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マンション売却は地元の不動産屋さん?大手の不動産会社?それぞれのメリット・デメリット

マンション売却の成功の鍵を握るのは、良い不動産会社との出会いが全てと言っても過言ではありません。世の中には様々な不動産会社がありますが、一体どうやって選べば良いのでしょうか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 大手不動産会社のメリット・デメリットが分かる
  • 地元密着型の不動産会社のメリット・デメリットが分かる

マンション売却成功の鍵は、良い不動産会社選び!何を重視して不動産会社を選ぶ?

マンション売却ってどういう流れ??

マンションを売却する時、一番大切なのは信頼でき、希望通りの売却を行う不動産会社に巡り会えるかどうか、です。

そのためにはまずは「売却を決めてから引き渡しで代金を受け取るまで」の流れを理解しましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

一番大切な「査定」

上記の図を見ると分かるように、不動産売却の最初の一歩は「自宅の価格査定」です。

不動産の価値は築年数だけではなく、駅周辺の開発状況やマンション近くの施設、例えば新しく保育園やスーパーができたか、などでも変わっていきます。

ですので、単純に築年数だけでは計算できないので、色々な不動産会社を通じてまずは、自分がこれから売却するマンションの適正価格を把握しましょう。

それにより、次の物件の頭金やローンの組み方などにも影響をしてきますので、なるべく複数の不動会社に依頼することをおすすめします。

不動産会社との契約から引き渡しまで

査定が終了したら、納得した不動産会社と媒介契約を結びます。

その後は、媒介契約の内容の応じて、不動産会社が売却活動を展開してくれます。

その間には条件交渉や内覧などがありますが、平均的に3ヶ月程度で買い主が決定することがほとんどです。

希望条件で買い主が決まったら「売買契約」を締結し、引っ越し→引き渡しとなります。

平均的には売買契約を結んでから引き渡しまでが約1ヶ月です。

 

マンション売却 強いのは地元の不動産屋さん?大手の不動産会社?

いざ不動産会社に依頼すると成ると、「地域密着型の小さな不動産会社」と、大手の不動産会社と、どちらが良いか悩むことでしょう。どちらもメリット・デメリットが。ここをよく把握した上で、最適な不動産売却を実現して下さい。

マンション売却:地元不動産会社のメリット・デメリットは?

駅前のさびれた商店街、シャッターを開けて残っているのは不動産屋だけ…。

そんな光景を見たことのある人も多いと思います。

不動産業というのは倒産比率の低い業種であり、潰れずに残っている中小の不動産会社はたくさんあります。

地元密着型の不動産会社のメリット・デメリットはどんなところでしょうか? 

 

2つのメリット

  • 地元ならではの顧客ネットワーク
  • やる気のある営業マンが多い
  •  片手仲介にしてくれる可能性が高い

3つのデメリット

  • 買い手の情報が少ない
  • 得手不得手がはっきりしている
  • 最新動向に対応できていない

マンション売却:大手不動産会社のメリット・デメリットは?

都心部には、大手不動産会社の支店もたくさんあります。

ブランドに惹かれる場合もありますが、大手不動産会社のメリット・デメリットをご紹介します。

2つのメリット

  • 囲い込んでいる購入希望者が多い場合もある
  • 広告宣伝費をしっかりかけてくれる

3つのデメリット

  • 多くの顧客を抱えているため、対応がドライな可能性も
  • 両手仲介にこだわる

アットホームやSUUMOなどの物件のポータルサイトは、情報をたくさん載せたいために、大手の広告料を安く優遇してたくさん情報を掲載しています。

そうすることでポータルサイト自身の価値を上げ、中小の不動産会社から高い広告費を取っているのです。

そのため、大手不動産会社に依頼した場合は、中小の不動産会社に比べると物件の露出が多い可能性が高いです。

不動産会社は強み・弱みも様々!だからこそ複数社への相談が重要

説明したとおり、大手と中小にはそれぞれ強みと弱みがあります。

どちらを選ぶかは、両方に査定依頼して、相談しながら決めるのが一番です。

自分の物件がどっち向きなのか、一度に両方から査定を取って反応を見るのが適切です。

また、査定依頼時に注意したいこととして、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格という点です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、やはり、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

いかがでしたか。

マンション売却を依頼する際の「大手不動産会社のメリット・デメリット」と、「町の小さな、地元密着型の不動産会社のメリット・デメリット」は理解できましたか?

どちらが良い悪いではなく、違いや強みをよく理解した上で依頼しましょう。

一番のおすすめは、様々な不動産会社に一斉にアプローチできる「不動産一括査定」です。

「家は一生に一度の一番大きな買い物」と言われますので、売却の際も様々な選択肢を検討し、悔いの無い売却を実現してくださいね。

 

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Source: 不動産売却の教科書

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投資用マンションの売却相場と相場よりも高く売る8つの方法を解説

収益物件の価格は、物件が生み出す収益と利回りの関係で決まり、投資用マンションも価格を決める利回りの相場が存在します。

利回りの相場を知っておくことで、家賃収入から相場の価格を算出することが可能です。

また、投資用マンションは少し工夫すると相場よりも高く売ることができます。

これから投資用マンションを売却するのであれば、相場よりも高く売る方法を知っておくことも重要です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンション売却の相場や価格の決まり方を知りたい
  • 相場が上がる主な要因について知りたい
  • 相場よりも高く売る方法について知りたい

そこで今回の記事では「投資用マンション売却の相場と高く売る方法」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.投資用マンションの売却相場

健美家「収益物件市場動向四半期レポート2020年7月~9月期」によると、2020年7月~9月期における地域別の区分マンションの価格と利回り(表面利回り)の相場は下表のようになっています。

地域 全国  一都三県 東京23区 東京市部
項目 価格 利回り 価格 利回り 価格 利回り 価格 利回り
築10年未満価格 2,852 4.78% 3,528 4.50% 3,639 4.46% 2,428 4.81%
築10年〰価格 2,143 5.44% 2,592 5.03% 2,673 4.93% 1,882 5.60%
築20年〰価格 1,028 8.98% 1,214 8.13% 1,488 7.00% 872 9.68%
全体平均 2,008 6.40% 2,445 5.89% 2,600 5.46% 1,729 6.70%

 

地域 横浜市 川崎市 埼玉主要都市 千葉主要都市
項目 価格 利回り 価格 利回り 価格 利回り 価格 利回り
築10年未満価格 2,971 4.69% 2,806 4.66% 2,318 5.05% 4,130 4.61%
築10年〰価格 2,141 5.34% 2,716 5.31% 2,120 5.67% 2,456 5.89%
築20年〰価格 781 9.38% 871 8.84% 957 8.96% 771 11.06%
全体平均 1,964 6.47% 2,131 6.27% 1,798 6.56% 2,452 7.19%

 

地域 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市
項目 価格 利回り 価格 利回り 価格 利回り 価格 利回り
築10年未満価格 3,526 5.03% 2,797 5.12% 2,037 4.93%
築10年〰価格 2,709 6.30% 1,913 6.44% 1,606 6.10% 1,708 5.68%
築20年〰価格 579 12.53% 575 11.77% 809 11.04% 724 8.73%
全体平均 2,271 7.95% 1,244 9.11% 1,737 7.42% 1,490 6.45%

 

地域 大阪市 神戸市 広島市 福岡市
項目 価格 利回り 価格 利回り 価格 利回り 価格 利回り
築10年未満価格 1,891 5.11% 1,685 5.39% 6,740 3.37% 1,892 5.03%
築10年〰価格 1,561 5.73% 1,461 6.72% 2,164 5.73% 1,314 5.86%
築20年〰価格 939 7.76% 771 10.21% 781 9.99% 757 9.03%
全体平均 1,464 6.20% 1,306 7.44% 3,228 6.36% 1,321 6.64%

出典:健美家「収益物件市場動向四半期レポート2020年7月~9月期

表面利回りとは、年間賃料収入の価格に対する利回りのこと

利回りは空室や修繕等のリスクを反映しているため、立地が良い、または、築年数が浅いほど小さくなります。

また、利回りが低いほど安全な物件であることから、投資家の人気も高く、価格が高くなる傾向にあります。

例えば、東京23区の築10年未満というのは、立地が最も良く、築年数が最も浅い条件の物件です。東京23区の築10年未満の利回りは4.46%となっており、最も低くなっています。

次に投資用マンションの価格の決まり方について見ていきましょう。

2.投資用マンションの価格の決まり方

投資用マンションの価格は、収益還元法と呼ばれる算式によって価格が決まります。

収益還元法には、「表面利回りで簡易に求める方法」「NOI利回りで精緻に求める方法」の2種類があります。

表面利回りで求める方法

表面利回りで求める方法で求められる価格は、あくまでも概算価格です。

概算価格の求め方は以下の通りです。

【表面利回りで求める方法】

概算価格 = 年間賃料収入 ÷ 表面利回り

表面利回りとは、年間賃料収入の価格に対する利回りのこと

例えば、東京23区の築10年~20年未満の物件の表面利回りの相場は「4.93%」でした。

月の賃料収入が10万円の物件は、年間賃料収入が120万円となります。

この条件で概算価格を求めると、以下のようになります。

概算価格 = 年間賃料収入 ÷ 表面利回り
     = 120万円 ÷ 4.93%
     ≒ 約2,434万円

NOI利回りで求める方法

投資用マンションは、実際には維持コストがかかりますので、精緻な価格を求めるにはNOI利回りで求める方法を採用します。

NOI利回りで求める方法で求められる価格は、収益価格と呼びます。

NOI利回りで求める方法とは、純収益(NOI)をNOI利回りで割って価格を求める方法です。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益はNOI(Net Operating Income:エヌオーアイと呼ばれる)を用います。

NOIは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたものです。

分母の利回りは、NOIの価格に対する利回りですので、NOI利回りと呼ばれます。

NOIは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたものとなります。

NOI = 年間賃料収入 - 年間費用

年間賃料収入から控除する年間費用の項目は、以下のようなものが対象です。

NOIの費用項目

  • 土地の固定資産税および都市計画税
  • 建物の固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 管理委託料
  • 入居者募集費用(仲介手数料や広告料のこと)
  • 修繕費

NOIは、自己資金100%で投資をした場合の「手残り」というイメージのものです。

「借入金の元本返済額」や「減価償却費」を費用項目の中に含んでいないことがポイントとなります。

NOIの経費率は、概ね相場が決まっています。

入居者募集費用や修繕費は築年数が上がると上昇するため、築年数別の経費率は以下のようになります。

築年数 NOIの経費率
築10年未満 15%
築10年~20年未満 20%
築20年以上 30%

例えば、築10年~20年未満で、月の賃料収入が10万円の物件があったとします。

年間賃料収入120万円から、およそのNOIと求めると以下の通りです。

例えば、築10年~20年未満で、月の賃料収入が10万円の物件があったとします。

年間賃料収入120万円から、およそのNOIと求めると以下の通りです。

また、NOI利回りの相場としては、一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査が利用されるのが一般的です。

