却活動の開始

媒介契約を締結の後、売却活動が始まります。

複数の不動産会社が同時並行に売却をスタートさせるため、競争原理が働き、早く高く売ることができるようになります。

ここまでが、相続したマンションを売却するまでの流れです。ご理解頂けましたか?

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬ですので、複数の不動産会社に売却を依頼しても、支払先は売却を決めてくれた1社のみなり、売主にほとんどデメリットはありません。

マンションの売却は、買主が見つかるまで3ヶ月程度かかるのが一般的で、売買契約締結から引渡までは1ヶ月程度の期間を空けます。

トータルとして6ヶ月程度の時間がかかりますので、余裕をもって売却活動を始めるようにしてください。

様々なケースで異なる名義変更の必要書類

上でも述べたように、相続したマンションを売却する際にはまず最初に名義変更が必要となります。

分割の仕方によって必要書類は異なるため、それぞれのケース別に必要な書類を解説します。

法定相続する場合の必要書類

法定相続とは、「法定相続割合によって共有のまま不動産を保有する分割方法のこと」を指します。

法定相続で共有のまま売却すれば、売却で得た現金を法定相続分で分けることができます。

法定相続のメリット

  • メリット1 現金は1円単位で分けることができるため、相続人間で不平等が発生しない
    ※遺産を相続人間で平等に分けたい場合には、法定相続によって共有のまま売却することが最もオススメの方法となります。
  • メリット2 遺産分割協議書の作成費用も不要となるため、手間もコストも省ける

法定相続による名義変更の際に必要な書類

定相続による名義変更の必要書類は以下の通りです。

  • 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  • 被相続人の除住民票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図(任意)

共有物件は、売却するには共有者全員の同意が必要で、売買契約書にも共有者全員が売主として署名押印を行うことになります。

遺言書がある場合の必要書類

遺言書がある場合は、遺言書に従って財産を分割します。遺言書がある場合の名義変更の必要書類は以下の通りです。

遺言による名義変更の必要書類

  • 遺言証書
  • 遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
  • 遺言により相続する相続人の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 受遺者の戸籍謄本
  • 相続関係説明図(任意)

遺言書が自筆遺言の場合には、法務局に提出する前に、家庭裁判所による検認が必要となります。

※検認とは、家庭裁判所による遺言書の存在および内容のチェックのこと

自筆遺言が封印されている場合開封は家庭裁判所で行い、それ以外で開封すると過料の制裁がありますので、ご注意ください。

遺産分割協議をする場合の必要書類

遺産分割協議※によって分割を行う場合は、遺産分割協議書(遺産分割協議で決めた内容を記載した書面)が必要になります。

※遺産分割協議とは、相続人間で遺産の分け方を決める話し合いのことで、「遺言書がなく法定相続以外の方法で分割したい場合」や「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したい場合」に遺産分割協議を行います。

ちなみに遺産分割協議は、法律上、やらなければならないという義務は無いため、期限もありません。

また遺産分割協議書は司法書士等の専門家に作成を依頼することが一般的で、作成費用は遺産総額の0.5%~1%ほどが相場となっています。

遺産分割協議による名義変更の必要書類は以下の通りです。

【遺産分割協議による名義変更の必要書類】

  • 遺産分割協議書(相続人全員自署・実印押印・印鑑証明書添付)
  • 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  • 被相続人の除住民票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図(任意)

遺産分割協議の成立には相続人全員の同意が条件となっており、遺産分割協議書には相続人全員の署名押印が必要です。

3.相続マンション売却時に使える税金の節税特例

相続したマンションを売却する場合、譲渡所得が発生すると税金が生じます。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

一つ一つ用語を説明していきましょう。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

上記計算の結果譲渡所得がプラスなら税金が発生し、マイナスなら税金は発生しないことになります。

マンションは、税法上「居住用財産」と呼ばれ、売却する人のマイホームであれば節税できるいくつかの特例が存在します。

しかしながら、親が住んでいたマンションで、自分のマイホームでなければ居住用財産ではないため、居住用財産の節税特例は利用できないことなります。

ただし、相続税を納税した人であれば、「取得費加算の特例」という節税特例を利用することができます。

取得費加算の特例を利用したときの、譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 取得費に加算する相続税額 - 譲渡費用

