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土地活用

あなたの土地にぴったりな活用方法が見つかる!用途地域別のベストな土地活用方法を解説

最適な土地活用は、賃貸需要と土地の利用規制の2つで決まります。

土地活用を考えるときには、ついつい収益性や安定性が気になるあまり賃貸需要に目が行きがちですが、土地の利用規制を理解して「できること」と「できないこと」をきちんと把握していないと、思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性があります。

土地の利用規制にはいくつかの種類がありますが、その中で、建築可能な建物用途を決めているのが用途地域です。

土地活用は、用途地域によって活用方法がある程度決まります。そのため、用途地域を知ることは土地活用の第一歩となります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • これから土地活用を検討しようと思っているが、どのようなプランが適しているのだろうか?
  • 相続で得た土地を活用して何かできないだろうか?
  • 所有する土地でやってはいけないことはあるのだろうか?

そこでこの記事では「用途地域ごとの最適な土地活用」について解説します。

この記事を読むことで、あなたは用途地域の意味やそれぞれの用途地域に適した土地活用について知ることができます。

1.所有する土地の用途地域にあった活用方法を考えよう

土地活用は、「賃貸需要」「土地の利用規制」の2つで最適な活用方法が決まります。

土地の利用規制とは、その土地でどのような建物が建てられるかという制限のこと

なぜ土地の利用規制が必要なのでしょうか?

それは個々人が自由に建築物を作ってしまうと、居住性、事業の生産性、インフラの整備、減災・防災の観点などから様々な問題が生じてしまうからです。

上記のような問題が起こらないように、行政側で予めその地域・土地に対して規制をかけているのです。

行政側で規制を行うためには、法律に立脚する必要があります。

土地の利用規制に関しては、主に都市計画法建築基準法の2つの法律で定められていて、住宅や店舗、倉庫等の建物の用途を定めている規制は都市計画法の「用途地域」になります。

まず、都市計画法の用途地域によって、建築可能な建物が制限され、建築基準法によってそれぞれの地域に応じた容積率、建ぺい率、高さ等の制限がかけられて、建物の形態が決まっていきます。

そのため、都市計画法と建築基準法によって、どのような建物が建てられるかという選択肢が自ずと絞られていくのです。

一方で、建築可能な建物を実際に借りてくれる人がいるかどうかは別の話です。

例えば、店舗が建てられる土地であっても、店舗として借りるテナントが全く存在しないようなエリアであれば、店舗の土地活用は不向きという結論になります。

土地活用は、土地の利用規制によって一旦選択肢を絞り、その中から最も高い賃料で借りてくれる需要者がいる建物を選ぶというのがベストな土地活用を決める流れです。

用途地域等は、建築可能な建物が絞り込まれる重要な規制ですので、次章以降で詳しく見ていくことにしましょう。

2.そもそも、用途地域とは?

用途地域とは、快適に住んだり働いたりするためにエリアを区分けする考え方のこと

用途地域とは、エリアごとに建築可能な用途を定めたゾーニング規制です。

ゾーニングとは、ゾーン(地域、区域)を目的をもって分けること

Aゾーンは住宅系、Bゾーンは商業系、Cゾーンは工業系といったように用途定めることで、居住の快適性や商業繁華性・生産効率性を高めることを目的としています。

例えば、閑静な住宅街の中に、突然、大きなラブホテルが建築されてしまえば、その住宅街の環境は一気に悪くなってしまいます。

高級住宅街の中にラブホテルが乱立しないのは、用途地域で規制されているためです。

また、丸の内のようはオフィス街の中に、突然、排煙や騒音を伴う工場が建築されても、オフィスワーカーの労働環境が害されてしまいます。

オフィス街の中に工場が建築されないのは、やはり用途地域によって建築可能な用途が制限されているためです。

このように、私たちの街は、住みやすさや働きやすさを向上させるために、エリアごとによって建物の用途が定められています。

用途地域によって、似たような建物の用途がまとまって配置されることで、機能的な街づくりを実現しているのです。

用途地域の種類と土地の価値

用途地域は、住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類あり、合計で13種類存在します。

住居系の用途地域の方が制限が厳しく、建てられる建築物が限られます。商業系や工業系の用途地域の方が、建築物の制限が少なくなっています。

建築可能な建物が多いということは、それだけ土地に用途の多様性があり、土地価格が高くなります。

また、用途地域には、それぞれ容積率(延べ面積の敷地面積に対する割合)が定められています。

容積率が高く指定されている用途地域ほど、階数の高い建築物を建てることができるため、土地の価格は高くなります。

用途地域の調べ方や制限に関しては下記記事で詳しく解説しています。

用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の用途を定め区分けした地域のこと こんな悩みをスッキリ解消! 用途地域とは何だろ …