一般財団法人日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査2020年4月現在」によると、ワンルームマンションのNOI利回りは下表の通りです。

地区 NOI利回り
都内城南地区(目黒区・世田谷区) 4.2%
都内城東地区(墨田区・江東区) 4.5%
札幌 5.5%
仙台 5.5%
さいたま 5.2%
千葉 5.2%
横浜 4.9%
名古屋 5.0%
京都 5.2%
大阪  4.8%
 神戸 5.2%
 広島 5.7%
 福岡 5.1%

出典:一般財団法人日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査2020年4月現在」

例えば、都内城南地区でNOIが96万円の物件の場合、収益価格は以下のように計算されます。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)
     = 96万円 ÷ 4.2%
     ≒ 約2,286万円

これまで投資用マンションの価格の決まり方について見てきましたが、次に相場が上がる主な要因についてお伝えします。

3.投資用マンションの相場が上がる主な要因

投資用マンションの相場は、金利が上がると上昇します。

理由としては、収益還元法で用いるNOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成されるからです。

NOI利回り = 金利 +不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の要素を投資家がリスクとして見積もった概念的な数値のこと

不動産リスクプレミアムを一定とした場合、NOI利回りは金利が低くなるほど小さくなります。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と金利の推移を示します。

中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」金利「財務省」

中古マンション価格と金利の動きは概ね反転した動きで推移しています。

金利が下がることでNOI利回りが小さくなり、その結果として収益価格の相場も上がるのです。

次に投資用マンションを相場よりも高く売る方法についてお伝えします。

4.投資用マンションを相場よりも高く売る8つのコツ

投資用マンションを相場よりも高く売る8つのコツは以下の通りです。

投資用マンションを相場よりも高く売る8つの方法

①空室を埋めてから売る

投資用マンションを高く売るには空室を埋めてから売ることがポイントです。

仮に入居者が入っていない物件は、投資家が賃料収入を保守的に見積りする傾向があります。

賃料を保守的に見積られれば、収益還元法の分子であるNOIが小さくなってしまい、収益価格も下がってしまいます。

投資家に保守的に価格を見積もらせないためにも、空室は埋めてから売ることがポイントです。

②管理会社や管理方式を切り替えてから売る

管理会社や管理方式を切り替えてから売ることも高く売る方法の一つです。

管理方式が家賃保証付きのサブリースとなってしまっている場合、収益性が低いため売却価格が安くなってしまいます。

家賃保証型サブリースの場合は、管理方式を通常の管理委託に切り替えてから売った方が高く売却することができます。

また、管理委託であっても、管理料が高い場合にはNOIが小さくなるため、売却価格も小さくなります。

管理料の相場は家賃の3%~8%程度ですが、8%くらいを支払っているケースなら、もっと管理料が安い管理会社に切替えた方が良いです。

管理料が安くなれば、NOIが上がるため、高く売却することができます。

③設備を交換してから売る

設備を交換してから売ることも高く売る方法の一つです。

2.投資用マンションの価格の決まり方】にて説明した、NOIの費用項目の中には修繕費がありました。

売主側できちんと設備交換がなされている物件は、投資家が修繕費を少なめに見積もるため、NOIが大きくなります。

NOIが大きくなれば、収益価格が上がるため、高く売却できるようになります。

設備に関しては、15年程度で寿命を迎えるものが多いため、15年を過ぎているものは交換しておくと投資家の印象は非常に良くなります。

投資用マンション売却時の修繕費用の目安については、以下の記事で詳しく解説しています。

投資用マンション売却の修繕について
投資用マンション売却時の修繕費用の目安と高く売るタイミングを解説

これから投資用マンションを売却しようとしている人の中には、修繕してから売却すべきか迷っている方もいらっしゃると思います。 …

続きを見る

④投資用マンション専門の不動産会社に依頼する

投資用マンションを高く売るなら、投資用マンション専門の不動産会社に依頼することがポイントとなります。

投資家は、収益物件を専門に扱っている不動産会社経由で次に投資する物件を物色していることが一般的です。

街の不動産会社で投資物件を探すことは、ほとんどありません。

そのため、近所にある街の不動産会社に投資用マンションの売却を依頼しても高く売れないことが一般的です。

投資家は全国に点在しており、インターネットで物件を探すことができるため、不動産会社は必ずしも地元の不動産会社である必要はないのです。

不動産会社は遠くても構わないので、必ず投資用マンション専門の不動産会社に依頼するようにしましょう。

⑤外国人投資家に売る

投資用マンションを高く売るなら、外国人投資家に売ることをおススメします。

外国人投資家の中でも、中国や台湾等のアジア系の投資家が高く買ってくれる傾向があります。

アジア系の投資家は、自国の収益物件の利回りが低いため、日本の収益物件が割安に映って見えています。

日本人投資家が5%程度の利回りが欲しいと思っていても、アジア系の投資家なら4%で十分と考える傾向があり、期待するNOI利回りが低いことから高く売ることができるのです。

都内の投資用マンション専門の不動産会社なら、海外の投資家も顧客として多く抱えています。

大阪の物件であっても、東京の不動産会社が中国人に売却するようなこともあります。

買主は国内投資家だけにこだわるのではなく、海外投資家まで広げて検討することをおススメします。

⑥相続対策を目的とした資産家に売る

投資用マンションを高く売るなら、相続対策を目的とした資産家に売ることもコツです。

相続対策をする人は、相続財産を圧縮することを目的に収益物件を購入します。

相続財産の圧縮で最も効果があるのは、借入金の存在です。

資産家は借入金をわざと残すことで、相続財産を圧縮し、相続税の節税を行います。

購入する不動産の価格が高いほど、多くの借入金を作ることができますので、相続対策を行う人にとっては物件価格が高い方が良いのです、

相続対策を目的とした資産家は、収益性よりも総額を重視する傾向にあり、低利回りの物件でも購入してくれます。

一般の投資家よりも低い利回りでも良いということになれば、収益価格が上がるため、結果的に相場よりも高く売却することができます。

買主は、海外投資家もしくは相続対策を目的とした資産家が狙い目です。

⑦オークション方式で売る

投資用マンションを高く売るなら、オークション方式(入札のこと)で売る方法もあります。

近年は、オークション形式で不動産を売却できるサービスも登場してきています。

良い物件であれば、オークションに出すと買主が競合するため値段がつり上がり、高く売却することができます。

オークション形式が面倒ということであれば、複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼することで、疑似的なオークション状態で売ることも可能です。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる仲介の契約形式のこと

不動産会社が得ることのできる仲介手数料は成功報酬であるため、不動産会社は同時に売却を依頼されると、他社と競合状態になります。

不動産会社は、いち早く他の会社よりも高い金額で売らなければならなくなることから、結果的に高く売ることができるのです。

収益物件の扱いに慣れた複数の不動産会社に一般媒介で依頼すると良いでしょう。

⑧不動産一括査定サイトで投資用マンション売却に強い会社を探す

投資用マンション売却に強い不動産会社を探したい方は、不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

HOME4U

すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

まとめ

投資用マンション売却の相場について解説してきました。

投資用マンションの価格は、投資用マンションが生み出す純収益と利回りの関係によって決まります。

相場が上がる主な要因は金利の低下で、低金利の時期は相場が高く、売り時といえます。

相場よりも高く売る方法としては、「空室を埋めてから売る」や「投資用マンション専門の不動産会社に依頼する」等の方法がありました。

投資用マンションを相場よりも高く売る方法が分かったら、金利が低いうちに売却することをおススメします。

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ローンが残っている投資用マンションの売却とオーバーローンの対処法を解説

投資用マンションはローンが残っている状態で売却されることが多く、これから投資用マンションを売却しようと思っている人は、「売却時の不動産投資ローンの扱い」について知りたいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

投資用マンションの売却では、売却額よりもローン残債の方が高くなってしまうケース(オーバーローン)も存在するため、しかるべき対処が必要なケースもあります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンションの売却とローン返済のタイミングを知りたい
  • ローンが残っている投資用マンションの売却方法を知りたい
  • オーバーローンのときの対処法を知りたい

そこで今回の記事では「投資用マンション売却時のローン」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.投資用マンション売却とローン返済のタイミング

以下の画像はマンション売却の流れのイメージ図ですが、ローンが残っている投資用マンションの売却では、ローン返済のタイミングは⑥引渡(残代金受領)と同日になります。

投資用マンション売却とローン返済のタイミング

通常、引渡時に買主から手付金を除いた残金を受領して売却は終了しますが、ローンの残っている物件では、引渡時に売主側の銀行担当者も同席します。

ローンを組んでいる場合、投資用マンションには抵当権が設定され、銀行がローンの返済を確認した後に抹消することになります。

抵当権とは、債務の返済が滞ったときに競売を実行できる権利のこと

抵当権の抹消に必要な書類は銀行が保有していますので、銀行は最後に入金が確認された時点で抵当権の抹消書類を引渡します。

よって、ローンが残っている投資用マンションを売却する場合には、事前に銀行へ売ることを伝えておくことが必要です。

引渡日が決まったら、引渡の場所と日時を銀行担当者に連絡します。

ローン残債は一括で繰上げ返済をすることになりますので、銀行へは繰上返済手数料の支払いが必要で、支払い手数料は、金融機関によって異なりますが、5,000円~10,000円なることが多いです。

ローンが残っている物件を売却することは普通にあることですので、売却が決まったら銀行へは早めに連絡をするようにしましょう。

抵当権については、以下の記事で詳しく解説しています。

抵当権とは?ややこしい用語を日本一わかりやすく解説
抵当権とは?ややこしい用語を簡単に分かりやすく解説

不動産用語の中で、あまり聞き慣れない言葉に「抵当権」というものがあります。 抵当権とは、担保権の設定、つまり、不動産を借 …

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2.投資用マンション売却の費用とローンの返済原資

投資用マンション売却では、売却する際の諸費用や税金が発生しますので、売却価格をそのままローンの返済に充てることができません。

投資用マンションの売却で発生する費用には、主に以下のものがあります。

費用項目 費用の相場 支払先
仲介手数料 400万円超なら「取引額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「取引額の4%+2万円」
200万円以下なら「取引額の5%」
不動産会社
印紙税 取引額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円。
取引額が5,000万円超1億円以下なら3万円。
売買契約書に貼り付け
登録免許税 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円。マンションは通常、土地と建物で2千円。 法務局
司法書士費用 抵当権抹消登記:1.5万円程度。 司法書士
繰上返済手数料 都市銀行なら1万円程度。
ネット銀行なら5,000円程度。
銀行

