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土地活用として人気のあるコインランドリー経営!メリットからリスクまで徹底解説

もしあなたが土地活用を検討しているなら、コインランドリーを候補として考えたことはないですか?

街でよく見かけるコインランドリー。土地活用として人気がありますが、情報が少なくて不安になるかもしれません。

コインランドリーの運営にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

また注意点やリスクはどのようなものがあるのでしょうか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • コインランドリー経営ってどんなビジネス?
  • コインランドリーのメリット・デメリット
  • コインランドリー経営の上の注意点

1.コインランドリーってどんな経営方法?

「コインランドリー」と聞いて、「それは一体何?」と思う人はいないはず。

どの町にでも一つはある、お馴染みの施設です。一般的には住宅街や学生街にあることが多いでしょう。

最近では忙しいビジネスマンが利用しやすい駅前にコインランドリーが建てられたり、地方ではスーパー銭湯や大型ショッピングセンターなどに併設されていることも。

このコインランドリー、実は「空いている土地を有効活用する」土地活用としても人気なのです。

その大きな理由としては、現在のコインランドリーは昔に比べて機材が進化しており、ボタンを押すだけでプロ並みの洗い上がりが可能になったこと。

 それにより、ひと昔前までは家庭用洗濯機では洗えない毛布や布団を洗うイメージでしたが、最近では家庭に洗濯機をもたずにコインランドリーだけで済ます人も増えているのです。

 このように、昔に比べてより強く人々の生活に根付いているため、空いている土地を有効活用する「土地活用」の方法として人気を集めています。

2.コインランドリー経営のメリット

土地活用の手段として人気のコインランドリー経営ですが、以下のようなメリットがあります。

  • 利用客がつきやすい
  • 利用者が自分で稼働するため従業員が不要
  • 仕入れをしないため在庫を抱えるリスクがない

一つ一つ見ていきましょう。

利用客がつきやすい

コインランドリーは人々の生活に必要不可欠な「衣食住」の一部に関わるため、利用客が付きやすいという点があります。

 最近コインランドリーを利用する人は家庭に洗濯機が無い場合も多いので、一度リピーターになってくれれば、固定客として毎回利用してくれることでしょう。

また、昔からのコインランドリーの使われ方のように「布団など大きくて家で洗えないものを年に数回、コインランドリーで洗いたい」という需要は今も変わらずあります。

利用者が自分で稼働するため従業員が不要

利用したことがある人は分かると思いますが、コインランドリーは基本的に全てセルフサービスです。

自分で洗濯機に洗濯物と洗剤を入れて、スタートさせてあとは終わるのを待つだけ。使用法の注意も必要ありません。

つまり機械さえ導入すればあとはお客さん任せのため、経営者自身が働く必要がないのはもちろんのこと、専用スタッフを雇う必要がありません。

人件費がいらないのは大きなメリットです。

 在庫を抱えるリスクがない

ビジネス的な観点で見ると、コインランドリーの経営には「仕入れ」がないため、在庫を抱えるリスクが無いのも嬉しいポイントでしょう。

小売のビジネスなどでは在庫をはけずに倒産してしまったり、飲食店では仕入れが足りなかったり余ったりと、仕入れに振り回されがちです。

在庫を抱えすぎて倒産してしまうケースも多いので、在庫リスクが無いのはビジネスとしては大きな魅力です。

3.コインランドリーのデメリット

一方コインランドリーのデメリットは、以下の通りです。

  • 数千万円の初期投資が必要になる
  • 超・高額の収益を稼ぎだせるわけではない
  • 定期的なメンテナンスが必要
  • ライバル店が現れると売り上げが激減する

コインランドリーの最大のデメリットは、高額の初期投資を強いられる点でしょう。

場合によっては公的融資や銀行融資で資金調達できる場合もありますが、非常に稀で、自己資金で数千万円の初期費用を用意する必要があります。

 一方で莫大な初期費用をかけるにも関わらず、とても大きな収益を得るのが難しい点や、稼働時間が長くなればなるほど故障が増え、メンテナンスが何度も必要になるのもデメリットです。

さらにコインランドリーは他店と差別化が難しい土地活用なので、ライバルが出現すると簡単にお客さんが奪われてしまいます。

このように近隣の状況に影響を受けやすいのもデメリットと言えます。

4.土地活用としてコインランドリーを経営する方法

ここからは「コインランドリーを実際に経営する方法」について解説します。コインランドリーを運営する場合、2つの方法があります。

  • 建物から機材まで自費で調達する方法
  • コインランドリー業者に土地だけ貸す方法

それぞれ一体どんな方法なのでしょうか?詳細を紹介していきましょう。

建物から機材まで自費で調達する方法

何もない土地にコインランドリー用の建物を建てて、機材を購入・搬入し、自分で経営する方法です。

 全て自費で建物から機材まで購入しているため、実質的にコインランドリーの経営者兼オーナーになるパターンで、古くからあるコインランドリーはこの方法がほとんど。

クリーニング店に併設しているコインランドリーや賃貸マンションの一角にあるものも自費で調達する方法で運営されています。

莫大な初期投資をかける代わりに、コインランドリーで手に入る収益は全て自分のものとなるので、もし大当たりした場合は高額の収益を手に入れることができるでしょう。

コインランドリー業者に土地だけ貸す方法

コインランドリーは自費で行うことが多い土地活用なのですが、最近では別の方法が注目を集めています。

 それは全国展開するコインランドリーの企業に土地だけ貸し、建設から運営まで全て委託する方法です。

 いわゆる「借地」としての運用なので、初期費用や運営は一切不要なのが最大のメリットです。

 この場合は、コインランドリーが失敗しようが成功しようが、土地の持ち主にとっては全く関係なく、お客さんが一人もこなくても毎月決まった額の借地料がもらえるのが魅力です。

一方、仮に大儲けしていても決まった金額以上は一円ももらえないのは残念な点と言えるでしょう。

5.コインランドリーを行う際の注意点

最後にお伝えするのは、コインランドリーを行う際の注意点について。

コインランドリーの存在が地域住民に迷惑をかけてしまうかもしれない点に注意してください。

 コインランドリーは無人で運営しているため盗難がよくおこり、運営側に責任を追及されることも。

またコインランドリーは夜遅く解放している施設のため、不良のたまり場にもなりやすく、機材にいたずらされたり近隣住民に迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。

 盗難対策も含めて、監視カメラ設置や警備会社との契約を行っておくことをオススメします。

6.コインランドリー以外の土地活用を知るには

今回はコインランドリーについて詳しく解説してきましたが、あなたの考えている土地活用でコインランドリーがベストとは限りません。

「土地活用」と一言で言っても、アパート経営や駐車場経営、他にも色々とあり、土地によって最適な活用法は異なります

そんなときに便利になるのが不動産投資・土地活用の一括資料請求です。

検討するなら土地活用のプロに相談が一番!

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法 相談先
ハウスメーカー 工務店 ゼネコン 各種専門業者
マンション経営  
アパート経営    
賃貸併用住宅    
駐車場経営      
大規模施設(高齢者施設・保育所など)    
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!

フクロウ先生

フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「

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しかも、提携会社は「積水ハウス」や「大東建託」、「旭化成ホームズ」、「三井ホーム」など、全国の優良企業が勢ぞろいしています。

土地活用一括資料請求をする流れ

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HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

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  • 選択した企業以外からの連絡は来ないので、営業電話を最小限に抑えられる
  • 業界最長19年間で培われたノウハウで、悪質業者は排除し、優良企業のみと提携
  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利
まずはプロに相談!

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まとめ

この記事では、最近あちこちで見かける「コインランドリー」の土地活用について解説しました。

コインランドリーは近年生活に根付いていて、個人の利用頻度が上がっているため魅力的な投資と言えます。

一方初期費用の高さなどリスクもあるので、メリット・デメリッや注意点をよく理解して検討してみましょう。

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造成と整地の違いを大解剖!4つの工事内容や必要な費用相場まで解説

「造成と整地」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 造成と整地って何がどう違うの?
  • 造成や整地にはどんな工事が行われるのだろうか・・・
  • 造成や整地にかかる費用をわかりやすく解説して欲しい
  • 造成と整地工事を担当する業者の選び方を知りたい

そこで今回の記事では「造成と整地」に関する疑問・不安について、解説していきます。この記事を読むことで、あなたが知っておくべき「造成と整地」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