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「用途地域によって制限があるか?」「定められた容積率によってどれくらいの高さの建物が建てられるか?」という条件によって、収益性・初期投資額・運営難易度が変わってきます。

次章からそれぞれの用途地域に最適な土地活用方法について解説します。

13種類ある用途地域の詳細は下記リンクより見たいところをクリックすれば、該当箇所にジャンプしますので、既に保有している土地の用途地域の説明だけ見たいという方は、下記リンクを活用ください。

3.住居系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

住居系の用途地域は全部で8種類あります。

静かに暮らせる居住の快適性が優先されるため、店舗の面積が制限されている点が特徴です。

収益性の高い事業系の土地活用を行うには、どのようなことならできるのか制限の範囲をしっかり知ることがポイントとなります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、「低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

主に、区画整然とした戸建て住宅街が第一種低層住居専用地域に指定されていることが良くあります。

第一種低層住居専用地域の特徴は、2つあります。

① 低層(最高3階まで)の建物しか建たない
② 事業系の土地活用の選択肢がほとんどない

第一種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
老人ホーム
デイサービス
認可保育園

第一種低層住居専用地域の典型的な土地活用の方法はアパート経営でしょう。

駅に近ければワンルーム、駅から離れていればファミリータイプが適しています。また、戸建ても建てられますので、戸建て賃貸も可能です。

事業系の選択肢がほとんどないと言いましたが、第一種低層住居専用地域では、老人ホームやデイサービス、認可保育園といった介護系・保育園系の土地活用は可能です。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域とは、「主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

第一種低層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種低層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種低層住居専用地域と同じですが、「2階以下かつ150㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
老人ホーム
デイサービス
認可保育園
美容院・飲食店

基本的には第一種低層住居専用地域と同じですが、美容院や飲食店といった小さな店舗に貸し出す活用も行うことができます。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域とは、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域は容積率が高く指定されているため、マンション等の高層建築物を建築することができます。

第一種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
一棟賃貸ファミリータイプマンション

駅から徒歩10分圏内の物件であれば、一棟賃貸ワンルームマンションがおススメとなります。

反対に住宅街の中にある駅から少し距離があるような土地では、一棟賃貸ファミリータイプマンションのほうが賃貸需要をつかみやすいかもしれません。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種中高層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「1,500㎡以内の店舗」や「事務所」を建てることが可能です。

第二種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
一棟賃貸ワンルームマンション
シェアオフィス・スモールオフィス

最近はマンション以外にも、テレワーク等のコワーキングスペースの需要があるため、シェアオフィス・スモールオフィスもおススメとなります。

第一種住居地域

第一種住居地域とは、「住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域は、住居系の用途地域ですが、「3,000㎡以内の店舗」を建てることができます。

それなりに大きな店舗を建てることができるため、食品スーパー等の店舗に貸し出すことも可能です。

第一種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

ロードサイド店舗とは、幹線道路など通行量の多い道路の沿線において、自家用車・オートバイ・自転車でのアクセスが主たる集客方法である店舗のこと

第一種住居地域は、少し駅から離れたエリアに指定されることが多いです。

コンビニ等の需要があれば、初期投資額を低めに抑えられるコンビニの一棟貸しがおススメとなります。

第二種住居地域

第二種住居地域とは、「主として住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種住居地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「3階以上または10,000㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