取得費に加算する相続税額とは、以下の計算式でも求めます。

その者の相続税額その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額

取得費加算の特例を適用するための主な要件は以下の3つです。

  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること

詳しい要件に関しては、国税庁のホームページをご参照ください。

【国税庁HP】

No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

尚、一定の要件を満たす相続した物件には「3,000万円特別控除(通称、「相続空き家の3,000万円特別控除」)」という節税特例を適用できるケースがあります。

※相続空き家の3,000万円特別控除が利用できるのは「戸建て」のみであり、マンションは利用できません。

4.まずは複数社から見積もりを

様々なケースをご紹介しましたが、一番大切なことは「譲渡したマンションは一体いくら位の価値があるのか」ということを正確に把握することです。

その額によっても、売却するのか賃貸に出すのかも変わってくるので、まずは複数の会社から見積もりを取る「一括査定」で相場を把握しましょう。

マンション一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者もマンション一括査定(「

すまいValue

」「

HOME4U

」「

イエウール

」)を利用しました。

下記は「

すまいValue

」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこのマンション一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決

ひよこ生徒

こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!

正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「

すまいValue

」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?

下記に比較してまとめてみたぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

サイト オススメ度 提携会社数 同時依頼数 運営開始 机上査定 備考欄
すまいValue

すまいValue

大手6社 6社 2015年
HOME4U

HOME4U

1,300社以上 6社 2001年
イエウール

イエウール

1,600社以上 6社 2013年  
HOME'S

HOME’S売却査定

1,800社以上 6社 2004年
リガイド

RE-Guide

700社以上 10社 2006年
マンション.navi

マンションナビ

2,500店舗以上 9社 2011年  
おうちダイレクト

おうちダイレクト

大手~中小 9社 2018年  
イエイ

イエイ

1,700社 6社 2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

4.まとめ

以上、相続したマンションの税金について書類や手続き方法など解説してきました。

相続税は被相続人(死亡した人)の遺産総額が基礎控除額を超える財産を保有しているときに課税されます。

相続したマンションは、「将来建て替えられない」、「維持費が高い」等の理由から売却した方が良く、その際には名義変更が必要ですが、必要書類は相続の仕方によって若干異なります。

また相続したマンションは、譲渡所得が発生すると税金が生じます。

相続税を納税した人であれば、取得費加算の特例という節税特例を利用することが可能です。

相続したマンションの売却について、名義変更が完了したら早速に査定から依頼してみましょう。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
相続

相続した一戸建てを売却するときの必要書類とは?名義変更手続きを解説

少子化や核家族化が当たり前となった日本では、相続した実家が不要となるケースがとても増えています。

これが今大きな社会問題でもある「空き家問題」ですが、空き家になった一戸建てを相続したらすぐに売却するケースも多いですが、そのためには名義変更が必要です。

名義変更は、分割の仕方によって必要書類が異なります。

「分割方法」と「必要書類」は密接に関係するため、相続の手続きもしっかりと理解しておくことが必要です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 相続した一戸建てを売却する時に必要な書類って?
  • 一戸建てを相続した際の手続きや期限は?
  • 名義変更にはどんな書類が必要なの?

この記事では「相続した一戸建てを売却するときの必要書類」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.一戸建てを相続したときの手続きと期限

まずは、一戸建てを相続したときの手続きとそれぞれの期限を下図に示します。

まずは遺言書の有無の確認から

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認することから始めます。

遺言がある場合

遺言書が存在し、一戸建ては誰が引き継ぐかが記載されていれば、遺言書に従って引き継ぐ人に名義変更を行うのが原則です。

遺言が無い場合

遺言書がない場合、引き継ぐ人を決めるには遺産分割協議を行う必要が出てきます。

遺産分割協議とは、「誰がどの資産を引き継ぐか」を決めるために相続人全員で行う話合いのことです。

被相続人の全ての資産の確認

遺言書の有無の確認が終わったら、被相続人(死亡した人)がどのような遺産を持っていたかを確認します。

相続で引き継ぐ遺産は、一戸建てや現金等のプラスの資産の他、借金等のマイナスの負債も引き継ぐ点が特徴です。

様々な相続に関わる期限

相続は、「いつまでに◯◯をしないと権利がなくなる」というような、期限が複数あります。

これを知らずに逃してしまうと、後から大きなトラブルになる可能性があるので、まずは期限をしっかり押さえましょう。

相続放棄の期限

「相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内」が相続放棄の期限となります。

※相続放棄とは、相続の権利を全て放棄することです。

まず最初に被相続人の遺産を調べ上げ、プラスの資産よりもマイナスの負債の方が大きい場合には相続放棄を選択した方が有利ですので、期限までに相続放棄を行います。

相続放棄は負債を逃れるだけでなく、特定の相続人に遺産を寄せるために利用されることも多いです。

例えば、兄と弟が相続人で、兄が親とずっと同居していて今後も一戸建てに住んでいるような場合、弟が相続放棄をすることで兄に遺産を全て引き継がせることもあります。

相続放棄を行えば、わざわざ遺産分割協議を行わなくても特定の相続人に一戸建てを引き継がせることができるため、相続放棄を上手く使って遺産を引き継ぐ相続人を決めることが出来るのです。