1.造成と整地の違い

この章では「造成と整地の違い」についてお伝えします。

まずは一緒にされやすい「造成」と「整地」の違いについて紹介していきましょう。

造成について

造成とは、土地に対しその地盤面の形状を主に土を動かす事により何かしらの目的に利用する為の行為のこと

地の造成は「宅地造成等規制法」によって土地の造成が行える業者が決められているため、誰もが自由に行うことはできません。

小規模や中規模の土地造成であれば、解体業者や外構業者に依頼するケースが多いです。

整地について

整地とは、土地の上にあった住居を解体した後に土地を綺麗にすること

整地では、コンクリート・大きな石・木くず・ガラスなどを手や重機でくずして調節します。

そのあと重機で踏んで固定させる「転圧作業」を行い、「整地」は完了となります。

これ以外にトンボを掛けたりほうきでクリーニングをすることもありますが、各会社によって対応は異なります。

造成と整地は「建物が建てられる土地にする」と覚えておく

一緒にされやすい「造成」と「整地」の違いについて紹介してきましたが、2とも一般的には同じ意味として扱われることが多いです。

基本的な考え方として、「建物が建てられる土地(宅地)にする」という意味で使われることが多いでしょう。

本記事でも「整地=造成」という位置づけで、今後の知識を解説していきます。

次に造成・整地の種類について見ていきましょう。

2.造成・整地には4つの種類がある

整地をするスポットは宅地のみならず山林であったり木が生い茂っている場所、フラットな土地もあれば、傾斜している土壌もあります。

それらを整地する際、一般的な方法としては以下のような方法があります。

造成・整地の4つの種類

  1. 粗仕上げ(粗整地)
  2. 砂利整地
  3. 防草仕上げ
  4. コンクリート・アスファルト舗装

種類1.「粗仕上げ(粗整地)」

最もシンプルな整地方法が「粗仕上げ」です。

住居の解体後に残存しているコンクリートガラ、石(こぶし大程度まで)を取り除きます。

それらの他にも木くずやガラス片などを人力または重機で撤去し、重機で均したり転圧に取り組んだりします。

簡略な整地とはいえ、各社毎にどこまで仕上げてくれるかがバラバラになってきます。

カンタンに手で均すだけの業者もいれば、一つ一つ細かい石まで撤去して均してくれる業者もいるでしょう。

解体をオーダーする際にどこまでして貰えるのか確認しておく必要があります。

解体費用については、解体専門業者に直接発注するのが一番安いです。

ただ、見つけるのが大変ですよね。

そんなとき便利になるのが、「

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」です。

ヌリカエ(旧解体工事のナコウド)は、東証マザーズに上場している株式会社Speeeが運営する解体業者見積もりサイトです。

SPEEEでは、解体業者をしっかり厳選審査しているため、安心感抜群です。

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34個の質問に答えて、電話番号を入力したら見積もり完了です。質問数が多く感じますが、選択式なので1-2分あれば回答できます。

解体工事のナコウド

ヌリカエの利用の流れ

種類2.「砂利整地」

砂利整地は、粗仕上げよりきめ細かい整地方法です。

より微細なガラや石などを撤去し、土地の高さを調整して、砂利や砕石を敷いたのちに重機などで転圧を実施します。

砂利は体積が大きいものであれば、人が歩いた時に足音が耳に入りますので防犯対策になります。

大きさの異なる石であれば、噛み合って固定化されやすいので駐車場などにマッチしています。

また、西日本でよく採れる花崗岩などが風化して作り上げられた土(真砂土)もよく利用されます。

砕石として私有車道・庭の中に存在する道・学校の校庭などによく活用されます。

これ以外にも、利用される砂利には「玉砂利」や「化粧砂利」といった種類が採用されることになるでしょう。

種類3.「防草仕上げ」

整地後に草が伸びるのを防ぎたい場合は、前もってしっかりと雑草を除去したうえで防草シートを被せます。

出来あがりはいかに事前処理を細部に至るまで行ったかで見違えるようになってきます。

生命力がタフな雑草の根っこなどが残存していると大変です。

あとあと見栄えが悪くなりますので、事前処理は徹底的にする必要があります。

種類4.「コンクリート・アスファルト舗装」

整地後にパーキングにする場合などは砂利舗装のほか、コンクリートやアスファルトで舗装することもあります。

土地の高さを整えてから水勾配などを測って、砕石舗装を施し、コンクリートまたはアスファルトで舗装します。

コンクリートはアスファルトと対比すると、トータルコストが高い・工期が長時間に渡るなどの弱点があります。

しかし、寿命が長く補修回数もほとんど無くて済むというアドバンテージがあります。

一方、アスファルトはトータルコストがリーズナブルで、工期もスピーディーに完了するのが特徴です。

しかし、耐久性の問題で、補修回数が多く、コンクリートの10倍以上の補修回数になるのは見逃せません。

また夏の期間は路面温度が高温になったり、路面がゆがみしやすいなどのマイナスポイントもあります。

どちらの方法を採用するかは、宅地を整地するのか山林をきれいにするのか、などの用途で異なります。

さらに雑草が生い茂っていたり地盤の改良が求められたりしないか、などいろいろな条件も選択肢に作用するので要チェックです。

ここまでは、「造成・整地には4つの種類がある」をお伝えしましたが、次に造成・整地にかかる費用について見ていきましょう。

3.造成・整地にかかる費用を解説

整地費用には、明確な指標となるものがなく、各社ごとに料金設定がバラバラになってきます。

ここでは全般的に言って工事の「目安」となる費用を解説していきます。

まず、1平方メートルあたりのたたき台として、特別な撤去作業などを要しない場合であれば400円〜600円ほどです。

庭木の伐採や抜根あるいは、雑草がひどいケースで処理を行う場合は2,000円ほどです。

さらに地盤の再チェックなどが強いられる場合は5,000円程度が目安となるでしょう。

場合によっては、解体工事費用の3%〜5%として取り入れる可能性もあります。

だからこそ造成業者を選ぶ際は、見積もりをしっかり見て吟味しておくと良いでしょう。

山林・傾斜地などを造成・整地すると金額が変わる

平地に工事を施すのではなく、山林などになると木々の伐採や抜根、基盤の改良などが求められます。

そうなると、1平方メートルあたり20,000円から30,000円程度が目安になってくるでしょう。

また、傾斜のゆるい丘陵地なども作業が困難で、さまざまな要素に気をつけなければなりません。

そのため1平方メートルあたり10,000円から20,000円程度の費用を覚悟しないといけないでしょう。

もし、傾斜角度が15度以上になると、1平方メートルあたり40,000円前後になることもあります。

それらの他にも、真砂土を敷くケースだと3,500円から4,000円程度(1立方メートルあたり)です。

砕石を敷くケースだと石の大きさや種類などにも影響されますが、1立方メートルあたり2,500円から5,000円程度になります。

ついでに申しますと、道路よりも低い位置にある土地に対しては、多少要件が違ってくるので要注意です。

宅地として使えるレベルまで一体化するために土砂などを持ちこんで地上げする必要があります。

そういった状況の費用としては3,500円から5,000円(1立方メートルあたり)程度かかると覚悟しておきましょう。

また土盛りした土砂の崩壊・流出などをストップするために作成する擁壁工事がからむこともあります。

「土止費」などと称されたりもしますが、そういった状況では1平方メートルあたり30,000円から40,000円が必要になります。

造成・整地をするなら業者とのイメージ共有が大切

このように、整地のタイプや土地の条件、希望する出来栄えなどによって費用は大きく変化してきます。

「完成したら予想してたものと信じられないくらい違った」といったことがないように心掛けましょう。

整地をオーダーする際には最終的なイメージをハッキリさせて業者に伝えておくこととが重要になるので注意してください。

ここまでは「造成・整地にかかる費用」についてお伝えしましたが、次に「造成・整地工事を担当する業者の選び方」について見ていきましょう。

5.造成後のイメージを見据えながら「複数社に見積もり」が鉄則

土地の造成では、専門的な重機や技術を必要とするため、プロの業者に依頼して行うのがおすすめです。

自分で知識を深めておくことはもちろん、複数の業者に見積もり依頼をして比較検討してみましょう

また、「造成した後にどのように土地を活用していくのか」ということも含めて、計画を立てることが大切です。

自分が住む為の住居なのか、アパート経営をなどを始めたいのか、造成後のイメージを見据えて業者に相談していきましょう。

見積もりで提示された金額の違いだけでなく、工事プランや各業者の対応などを比較して判断することが重要で、複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「

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まとめ

「造成と整地」をテーマとして、様々な知識を解説してきました。

今後、造成と整地を実施する機会があるなら、今回紹介した記事内容を参考に施工事例や実績をネットでチェックしながら業者を選びましょう。

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HOME4Uの土地活用比較サイトって大丈夫?サイトの特徴から口コミ・評判まで徹底解説

土地活用をしようと思って色々ネットで調べていくと、無料で複数社の資料を一括請求できる比較サイトがよく出てきます。

特に初めて土地活用をする際は比較サイトを使って多くのプランを比較するのが成功のポイントです。

数ある比較サイトのなかでも信頼できるのが、NTTデータグループが運営するHOME4Uの比較サイトです。

NTTデータグループが不動産のサービスを提供しているって、ちょっと意外じゃないですか?他の比較サイトに比べても評価が高いのはなぜでしょう?

そこで、この記事では、HOME4Uの土地活用比較サイトについて徹底解説ていきます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 「HOME4U」って一体何をやっている会社?
  • 「HOME4U」の土地活用比較サイトはどこが良いの?
  • 「HOME4U」の土地活用比較サイトはどんな人にオススメ?

1.不動産情報サービス「HOME4U」とは?

「HOME4U」は、NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産の売却や購入、資産活用をサポートするサービスサイトです。

不動産に関する悩みを解決し、安心してはじめの一歩を踏み出せるよう、不動産専門情報サイトや不動産会社の比較サービスを中立の立場から提供しています。

サイト全体の利用者数は年間1000万人以上を誇る、実績十分のサービスと言えます。

HOME4Uが展開しているサービス

  • HOME4U土地活用:あなたの土地に最適な土地活用のプランを「無料で」複数案提案
  • 不動産売却HOME4U:全国1,500の優良企業と提携した日本初の不動産一括査定サービス
  • 賃貸経営HOME4U:複数の管理会社や不動産会社に一括で賃貸経営の相談可能
  • 中古住宅HOME4U: 販売中のマンション・一戸建て・土地を検索できる仲介物件専門サイト

運営会社がNTTグループで安心感抜群

HOME4Uの運営会社は「株式会社NTTデータマネジメントソーシング」というNTTグループの会社です(2020年4月現在で社員は1,896名)

会社名 株式会社NTTデータマネジメントソーシング
資本金 1億円
本部所在地 東京都江東区豊洲3-3-9 豊洲センタービルアネックス4F
従業員数 1,896名(2020年4月1日現在)※ 契約社員等を含む
設立 2003年3月
代表取締役社長 小柳 敏

株式会社NTTデータマネジメントソーシングは、株式会社NTTが100%の株を持つ完全子会社で、ITやAIなどを駆使して様々な分野で「期待を超える提案」を提供しています。

その中の一つが「不動産取引に関わる全ての人をHAPPYに」というコンセプトで生まれたのがHOME4 Uです。

ユーザーの立場で一番嬉しいのは、会社としてプライバシーマークを取得していること。
不動産という重要な個人情報を預けることも安心ですね。

2.土地活用の比較サイトってどんなサービス?