第二種住居地域は、かなり大きな店舗を建てることができるため、ロードサイド店舗の用地に向いています。

準住居地域

準住居地域とは、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域」のことです。

住居系の用途地域ですが、住環境としては雑多な印象のあるエリアが指定されています。

準住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

準住居地域でも、第二種住居地域と同じくロードサイド店舗の土地活用がおススメとなります。

田園住居地域

田園住居地域とは、「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

2018年4月1日、改正された都市計画法の施行に伴い、25年ぶりに追加された用途地域が、田園住居地域です。これにより、用途地域の種類が12種類から13種類に増えました。

田園住居地域と聞くと、田園や住居しかない風景を想像しがちですが、実際の規制は、第二種低層住居専用地域とほぼ同じになります。

田園住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
飲食店

田園住居地域では、農業関連のものなら500㎡の店舗を建築可能であるため、地元の農作物を扱うレストラン(飲食店)がおススメの土地活用となります。

4.商業系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

商業系の用途地域は2種類あります。

商業繁華性が重視されているエリアであることから、商業ビルやオフィスビル等の収益性の高い土地活用を行うことが可能です。

一方で住居以外の用途の建物が多いことから、競争も激しいエリアになりますので、賃貸需要を見極めて差別化された土地活用戦略が求められます。

近隣商業地域

近隣商業地域とは、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

駅前商店街のエリアや交通量の多い幹線道路沿いが近隣商業地域によく指定されています。

近隣商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

住宅や店舗のほかに小規模の工場も建築可能ですが、キャバレーなど風営法の許可を要する建築物は不可となっています。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
駅前商店街のビル
無認可保育園
シェアオフィス・スモールオフィス

幹線道路沿いと駅近くの近隣商業地域では、少しオススメが異なります。

駅に近い場合は容積率の高さを生かして、店舗以外にも一棟賃貸ワンルームマンションがおススメです。幹線道路沿いの場合、広めのロードサイド店舗が候補に挙げられるでしょう。

商業地域

商業地域とは、「主として商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

商業地域は高層ビルが建ち並ぶようなエリアになります。

大きな工場以外建築が制限される建築物はありませんので、選択できるプランの自由度は高いです。

商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
商業ビル
マルチテナントオフィスビル
ビジネスホテル

商業地域は収益性の高い土地活用ができます。地方のターミナル駅周辺の商業地であれば、ビジネスホテルがおススメです。

5.工業系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

工業系の用途地域は全部で3種類あります。

規制は比較的緩いですが、土地活用に向いていないエリアが指定されていることが多いです。周辺環境を加味しながら、最適な土地活用を選択する必要があります。

準工業地域

準工業地域とは、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域は印刷工場などの町工場がある場所に指定されていることが良くあります。

準工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
倉庫

準工業地帯は、住宅街の近隣に指定されているときは、容積率が高いので一棟賃貸ワンルームマンションも可能です。

一方で、雑多な環境で、必ずしも住環境が良好とはいえないため、ファミリータイプのマンションは難しいといえます。

また、広い土地を持っている場合は、倉庫としても活用可能です。

工業地域

工業地域とは、「主として工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域よりは本格的な工場が集まっているエリアになります。

工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
倉庫

工業地域は、大きな区画の土地が多いため、倉庫が適しています。近年、インターネット通販が発達したことから、倉庫の賃貸需要が全国的に強くなっています。

高速道路のインターチェンジの近くに倉庫ができるような大規模な土地を持っているようであれば、倉庫がおススメです。

工業専用地域

工業専用地域とは、「工業の利便を増進するための地域」のことです。

工業専用地域は埋立地にあるような大規模工場地帯の土地なので、個人で保有しているような人はほとんどいないと思われます。

工業専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
倉庫

仮に工業専用地域の土地を持っているとしたら、最適な活用方法は工業地域と同じく、倉庫になります。

まとめ

用途地域別に土地活用の方法について解説してきました。

自分の土地でどのような建築物が建てられるか理解することができたでしょうか。

ほとんどの用途地域では、複数の選択肢から最適な土地活用プランを考える必要があります。

また、土地活用は土地の利用規制の観点だけでなく、賃貸需要・収益性の観点からも検討が必要になります。

本記事を参考に、実際に土地活用を始めてみたいと思った方は、是非複数プランを比較検討してみることをお勧めします。

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土地活用でありがちな7つの失敗例と失敗を防ぐための対策

これから土地活用を始めたいという方にとって、事前に失敗例を学んでおくことはとても重要です。失敗を防ぐことは、成功への近道にも繋がるはずです。

そこで、この記事では「土地活用における代表的な失敗例」を7つピックアップし、それぞれへの対策も含め、解説していきたいと思います。ぜひ、今後の土地活用のために、最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 既に土地を持っているけど、まずは何からしたらいいの?
  • アパートや店舗テナント、木造や鉄骨など、何を基準に選ぶべき?
  • 土地活用で、注意しておくべきことは何?
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.立地による失敗と対策