売却に要する費用は、合計すると概ね売却代金の3.5%~4.0%程度になることが多いですが、税金については発生するケースと発生しないケースがあります。

税金の発生の有無は、譲渡所得を計算することが必要です。

譲渡所得は以下の計算式で求められるものとなります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のこと

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのこと

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用のこと

税金は、譲渡所得がプラスとなったときは発生し、譲渡所得がマイナスとなったときは発生しないことになります。

譲渡所得がプラスになる場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

所有期間が5年超となる場合には、税率が低くなるため、税金も安くなります。

ローンが残っている物件を売却する場合には、返済原資は売却代金から費用と税金を差し引いた部分であることを意識しておきましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方
不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし …

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3.ローンが残っているマンションの売却は査定が重要

ローンが残っているマンションを売却するときは事前の査定がとても重要となります。

理由としては、売却額でしっかりとローン残債を返済できるのかを把握するためです。

ローンが残っているマンションを売却する際は、売却後にオーバーローンになるのかアンダーローンになるのかを判断する必要があります。

オーバーローンとは、ローン残債が売却額を上回ってしまう状態のこと

アンダーローンとは、ローン残債が売却額を下回っている状態のこと

ローンが残っている物件を売却するのであれば、基本的にアンダーローンであることが必要です。

不動産会社が行う査定というのは、売却価格を確約するものではなく、あくまでも売却予想価格であり、査定する不動産会社の一つの意見に過ぎないものとなります。

アンダーローンだと思って安心して売却したら、実はオーバーローンとなってしまった事例もあり、1社の不動産会社の査定額だけでアンダーローンかオーバーローンかを判断することは難しいです。

よって、アンダーローンかオーバーローンを判断するには、複数の不動産会社に査定を依頼して、信憑性の高い売却予想価格を調査することがポイントです

売主自身の安心材料にもなりますので、査定は必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

より高く投資用マンションを売るために、複数の不動産会社にまとめて査定依頼する方法は次の章でお伝えします。

マンション売却額でローン返済できるかを不動産一括査定を使って確認

ローンが残っている投資用マンションを売却する場合、「今のマンションの売却額でローン返済できるか」を確認することから始まります。

マンションの売却金額によっては、ローンを完済することもできるので、いくらで売れるかを確かめる不動産会社への査定はとても重要です。

投資用マンションの主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「

すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「

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すまいValue

」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「

RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

次にオーバローンになってしまった際の対処法についてお伝えします。

4.オーバーローンのときの対処法

オーバローンになってしまった際の対処法は以下の3つです。

オーバローンの3つの対処法

  • 貯蓄等を返済に加えて売却する
  • 売却時期を先送りする
  • 任意売却を選択する

貯蓄等を返済に加えて売却する

オーバーローンの状態で投資用マンションを売却するには、原則として貯蓄等を返済に加えて売却することが基本となります。

銀行としては残っているローンを満額返済してもらえれば良いので、売却額によって返済しなければならないというルールはありません。

例えば、「あと5万円くらい足りない」というようなケースでは、貯金から5万円を加えて返済すればローン残債を一括返済して売却することができます。

貯金を加えて返済する場合には、事前に銀行と返済方法について打ち合わせをするようにしてください。

また、自分の貯金だけでは足りないケースでも、親族からお金を借りることができる場合には、親族から借りて売却することをおススメします。

売却時期を先送りする

オーバーローンの場合は、売却時期を先送りすることも現実的な選択肢です。

時間が経てば、ローン返済が進んでいきますので、そのうちオーバーローンは解消されることになります。

投資用マンションの価格は土地価格と建物価格で構成されていますが、土地が存在する以上、仮に建物価格がゼロになったとしても投資用マンションの価格はゼロにはなりません。

一方で、ローンは返済を続けていけば、いつか必ずゼロになります。

よって、オーバーローンはそのうち時間が解決してくれる問題といえます。

住み替えローンのイメージ図

保有している物件の収益状況が悪いときは、まずは管理会社を切り替えることをおススメします。

力のある管理会社に管理を委託すれば、埋まらなかった空室が埋まるようになることがあるからです。

しかも、管理会社の切り替えなら、リフォームのような投資を伴わないので無料でできます。

また、良い管理会社なら空室を埋め続けてくれますので、空室対策効果も長続きします。

オーバーローンを解消できるまで、長期に高収益の状態を保っていくには、管理会社の切り替えが最もおススメです。

金利動向によって期待利回りも変動

尚、投資用マンションは金利の動向によって投資家の期待利回りも連動します。

金利が低くなると、投資家の期待利回りも低くなります。

城南地区の投資用ワンルームマンションの投資家の期待利回りと金利の過去15年の動向を下図に示します。

城南地区(港区・品川区・目黒区・大田区)の ワンルームマンション期待利回り

出典:一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査(東京城南地区(目黒区、世田谷区)、最寄駅から徒歩10分以内、築5年未満、専有面積25~30㎡、総戸数50戸程度のワンルームマンション。)における期待利回り」、財務省「国債金利情報

投資用マンションの価格は、利回りが低くなると金額が高くなります。

金利が下がれば売却価格が上がりますので、低金利の時期に査定を依頼すると価格が上がっているときがあります。

10年物長期国債利回りは、日銀の政策金利を色濃く反映していますので、10年物長期国債利回りが低い時期に査定を依頼し、オーバーローンが解消されているかどうかを確認してみるのも良いでしょう。

任意売却を選択する

オーバーローンの状態でどうしても売却しなければならない場合には、最終的に任意売却を選択するという方法もあります。

任意売却とは、競売以外の手段で行う債権者のための売却方法のこと

任意売却を選択する場合には、金融機関の合意を得ることが条件となります。

任意売却のメリットとしては、ローン残債を圧縮して売却できるという点です。

仮に、任意売却後に残債が残ってしまったとしても、その残債の返済を無理のない範囲で行うということも協議することができます。

ただし、任意売却を選択するということは、全額を返済できなかったということを意味するため、「滞納者」となってブラックリストに名前が載ってしまいます。

ブラックリストとは信用情報機関の「事故情報名簿」の俗称のこと

事故情報名簿は、銀行系の「全国個人信用情報センター」と信販・クレジットカード系の「株式会社シー・アイ・シー」、消費者金融系の「株式会社日本信用情報機構」の3つの信用情報機関で共有される情報です。

そのため、ある銀行で返済できなかった情報は全国の金融機関に共有されてしまうことになります。

ブラックリストに名前が載ってしまうと、5~7年の間、以下のようなデメリットが生じます。

ブラックリストのデメリット

  • 新規の住宅ローンやカードローンが組めなくなる
  • 既存のクレジットカードの利用限度額が減額されることがある
  • クレジットカードが更新できないことがある

ブラックリストのデメリットは大きいため、任意売却は安易に選択すべきものではなく、極力避けるべき売却方法です。

まずは「貯蓄等を返済に加えて売却する」または「売却時期を先送りする」の選択肢を検討し、それらが無理でやむを得ない場合には最終手段として任意売却を選択するようにしましょう。

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

任意売却
通常の売却との違いは?任意売却の7つの注意点・デメリットと2つのメリット

住宅ローンの返済が滞ってしまった人の中には、なんとなく競売よりも任意売却の方が良いのかなと思っている方も多いと思います。 …

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まとめ

投資用マンション売却時のローンについて解説してきました。

ローンが残っている投資用マンションは、引渡時にローン残債を一括で返済します。

ローンの返済原資は、売却額から諸費用や税金を引いた残額です。

ローンが残っているマンションを売却する際は、査定を依頼して売却額によってローン残債を返済できるかどうかをしっかりと検証することが重要となります。

オーバーローンのときの対処法としては、「貯蓄等を返済に加えて売却する、「任意売却を選択する」等の選択肢がありました。

任意売却を選択するとブラックリストに載ってしまうというデメリットがありますので、任意売却以外の手段を優先して売却を検討することをおススメします。

投資用マンション売却に強い会社は、

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マンション売却

投資用マンション売却で生じる消費税などの税金の扱いと確定申告について解説

不動産の売却では、一定の条件を満たすと所得税等の税金が生じます。

また、投資用マンションのような自宅以外の不動産を売却する場合、建物価格に消費税が発生することになります。

さらに消費税の課税事業者に該当する人であれば、投資用マンションを売却した際、消費税の納税義務も発生し、対応することが多くなります。

売却後にやることが多くて、最初に何から手を付ければいいのか分からない方も多いのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 投資用マンション売却で生じる税金について知りたい
  • 投資用マンション売却で生じる消費税について知りたい
  • 投資用マンション売却後の確定申告について知りたい

そこで今回の記事では、「投資用マンション売却の税金・消費税・確定申告」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

1.投資用マンション売却で生じる税金

最初に投資用マンション売却で生じる税金について解説します。

譲渡所得が生じると税金が発生する

投資用マンション売却では譲渡所得が生じると所得税、住民税、復興特別所得税の税金が発生します。

譲渡所得は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額 = 売却価額

計算の結果、譲渡所得がプラスとなったときは発生し、譲渡所得がマイナスとなったときは発生しないことになります。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のこと

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのこと

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用のこと

所有期間と税率の関係について

税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます

長期譲渡所得と短期譲渡所得については以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方
不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし …

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譲渡所得および減価償却費の計算方法

譲渡所得を求めるには、先に取得費を求めることがポイントです。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のこと

建物の取得費を求めるには、減価償却の計算が必要になります。

投資用マンションで賃貸経営をしている人は、基本的に毎年、確定申告を行っているはずですので、建物取得費は確定申告の青色申告決算書または収支内訳書で記載している「建物年初未償却残高」を用います。

譲渡所得を計算式で表すと、以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 譲渡価額 - (土地購入価額+建物年初未償却残高) - 譲渡費用

投資用マンションの減価償却は、2007年(平成19年)4月1日以後に取得した資産であれば定額法を用います。

定額法による減価償却費の計算式は以下の通りです。

減価償却費 = 建物購入価額 × 償却率 × 業務に供された月数 ÷ 12

償却率は基本的には以下の計算式で決まり、耐用年数が長いほど低くなります。

償却率 = 1 ÷ 耐用年数

参考までに国税庁の償却率表のリンクを示します。

表中の「平成19年4月1日以後取得」の定額法償却率をご参照ください。

新築物件の場合、償却率は建物の構造によって下表のように決まります。

建物構造 耐用年数 償却率
木造 22年 0.046
木造モルタル 20年 0.050
鉄骨造:3mm以下 19年 0.053
鉄骨造:3mm超4mm以下 27年 0.038
鉄骨造:4mm超 34年 0.030
鉄筋コンクリート造 47年 0.022
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年 0.022