準確定申告の期限

「相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内」が準確定申告の期限となります。

※準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡日までの所得に関する確定申告のことです。被相続人が毎年確定申告を行っていた人であれば、準確定申告が必要となります。

相続税の申告と納付の期限

相続税の納税義務のある人は、「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」に相続税の申告と納付をする必要があります。

※相続税が発生しない人は、特に申告と納付は不要

2.売却には名義変更が必要な理由

相続した一戸建てを売却するには、原則として名義変更が必要となります。

名義変更が必要な理由は、購入検討者に対し所有者を明確にするためです。

法律上、相続した物件に名義変更を行う義務はありません。2021年2月時点において、相続物件の名義変更の義務化は検討中ですが、今のところまだ義務にはなっていないため、売却をしないなら名義変更は必要ないでしょう。

しかし、売却するとなると、様々な視点から名義変更が必要となります。具体的に見てみましょう。

  • 被相続人(亡くなった人)の名義のままの物件は、買主からすると売主が誰なのか明確にわからずリスクがあるためなかなか売れない

  • 例えば、被相続人の名義のままの物件を購入し、後から隠し子のような「見えない共有者」が現れて「自分も共有者の一人で売却には反対だ」と主張されてしまうと、売買が成立しなくなる恐れがある

このようなトラブルを未然に防ぐためにも、売主が誰かを明確にするために、相続物件は名義変更してから売却する必要があるのです。

3.名義変更の種類と必要書類

この章では、「法定相続による名義変更」、「遺言による名義変更」、「遺産分割協議による名義変更」の3つの名義変更の種類と必要書類について解説していきます。

法定相続による名義変更

法定相続とは、法定相続割合によって共有のまま不動産を保有すること

一戸建てを売却し、現金を相続人同士で分け合う場合には、法定相続の形で名義変更を行います。

物件は共有状態となりますので、売却には共有者全員の同意が必要です。

また、売主は共有者全員となるため、売買契約書にも共有者全員が売主として署名押印を行う必要があります。

法定相続による名義変更の必要書類は以下の通りです。

法定相続による名義変更の必要書類

  • 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  • 被相続人の除住民票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図(任意)

相続関係説明図とは、相続人の関係性を表した模式図のこと

特に決まった書式はなく、提出は任意となりますが、相続関係説明図も添付すると戸籍謄本の原本を返してもらうことができるというメリットがあります。

戸籍謄本は他の手続きでも利用する可能性があるため、相続関係説明図も添付することは多いです

遺言による名義変更

遺言書がある場合は、遺言による名義変更を行います。

遺言による名義変更の必要書類は以下の通りです。

遺言による名義変更の必要書類

  • 遺言証書
  • 遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
  • 遺言により相続する相続人の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 受遺者の戸籍謄本
  • 相続関係説明図(任意)

遺言書には、主に自筆遺言と公正証書遺言の2種類があり、自筆遺言の場合には、名義変更を行う前に家庭裁判所による検認の手続きが必要です。

検認とは、家庭裁判所による遺言書の存在および内容の確認のこと

自筆遺言は家庭裁判所での開封が必要で、家庭裁判所以外で開封すると過料の制裁を受けることになります。

公正証書遺言の場合は、検認の必要はありません。

遺産分割協議による名義変更

遺産分割協議による名義変更を行う場合には、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書とは、遺産分割協議で決めた内容を記載した書面のこと

遺産分割協議による名義変更の必要書類を以下に示します。

遺産分割協議による名義変更の必要書類

  • 遺産分割協議書(相続人全員自署・実印押印・印鑑証明書添付)
  • 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  • 被相続人の除住民票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図(任意)

遺産分割協議を成立させるためには相続人全員の同意が条件なため、遺産分割協議書には相続人全員の署名押印が必要となります。

また、遺産分割協議書は司法書士等の専門家に作成を依頼することが一般的です

遺産分割協議書の作成費用は、遺産総額の0.5%~1%ほどが相場となっています。

4.ポイントは6ヶ月が勝負

相続した一戸建ての売却において、「6ヶ月」という期間は覚えておきたい大切なポイントです。

この章では6ヶ月を意識した相続と売却の手続きについて解説します。

遺産分割協議は6ヶ月以内には実施しておきたい

遺産分割協議を行う場合、目安として相続後6ヶ月以内には実施するということを覚えておきましょう。

遺産分割協議は、法律上の義務ではないため決められた期限はありませんが、いつまでも分割しないままでいると、ずっと共有状態のままで物件を持つことになるため、通常は早めに遺産分割を行います。