土地活用で一番多い失敗は立地による失敗です。

土地活用は立地が良ければ何をやっても上手くいきますが、立地が悪ければ何をやっても上手くいかないという特徴を持っています。土地活用は良い立地で行うことが何よりも重要です。

極端な例を言うと、人里離れた土地でのアパート経営は誰でも失敗します。一方、東京都内でも目黒区や渋谷区といった住宅地として人気の高いエリアでのアパート経営は、大きな失敗はありません。

土地活用の成否を決める最大の要因は立地であり、良い立地で土地活用を行うことが、失敗を防ぐ最大の対策となるのです。

特に、元々土地を所有している人の場合、その土地を活かすことを前提に考えてしまい、失敗するケースが多く見られます。持っている土地の立地が悪ければ、そこを無理に活用するのではなく、立地の良い場所に買い替えてから土地活用を行うことが必要です。

そのため、地主の人であっても、土地活用は土地選びから始めることがポイントとなります。元々土地を持っている人は、売れる土地があるだけ、土地を持っていない人よりも圧倒的に有利です。

その優位性を活かし、土地を持っている人は買い替えによって良い土地を取得することから始めるようにしてください。

買い替えの際は、購入資金確保のため、お持ちの土地をできるだけ高く売却することが大切です。複数社の査定額を一度に比較できる一括査定なら、効率的に高値での売却が可能です。ぜひ、ご活用ください。数多くある、不動産一括査定の中でも、下記の4つは特にオススメです。

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2.一括借上げ(サブリース)による失敗と対策

前章では、土地活用全般に当てはまる、立地の話でしたが、本章からは、アパート経営に関する失敗例と対策を解説していきます。

まず、最初に解説するのは、一括借上げ(サブリース)による失敗です。

一括借上げ(サブリース)とは?

一括借上げ(サブリース)とは、家賃保証型サブリースと呼ばれる管理方式のことです。ここでいう「家賃保証」とは、入居者の家賃滞納を家賃保証会社が保証するサービスとは意味が異なります。

今回解説する一括借上げ(サブリース)における家賃保証とは、空室時でもサブリース会社が一定の家賃を保証してくれるサービスになります。空室の状況に関わらず家賃が保証されるため「空室保証」と呼ばれることもあります。

一括借上げ(サブリース)には注意が必要な点が多く、大きな注意点としては、一括借上げ(サブリース)の家賃保証は永久に固定家賃が保証されるというものではないという点です。築年数が古くなり、空室が増えだすとサブリース会社からの家賃減額要請があります。サブリース会社が逆ザヤになってまでも保証してくるわけではなく、サブリース会社が損をしないように家賃を下げてくるのです。

失敗と対策

一括借上げ(サブリース)では、家賃が保証されないことを十分に理解していないオーナーがサブリース会社を訴えるというような失敗例が良くあります。半分、詐欺のように騙されて一括借上げ(サブリース)契約をしてしまうオーナーもいますので、オーナーとサブリース会社との間では昔から訴訟が後を絶たない状況です。

家賃保証型サブリースは、オーナーが満室時の80%程度の賃料しかもらえないため、収益性が非常に低いというデメリットもあります。元々の収益性が低いにも関わらず、さらに家賃が減額されるため、憤慨するオーナーはとても多いのです。

結論としては、一括借上げ(サブリース)はオススメが出来ません。シンプルな解決策としては、一括借上げ(サブリース)をせずに別の形で土地活用を検討するということになります。