HOME4Uが2017年よりサービスを開始した土地活用の比較サイト。

HOME4U以外にも、「タウンライフ土地活用」「イエカレ土地活用」「リビンマッチ土地活用」など、沢山のサイトが存在しますが、そもそも、どんなサービスなのでしょうか?

一言で言うと、複数の会社から土地活用に関する資料を一括請求できるサイトです。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

「土地活用」と一言で言っても、アパート経営や駐車場経営、コンビニ経営や店舗貸しなどプランは様々。何が合うかは立地や広さなどによっても異なります。

またアパート経営などの場合は工事が必要ですが、会社によっては初期費用が1,000万円も差が出たり、その後の収益もプランによって大きく差が出ます。

だからこそ「複数の会社のプラン」を比較検討して、ベストな案を見つけるのが大切ですね。

1つのフォームに入力しただけで複数の会社に同じ情報が届くので、時間が無い方にこそぴったりなサービスです。

サイトによって、細かい入力項目の差異はありますが、どこも数分で入力完了するくらい簡単に利用できます。

3.「HOME4U」の土地活用比較サイトってどうなの?

2001年に”日本初”の不動産一括査定サイトをリリース。そこで培った、業者とのコネクションやノウハウを活かして、2017年にスタートしたのがHOME4Uの土地活用比較サイトです。

サイトのメリットやデメリットを紹介していきます。

「HOME4U」の土地活用比較サイトのメリット

まずは、メリットから見ていきたいと思います。

3つのメリット

  • メリット1:万全のセキュリティ体制
  • メリット2:良質な企業のみ厳選
  • メリット3:わずらわしい営業は心配なし
  • メリット4:無料電話相談サービスが便利

土地の査定をしてもらうには大切な個人情報を渡す必要があるので、「セキュリティが万全」というのはとても重要ポイントですね。

それぞれのメリットを早速詳しく見ていきましょう。

メリット1:万全のセキュリティ体制

土地の活用の提案を受けるには、自分の所有している土地など個人情報を提供する必要があります

その際に情報を悪用されたり漏洩したら…という不安がありますが、NTTは官公庁や銀行などの日本最高クラスのセキュリティで培った安全なシステムで、あなたの個人情報を保護してくれる安心感があります。

「HOME4U」全体として、年間1000万人以上の利用者がおり、実績がその安心感を物語っています。

さらに(株)NTTデータ スマートソーシングは個人情報保護のため、プライバシーマークを取得しており、預かった個人情報を適正に取り扱うことが義務付けられています。

メリット2:優良企業のみに厳選

HONE4Uの土地活用で提携している企業数は、他社の資料請求一括サイトに比べると決して多くありません。

それは「NTTデータ」の子会社として、業績面でも会社のサービス内容でも、絶対に安心できる企業のみを厳選しているから。

ネット一括査定で19年間(業界最長)で培われたノウハウで、大手企業から地域に精通した中小企業まで、実績のある会社のみを選定しているのです。

その上、提携後も常に悪質な企業がいないか常にパトロールして厳しくチェックしているので「変な会社につかまったらどうしよう」と思う方にこそ、安心して使ってもらえるサービスです。

メリット3:わずらわしい営業は心配なし

資料請求の際、様々な会社やプランが提示されますが、プラン請求先の会社は最大7社まで全て自分で選べます。

選ばなかった企業から連絡がくることは、一切ありません。

また、会社を選んで請求依頼をする際、「電話が嫌なので連絡はメールだけ」という希望を備考欄に記入することが可能です。

「個人情報を入力してしまったばかりに、しつこい営業電話に悩まされる」という心配もありません。

他の土地活用比較サイトでも備考欄などの仕組みは同じですが、しつこい営業電話にあってしまうケースはあります。

優良企業のみに厳選している「HOME4U」は可能性がゼロとは言えませんが、そのようなケースは少ないでしょう。

実際に筆者が備考欄にメール希望の旨を記載して、試してみたところ、7社のうち1社だけ電話での着信がありました。

電話を取ることは出来なかったのですが、その後、電話での営業がくることはありませんでした。

メリット4:無料電話相談サービスが便利

「HOME4U」の土地活用比較サイトには、フォロー体制として無料電話相談のサービスがあります。

他の土地活用比較サイトでも電話問い合わせに対応しているサイトはありますが、「HOME4U」の場合、単なるお問い合わせ窓口ではありません。

土地活用に関する専門知識を持った専門アドバイザーへに様々な土地活用の悩みを聞いてもらうことが出来ます。

お問い合わせ例

  • 土地活用でどのくらい節税できるのか?
  • 自分の土地でできる、土地活用は?
  • 土地活用できる土地の広さはどのくらい?

「HOME4U」は不動産会社ではなく、あくまでサービスサイトなので、実際の計画では不動産会社と相談していくわけですが、その一歩手前で、専門知識を持ったアドバイザーに相談出来るというのはとても嬉しいサービスですね。

土地活用に関する疑問を専門アドバイザーに直接無料で相談できます。

連絡先:0800-080-4284(受付時間:平日10時30分~18時)

「HOME4U」の土地活用比較サイトのデメリット

HOME4Uのメリットを紹介してきましたが、もちろん良いことばかりではありません。

ここでは、HOME4Uのデメリットも包み隠さず、紹介していきます。

3つのデメリット

  • デメリット1:連携企業数の少なさ
  • デメリット2:地域によっては連携企業が無い場合も

人によっては「数多くの色々な会社からプランをもらいたい」と思う方もいるでしょう。

そういった場合は、厳選した連携企業数はデメリットと感じてしまうかもしれません。

デメリット1:連携企業数の少なさ

メリットで述べたように「HOME4U」は提携会社を優良会社のみ厳しく絞り込んでいます。

逆に言うと、それだけ提携会社数が少ないということにもなります。

2021年1月現在、提携している会社は56社になります。

他社は数百の企業と連携しているサイトもあり、数だけ見れば「少ない」のは事実です。

これは企業の「経営面」「安心面」「実績」などで厳選した結果ですが、「とにかく多くの会社から選びたい」場合は「HOME4U」は不向きになります。

筆者としては、まずは優良企業に厳選している「HOME4U」で資料請求を頼んでみて、満足したプランが貰えなければ、他社サイトも試してみることをオススメします。

デメリット2:地域によっては連携企業が無い場合も

連携企業の少なさとも関係しますが、大手企業や首都圏の企業との連携が多いため、住んでいる地域によっては提案出来る会社が少ないケースもあります。

実際、青森県の南津軽郡、田舎館村で試してみたところ、下記の画面のとおり1社しかヒットしませんでした。

会社選択画面

会社選択画面

前半でもお伝えしたとおり、会社探しは複数の会社を比較検討するのが大原則です。

提携会社の質では間違いのない「HOME4U」ですが、比較検討出来ない場合は他社サイトも試してみることをオススメします。

4.「HOME4U」の土地活用比較サイトの評判・口コミ

土地活用比較サイトについての情報は少ないのですが、株式会社マイスタースタジオが運営する口コミ掲載サイト「みんなの評判ランキング(みん評)」で見つけたHOME4Uの口コミ情報を紹介します。

あくまで口コミなので、個人の意見として参考にしてみてください。

良いと思います

インターネットで不動産情報を同時に6社へと送信できる点や、全国どこでも対応しているなど他にはないメリットを感じたため利用しました。しかも悪徳業者を自動的に検索して削除してくれるなど安全面に関しても他の会社に比べて優れていると感じました。
個人情報の入力には抵抗があるのですが、プライバシーマークを取得しているためプライバシーに関しても安心できました。

 

土地活用に特化したポータルサイト

トップページのデザインがすっきりしていてシンプルで分かりやすく操作性が高いです。
トップから他サイトのように「売る」「買う」という大きな入り口選択ではなく、「土地活用」「売却」といった売りの目的別に遷移ページが分かれているので、目的が明確になっている人、自分に仏様な情報だけを探したい人には活用しやすいです。
また提携不動産会社も大手やFCから個人開業の事務所まで多くそろっており机上査定でも幅広い検討が可能です。

 

結局は担当になる営業マン次第

アパート経営で、住宅メーカーのプランを比較検討したくて利用しました。4社にチェックを入れて、すぐ連絡があったところ、日にちが経って連絡があるところなど会社によって様々。口コミではHOME4Uから窓口経由だから比較的良い営業マンに当たるとなっていましたが、たまたま取り次いだ営業マンが来た感じで、当たり外れはありました。飛び込み営業のセールスマンで、メーカー・担当者との相性が合えばそれに越したことはないですが、比較検討できたのはよかった。最終的にはHOME4U経由ではない、飛び込み営業で来たセールスマンの会社と契約しました。