マンションの構造は、一般的に「鉄筋コンクリート造」や「鉄骨鉄筋コンクリート造」が多いです。

構造が「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」であれば、新築物件の償却率は「0.022」を用います。

一方で、売却するマンションが中古マンションを購入したものである場合、耐用年数を計算することが必要です。

耐用年数の求め方には、「法定耐用年数を満了しているケース」と「法定耐用年数を満了していないケース」で計算方法が異なります。

それぞれの耐用年数の求め方は下表の通りです。

経過年数の状況 求め方
法定耐用年数を満了しているケース 法定耐用年数 × 0.2
法定耐用年数を満了していないケース 法定耐用年数-経過年数+経過年数×0.2

例えば、中古で購入したマンションが、購入当時の築年数が築15年だったとします。

マンションの法定耐用年数は47年ですので築15年のマンションは「法定耐用年数を満了していないケース」に該当します。

よって、築15年の中古投資用マンションの耐用年数は以下のとおりです。

中古投資用マンションの耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2
                 = 47年 - 15年 + 15年 × 0.2
                 = 47年 - 15年 + 3年
                 = 35年

耐用年数が35年となると、償却率は「0.029」となります。

つまり、築15年の中古投資用マンションを購入した場合には、償却率0.029を用いて減価償却を計算していきます。

ここまで投資用マンション売却時の税金について見てきましたが、次に売却時の消費税について解説します。

2.投資用マンション売却の消費税の基礎知識

この章では、投資用マンション売却の消費税の基礎知識について解説します。

建物に消費税が発生する

不動産の売却では、土地には消費税が発生せず、建物のみに消費税が発生するのが原則です。

例外的に、個人がマイホームを売却するときは、マイホームの建物には消費税が生じないことになっています。

投資用マンションはマイホームではないため、売却すると原則通り建物価格に消費税が発生することになります。

また、売主が法人や個人かに関わらず、建物価格には消費税が生じているという点がポイントです。

尚、仲介手数料は消費税を除いた金額を取引額として計算されます。

取引額が税抜で400万円超であれば、仲介手数料の上限額は「税抜取引額×3%+6万円」となります。

課税事業者であれば納税が必要となる

法人や個人に関わらず建物の売却価格には消費税が生じますが、消費税を納税する義務があるかどうかは別の話です。

消費税を納める義務のある人を「課税事業者」と呼び、消費税を納める義務のない人を「免税事業者」と呼びます。

事業者という名称になっていますが、個人でマンション経営を行っている人であっても事業者に該当します。

課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者のこと

基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年が対象となります。

逆に、基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者であれば、法人でも個人でも免税事業者です。

免税事業者であれば、投資用マンションを売却しても消費税は発生していますが、消費税を納税する義務はないということになります。

個人の場合、2年前に課税売上高が1,000万円を超えていると課税事業者です。

課税売上とは、消費税の発生する売上のこと

オフィスや店舗等の賃料収入は消費税が生じるため、課税売上となります。

ただし、投資用マンションのように住宅の賃料収入は政策的な配慮から消費税が生じない非課税売上です。

例えば、2年前に「住宅以外」の賃料収入が1,000万円を超えていれば、課税売上が1,000万円を超えているため、課税事業者となります。

それに対して、2年前に「住宅」の賃料収入が1,000万円を超えていても、非課税売上が1,000万円を超えているだけであるため、免税事業者です。

投資用マンションのように住居系の不動産しか持っていない場合には、ほとんどの方が免税事業者となっていることが一般的となっています。

課税事業者の人であれば、毎年、消費税の確定申告を行っているはずですので、自分が課税事業者であることを知っているはずです。

消費税の確定申告などしたことないという人は、基本的に免税事業者ですので、消費税の納税は不要ということになります。

ただし、昨年まで免税事業者だった人でも、前々年にアパートやマンション等を売却している人は、今年は消費税の課税事業者になっているかもしれないので注意が必要です。

前々年に1,000万円を超える建物を売却することによって今年だけ課税事業者になるケースがありますので、前々年に不動産を売却した人は自分が課税事業者であるかどうかを確認してください。

課税事業者となった場合、納める納税額の計算方法は以下のようになります。

消費税納税額 = 課税売上高 × 10% - 課税仕入れ等の金額 × 10%

消費税は、建物に生じる消費税をそのまま納税するわけではないという点がポイントです。

上式の「課税売上高×10%」に相当する部分を、一般的に「預かり消費税」と呼んでいます。

「課税仕入れ等の金額×10%」に相当する部分は、一般的に「支払い消費税」と呼びます。

支払消費税とは、例えば管理会社に支払った手数料等、課税事業者が1年間の中で支払った消費税の額のこと

つまり、消費税の納税額は、「1年間で受け取った消費税の合計額」から「1年間で支払った消費税の合計額」を差し引いたものになります。

消費税の計算方法

消費税を計算するには、建物価格を計算することが必要です。

投資用マンションの場合、土地建物価格を合計した総額で取引されるケースが多いことから、後から土地と建物に価格を割り付ける作業が必要となります。

投資用マンションでは、固定資産税評価額を元に土地と建物の価格を案分することが一般的な方法です。

税込価格で取引されている場合には、総額の中からさらに消費税部分を抜き出す必要があります。

ここで、具体的に以下の条件で消費税を計算することにします。

(条件)

投資用マンションの売却価格:2,650万円(税込価格)
土地の固定資産税評価額:500万円
建物の固定資産税評価額:750万円
消費税率:10%

 

(計算例)

最初に固定資産税評価額から土地と建物の価格割合を計算します。

土地価格割合 = 500万円 ÷ (500万円 + 750万円)
       = 40%

建物価格割合 = 750万円 ÷ (500万円 + 750万円)
       = 60%

次に建物価格割合から価格全体に占める消費税の割合を計算します。

消費税割合 = 建物価格割合 × 消費税率
      = 60% × 10%
      = 6%

以上より、当該投資用マンションの税込総額は、土地40%、建物60%、消費税6%の合計106%で構成されているということになります。

したがって、消費税額は以下のように計算されます。

消費税額 = 税込総額 × (消費税割合 ÷ 全体割合)
     = 2,650万円 × (6% ÷ 106%)
     = 150万円

参考までに土地価格と建物価格を求めると以下の通りです。

土地価格 = 税込総額 × (土地価格割合 ÷ 全体割合)
     = 2,650万円 × (40% ÷ 106%)
     = 1,000万円

建物価格 = 税込総額 × (建物価格割合 ÷ 全体割合)
     = 2,650万円 × (60% ÷ 106%)
     = 1,500万円

以下は検算です。

税込総額 = 土地価格 + 建物価格 + 消費税
     = 1,000万円 + 1,500万円 + 150万円
     = 2,650万円

上記で計算した消費税が、預かり消費税の一部となります。

これまで投資用マンション売却後の消費税について見てきましたが、次に売却後の確定申告について解説します。

3.投資用マンション売却後の確定申告

この章では所得税の確定申告について解説します。

確定申告の必要性と申告時期

マンション経営をしている人は、不動産所得について毎年、確定申告を行っているものと思われます。

投資用マンションを売却することで、一定の要件を満たす人は「譲渡所得による所得税」と「消費税」の確定申告も加わることになります。

「譲渡所得による所得税」や「消費税」の確定申告も、通常は不動産所得の確定申告と合わせて行います。

売却で所得税の確定申告が必要な人は、譲渡所得がプラスになった人です。

一方で、消費税の確定申告が必要な人は課税事業者になります。

確定申告が必要な人と申告時期は以下の通りです(個人の場合)。

税金 確定申告が必要な人 申告時期
所得税 譲渡所得がプラスの人 翌年の2月16日~3月15日まで
消費税 課税事業者 翌年の1月1日~3月31日まで

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

税金 必要資料
所得税 ・譲渡所得計算証明書
・売却物件の売買契約書の写し
・売却物件の購入時の売買契約書の写し
・媒介報酬や印紙代などの金額が分かる書類
消費税
(本則課税)
・消費税及び地方消費税の申告書
・税率別消費税額計算表兼地方消費税の課税標準となる消費税額計算表
・課税売上割合・控除対象仕入税額等の計算表

添付書類に関しては、最終的に以下の国税庁のホームページをご確認ください。

確定申告の流れや必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧
不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 …

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4.これから投資用マンションを売却するなら「まずは査定依頼から」

まず、投資用マンションの売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用マンションの主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

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まとめ

投資用マンション売却の税金・消費税・確定申告について解説してきました。

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確定申告については、所得税と消費税の確定申告は別で行いますので、税金の納税義務のある人は、忘れずに確定申告を行うようにしましょう。

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カテゴリー
マンション売却

投資用マンション売却時の修繕費用の目安と高く売るタイミングを解説

これから投資用マンションを売却しようとしている人の中には、修繕してから売却すべきか迷っている方もいらっしゃると思います。

修繕をせず、明らかに寿命を超えているような設備は目立つマンションは評価が低くなってしまいますので、しっかりとポイントを抑えておきましょう。

ただし、修繕しなくても高く売るコツはありますので、そのコツを知った上で修繕の判断をしても遅くはありません。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 室内設備の寿命と交換費用の目安を知りたい
  • 修繕とマンションが高く売却できるタイミングを知りたい
  • 修繕せずに高く売却するコツを知りたい

そこで今回の記事では「投資用マンション売却の修繕」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.室内設備の寿命と交換費用の目安

最初に室内設備の寿命と交換費用の目安について解説します。

設備 寿命 交換費用
給湯器 10年~12年 10万円~15万円
エアコン 10年~15年 3万円~6万円程度
温水洗浄便座 7年~10年 2万円~4万円程度
キッチン 10年~15年 50万円~150万円
バス 20年程度 100万円~150万円
洗面化粧台 20年~25年程度 10万円~50万円
トイレ 30年程度 10万円~50万円