家賃保証型サブリースを選択せずに、空室リスクの対策をするには自己資金を十分に用意して投資する必要があります。

極端な例ですが、自己資金100%で土地活用をすれば借入金の返済の心配をする必要がないため、空室が多く発生してもあまり心配はいりません。そのため、最初の投資で借入金を少なくしておけば、空室へのリスクヘッジとなり家賃保証型サブリースは選択しなくても良いのです。

また、前章で解説したとおり、空席自体を出来るだけ発生させないために、好立地の土地を選ぶことも非常に大切です。

また、一括借上げ(サブリース)について詳しく知りたいという方は、こちらの記事で解説しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)
「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)

アパート経営をする以上、「一括借上げ(サブリース)」については、しっかりと基礎知識を身につけるべきです。 最近、某ハウス …

続きを見る

3.木造アパートによる失敗と対策

次に解説するのは、木造アパートを選んだ際の失敗です。木造アパートは建築コストが安いため、選択したくなりますが、安易に選ぶと後の賃貸経営で苦労することが多いです。

木造アパート経営で一番難しいポイントは「入居者からのイメージが低い」という点です。木造アパートには、「隣戸からの音が漏れる」、「耐震性が弱い」等のイメージが付きまとうため、築年数が古くなると入居者が埋まりにくくなることが多いです。

入居者の中には、家賃を安く抑えるためにあえて木造アパートを選ぶ人も多いです。裏を返すと「木造なら安く借りられるはず」と考える人も多く、木造アパートは高く貸すことが難しくなります。

また、外壁の劣化も早く、外壁塗装などの大規模修繕が定期的に必要になる、という点も木造のデメリットです。築10年を過ぎると、空室も目立ち始め、修繕費もかさんでくることから比較的失敗しやすい構造だといえます。

アパート経営であれば、最初に複数のハウスメーカーから相見積を取り、できるだけ木造以外の構造で安い建築費のアパートを建てることをオススメします。

4.ファミリータイプによる失敗と対策

前章では、アパートの建築構造に関する失敗例を挙げましたが、アパート経営はターゲットも大切です。アパートでは、ファミリータイプを作ってしまったことによる失敗が多くみられます。

3LDKのようなファミリータイプは、面積が広く、必然的に賃料総額が高くなります。一般的に家族世帯の住宅は借りるよりも買った方が安いため、賃貸需要は低くなります。それに対して、単身者で住宅ローンを組んでワンルームを購入するような人はとても少なくなります。単身者は買うことよりも借りることを選択するため、ワンルームは賃貸需要が高くなります

そのため、アパートのような賃貸住宅を建てるときは、ファミリータイプではなく、ワンルーム等の単身者向けの間取りで建てることがオススメです。

ハウスメーカーは最初に3LDKの間取りの提案してくることが多いですが、そのような提案が出てきた場合は単身者向けに描き直してもらいます。

ワンルームは3LDKよりも建築単価が上がってしまいますが、それ以上に賃料単価が上がり、空室リスクも減ることから、ワンルームを建てた方がメリットはあります。

3LDKは失敗しやすい典型的な間取りですので、なるべく作らないようにしましょう。

5.賃貸併用住宅による失敗と対策

次に解説するのは、賃貸併用住宅における失敗です。賃貸併用住宅とは、アパートと自宅が一緒になった建物です。

賃貸併用住宅のメリットとしては、全体の中で住宅を50%以上とすると住宅ローンを使って建物を建てることが可能という点です。住宅ローンはアパートローンに比べ、長期低利で借りることができます。

しかしながら、半分を自宅とした賃貸併用住宅は、非常に中途半端な建物となります。相続でも相続人たちが相続をしたがらず、売却でも売れにくくなるという失敗があります。住宅ローンの金利はたしかにメリットですが、総合的に判断すると、住宅ローン利用の賃貸併用住宅の経営はオススメはできません。

もし、賃貸併用住宅を検討するのであれば、マンションタイプの賃貸併用住宅をオススメしたいと思います。普通にマンションを建て、最上階を自宅にしておけば、将来その自宅を貸し出すことができます。