※出典:みん評「HOME4Uの口コミ・評判」より

情報自体が少なかったので、判断は難しいですが、比較的好意的な口コミとなっていました。

最後の「営業マン次第」というのはどこの会社を選んでも当てはまることですね。

だからこそ、色々な会社の資料を取り寄せてコミュニケーションを取ってみることをオススメします。

5.実際に「HOME4U」の土地活用比較サイトを使ってみた

この章では、実際のサイト画面を見せながら、サイトの使い方・流れを解説していきます。

手順1.公式サイトのボタンをクリック

home4u土地活用-1

HOME4Uの公式サイト

HOME4U土地活用

」の公式サイトから、「プランを請求してみる」と書かれているボタンをクリックしてください。クリック後に入力フォームに遷移します。

手順2.お客様情報の入力

home4u土地活用-2

お客様情報を入力する

ボタンをクリックして、フォーム入力画面に遷移したら「お客様情報」を入力してください。入力する情報は以下の通りです。

【土地を所有している場合】

  • 土地の所有有無
  • 活用予定の土地所在地
  • 土地の面積
  • 土地との関係
  • 興味のある土地の活用方法

【土地を所有していない場合】

  • 投資したい不動産の種別
  • 投資したい物件のエリア

【その他入力項目】

  • お名前
  • 年齢
  • 電話番号
  • メールアドレス(入力必須ではありません)
  • 現住所
  • アンケート
  • 要望

手順3.不動産会社の選択

home4u土地活用-3

不動産会社を選ぶ

入力した情報を元に「条件に合った不動産会社」の一覧が表示されます。

一覧で表示されている不動産会社から、土地活用プランの資料を請求したい会社を【最大7社】まで選ぶことができます。

不動産会社の選択が終わったら、ボタンを押して完了

不動産会社の選択が完了したら、上記の申し込みボタンをクリックして完了です。

請求後の画面からは、測量図など、土地の図面の画像を送ることができます。

より具体的な提案を提供してもらえるので、もし、資料があれば送るようにしましょう。

資料請求後、すぐに送られてくるメールにも画像送付用のURLが掲載されているので、後からでも図面画像を送ることは可能です。

資料請求完了画面

資料請求完了画面

サイト利用の流れは以上になります。

シンプルな操作で誰でも簡単に申し込みが出来るようなサイトとなっており、かかる時間は1、2分です。

もし、申し込み前に質問してみたい点などがあれば、無料電話相談サービスの活用もオススメです。

入力完了後は、後日、土地活用のプラン請求をした会社から連絡や資料が送られてきます。

まとめ

ここまで、「

HOME4U土地活用

」の土地活用比較サイトの概要や使い方まで、詳しく見てきましたがいかがでしたでしょうか?

筆者としては、土地活用を検討するなら、まずは最初に使うべきサイトとして、オススメしたいです。

実績・信頼という点が大きく、安心して利用できるサービスと言えます。

 

まずは、「

HOME4U土地活用

」で試してみて、もし、ピンとくる提案がなかったり、そもそも、提案してくれる会社が少なかったりしたら、他の資料一括請求のサイトでも試してみることをオススメします。

その他の土地活用比較サイト

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土地活用

土地活用でテナント経営を行うなら絶対に知っておくべき全知識

土地を所有していて、土地活用を検討している方の中に「テナント経営」が気になっている方は、どのようにテナント経営を始めたらいいのか分からないことがあると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地活用でテナント経営を選ぶメリットが知りたい
  • テナント経営のデメリットがあれば知りたい
  • どうすればテナント経営を行うことができるのか知りたい

そこで今回の記事では、土地活用でテナント経営を選ぶなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。ぜひ最後までご覧ください。

1.土地活用「テナント経営」の基礎知識

テナントとは、賃貸借契約のもとで不動産を借り受ける賃借人のことである。 ビルや百貨店・ショッピングセンター・鉄道駅構内などの一部区画を賃貸借契約の元で所有・管理・運営者から借り受けて営業する事業者(店舗)として用いることが多い。

テナント経営はアパート経営の「事業者・企業向けバージョン」とイメージするとわかりやすい土地活用です。

賃貸人を事業者や企業だけに絞るので、建築する建物を専用のものにする必要があります。

店舗向けのテナントにするのであれば、交通量や人通りの多い道路ほど有利になりやすい特徴を持ちます。

交通量が多い道路であれば、コンビニへの賃貸は、土地活用の最有力候補の1つです。

甘い話に要注意!土地活用でコンビニに貸す前に知っておきたい全知識
土地活用でコンビニに貸したい方必見!坪数・価格・家賃・建築費など徹底解剖

郊外に行くと、ものすごく広い土地にポツンとコンビニが建っているのを見かけます。 コンビニへの賃貸は、今では土地活用の最有 …

続きを見る

もし土地の規模が大きいなら、ショッピングセンター用のテナントにすることも可能です。

事務所用のテナントならば、ビジネス街と相性がいいでしょう。あくまでも事務所用途なので、10〜20坪程度の広さのテナントになることも。

もし、テナント経営するであれば、大きくわけて以下2つの方法から選ぶ必要があります。

テナント経営の方法

  1. 自費で建築する→自費でテナントを建築して利用者を募り、オーナーとして賃料を得る方法
  2. 企業・事業者に借地する→既存の企業や業者に土地だけを貸し出す方法

自費で建築する方法が今までは一般的でしたが、最近では借地する方法が台頭しつつあります。

借地権とは、借地借家法上の概念で、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権のこと。なお、借地権の付着した土地の所有権は底地と呼ばれる。

自費で建てる方法は、建築前に利用する業者が決まっている場合、テナントのデザインに注文を付けることも可能です。

ちなみにファーストフード店や家電量販店などは借地する方法を求めてくることが多く、数十億円以上の建設費は企業側が負担することになります。

これまでテナント経営の基礎知識について見てきましたが、次に土地活用でテナント経営を行うメリットについてお伝えします。

2.土地活用でテナント経営を行う5つのメリット

テナント経営を行うことによって得られるメリットは、以下の通りになります。

土地活用「テナント経営」5つのメリット

  1. 収益性が高い(=儲かる金額が多い)
  2. 自己資金0円で開始できる(事業者に借地する場合のみ)
  3. どんな土地も対応可能(土地の規模によって建設するテナントを変更できる)
  4. 周辺住民の生活を便利にすることができる(店舗系のテナントの場合)
  5. 地域の活性化や地域の不動産の価値向上につながる(大規模な店舗系テナントの場合)

テナント経営の最大のメリットは、なんといっても収益性の高さです。

数ある土地活用の中でも、高い確率で多くの収益が期待できる方法の一つです。

地域の需要に応じて異なりますが、アパート経営などと比較して数倍以上の家賃収入を得ることができます。

また、テナントにも多くの種類があるため、どんな広さの土地でも対応できるのもテナント経営の魅力です。

実際に20坪程度の土地でも事務所用のテナントとして運用し、高い収益を出している事例もあります。

さらに店舗の規模によっては、周辺住民の利便性向上に貢献することができるのも見逃せません。

ショッピングセンターなどの大規模施設になるなら、地域の生活環境そのものに大きな影響を与えることでしょう。

買い物施設が少ない地域では、地域に貢献できる有意義な土地活用とすることができます。

次に土地活用でテナント経営を行うデメリットについてお伝えします。

3.土地活用でテナント経営を行う3つのデメリット

テナント経営を行うことによって、発生してしまうデメリットは以下の通りです。

土地活用「テナント経営」3つのデメリット

  1. 店舗の経営状況に振り回される
  2. アパート経営などの土地利用に比べて節税効果が薄い
  3. 既存のテナントとの共存・配慮が必要

テナント経営の欠点はいくつかありますが、まず挙げられるのは「利用者の経営状況に左右されること」です。

利用者がテナントに入居したが、競合他社の出店などで入居者の店舗売上が落ちた結果、早期に契約解除されるなどの影響が出てきます。

利用者を決める時は、事業の内容やライバルの存在なども厳密に検討することが重要です。

またアパート経営などに比べて、節税効果がないのも問題です。

土地は保有しているだけで、1年に1回、固定資産税と都市計画税が課税されます。

評価が高い土地だと固定資産税らの納税額が高額になる場合が多いため、相当な負担になっている人も多いでしょう。

テナントのための建物を建てた場合、税金優遇が全くありませんが、住宅用の建物の場合には、都市計画税が3分の1まで軽減されます。固定資産税に至っては、なんと6分の1まで。

同じ建物なのに、事業用か受託用かでここまで軽減が違うのは、かなり痛い違いと言えます。

テナントに適した土地であるほど、固定資産税や都市計画税は高額になるため、節税ができないのはテナント経営における最大のジレンマと言えるかもしれません。

さらに、大規模のショッピングセンターなどを採用する場合、近くにある地元の商店があるなら要注意。

地元の商店に対する経営面への影響と人間関係に及ぼす影響などを考慮しないと、大きな紛争が起こる可能性があります。

これまで土地活用でテナント経営をするメリットとデメリットについて見てきましたが、次にテナント経営を行うためのステップについてお伝えします。

4.テナント経営を行うための2つのステップ

テナント経営を行うためのステップは以下の2つです。

テナント経営を行うための2つのステップ

  1. 法律のチェックをする
  2. ニーズを調査してターゲットを決める

ステップ1.法律のチェックをする

土地には建築時におけるさまざまな法的規制を受けるため、場合によってはテナント用の建物を建てられない時もあります。

そのため、自費でテナント用建物を建築するのであれば、まずは自分の土地が法律的に問題ないのか確認する必要があります。

テナント建築に関わる法律は「都市計画法」です。もし保有する土地が「市街化区域」であれば問題なく建築することができるでしょう。

しかし市街化を抑制すべきと定められた「市街化調整区域」であれば、原則として建築は不可となります。

また多くの地域は、建築可能な建築物の種類を制限する「用途地域」が定められています。

用途地域によってはテナントの規模を制限されることもあるでしょう。

都市計画と用途地域はともに最寄りの役所で調べることが可能です。担当者に問い合わせて、事情を話せば詳しく説明してくれるはずです。

用途地域については、以下の記事で詳しく解説しています。

用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の用途を定め区分けした地域のこと こんな悩みをスッキリ解消! 用途地域とは何だろ …