投資マンションが区分所有の場合、所有者が自由に修繕できる箇所は専有部のみになります。

尚、専有部分においては、原状回復の修繕費用の負担者は以下のようになります。

負担者 原因
借主 ・借主の故意・過失
・借主の善管注意義務違反
・借主のその他通常の使用を超えるような使用
貸主 ・経年劣化
・自然損耗

設備の寿命については、「経年劣化」または「自然損耗」に該当するため、所有者(貸主)が負担します。

それに対して、借主が故意・過失で壊した場合には、借主自身で修繕することになります。

屋根や外壁、雨樋、ベランダ、階段、廊下、エレベーターといった共用部分については、マンションの管理組合が大規模修繕によって計画的に修繕を行うことになります。

室内設備の寿命と交換費用の目安について見てきましたが、次に投資用マンションの価格の決まり方についてお伝えします。

2.投資用マンションの価格の決まり方

この章では投資用マンションの価格の決まり方について解説します。

投資用マンションの価格は、収益還元法と呼ばれる手法によって価格(収益価格)が決まります。

収益還元法とは、純収益を利回りで割って価格を求める方法のこと

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益はNOI(Net Operating Income:エヌオーアイと呼ばれる)を用います。

分母の利回りは、NOIの価格に対する利回りですので、NOI利回りと呼ばれます。

NOIは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたものとなります。

NOI = 年間賃料収入 - 年間費用

年間賃料収入から控除する年間費用の項目は、以下のようなものが対象です。

NOIの費用項目

  • 土地の固定資産税および都市計画税
  • 建物の固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 管理委託料
  • 入居者募集費用(仲介手数料や広告費のこと)
  • 修繕費

NOIの費用項目の中には、「借入金の元本返済額」や「減価償却費」を含まないことがポイントです。

イメージとしては、自己資金100%で投資をした場合の「手残り」がNOIということになります。

ここで、NOIの費用項目の中で注目したいのが「入居者募集費用」と「修繕費」になります。

「入居者募集費用」と「修繕費」以外の費用は変動しない固定費になります。

それに対して「入居者募集費用」と「修繕費」ついては、発生する場合と発生しない場合があり、変動費となります。

例えば、年中空室が生じるような物件だと、仲介手数料や広告費といった入居者募集費用が高くなればNOIが小さくなるため、結果的に収益価格が低くなります。

修繕費についても同様で、修繕費が頻発するような物件はNOIが小さくなるため、収益価格が低くなります。

「入居者募集費用」や「修繕費」に関しては築年数が古い物件ほど多くなり、よって、築年数の古い物件はNOIが小さくなるため、収益価格も低くなるのです。

ただし、築年数の古い物件であっても、しっかりと売却前に修繕をしておけば、しばらくの間は修繕費の発生を抑えることができます。

また、修繕がしっかりと行われているような物件であれば、入居者も募集しやすく、退去も少なくなるため、入居者募集費用も自然と削減されていきます。

そのため、売主側でしっかりと修繕している物件は、投資家にNOIを高く見積もってもらうことができるため、売却価格も高くなるのです。

これまで投資用マンションの価格の決まり方について見てきましたが、次に修繕において投資用マンションが高く売却できるタイミングについてお伝えします。

3.修繕において投資用マンションが高く売却できるタイミング

修繕において投資用マンションが高く売却できるタイミングは以下の通りです。

修繕において投資用マンションが高く売却できるタイミング

設備交換後

投資用マンションを高く売却するのであれば、エアコンや給湯等の設備交換後です。

もし、空室状態で売却を検討中なら、古くなった設備の交換を検討してみても良いでしょう。

直近にしっかりと設備が交換されている物件であれば、買主も購入後に修繕費の発生を心配する必要がなく、NOIを高く見積もることができるため、売却価格も高くなります。

また、投資家は修繕履歴を気にしますので、定期的な修繕が行われている物件は投資家に人気があり、購入したがる人が増え、買主間で競合が生じることから、希望価格で早く売却できるようにもなります。

修繕履歴はA4の1枚程度の簡単な資料で構わないので、「いつ、どのような修繕を行ったか」をまとめておくことがポイントです。

修繕履歴は査定時に見せると大きなアピール材料となることから、修繕を行っている方は査定前に修繕履歴を作ってくことをおススメします。

バリューアップ工事後

単純な設備交換だけでなく、バリューアップ工事後も高く売れるタイミングとなります。

バリューアップ工事とは、日本語では「価値向上」を意味し、マンションの資産価値の向上を図り、賃貸物件なら収益性を高めるために行われる工事のこと

区分マンションの場合、オーナーは専有部のみしか修繕ができませんので、バリューアップ工事は専有部でできる内容に限られています。

専有部でできる主なバリューアップ工事を示すと以下のとおりです。

専有部でできるバリューアップ工事

  • バリアフリー化
  • 和室を洋室に変更
  • デザイン性の高いキッチンの導入
  • 自然素材を使ったフローリングへの変更

バリューアップ工事は必ずしも直近の工事だけが価格にプラスに反映されるわけではありません。

過去5年くらいのうちに行っているものであれば十分にアピール材料となりますので、査定時にしっかりと不動産会社に伝えるようにしましょう。

もし、空室状態で売却を検討中なら、販売戦略に合わせてバリューアップ工事を検討してみても良いでしょう。

大規模修繕実施後

投資用マンション売却のタイミングとしては、大規模修繕実施後も高く売れます。

区分マンションの場合、共用部の修繕は管理組合が行いますが、一棟マンションやアパートの場合には所有者が自ら行うことが必要です。

たまにインターネット上の記事や口コミ等で「大規模修繕前に売った方が良い」という情報を見かけることがありますが、売るなら大規模修繕実施「後」の方が良いです。

大規模修繕はマンションの共用部のリフォームのようなものに該当します。

専有部はリフォームしたら高く売れるのに、共用部をリフォームすると安くなるということはありません。

共用部であっても大規模修繕が行われたら価値が上がりますので、高く売るなら大規模修繕実施後に売るべきです。

マンションでは、セキュリティーに関連するバリューアップは大規模修繕によって行われます。

例えば、「集合玄関と連動したカラーモニター付きインターホンの設置」や「玄関扉のディンプルキー化」等のセキュリティー強化は大規模修繕で行われます。

「カラーモニター付きインターホン」の設置のような大規模修繕は当然に専有部の価値を上げますし、不動産会社や買主に対しても十分なアピール材料となります。

また、外壁塗装もマンションの印象をかなり良くしますので、外壁塗装後も売却しやすくなるタイミングです。

マンション内で大規模修繕が行われる予定があれば、大規模修繕を待ってから売却するのも選択の一つになります。

修繕積立金増額前

修繕積立金が増額されるようであれば、修繕積立金増額前に売ることがおススメです。

保有後のランニングコストが高くなってしまえば、マンションの価値が落ちてしまいます。

修繕積立金は必ずしも増額されるものではありませんが、マンションによっては5年に1度くらいのペースで増額されることがあります。

大規模修繕も5年に1度くらいのペースで行われることが多いので、確かに大規模修繕と修繕積立金の増額はタイミングが一致してしまうこともあります。

そのため、ちょうど大規模修繕と修繕積立金の増額が重なるようであれば、増額前に売却してしまうのも一つの判断です。

修繕積立金に関しては、いきなり増額されるものではありません。

管理組合で意思決定されていきますので、理事会等の議事録を見ておくと増額の額や大規模修繕の内容を事前に把握することができます。

売却のタイミングは、管理組合の議事録等も参考にしながら決めるのが良いでしょう。

次に投資用マンションを高く売却するための不動産会社の探し方について見ていきましょう。

4.修繕については自分で判断せずにプロに相談を

これまでに説明してきましたが、築15年以内の比較的新しい物件は一旦、修繕は考えなくて問題ありません。

 しかし、古い投資用マンションだった場合、対応の有無は素人では迷ってしまいます。

そんな時は、まずは投資用マンション売却に強い不動産会社に相談するべきです。

不動産会社探しは、査定依頼からスタートします。

投資用マンションの主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

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投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

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まとめ

投資用マンション売却の修繕について解説してきました。

区分マンションオーナーが修繕できる範囲は専有部内になり、室内設備に関しては、10年~15年程度で交換するものが多いです。

投資用マンションは、修繕費の支出が抑えられるような物件は価格が上がり、売却検討しているなら「設備交換後」「バリューアップ工事後」「大規模修繕実施後」は高く売却できるタイミングです。

必ずしも修繕しなければ高く売れないわけではないので、まずは不動産一括査定サイトを使って投資用マンション売却に強い不動産会社に相談することをおススメします。

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マンション売却

投資用マンションのオーナーチェンジとは?売却時の通知書や敷金を解説

賃貸中物件の売却は「オーナーチェンジ」と呼ばれることが多いです。

オーナーチェンジによって、買主は所有権だけでなく賃貸人の地位も同時に引き継ぎます。

オーナーチェンジでは、引渡後に賃貸人の地位承継通知書を送付するという特殊なステップや売主から敷金も承継するステップも存在し、どのような手順で行えばいいのか分からない方も多いのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • オーナーチェンジの流れや注意点について知りたい
  • 賃貸人の地位承継通知書について知りたい
  • 敷金の承継方法について知りたい

そこで今回の記事では「投資用マンション売却におけるオーナーチェンジ」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

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1.オーナーチェンジにおける入居者と新オーナーの関係

オーナーチェンジとは、賃貸借契約が継続中の物件の所有権が移転すること

オーナーチェンジ自体はよく行われるため、珍しいことではありません。

一般的な賃貸物件であれば、オーナーチェンジによって新オーナーは賃貸人の地位を承継(しょうけい)する点が特徴です。

オーナーチェンジを図にすると、Aさんが旧オーナー、Bさんが入居者、Cさんが新オーナーになります。
*今回の記事では、賃貸人 = オーナー と呼んでいます。

※大久保さん作成依頼

オーナーチェンジでは、既に旧オーナーと入居者との間で賃貸借契約が存在します。

つまり、入居者は物件を借りることができる賃借権という権利を持っているという状態です。

まず、オーナーチェンジによって所有権が新オーナーに変わった場合、入居者は第三者である新オーナーに対して「私には本物件を借りる権利があります」と主張できるかどうかの問題が発生します。