上記のように、相続手続きは最初の3~4ヵ月目は少し忙しいことを頭に入れておきましょう。

4ヵ月を過ぎれば、少し落ち着くことができるため、このタイミングを逃さずに遺産分割協議を行うのが理想です。

特に物件を売却して相続税を納税したい人は、6ヶ月目に名義変更できていれば、その後、急いで売却することで10ヶ月目の納付期限まで納税用の現金を確保することもできます。

遺産分割協議がなされない物件は、二次相続、三次相続によって共有者が膨れ上がり、そのうち多人数共有物件と化してしまう恐れがあります。

多人数共有物件は、将来、共有者全員の売却同意を得ることが難しくなることから、昨今、問題視されています。

共有状態の放置は将来に禍根を残すことが多いため、早めに分割して特定の誰かに引き継がせるようにしてください。

売却期間には6ヶ月を見込んでおきたい

相続した一戸建てを売却するには、名義変更から引き渡しまでの期間を6ヶ月程度は見込んでおきたいところです。

相続後の売却の流れ

相続後の売却の流れ

以下に、相続物件の売却の流れを示します。

名義変更

相続物件の売却では、まず名義変更を行います。

遺言書があれば一番スムーズですが、ない場合は「法定相続」または「遺産分割協議」によって名義変更方法を決めます。

遺産分割で名義変更を行う場合、遺産分割協議書の作成に1ヶ月、名義変更の登記手続きに0.5ヶ月程度の計1.5ヶ月を見込んでおきます。

不動産会社に査定依頼

その後、不動産会社に価格査定を依頼します。

価格査定後、不動産会社と媒介契約(不動産会社と締結する仲介の契約のこと)を締結して、販売活動をスタートさせます。

価格査定から売却活動の開始までは0.5ヶ月程度です。

売却活動の開始から買主が見つかるまでの期間は、一般的には3ヶ月くらいがかかります。

不動産の売却では、売買契約から引渡まで1ケ月程度空けることが一般的です。

不動産会社への査定依頼ですが、査定額というのは不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

最終的な引き渡し

買主からの売買代金の入金は引渡時点となります。

よって、一戸建てを売却して現金に換えるまで、6ヶ月程度を見込んでおくことが必要です。

5.相続移転登記前に売却する場合の必要書類

相続した一戸建ては、名義変更を行った後に売るのが原則ですが、やむを得ない事情により相続移転登記前に売却を開始することがあります。

相続移転登記前に売る場合は、買主に対して全相続人が確定できる書類を用意しておくことが必要です。

全相続人が確定できる書類を示せば、後から隠し子のような相続人が現れるリスクがなくなるため、売主が明確となり安心して売買の話を進めることができるようになります。

全相続人が確定できる書類とは、以下の書類などです。

全相続人が確定できる書類

  • 戸籍謄本
  • 除籍謄本
  • 改製原戸籍謄本

既に分割が決まっており、まだ未登記の状態であれば、「遺言書」または「遺産分割協議書」を買主に示しながら売買の話を進めていく方法もあります。

分割予定の物件は、移転登記の完了をもって買主と売買契約を締結するのが一般的です。

6.一戸建て売却に必要な書類

名義変更完了後の一戸建てを売却するには、以下の書類が必要です。

売却に必要な資料

  • 登記識別情報通知書※
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)
  • 住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 免許証等の本人確認書類
  • 固定資産税および都市計画税の納税通知書
  • 土地の実測図(任意)
  • 土地の境界確認書(任意)
  • 土地の越境の覚書(任意)
  • 建物の設計図書(任意)
  • 建物の建築確認通知書および検査済証(任意)

※名義変更の際、登記名義人となった申請人に対し法務局から渡される書類です。

その他、引渡時には「鍵」と「実印」が必要となります。

売却に必要な資料は、不動産会社から指示がありますので、一つ一つ確認しながら準備するようにしてください。

まとめ

相続した一戸建てを売却するときの必要書類について解説してきました。

一戸建てを相続したときは、相続放棄は「相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内」、相続税の申告と納付は「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」が期限となります。

相続した一戸建てを売却する場合には、所有者を明確にするために原則として名義変更が必要です。

名義変更に必要な書類は、「法定相続」「遺言」「遺産分割協議」によって異なる部分があります。

遺産分割協議に期限はありませんが、相続後から概ね6ヶ月以内に行っておくことが目安です。

売却の必要書類が把握できたら、早速に売却に着手してみましょう。

Copyright © 2021 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書