続きを見る

ステップ2.ニーズを調査してターゲットを決める

法律的な問題がクリアできそうなのであれば、次は何のテナントにするか決めないといけません。

的外れのテナントにしてしまえば、利用者はいつまでたっても付きません。

あなたの土地がある近辺ではどんなニーズがあるのか、しっかり調査して利用する事業者のターゲットを絞りましょう。

ニーズを調べる方法は、実はとても簡単で、あなたの土地がある場所でもっとも儲かっているテナントを見つけるだけです。

最も儲かっているテナントと同業種向けの建物にすれば、競合他社がこぞって入居を求めてきて、利用者の募集に苦戦することはないでしょう。

もし明らかに儲かっていそうなテナントが見つからないなら、近隣の住民に「何があったら生活が便利になりますか?」とインタビューしてみてください。

何人かに聞いてみて重複する事業があったなら、潜在的ニーズとしては十分です。

インタビューで好評だった事業向けのテナントを建てるといいでしょう。

5.「テナント」を検討する前に土地活用のプロに相談が鉄則

これまで土地活用としてのテナント経営についてお伝えしてきましたが、土地活用方法はテナント以外に数多くあります。

自分の土地に合った収益性の高い土地活用プランを探すなら「土地活用のプロ」に相談するのが鉄則です。

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法 相談先
ハウスメーカー 工務店 ゼネコン 各種専門業者
マンション経営  
アパート経営    
賃貸併用住宅    
駐車場経営      
大規模施設(高齢者施設・保育所など)    
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!

フクロウ先生

フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「

HOME4U土地活用

」が便利です。

HOME4U土地活用

」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

しかも、提携会社は「積水ハウス」や「大東建託」、「旭化成ホームズ」、「三井ホーム」など、全国の優良企業が勢ぞろいしています。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

  • 一度の依頼で最大7社に無料プラン請求が可能。効率的に比較検討が出来る。
  • 選択した企業以外からの連絡は来ないので、営業電話を最小限に抑えられる
  • 業界最長19年間で培われたノウハウで、悪質業者は排除し、優良企業のみと提携
  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利
まずはプロに相談!

HOME4Uで土地活用の資料請求をする

土地売却という手も選択肢のひとつとして検討しよう

土地の条件が悪い場合などでは、プロに色々と相談していくなかで、このような悩みに遭遇するケースもあります。

  • 色んな土地活用のプロに相談してみたけど、魅力的なプランはもらえなかった
  • プランを聞いているうちに、運用管理の手間が確保できない気がしてきた

そんな時は、「土地の売却」という手も選択肢のひとつとして検討していきましょう。

土地活用に向いていない土地で、無理にチャレンジしていくことはリスクが大きくなります。

現金化して、新たに土地活用に向いた時を購入することも検討出来ます。

また、「そもそも土地を持ち続けることに強いこだわりはなく、経済的にお得な選択をしたい」

という方であれば、土地活用の相談と同時並行で売却額も査定に出して、比較検討することをオススメします。

「HOME4U」は売却に向けた、不動産一括査定のサービスも展開しています。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

「HOME4U」の一括査定サービスを活用すれば、効率的に優良会社に査定依頼をできるので、売却も検討する方は活用をオススメします。

その他、オススメの不動産査定サイトや、サイト利用時の流れなどは、「不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介」の記事で解説しております。

まとめ

土地活用の代表的方法である「テナント経営」について、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

テナント経営の基礎知識はもちろんのこと、テナント経営を選ぶ上でのメリット・デメリットや、実現するための方法についても理解いただけたと思います。

もし土地活用でテナント経営を選択するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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土地活用

土地活用で「貸倉庫」を経営するなら絶対に知っておくべき全知識

土地を所有していて、土地活用を検討している方の中に「貸倉庫」が気になっている方は、どのように貸倉庫を経営したらいいのか分からないことがあると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地活用「貸倉庫」って儲かる土地活用なのか知りたい
  • 貸倉庫を行う際のメリットについて知りたい
  • 貸倉庫にはどんなデメリットがあるのか知りたい
  • どうやったら貸倉庫を始めることができるか知りたい