このように入居者が突然現れた第三者の新オーナーに自分の権利を主張することを「対抗」と呼びます。

入居者が新オーナーに賃借権の対抗をするには、入居者が対抗要件を備えていることが必要です。

賃借権の対抗要件は、借地借家法で「引渡」ということになっています。

引渡とは、具体的には「占有」のこと

通常の投資用マンションでは、売買時に入居者は占有しており、賃借権の対抗要件は備えている状態です。

よって、所有権が新オーナーに移転したとしても、入居者は新オーナーに対して賃借権を主張することができます。

入居者には正当な賃借権があるため、逆に新オーナーは入居者に対して「出て行け」とは言えないことになります。

そのため、新オーナーは賃貸人としての立場を引き継がなければいけないことから、新オーナーは当然に賃貸人の地位を承継することになるのです。

新オーナー、オーナーチェンジにおいては売却の事前または事後のいずれにおいても入居者の承諾は必要ないということになります。

新オーナーが賃貸人になった際、入居者は新オーナーに対して賃料の支払義務が生じます。

一方で、新オーナーは入居者に対して「建物を使用収益させる義務」と「敷金の返還義務」が生じます。

ここで、新オーナーは入居者に賃料を請求するには、建物の所有権登記が必要とされています。

通常、オーナーチェンジでは売買と同時に所有権移転登記も行いますので、新オーナーには賃料請求権が自然に備わることになっています。

次にオーナーチェンジの流れについてお伝えします。

2.オーナーチェンジの流れ

オーナーチェンジでの不動産売却の流れを示すと以下のようになります。

オーナーチェンジの流れ

オーナーチェンジといっても、基本的な流れは通常の不動産の売却と同じです。

価格査定を行って、媒介契約(不動産会社と締結する仲介の契約のこと)を締結したら売却活動を開始します。

対抗要件を備えている物件であれば借主の賃借権は守られますので、売主は事前に借主に承諾を得るような手続きは不要です。

買主が決まったら売買契約を締結し、引渡を行います。

引渡では同時に所有権移転登記を行いますので、登記が備わると新オーナーに賃料請求権が認められることになります。

引渡が終われば、その後、売主と買主との連名で借主に対して「賃貸人の地位承継通知書」を送付します。

賃貸人の地位承継通知書については【3.賃貸人の地位承継通知書とは】にて解説します。

「賃貸人の地位承継通知書」を送付するタイミングは所有権移転登記が完了した引渡の後である点がポイントです。

売却によって税金が発生する場合には、売却した翌年の2月16日から3月15日の間で確定申告を行います。

次に賃貸人の地位承継通知書についてお伝えします。

3.賃貸人の地位承継通知書とは

賃貸人の地位承継通知書とは、売却後に売主(旧オーナー)と買主(新オーナー)の連名で借主に対して賃貸人が変わったことを通知する書面のこと

特に決まった書式はありませんが、主に以下のことを通知するのが一般的となります。

賃貸人の地位承継通知書に記載する主な内容

  • いつ時点の売買によって、所有者が売主(旧オーナー)から買主(新オーナー)に変わったこと
  • 従前の賃貸借契約は、そのまま有効に買主(新オーナー)へ引き継がれていること
  • 敷金の返還義務は買主(新オーナー)へ引き継がれたこと
  • 家賃の振込先が新しく変わったこと

大きなポイントとなるのは、「家賃の振込先が新しく変わる」という点です。

新しい家賃の振込先は買主(新オーナー)としては、真っ先に伝えなければならない内容となります。

しかしながら、借主にとってはいきなり見ず知らずの第三者から「来月から家賃をここに振り込め」と言われても、承服しかねるのが普通です。

そこで、賃貸人の地位承継通知書は売主(旧オーナー)も必ず連名で出すことになっています。

売主(旧オーナー)と連名の通知書であれば、もし借主が不審に思っても売主(旧オーナー)に真偽を問いただすことができます。

売主(旧オーナー)が「本当に売りましたよ」と回答すれば、借主も売買があったことを信じることができます。

また、借主が不安に思う点は預けた敷金が戻ってくるのかどうかという点です。

借主からすると、実際に敷金を預けたのは売主(旧オーナー)であるため、買主(新オーナー)が返してくれるのかという疑問が生じます。

そこで、「敷金の返還義務は買主(新オーナー)へ引き継がれたこと」も明記することがポイントです。

賃貸人の地位承継通知書は売主(旧オーナー)が連名することに大きな意味がありますので、売却後は必ず買主(新オーナー)と協力して通知書を出すようにしましょう。

次に敷金の承継方法についてお伝えします。

4.敷金の承継方法

敷金の承継方法としては、敷金に相当する額を売買代金から減額するという方法を取ることになります。

オーナーチェンジによって、敷金の返還義務は買主(新オーナー)に引き継がれます。

しかしながら、買主(新オーナー)は、実際に今の借主から敷金を預かっているわけではないという点がポイントです。

では、どうやって買主(新オーナー)は返還敷金の原資を確保するのかという疑問が生じます。

オーナーチェンジでは、通常、物件の引渡時に「敷金の精算」と呼ばれる行為を行います。

精算とは、売主と買主との間で行う金銭の調整のこと

例えば、物件価格が3,000万円で、売主(旧オーナー)が借主から預かっている敷金が50万円という投資用マンションがあったとします。

この投資用マンションを敷金の精算をして売る場合、物件価格から敷金を差し引いた額を買主から受領することで敷金を承継したものとみなします。

具体的には、買主から受領する金額は3,000万円ではなく、2,950万円(=3,000万円―50万円)にするということです。

買主は本来3,000万円を売主に支払わなければなりませんが、2,950万円としたことで敷金の返済原資である50万円分を確保したことになります。

このように敷金の承継は売買代金の調整によって行うため、実際に売主が預かっていた敷金を買主に渡すということは行いません。

これまでオーナーチェンジの流れや敷金の承継方法等について見てきましたが、次にオーナーチェンジをするときの注意点についてお伝えします。

5.オーナーチェンジをするときの5つの注意点

オーナーチェンジをする際の注意点は以下の5つです。

オーナーチェンジをするときの5つの注意点

①精算項目を決めておくこと

収益物件をオーナーチェンジする場合は、売主と買主との間で精算項目を決めておくことがポイントです。

通常、不動産の売却で精算の対象となるのは固定資産税が一般的ですが、マンションの場合には、管理費及び修繕積立金も対象となります。

また、投資用マンションの場合には、敷金の他、賃料や共益費、駐車場代、駐輪場代等も精算対象になり得ます。

賃料までは精算したとしても、駐車場代や駐輪場代のような細かい金銭については精算をしない人たちも多いです。

精算は、あくまでも売主と買主の間で行う任意の行為なので、両者が同意していれば行わなくても問題ありません。

投資用マンションは精算項目が多いことから、スムーズに売却するためにも、何をどこまで精算するかはきちんと取り決めておきましょう。

②過去の入居者との要求内容を整理しておくこと

オーナーチェンジでは、過去の入居者との要求内容を整理しておくことがポイントです。

投資用マンションの買主は、過去に入居者からどのような要求があったのかを知りたがることが多いです。

例えば「家賃の減額要求があった」「風呂釜を修理して欲しいとの要求を受けた」等の内容等です。

借主の要求を未解決のまま売却すると、買主が購入後に未解決の要求を受けることになります。

過去の要求事項は、買主にとって重大な関心事であることから、検討段階で質問を受けることが一般的です。

質問を受けた際、虚偽の内容を回答してしまうと告知義務違反となり、後から売買契約を解除されてしまう原因となります。

過去にどういう要求があり、その要求が解決済みなのか、未解決なのか、回答できるように整理しておくことをおススメします。

③過去の入居者トラブルを整理しておくこと

オーナーチェンジでは、過去の入居者トラブルを整理しておくこともポイントです。

投資用マンションの買主は、過去の入居者トラブルも知りたがります。

例えば「家賃の不払いがあった」「夜中に騒いで近隣とトラブルになった」等の内容です。

過去の入居者トラブルに関しても、検討段階でよく聞かれることですので、もし特筆すべきトラブルがあれば、伝えられるようにまとめておきましょう。

④原状の状態を伝えられるようにしておくこと

オーナーチェンジでは、原状の状態を伝えられるようにしておくこともポイントです。

原状とは貸したときの状態のこと

買主(新オーナー)が原状の状態を知らずに購入するため、借主が退去するときに原状回復でトラブルになることがよくあります。

もし今の入居者を入居させる際、写真付きで「入居時の物件状況確認書」を作成していれば、それを引渡すのがベストです。

入居時の物件状況確認書がない場合、原状がどのような状態であったかをちゃんと引き継ぐ必要があります。

例えば、エアコンや温水洗浄便座の所有権は誰かということも伝えなければならない事項です。

入居中にエアコンが壊れてしまい、売主が承諾して入居者が自費でエアコンを設置しているようなケースがあります。

売主と借主の資産が入り乱れてしまっている状態の物件もありますので、資産区分もはっきりさせておくことがポイントです。

⑤敷金の充当履歴を整理しておくこと

オーナーチェンジでは、敷金の充当履歴を整理しておくこともポイントです。

例えば、過去に家賃の不払いがあり、預かり敷金の一部を家賃に充当しているケースがあります。

敷金の一部を充当していれば、買主(新オーナー)と精算する敷金の額は、充当後の残額の敷金です。

買主(新オーナー)も返還すべき敷金の額は充当後の残額になります。

敷金の充当は、売主(旧オーナー)しか伝えられない内容ですので、しっかりと整理して買主(新オーナー)に告知するようにしましょう。

6.自分の投資用マンションが「いくらで売れるか」まずは査定依頼から

まず、投資用マンションの売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用マンションの主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

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まとめ

投資用マンション売却におけるオーナーチェンジの流れや注意点について解説してきました。

借主が引渡という対抗要件を備えていれば、オーナーチェンジによって賃貸人の地位は当然に新オーナーに引き継がれます。

オーナーチェンジにおいては、引渡後に借主に対して賃貸人の地位承継通知書を送付することが一般的で、敷金の承継方法は、売買代金から敷金を差し引いた形で承継したものとみなします。

オーナーチェンジにおいては「精算項目を決めておくこと」「過去の入居者との要求内容を整理しておくこと」等が注意点になります。

投資用マンションのオーナーチェンジが理解できたら、まず最初に査定依頼から取り掛かってみてください。

不動産一括査定サイトについては以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

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マンション売却

2LDK・3LDK、2LDKSのマンションは売りやすい?それとも売りづらい?

日本のマンションに多い間取りは、2LDKや3LDKです。

販売物件が多いからこそ、競合と差別化するために、物件の売り方・アピールの仕方が重要です。

2LDKと3LDK、それぞれに売りやすさや売りづらさはあるのでしょうか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 3LDKが人気のある理由は?
  • 2LDKはどんな人がターゲットになるの?

近年、人気が集まるのは3LDKと2LDKS

マンション売却をする時、立地や築年数以外に間取りも大きなポイントになります。

人気の間取りにも時代の流れがあり、数十年前はダイニングキッチンが間取りの中心でリビングがないマンションも多かったですが、現在は広いリビングが人気です。

このような時代の流れに合わせて、近年では「小さな部屋がたくさんあるけれどリビングがない」という間取りは、リフォームで部屋数を減らして広いリビングにする傾向があります。

このように、人気の間取りは時代とともに変わってきます。

今、売れやすい間取り、売れにくい間取りをしっかり理解して、販売計画を立てていきましょう。

一番人気があるのは3LDK!