一棟丸ごと収益物件に変えることができるため、将来、賃貸アパートとして普通に相続や売却も可能です。

賃貸併用住宅は、将来の相続や売却のしやすさを踏まえたうえで、検討するようにしましょう。

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6.軽量鉄骨での店舗誘致の失敗と対策

前章まで、アパート経営に関する解説が続きましたが、本章と次章に関しては、店舗テナントの経営に関する失敗例と対策を解説していきます。

まず、軽量鉄骨で、店舗誘致をしようとして失敗するケースから解説していきます。典型的な失敗は、1階を店舗とし2階以上を住宅とする建物を軽量鉄骨で作ってしまうパターンです。

軽量鉄骨は、梁(柱と柱を繋ぐ横架材)が細いため、柱と柱の間隔が狭くなってしまいます。軽量鉄骨で店舗区画を作ろうとすると、区画内に柱が何本も登場してしまうため、とても使いにくい空間となります。

店舗のテナントは、柱がたくさん出ている区画を非常に嫌がります。柱は棚割りや座席等のレイアウトを制限してしまうため、レイアウトを自由に行いたいテナントにとっては使いにくいのです。

そのため、店舗区画を設ける建物を検討している場合は、軽量鉄骨を避けるようにしてください。店舗区画ではスペースを広くとれる重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造がオススメです。

7.一棟貸しによる失敗と対策

土地活用では、一棟貸しによる失敗も多くあります。一棟貸しは、特にコンビニなどの店舗に貸す場合は要注意です。

店舗の一棟貸しは退去リスクが高く、土地活用後、数年で退去されてしまうこともあります。一棟貸しで、最初にそのテナントありきで建てると、建物がそのテナント向け仕様となってしまい、他のテナントが使いにくくなります。

よって、一棟貸しでテナントが退去されてしまうと後継テナントが見つかりにくく、仮にテナントが見つかったとしても大幅に家賃が下がってしまうことが多いです。

一棟貸しの退去リスクは完全に防ぐことはできません。建設協力金でテナントに建物を建てさせると比較的安全ですが、建設協力金であっても退去はされるので注意が必要となります。

建設協力金とは、テナントが土地オーナーに建物資金を貸し出してくれる方式。土地オーナーは銀行ではなくテナントから長期低利で建設資金を借りることができる。

建設協力金の場合、テナントが退去した場合、テナントから借りたお金は債務免除する契約とするのが一般的です。債務免除とは、貸したお金を返さなくても良いという意味になります。

ところが、テナントに退去されてしまうと、債務免除益といって、土地オーナーは「借りたお金をもらった」という扱いになり、税金がかかってしまいます。一棟貸しの建設協力金方式で建物を建てると、テナント退去と債務免除益による課税のダブルパンチをくらうことになります。

建設協力金は一棟貸しのテナント退去を防ぐ対策にはなり得ず、債務免除益の課税リスクも含むということを知っておくことが必要です。

そのため、一棟貸しでは、退去リスクの低いテナント選びがとても重要になります。

具体的には、老人ホーム保育園といった業態は一棟貸しでも退去リスクは低いです。店舗の一棟貸しはリスクが高いので、一棟貸しをするならば退去リスクの低い事業者と契約するようにしましょう。

まとめ

以上、土地活用の失敗例を解説してきました。失敗例と対策をまとめると下表の通りです。

No 失敗例 対策
1 立地による失敗 既に土地を持っている場合でも、立地が悪ければ買い替えを進める
2 一括借上げ(サブリース)による失敗

自己資金を十分に用意し、空室リスクに備えたうえで一括借上げ(サブリース)を選択しない

3 木造アパートによる失敗 相見積を取り、木造以外の構造で安い建築費のアパートを建てる
4 ファミリータイプによる失敗 ワンルーム等の単身者向けの間取りを建てる
5 賃貸併用住宅による失敗と対策 マンションタイプの賃貸併用住宅を建てる
6 軽量鉄骨による店舗誘致の失敗 重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造で建てる
7 一棟貸しによる失敗 退去リスクの低いテナントと一棟貸しをする

土地活用は大きな投資を伴いますので、しっかり対策を行って失敗を防ぐようにしましょう。 

土地の活用などの投資を考えるなら一括資料請求がオススメ

土地の活用などの不動産投資を考えるなら、とにもかくにも自らどういった活用方法があるのかを知って吟味すべきです。

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