そこで今回の記事では、貸倉庫で土地活用する前に、絶対に知っておくべき必須知識を紹介していきます。

1.土地活用で貸倉庫を経営することは儲かるのか

貸倉庫とは、その名の通り空き土地に倉庫を設置して貸し出し、毎月の賃料を得る方法です。

「家の収納では入りきれなかったモノを片付ける場所」を提供する土地活用といえます。

収納できる用途はとくに定めませんが、特定の時期だけ活躍するレジャー用品や衣服、入りきれない家具や家電がよく保管されます。

そんな貸倉庫ですが、土地活用として検討している方が特に気になっているのは「儲かるかどうか」でしょう。

手に入る収益は立地やエリアによってかなり異なりますが、相場を挙げるなら1畳あたり4,000円から6000円で貸し出ししているケースが多いです。

一般的に使われる倉庫は1つ約8畳あるため、そのまま貸せば1倉庫あたり毎月32000円から48000円の収益になります。

毎月50万円ほどの利益が手に入れたいのであれば、倉庫10つほど用意して、満室状態にする必要があるでしょう。

10つの倉庫を設置するにはおよそ50坪の広さが必要になりますが、相続や譲渡で手に入れた土地であれば、比較的実現しやすい規模であることが多いです。

2.土地活用で貸倉庫を経営する2つのメリット

土地活用で貸倉庫を経営するメリットは以下の2つです。

土地活用で貸倉庫を経営する2つのメリット

  1. 高利回りが実現しやすい
  2. 管理の手間がかからない

メリット1.高利回りが実現しやすい

15%以上の利回りになれば、「高利回り」として評価される土地活用において、貸倉庫は平均20%もの利回りを誇ります。

初期投資と毎月の維持費用が少なくてすむうえに、手に入る収益が多いため、利回りが高くなりやすいです。

メリット2.管理の手間がかからない

管理に多くの労力を割かれるアパート経営などと比べると、貸倉庫は圧倒的に管理に手間がかかりません。

貸倉庫は放置していても劣化することなく、仮に劣化したとしても業務に支障がでるレベルにはなりません。

次に土地活用で貸倉庫を経営するデメリットについて見ていきましょう。

3.土地活用で貸倉庫を経営する2つのデメリット

土地活用で貸倉庫を経営するデメリットは以下の2つです。

土地活用で貸倉庫を経営する2つのデメリット

  1. 借り手がなかなか見つからない
  2. 節税効果がない

デメリット1.借り手がなかなか見つからない

貸倉庫は基本的に借り手がつかないと収益が入らない土地活用です。

しかし、肝心の借り手を見つけるまでの難易度が高いのが問題と言えます。

借り手が見つからない最大の原因は、広告手段がないこと。

広告を掲載するインターネットサイトも代表的なものがまだ確立されておらず、「このサイトに掲載していれば大丈夫」といったものがありません。

現状では、現地を見て「借りたい」と思った人だけが利用客になることが多いです。

デメリット2.節税効果がない

毎年納税することになる固定資産税は結構な負担になります。

なんとかして節税したいものですが、残念ながら貸倉庫では節税することはできません。

固定資産税を軽減するのは土地に「住宅」を建てることが必要不可欠。

同じ建物でも住むことができない貸倉庫では固定資産税は軽減されません。

これまで土地活用で貸倉庫を経営するメリットとデメリットについて見てきましたが、次に貸倉庫を経営する方法についてお伝えします。

4.土地活用で貸倉庫を経営するための3つ方法

土地活用で貸倉庫を経営するための方法は以下の3つです。

土地活用で貸倉庫を経営するための3つ方法

  1. すべて自費負担・自己手配で行う
  2. フランチャイズを利用する
  3. サブリースを利用する

方法1.すべて自費負担・自己手配で行う

最も利益を得られる方法ではありますが、運営開始するまで非常に大変なのがたまにキズ。

貸倉庫の調達・費用負担はもちろんのこと、設置を担当する業者の手配、設置に関する全ての申請、利用者との契約業務、毎月の賃料回収まで全て自分で行います。

やるべきことは多数ありますし、失敗が許されない手続きもあるため、初心者にはほぼ不可能に近い方法と言えるでしょう。

もしどうしても自分で全て行いたい初心者の方がいるなら、貸倉庫を販売している会社に相談をしてみるといいでしょう。

貸倉庫を販売している業者の中には、全ての手続きを代行する事業を行っていることがあります。

方法2.フランチャイズを利用する

「コンビニ経営」などで有名なフランチャイズは、貸倉庫の業界にもあります。

フランチャイズは、すでにある程度の知名度を誇る企業の力を利用して、有利に事業を進めることができるのが魅力です。

厳重なマニュアルが組まれており、その通りに従うことを強要されるため、マニュアルが多ければ多いほど大変な思いをします。

しかし、貸倉庫のフランチャイズはマニュアルがそこまで課せられていません。

貸倉庫のフランチャイズがマニュアルでガチガチでないのは、ノウハウをもらうより、知名度を得る目的の方が強いから。コンビニ経営などより手軽に行えるはずです。

ただしフランチャイズではおなじみのロイヤリティーも、もちろん存在するので要注意。

売り上げの数十%をフランチャイズ本部に毎月支払う必要があります。

貸倉庫のフランチャイズ業者は、以下のような会社がありますので、参考にしてみてください。

貸倉庫のフランチャイズ業者一覧

方法3.サブリースを利用する

サブリースとは、一括借り上げのこと。設置した貸倉庫のすべてを、企業がすべて借り上げる方法。

利用者が埋まってない状態でも、満室状態での家賃を手に入れることが最大の魅力です。

最近もっとも行われている主流の方法と言っても過言ではないでしょう。

貸倉庫販売業者がサブリースとセットで販売していることが多いのが、流行の原因です。

ただし、貸倉庫を用意するまでの費用は、もちろん全て自己負担になるので要注意。

次に土地活用を成功させるための必要な手順についてお伝えします。

「貸倉庫」を検討する前に土地活用のプロに相談が鉄則

これまで土地活用としての貸倉庫経営についてお伝えしてきましたが、土地活用方法は貸倉庫以外に数多くあります。

自分の土地に合った収益性の高い土地活用プランを探すなら「土地活用のプロ」に相談するのが鉄則です。

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法 相談先
ハウスメーカー 工務店 ゼネコン 各種専門業者
マンション経営  
アパート経営    
賃貸併用住宅    
駐車場経営      
大規模施設(高齢者施設・保育所など)    
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!

フクロウ先生

フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「

HOME4U土地活用

」が便利です。

HOME4U土地活用

」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

しかも、提携会社は「積水ハウス」や「大東建託」、「旭化成ホームズ」、「三井ホーム」など、全国の優良企業が勢ぞろいしています。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

  • 一度の依頼で最大7社に無料プラン請求が可能。効率的に比較検討が出来る。
  • 選択した企業以外からの連絡は来ないので、営業電話を最小限に抑えられる
  • 業界最長19年間で培われたノウハウで、悪質業者は排除し、優良企業のみと提携
  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利
まずはプロに相談!

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土地売却という手も選択肢のひとつとして検討しよう

土地の条件が悪い場合などでは、プロに色々と相談していくなかで、このような悩みに遭遇するケースもあります。

  • 色んな土地活用のプロに相談してみたけど、魅力的なプランはもらえなかった
  • プランを聞いているうちに、運用管理の手間が確保できない気がしてきた

そんな時は、「土地の売却」という手も選択肢のひとつとして検討していきましょう。

土地活用に向いていない土地で、無理にチャレンジしていくことはリスクが大きくなります。

現金化して、新たに土地活用に向いた時を購入することも検討出来ます。

また、「そもそも土地を持ち続けることに強いこだわりはなく、経済的にお得な選択をしたい」

という方であれば、土地活用の相談と同時並行で売却額も査定に出して、比較検討することをオススメします。

「HOME4U」は売却に向けた、不動産一括査定のサービスも展開しています。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

「HOME4U」の一括査定サービスを活用すれば、効率的に優良会社に査定依頼をできるので、売却も検討する方は活用をオススメします。

その他、オススメの不動産査定サイトや、サイト利用時の流れなどは、「不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介」の記事で解説しております。

まとめ

「貸倉庫」で土地活用するなら、事前に知っておくべき必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

貸倉庫の収益性はもちろんのこと、メリット・デメリットや実現させるための方法についても理解いただけたと思います。

もし土地活用で貸倉庫を選択するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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あなたの土地にぴったりな活用方法が見つかる!用途地域別のベストな土地活用方法を解説

最適な土地活用は、賃貸需要と土地の利用規制の2つで決まります。

土地活用を考えるときには、ついつい収益性や安定性が気になるあまり賃貸需要に目が行きがちですが、土地の利用規制を理解して「できること」と「できないこと」をきちんと把握していないと、思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性があります。

土地の利用規制にはいくつかの種類がありますが、その中で、建築可能な建物用途を決めているのが用途地域です。

土地活用は、用途地域によって活用方法がある程度決まります。そのため、用途地域を知ることは土地活用の第一歩となります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • これから土地活用を検討しようと思っているが、どのようなプランが適しているのだろうか?
  • 相続で得た土地を活用して何かできないだろうか?
  • 所有する土地でやってはいけないことはあるのだろうか?

そこでこの記事では「用途地域ごとの最適な土地活用」について解説します。

この記事を読むことで、あなたは用途地域の意味やそれぞれの用途地域に適した土地活用について知ることができます。

1.所有する土地の用途地域にあった活用方法を考えよう

土地活用は、「賃貸需要」「土地の利用規制」の2つで最適な活用方法が決まります。

土地の利用規制とは、その土地でどのような建物が建てられるかという制限のこと

なぜ土地の利用規制が必要なのでしょうか?

それは個々人が自由に建築物を作ってしまうと、居住性、事業の生産性、インフラの整備、減災・防災の観点などから様々な問題が生じてしまうからです。

上記のような問題が起こらないように、行政側で予めその地域・土地に対して規制をかけているのです。

行政側で規制を行うためには、法律に立脚する必要があります。

土地の利用規制に関しては、主に都市計画法建築基準法の2つの法律で定められていて、住宅や店舗、倉庫等の建物の用途を定めている規制は都市計画法の「用途地域」になります。

まず、都市計画法の用途地域によって、建築可能な建物が制限され、建築基準法によってそれぞれの地域に応じた容積率、建ぺい率、高さ等の制限がかけられて、建物の形態が決まっていきます。

そのため、都市計画法と建築基準法によって、どのような建物が建てられるかという選択肢が自ずと絞られていくのです。

一方で、建築可能な建物を実際に借りてくれる人がいるかどうかは別の話です。

例えば、店舗が建てられる土地であっても、店舗として借りるテナントが全く存在しないようなエリアであれば、店舗の土地活用は不向きという結論になります。

土地活用は、土地の利用規制によって一旦選択肢を絞り、その中から最も高い賃料で借りてくれる需要者がいる建物を選ぶというのがベストな土地活用を決める流れです。

用途地域等は、建築可能な建物が絞り込まれる重要な規制ですので、次章以降で詳しく見ていくことにしましょう。

2.そもそも、用途地域とは?

用途地域とは、快適に住んだり働いたりするためにエリアを区分けする考え方のこと

用途地域とは、エリアごとに建築可能な用途を定めたゾーニング規制です。

ゾーニングとは、ゾーン(地域、区域)を目的をもって分けること

Aゾーンは住宅系、Bゾーンは商業系、Cゾーンは工業系といったように用途定めることで、居住の快適性や商業繁華性・生産効率性を高めることを目的としています。

例えば、閑静な住宅街の中に、突然、大きなラブホテルが建築されてしまえば、その住宅街の環境は一気に悪くなってしまいます。

高級住宅街の中にラブホテルが乱立しないのは、用途地域で規制されているためです。

また、丸の内のようはオフィス街の中に、突然、排煙や騒音を伴う工場が建築されても、オフィスワーカーの労働環境が害されてしまいます。

オフィス街の中に工場が建築されないのは、やはり用途地域によって建築可能な用途が制限されているためです。

このように、私たちの街は、住みやすさや働きやすさを向上させるために、エリアごとによって建物の用途が定められています。

用途地域によって、似たような建物の用途がまとまって配置されることで、機能的な街づくりを実現しているのです。

用途地域の種類と土地の価値

用途地域は、住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類あり、合計で13種類存在します。

住居系の用途地域の方が制限が厳しく、建てられる建築物が限られます。商業系や工業系の用途地域の方が、建築物の制限が少なくなっています。

建築可能な建物が多いということは、それだけ土地に用途の多様性があり、土地価格が高くなります。

また、用途地域には、それぞれ容積率(延べ面積の敷地面積に対する割合)が定められています。

容積率が高く指定されている用途地域ほど、階数の高い建築物を建てることができるため、土地の価格は高くなります。

用途地域の調べ方や制限に関しては下記記事で詳しく解説しています。

用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の用途を定め区分けした地域のこと こんな悩みをスッキリ解消! 用途地域とは何だろ …

続きを見る

「用途地域によって制限があるか?」「定められた容積率によってどれくらいの高さの建物が建てられるか?」という条件によって、収益性・初期投資額・運営難易度が変わってきます。

次章からそれぞれの用途地域に最適な土地活用方法について解説します。

13種類ある用途地域の詳細は下記リンクより見たいところをクリックすれば、該当箇所にジャンプしますので、既に保有している土地の用途地域の説明だけ見たいという方は、下記リンクを活用ください。

3.住居系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

住居系の用途地域は全部で8種類あります。

静かに暮らせる居住の快適性が優先されるため、店舗の面積が制限されている点が特徴です。

収益性の高い事業系の土地活用を行うには、どのようなことならできるのか制限の範囲をしっかり知ることがポイントとなります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、「低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