マンションに住む際には「賃貸」「購入」の選択肢があり、金銭面でも簡単に借りられるのが賃貸。

購入となると数十年にも渡り、数千万円のローンを組むことも多く、一大決心です。

人は一体どんな時に「マンションの購入」を決意するのでしょうか?

一般的にはマンション購入を決意するタイミングで一番多いのは「結婚」「家族が増えた」時。

結婚でマンション購入を決意した場合も、多くが「将来的に赤ちゃんが生まれる」ということも想定しています。

その結果、ファミリー層や新婚さんが好む3LDKは最も需要が高い間取りとなります。

実質3LDK?2LDKSにも高い需要が

「2LDKS」という間取りを聞いたことがありますか?

こちらは3LDKとほぼ同じ間取りなのですが、2LDKにプラスして、「S(サービスルーム=納戸)」がある間取りのことです。

サービスルームは部屋としてカウントされず、3LDKとは呼べませんが、物件によっては部屋として十分使える広さがある場合も多いので、3LDK同様、人気の高い間取りとなります。

意外に売りづらい2LDK

数十年前、マンションの間取りの主流だった2LDK。

2LDKは残念ながら売りづらくなっています。それはなぜなのでしょうか?

2LDKが売りづらい理由は?

2LDKはリビングの他に2部屋しかないため、1つをベッドルームとするともう1つしか部屋がありません。

そのため、2LDKの希望者は2人暮らしか広めの部屋を探している1人暮らしがメインになります。

部屋が少ないとマンション購入の中心層であるファミリーや、将来的に家族を増やしたい新婚さんに人気が無いのが大きなデメリットになります。

2LDKの購入希望者はこんな層

2LDKは、広さとしては40~50㎡が中心。

これは1人で住むには広いけれど、3人以上のファミリーで住むには手狭な広さです。

2LDKは2人が住むのにちょうどいいサイズのため、購入希望者は以下のような層になります。

  • 子育て終了後の老夫婦
  • 子供を作らないと決めているDINKS
  • 30代後半以降の独身女性

同じ「2人暮し」でも新婚の場合は、家族が増えることを見据えてマンションを購入するので2LDKは対象外となってしまいます。

上記のようなターゲットに狙いを定めて、販売計画を立てていきましょう。

競合が多い3LDKも売りづらい2LDKも、まずは不動産会社探しから!

2LDKのように「売りづらい」と言われる物件や、人気はあるもののそれだけ供給数=ライバルも多い3LDKは、不動産選びが売却成功の鍵となります。

現在の市場やターゲット、マンションの特徴や強みが分かっている不動産会社を個人で見つけるのは難しいので、まずは一括査定で一つでも多くの会社とコンタクトをとってみましょう。

その中から知識豊富で、フィーリングの合う不動産会社を見つけてください。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定を使うと、マンションの強い不動産会社が自動的に見つかります。

一括査定のオススメは

「すまいValue」「HOME4U」

マンション一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者もマンション一括査定(「

すまいValue

」「

HOME4U

」「

イエウール

」)を利用しました。

下記は「

すまいValue

」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこのマンション一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決

ひよこ生徒

こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!

正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「

すまいValue

」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

マンション一括査定の賢い使い方

マンション一括査定の賢い使い方

マンション一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?

下記に比較してまとめてみたぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

サイト オススメ度 提携会社数 同時依頼数 運営開始 机上査定 備考欄
すまいValue

すまいValue

大手6社 6社 2015年
HOME4U

HOME4U

1,300社以上 6社 2001年
イエウール

イエウール

1,600社以上 6社 2013年  
HOME'S

HOME’S売却査定

1,800社以上 6社 2004年
リガイド

RE-Guide

700社以上 10社 2006年
マンション.navi

マンションナビ

2,500店舗以上 9社 2011年  
おうちダイレクト

おうちダイレクト

大手~中小 9社 2018年  
イエイ

イエイ

1,700社 6社 2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

一括査定は下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

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まとめ

日本のマンションの中では、部屋数も多い2LDKや3LDK。それぞれの人気の理由や不人気の理由は分かりましたか?

人生のステージに合わせて住む場所、家を変えていくのは今や普通のこと。

「ファミリー層に人気がない」とよく言われる2LDKでも、「子供が巣立った後の夫婦」にターゲットを合わせるなど様々なPR方法があります。

ただやみくもに「買ってくれるなら誰でも良い」ではなく、あまり人気がないと言われる間取りこそ、ある程度明確にターゲットを絞って販売していくことをおすすめします。

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マンション売却

販売価格よりも早さ重視!一刻も早くマンション売却を成功させたい人必見!

「急に引っ越しすることになった」

「ずっと探していた物件が急に販売されたので、そちらに買い替えたい」

「ローンを払うのが難しくなった」

など、様々な理由で今持っているマンションを「すぐに」売却しなければならない事態が起きるかもしれません。

特に売却を急いでいなければ「出来るだけ高く売る」ことが目標になるかと思いますが、この記事では「売却価格」よりも「最短で売却!」を目指す人向けに、一刻も早くマンションを売却するための方法をお伝えします。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 短期間でマンションを売却する方法を知りたい!
  • あまり知られていない不動産会社との契約方法が分かる

1.一般的なマンション売却の流れ

スピード重視でマンション売却をする際も、まずは流れや平均的にかかる期間を把握しましょう。

いくつかのポイントの中から、「ここを削ろう」「ここだけは譲れない」と、自分の要望に合わせて満足できる売却を目指していきましょう。

平均的なマンションの売却期間は4.5ヶ月

マンション売却を考えた時、「なるべく早く売りたい」「なるべく高く売りたい」と様々な要望があると思いますが、一般的にマンションが売れるまでにどれくらいの期間がかかるか知っていますか?

マンション売却は意外と時間がかかり、最初の価格査定から引き渡しまで、「平均4.5ヶ月」と、実は思っているよりも、かなり時間がかかるのです。

「引き渡しまで4,5ヶ月」って、非常に長いですよね。

しかもこれは平均なので、引っ越しシーズン以外であれば、これを超えてしまう場合も十分考えられます。

マンション売却の全体的な流れに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ
マンション売却は3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて …

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2.とにかく早く売却したい場合は「買取」がオススメ

一刻も早くマンションを売却したくてこの記事を読んでいる方は、「マンション売却までの平均が4.5ヶ月」と知り、絶望的な気持ちになったことと思いますが、安心して下さい。

「パッと売って、パパっと現金化したい・即金希望」方に向け、「買取」という売却方法を紹介していきます。

販売価格は一般的な仲介での売却より下がってしまうものの、短期間での売却を目指していくことが出来ます。

「マンション買取」とは?

マンション売却の「即金」と言えば、マンションの「買取」のことを指します。

マンションの売却は一般的に「仲介」という方法を取ることが多く、不動産会社は買主を探してくれる仲介を担ってくれるのが一般的です。

それに対して「買取」とは、不動産会社が直接、物件を買い取ってくれる売却方法です。

  • 仲介:不動産会社にあっせんしてもらって第三者に売却する方法
  • 買取:不動産会社に直接買ってもらう売却方法

買取の場合は、すぐに買取価格を提示してくれますので、その金額で即、売却ができます。

一般的な仲介による平均販売期間が3ヶ月前後なのに対し、買取は2週間~1ヶ月程度で売却可能です。

売却のスピード以外にも、仲介手数料が不要という点も大きなメリットです。

仲介で3000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料でおよそ100万円取られてしまうので、その金額がごそっと不要になるのは、大きなメリットです。

一方で、買取の最大のデメリットは売却額が安くなるという点です。

「買取」の場合、あなたから買い取った物件をリノベーションやリフォームをして付加価値をつけてから再販します

つまり、物件を再販した際に売れると踏んだ価格からリフォーム費用や、利益を差し引いた金額が、買取価格となります。

そのため、買取金額は、おおよその相場として不動産仲介の70%~80%程度となります。

「買取」に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
不動産買取のメリット・デメリットは?仲介との違いや手順を徹底解説!

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 …

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買取できる不動産会社は限られている

不動産買取は、不動産会社が直接現金で買い取ります。

つまりある程度のキャッシュが潤っている会社でないと「買取」ができません。

端的に言うと、そこそこの規模の不動産会社でないと買取自体ができないということ。

リフォーム産業新聞が発表した、【2019年の買取再販年間販売戸数ランキング】では1位の「カチタス」が3,996戸、2位の「ベストランド」が2,084戸、3位の「フジ住宅」が1,470戸となっています。

一般財団法人 不動産適正取引推進機構の「令和元年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について」によると、不動産業者は全国に125,638社あると書かれていますが、この中で不動産買取ができる会社は、数百程度と言われていることを考えるといかに少ないかが分かるでしょう。

AIを駆使した買取サービスや、高値売却も狙える買取保証という手も

ここまで、一般的な「買取」について解説してきました。

ここでは、AI技術を活用して最短2日での買取を可能にした「すむたす」と、「仲介」と「買取」のハイブリットのような「買取保証」というサービスについて紹介していきます。

最短2日での買取を可能にした買取業者「すむたす」

買取は、売却まで2週間から1ヶ月程度かかることを説明しましたが、「すむたす」という会社はAIを駆使し、最短2日での買取を可能にしました。

通常の買取は、不動産会社が訪問査定を必ず行い、査定価格が出るまでに数日かかることが多いです。

ところが、「すむたす」では、この訪問査定のプロセスを省き、AIを利用した査定システムに切り替え、圧倒的な買取スピードを実現しています。

東京23区内のマンションに限られている点など、対象物件の範囲が狭いことがネックになりますが、対象の方は一度、検討してみる価値があるでしょう。

すむたす買取の対象となる物件

  • エリア :東京都 23区
  • 物件種別:マンション(居住用)
  • 専有面積:40㎡以上
  • 築年数 :50年以内
  • 室内状況:状況は問いません

「すむたす」の買取サービスに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

すむたす買取・ウレタ等で注目されている「すむたす」のサービスの特徴や評判を紹介
すむたす買取・ウレタ等で注目されている「すむたす」のサービスの特徴や評判を紹介

2日で売れる「すむたす買取」や仲介と買取を比較検討出来る「ウレタ」など、AIを駆使した不動産買取で革新的なサービスを提供 …

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高値売却も諦めたくない方は「買取保証」も要検討

仲介による売却と、ほぼ即金の買取の中間のような売却方法が「買取保証」です。

早さを追求しながら、なるべく高価格での販売も目指せる、「良いとこ取り」の売却方法です。こちらが買取保証の流れです。

買取保証の説明図

買取保証サービスとは、一定期間は「仲介」で売り出し、その期間に売れなかったら不動産会社が買い取ってくれるシステムなので、短期間のうちに希望価格で売れる可能性もありますし、タイムリミットになったら不動産会社が買い取ってくれるため、安心して売却を任せることができます。