主に、区画整然とした戸建て住宅街が第一種低層住居専用地域に指定されていることが良くあります。

第一種低層住居専用地域の特徴は、2つあります。

① 低層(最高3階まで)の建物しか建たない
② 事業系の土地活用の選択肢がほとんどない

第一種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
老人ホーム
デイサービス
認可保育園

第一種低層住居専用地域の典型的な土地活用の方法はアパート経営でしょう。

駅に近ければワンルーム、駅から離れていればファミリータイプが適しています。また、戸建ても建てられますので、戸建て賃貸も可能です。

事業系の選択肢がほとんどないと言いましたが、第一種低層住居専用地域では、老人ホームやデイサービス、認可保育園といった介護系・保育園系の土地活用は可能です。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域とは、「主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

第一種低層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種低層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種低層住居専用地域と同じですが、「2階以下かつ150㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
老人ホーム
デイサービス
認可保育園
美容院・飲食店

基本的には第一種低層住居専用地域と同じですが、美容院や飲食店といった小さな店舗に貸し出す活用も行うことができます。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域とは、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域は容積率が高く指定されているため、マンション等の高層建築物を建築することができます。

第一種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
一棟賃貸ファミリータイプマンション

駅から徒歩10分圏内の物件であれば、一棟賃貸ワンルームマンションがおススメとなります。

反対に住宅街の中にある駅から少し距離があるような土地では、一棟賃貸ファミリータイプマンションのほうが賃貸需要をつかみやすいかもしれません。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種中高層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「1,500㎡以内の店舗」や「事務所」を建てることが可能です。

第二種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
一棟賃貸ワンルームマンション
シェアオフィス・スモールオフィス

最近はマンション以外にも、テレワーク等のコワーキングスペースの需要があるため、シェアオフィス・スモールオフィスもおススメとなります。

第一種住居地域

第一種住居地域とは、「住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域は、住居系の用途地域ですが、「3,000㎡以内の店舗」を建てることができます。

それなりに大きな店舗を建てることができるため、食品スーパー等の店舗に貸し出すことも可能です。

第一種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

ロードサイド店舗とは、幹線道路など通行量の多い道路の沿線において、自家用車・オートバイ・自転車でのアクセスが主たる集客方法である店舗のこと

第一種住居地域は、少し駅から離れたエリアに指定されることが多いです。

コンビニ等の需要があれば、初期投資額を低めに抑えられるコンビニの一棟貸しがおススメとなります。

第二種住居地域

第二種住居地域とは、「主として住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種住居地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「3階以上または10,000㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

第二種住居地域は、かなり大きな店舗を建てることができるため、ロードサイド店舗の用地に向いています。

準住居地域

準住居地域とは、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域」のことです。

住居系の用途地域ですが、住環境としては雑多な印象のあるエリアが指定されています。

準住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

準住居地域でも、第二種住居地域と同じくロードサイド店舗の土地活用がおススメとなります。

田園住居地域

田園住居地域とは、「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

2018年4月1日、改正された都市計画法の施行に伴い、25年ぶりに追加された用途地域が、田園住居地域です。これにより、用途地域の種類が12種類から13種類に増えました。

田園住居地域と聞くと、田園や住居しかない風景を想像しがちですが、実際の規制は、第二種低層住居専用地域とほぼ同じになります。

田園住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
飲食店

田園住居地域では、農業関連のものなら500㎡の店舗を建築可能であるため、地元の農作物を扱うレストラン(飲食店)がおススメの土地活用となります。

4.商業系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

商業系の用途地域は2種類あります。

商業繁華性が重視されているエリアであることから、商業ビルやオフィスビル等の収益性の高い土地活用を行うことが可能です。

一方で住居以外の用途の建物が多いことから、競争も激しいエリアになりますので、賃貸需要を見極めて差別化された土地活用戦略が求められます。

近隣商業地域

近隣商業地域とは、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

駅前商店街のエリアや交通量の多い幹線道路沿いが近隣商業地域によく指定されています。

近隣商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

住宅や店舗のほかに小規模の工場も建築可能ですが、キャバレーなど風営法の許可を要する建築物は不可となっています。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
駅前商店街のビル
無認可保育園
シェアオフィス・スモールオフィス

幹線道路沿いと駅近くの近隣商業地域では、少しオススメが異なります。

駅に近い場合は容積率の高さを生かして、店舗以外にも一棟賃貸ワンルームマンションがおススメです。幹線道路沿いの場合、広めのロードサイド店舗が候補に挙げられるでしょう。

商業地域

商業地域とは、「主として商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

商業地域は高層ビルが建ち並ぶようなエリアになります。

大きな工場以外建築が制限される建築物はありませんので、選択できるプランの自由度は高いです。

商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
商業ビル
マルチテナントオフィスビル
ビジネスホテル

商業地域は収益性の高い土地活用ができます。地方のターミナル駅周辺の商業地であれば、ビジネスホテルがおススメです。

5.工業系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

工業系の用途地域は全部で3種類あります。

規制は比較的緩いですが、土地活用に向いていないエリアが指定されていることが多いです。周辺環境を加味しながら、最適な土地活用を選択する必要があります。

準工業地域

準工業地域とは、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域は印刷工場などの町工場がある場所に指定されていることが良くあります。

準工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
倉庫

準工業地帯は、住宅街の近隣に指定されているときは、容積率が高いので一棟賃貸ワンルームマンションも可能です。

一方で、雑多な環境で、必ずしも住環境が良好とはいえないため、ファミリータイプのマンションは難しいといえます。

また、広い土地を持っている場合は、倉庫としても活用可能です。

工業地域

工業地域とは、「主として工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域よりは本格的な工場が集まっているエリアになります。

工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
倉庫

工業地域は、大きな区画の土地が多いため、倉庫が適しています。近年、インターネット通販が発達したことから、倉庫の賃貸需要が全国的に強くなっています。

高速道路のインターチェンジの近くに倉庫ができるような大規模な土地を持っているようであれば、倉庫がおススメです。

工業専用地域

工業専用地域とは、「工業の利便を増進するための地域」のことです。

工業専用地域は埋立地にあるような大規模工場地帯の土地なので、個人で保有しているような人はほとんどいないと思われます。

工業専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
倉庫

仮に工業専用地域の土地を持っているとしたら、最適な活用方法は工業地域と同じく、倉庫になります。

まとめ

用途地域別に土地活用の方法について解説してきました。

自分の土地でどのような建築物が建てられるか理解することができたでしょうか。

ほとんどの用途地域では、複数の選択肢から最適な土地活用プランを考える必要があります。

また、土地活用は土地の利用規制の観点だけでなく、賃貸需要・収益性の観点からも検討が必要になります。

本記事を参考に、実際に土地活用を始めてみたいと思った方は、是非複数プランを比較検討してみることをお勧めします。

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土地活用でありがちな7つの失敗例と失敗を防ぐための対策

これから土地活用を始めたいという方にとって、事前に失敗例を学んでおくことはとても重要です。失敗を防ぐことは、成功への近道にも繋がるはずです。

そこで、この記事では「土地活用における代表的な失敗例」を7つピックアップし、それぞれへの対策も含め、解説していきたいと思います。ぜひ、今後の土地活用のために、最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 既に土地を持っているけど、まずは何からしたらいいの?
  • アパートや店舗テナント、木造や鉄骨など、何を基準に選ぶべき?
  • 土地活用で、注意しておくべきことは何?
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.立地による失敗と対策

土地活用で一番多い失敗は立地による失敗です。

土地活用は立地が良ければ何をやっても上手くいきますが、立地が悪ければ何をやっても上手くいかないという特徴を持っています。土地活用は良い立地で行うことが何よりも重要です。

極端な例を言うと、人里離れた土地でのアパート経営は誰でも失敗します。一方、東京都内でも目黒区や渋谷区といった住宅地として人気の高いエリアでのアパート経営は、大きな失敗はありません。

土地活用の成否を決める最大の要因は立地であり、良い立地で土地活用を行うことが、失敗を防ぐ最大の対策となるのです。

特に、元々土地を所有している人の場合、その土地を活かすことを前提に考えてしまい、失敗するケースが多く見られます。持っている土地の立地が悪ければ、そこを無理に活用するのではなく、立地の良い場所に買い替えてから土地活用を行うことが必要です。

そのため、地主の人であっても、土地活用は土地選びから始めることがポイントとなります。元々土地を持っている人は、売れる土地があるだけ、土地を持っていない人よりも圧倒的に有利です。

その優位性を活かし、土地を持っている人は買い替えによって良い土地を取得することから始めるようにしてください。

買い替えの際は、購入資金確保のため、お持ちの土地をできるだけ高く売却することが大切です。複数社の査定額を一度に比較できる一括査定なら、効率的に高値での売却が可能です。ぜひ、ご活用ください。数多くある、不動産一括査定の中でも、下記の4つは特にオススメです。

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2.一括借上げ(サブリース)による失敗と対策

前章では、土地活用全般に当てはまる、立地の話でしたが、本章からは、アパート経営に関する失敗例と対策を解説していきます。

まず、最初に解説するのは、一括借上げ(サブリース)による失敗です。

一括借上げ(サブリース)とは?

一括借上げ(サブリース)とは、家賃保証型サブリースと呼ばれる管理方式のことです。ここでいう「家賃保証」とは、入居者の家賃滞納を家賃保証会社が保証するサービスとは意味が異なります。

今回解説する一括借上げ(サブリース)における家賃保証とは、空室時でもサブリース会社が一定の家賃を保証してくれるサービスになります。空室の状況に関わらず家賃が保証されるため「空室保証」と呼ばれることもあります。

一括借上げ(サブリース)には注意が必要な点が多く、大きな注意点としては、一括借上げ(サブリース)の家賃保証は永久に固定家賃が保証されるというものではないという点です。築年数が古くなり、空室が増えだすとサブリース会社からの家賃減額要請があります。サブリース会社が逆ザヤになってまでも保証してくるわけではなく、サブリース会社が損をしないように家賃を下げてくるのです。

失敗と対策

一括借上げ(サブリース)では、家賃が保証されないことを十分に理解していないオーナーがサブリース会社を訴えるというような失敗例が良くあります。半分、詐欺のように騙されて一括借上げ(サブリース)契約をしてしまうオーナーもいますので、オーナーとサブリース会社との間では昔から訴訟が後を絶たない状況です。

家賃保証型サブリースは、オーナーが満室時の80%程度の賃料しかもらえないため、収益性が非常に低いというデメリットもあります。元々の収益性が低いにも関わらず、さらに家賃が減額されるため、憤慨するオーナーはとても多いのです。

結論としては、一括借上げ(サブリース)はオススメが出来ません。シンプルな解決策としては、一括借上げ(サブリース)をせずに別の形で土地活用を検討するということになります。

家賃保証型サブリースを選択せずに、空室リスクの対策をするには自己資金を十分に用意して投資する必要があります。

極端な例ですが、自己資金100%で土地活用をすれば借入金の返済の心配をする必要がないため、空室が多く発生してもあまり心配はいりません。そのため、最初の投資で借入金を少なくしておけば、空室へのリスクヘッジとなり家賃保証型サブリースは選択しなくても良いのです。

また、前章で解説したとおり、空席自体を出来るだけ発生させないために、好立地の土地を選ぶことも非常に大切です。

また、一括借上げ(サブリース)について詳しく知りたいという方は、こちらの記事で解説しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)
「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)

アパート経営をする以上、「一括借上げ(サブリース)」については、しっかりと基礎知識を身につけるべきです。 最近、某ハウス …

続きを見る

3.木造アパートによる失敗と対策

次に解説するのは、木造アパートを選んだ際の失敗です。木造アパートは建築コストが安いため、選択したくなりますが、安易に選ぶと後の賃貸経営で苦労することが多いです。

木造アパート経営で一番難しいポイントは「入居者からのイメージが低い」という点です。木造アパートには、「隣戸からの音が漏れる」、「耐震性が弱い」等のイメージが付きまとうため、築年数が古くなると入居者が埋まりにくくなることが多いです。

入居者の中には、家賃を安く抑えるためにあえて木造アパートを選ぶ人も多いです。裏を返すと「木造なら安く借りられるはず」と考える人も多く、木造アパートは高く貸すことが難しくなります。

また、外壁の劣化も早く、外壁塗装などの大規模修繕が定期的に必要になる、という点も木造のデメリットです。築10年を過ぎると、空室も目立ち始め、修繕費もかさんでくることから比較的失敗しやすい構造だといえます。

アパート経営であれば、最初に複数のハウスメーカーから相見積を取り、できるだけ木造以外の構造で安い建築費のアパートを建てることをオススメします。

4.ファミリータイプによる失敗と対策

前章では、アパートの建築構造に関する失敗例を挙げましたが、アパート経営はターゲットも大切です。アパートでは、ファミリータイプを作ってしまったことによる失敗が多くみられます。

3LDKのようなファミリータイプは、面積が広く、必然的に賃料総額が高くなります。一般的に家族世帯の住宅は借りるよりも買った方が安いため、賃貸需要は低くなります。それに対して、単身者で住宅ローンを組んでワンルームを購入するような人はとても少なくなります。単身者は買うことよりも借りることを選択するため、ワンルームは賃貸需要が高くなります

そのため、アパートのような賃貸住宅を建てるときは、ファミリータイプではなく、ワンルーム等の単身者向けの間取りで建てることがオススメです。

ハウスメーカーは最初に3LDKの間取りの提案してくることが多いですが、そのような提案が出てきた場合は単身者向けに描き直してもらいます。

ワンルームは3LDKよりも建築単価が上がってしまいますが、それ以上に賃料単価が上がり、空室リスクも減ることから、ワンルームを建てた方がメリットはあります。

3LDKは失敗しやすい典型的な間取りですので、なるべく作らないようにしましょう。

5.賃貸併用住宅による失敗と対策

次に解説するのは、賃貸併用住宅における失敗です。賃貸併用住宅とは、アパートと自宅が一緒になった建物です。

賃貸併用住宅のメリットとしては、全体の中で住宅を50%以上とすると住宅ローンを使って建物を建てることが可能という点です。住宅ローンはアパートローンに比べ、長期低利で借りることができます。

しかしながら、半分を自宅とした賃貸併用住宅は、非常に中途半端な建物となります。相続でも相続人たちが相続をしたがらず、売却でも売れにくくなるという失敗があります。住宅ローンの金利はたしかにメリットですが、総合的に判断すると、住宅ローン利用の賃貸併用住宅の経営はオススメはできません。

もし、賃貸併用住宅を検討するのであれば、マンションタイプの賃貸併用住宅をオススメしたいと思います。普通にマンションを建て、最上階を自宅にしておけば、将来その自宅を貸し出すことができます。

一棟丸ごと収益物件に変えることができるため、将来、賃貸アパートとして普通に相続や売却も可能です。

賃貸併用住宅は、将来の相続や売却のしやすさを踏まえたうえで、検討するようにしましょう。

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6.軽量鉄骨での店舗誘致の失敗と対策

前章まで、アパート経営に関する解説が続きましたが、本章と次章に関しては、店舗テナントの経営に関する失敗例と対策を解説していきます。

まず、軽量鉄骨で、店舗誘致をしようとして失敗するケースから解説していきます。典型的な失敗は、1階を店舗とし2階以上を住宅とする建物を軽量鉄骨で作ってしまうパターンです。

軽量鉄骨は、梁(柱と柱を繋ぐ横架材)が細いため、柱と柱の間隔が狭くなってしまいます。軽量鉄骨で店舗区画を作ろうとすると、区画内に柱が何本も登場してしまうため、とても使いにくい空間となります。

店舗のテナントは、柱がたくさん出ている区画を非常に嫌がります。柱は棚割りや座席等のレイアウトを制限してしまうため、レイアウトを自由に行いたいテナントにとっては使いにくいのです。

そのため、店舗区画を設ける建物を検討している場合は、軽量鉄骨を避けるようにしてください。店舗区画ではスペースを広くとれる重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造がオススメです。

7.一棟貸しによる失敗と対策

土地活用では、一棟貸しによる失敗も多くあります。一棟貸しは、特にコンビニなどの店舗に貸す場合は要注意です。

店舗の一棟貸しは退去リスクが高く、土地活用後、数年で退去されてしまうこともあります。一棟貸しで、最初にそのテナントありきで建てると、建物がそのテナント向け仕様となってしまい、他のテナントが使いにくくなります。

よって、一棟貸しでテナントが退去されてしまうと後継テナントが見つかりにくく、仮にテナントが見つかったとしても大幅に家賃が下がってしまうことが多いです。

一棟貸しの退去リスクは完全に防ぐことはできません。建設協力金でテナントに建物を建てさせると比較的安全ですが、建設協力金であっても退去はされるので注意が必要となります。

建設協力金とは、テナントが土地オーナーに建物資金を貸し出してくれる方式。土地オーナーは銀行ではなくテナントから長期低利で建設資金を借りることができる。

建設協力金の場合、テナントが退去した場合、テナントから借りたお金は債務免除する契約とするのが一般的です。債務免除とは、貸したお金を返さなくても良いという意味になります。

ところが、テナントに退去されてしまうと、債務免除益といって、土地オーナーは「借りたお金をもらった」という扱いになり、税金がかかってしまいます。一棟貸しの建設協力金方式で建物を建てると、テナント退去と債務免除益による課税のダブルパンチをくらうことになります。

建設協力金は一棟貸しのテナント退去を防ぐ対策にはなり得ず、債務免除益の課税リスクも含むということを知っておくことが必要です。

そのため、一棟貸しでは、退去リスクの低いテナント選びがとても重要になります。

具体的には、老人ホーム保育園といった業態は一棟貸しでも退去リスクは低いです。店舗の一棟貸しはリスクが高いので、一棟貸しをするならば退去リスクの低い事業者と契約するようにしましょう。

まとめ

以上、土地活用の失敗例を解説してきました。失敗例と対策をまとめると下表の通りです。

No 失敗例 対策
1 立地による失敗 既に土地を持っている場合でも、立地が悪ければ買い替えを進める
2 一括借上げ(サブリース)による失敗

自己資金を十分に用意し、空室リスクに備えたうえで一括借上げ(サブリース)を選択しない

3 木造アパートによる失敗 相見積を取り、木造以外の構造で安い建築費のアパートを建てる
4 ファミリータイプによる失敗 ワンルーム等の単身者向けの間取りを建てる
5 賃貸併用住宅による失敗と対策 マンションタイプの賃貸併用住宅を建てる
6 軽量鉄骨による店舗誘致の失敗 重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造で建てる
7 一棟貸しによる失敗 退去リスクの低いテナントと一棟貸しをする

土地活用は大きな投資を伴いますので、しっかり対策を行って失敗を防ぐようにしましょう。 

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土地の活用などの不動産投資を考えるなら、とにもかくにも自らどういった活用方法があるのかを知って吟味すべきです。

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中には変な会社からしつこい営業の売り込みがあるのではないの?と思う方がいると思いますが、心配も無用です。

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