「買取保証」に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の買取保証とは?通常の買取との違いとメリット・デメリット
不動産売却の買取保証とは?通常の買取との違いについて

不動産の売却を検討されている方は、「買取保証」という言葉を聞いたこともある方も多いともいます。 買取保証とは、不動産会社 …

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3.「マンション買取」を成功させるには

まずは買取業者を探し出し、買取業者の査定を受けるところから始まります。

しかし、前の章で解説したとおり、不動産買取を対応出来る不動産会社は限られています。

不動産買取をしてもらいたいと思っても、買取をしてもらえる業者を探すのに苦労するということです。

ただし、この点については、不動産一括査定サイトを使うことでかなり解消できます。

不動産一括査定サイトとは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

最近では、買取専門の不動産一括査定サイトも幾つかありますし、仲介含めた一般的な不動産一括査定サイトでも、早期売却などの要望を伝えて、買取メインでの査定依頼をお願いすることが可能です。

例えば、買取専門の一括査定サイトには以下のようなものがあります。

買取専門の一括査定サイト

  • 2006年にサービス開始。不動産一括査定サイトの中でも、歴史が古い「リビンマッチ
  • 全国400社以上の不動産会社と提携している「イエカレ
  • 全国47都道府県、店舗別のサイトを有する「不動産買取.com

買取専門の一括査定サイトは、使えば使うほど買取価格の高い業者が見つかる可能性が上がるので、特段一つに絞る必要もありません。

できるだけ多くの一括査定サイトを使い、たくさんの提示額の中から最も高い金額を提示してくれる不動産会社を見つけることをオススメします。

また、筆者としてオススメしたいのが、「

HOME4U

」の併用です。

HOME4U

」は買取専門の一括査定サイトではありませんが、国内で一番歴史がある不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの運営会社は「株式会社NTTデータスマートソーシング」という会社。

あの有名なNTTグループの会社という点でも安心感が抜群です。

他の一括査定会社に比べ、バックアップ体制がしっかりしており、優良な不動産会社に厳選されているのが特徴です。

査定依頼時、「売却の希望時期」という項目が必須項目になっているので、その際、「なるべく早く売りたい」を選択すると、買取を中心に不動産会社へ一括で査定をすることが可能です。

HOME4U

NTTグループで安心

HOME4Uで一括査定を依頼する

 

HOME4Uに関しては、以下のインタビュー記事で詳しく解説しています。

home4u_thumnail
HOME4Uはデメリットないの?リアルな口コミ評判と取材でわかるHOME4Uのすべて

HOME4Uは、2001年から運営開始と日本で最も古くからある不動産一括査定サイト。 結論から言うと、個人の方がマンショ …

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まとめ

こちらの記事では「一刻も早くマンションを売却したい」方向けに買取についてご紹介しました。

通常の仲介での売却価格に比べ、どうしても価格が下がってしまう買取での売却ですが、少しでも高く売る為には、一括査定サイト等を活用しながら複数社に査定依頼をしていきましょう。

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マンション売却

マンション売却を成功させたい人必見!マンションが一番高く売れる時期っていつ?

転勤や家族構成の変化など、様々な理由でマンション売却を考える方がいると思います。「何が何でも2ヶ月後までに売却して引っ越ししなくてはならない!」という状況でなければ、少しでも高く売れる時に売却したいと思いますよね。

この記事では、年間を通して高く売りやすい時期や、そこで売るためにはいつから準備をすれば良いのかなどを解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 特に急いではいないので、一番高く売れる時期にマンションを売りたい
  • 一番契約件数が多い月に売るには、いつから動けば良いの?
  • コロナはマンション価格に影響をするの?

マンション売却・成功のコツ!一年を通して一番高く売れる時期は?

マンションの価格は需要と供給で決まるので、同じ一年を通しても価格は変動します。また、オリンピックや消費税増税の前後など、様々な市況も絡んできます。

2020年に突然世界中を襲ったコロナのように、私達にはどうにもならないような事態も起き得ますが、そのような不測の事態以外の要因はしっかりと押さえ、どうせ売るなら一番高く売れる時期を狙いましょう!

中古マンション取引件数が一番多いのはいつ?

マンションの購入や引っ越しは、時期によって需要に大きな差があります。

「3月の引っ越し代は普段の数倍」という話は聞いたことがあるかと思いますが、需要が多い時期は競争によって当然価格も高くなります。

ですので、マンション売却で少しでも高く売るなら、一番需要の多い時期を狙うのがおすすめです。

こちらの「2019年 首都圏中古マンション成約数」を御覧ください。

2019年 首都圏中古マンション成約数

「出典:「レインズデータライブラリー | REINS TOWER」」

新学期・新年度直前の3月が一般的には多く、お正月や夏休みは少なくて9月もぐんと伸びているのが分かります。

「いついつまでに売却し終えなければならない」という縛りが無いのであれば、こういった流れを頭に入れ、需要の多い時期を狙って売却計画を立てていきましょう。

マンションを一番高く売るには、いつから動けば良い?

上記のグラフから、「3月の売買数が最も多い」などの状況が見えてきました。

こうなると「一番高そうな3月に売りたい」と思うのは当然ですが、3月に不動産会社との契約を始めたのでは、実際に広告に載るのは4月になってしまうかもしれません。

また、不動産は「一生に一度の大きな買い物」なので、3月に購入した人が3月から探し始めているとも思えません。

一般的には『数ヶ月の間に5物件以上の内覧を経て購入を決めている』というデータもあるので、少なくとも購入を決定する数ヶ月前から物件を探し始めていることが分かります。

「ピークの3月に売却」するためには、1月くらいからは販売活動をスタートしたいところです。

そして、下記の図は、「不動産売却スタートから引き渡しまで」の流れと一般的な期間です。

不動産売却の全体の流れ

不動産売却の全体の流れ

一般的な販売スケジュールから逆算して考えると、11月には準備を始め、12月中に媒介契約を締結

1月から販売活動を開始していけば、「ピークの3月」に照準を合わせやすいでしょう。

まずは不動産売却の流れと平均的な期間を理解し、一番需要が多い、春と秋の新生活の数ヶ月前から売却の計画をスタートすることをおすすめします。

今のこの時期なら、あなたのマンションの相場はいくら?

住み替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要がありますが、不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定に対応してくれる点もポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

コロナや東京オリンピックは、不動産価格にどう影響する?

2020年は世界的にコロナウィルスが発生し、東京オリンピックも延期。世界中が大半の経済活動を止めざるを得ないという、人類にとっても経験の無い年となりました。

このような天災や自然災害などはとても予測ができませんが、不動産価格に大きな影響を与えるのは事実。これから、どのような変化が起きるのでしょうか?

東京オリンピックは景気回復の起爆剤に

ご存知の通り、2020年はコロナウィルスの影響により国内外の景気は大打撃を受け、多くの企業で業績悪化による解雇や倒産が増え続けています

この状況は、世界的にも長期化が懸念されていますが、幸運なことに日本だけは2021年に「東京オリンピック」という大イベントが控えています。(2020年11月現在)

世界各国から外国人観光客が押し寄せることが見えており、景気回復の起爆剤となることが期待できます

中古マンション価格へのコロナの影響は、もうほぼ終わった?

コロナ前後の中古マンションの取引実績を見てみると、緊急事態宣言が出た4,5月には中古マンションの販売価格が下がったものの、6月の解除後にはあっという間に通常の前年比を超える水準に戻っていることが分かります。

2020年首都圏中古マンション売買実績

年/月
件数 価格
(件) 前年比(%) (万円) 前年比(%)
1月 2,680 +0.5 3,672 +11.5
2月 3,749 +7.6 3,573 +2.7
3月 3,642 -11.5 3,489 0.0
4月 1,629 -52.6 3,201 -5.8
5月 1,692 -38.5 3,296 -0.9
6月 3,107 -11.0 3,541 +5.3
7月 3,156 -2.4 3,628 +5.4
8月 3,053 +18.2 3,644 +5.3
9月 3,328 -7.3 3,693 +6.6
10月 3,636 +31.2 3,649 +5.4

「出典:「レインズデータライブラリー | REINS TOWER」」

市況が回復した点は一安心ですが、「これで完全に今までの市場に戻った」とは限りません。

在宅での仕事がメインになる人も多くなったことで求められる部屋のつくりも今までも異なってくる可能性も十分あり、コロナウィルスが住宅環境に及ぼす影響は引き続き注視していく必要がありそうです。

まとめ

「マンション売却」は、時期によって高く売れる時期とそうでも無い時期があることが分かりましたか?ただし2020年はコロナの影響で通常通りにはいかず、特別な一年となりました。

これは2021年以降も続くかもしれず、上記の表だけを見て「コロナウィルスの影響はもう終わった」と思うのはまだ早く、しばらくは予断を許しません。

こういった状況も大きく不動産価格に影響を及ぼしますので、「少しでも高く売却を」と考えている方は、ぜひアンテナを立てて「売りどき」をしっかり捕まえるようにしましょう。

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すむたす買取・ウレタ等で注目されている「すむたす」のサービスの特徴や評判を紹介

2日で売れる「すむたす買取」や仲介と買取を比較検討出来る「ウレタ」など、AIを駆使した不動産買取で革新的なサービスを提供して注目を集めている「すむたす株式会社」。

新しいサービスですので、内容がよくわからない人もいらっしゃると思います。

また、評判や口コミについても知りたい方も多いのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 「すむたす買取」の特徴や口コミについて知りたい
  • 「すむたす買取」と「ウレタ」の違いを知りたい
  • 「すむたす買取」以外の不動産買取サイトについて知りたい

そこで、この記事では株式会社すむたすが提供するサービスについて解説します。

株式会社すむたすの会社概要やサービスの特徴、口コミ・評判、提供する各サービスがオススメな人や利用する上での注意点についてお伝えします。

1.「すむたす」とは

運営会社 株式会社すむたす
(英文社名 Sumutasu Inc.)
設立 2018年1月
登録免許 宅地建物取引業免許 東京都知事(1) 第102300号
所在地 〒107-0052
東京都港区赤坂8丁目5−40 PEGASUS AOYAMA 507
代表取締役社長 角 高広
事業内容

すむたす買取

すむたす直販

ウレタ

株式会社すむたすは、2018年1月に設立された新しい会社で、「すむたす買取」「すむたす直販」「ウレタ」等のサービスを運営しています。

株式会社すむたすは宅地建物取引業者であり、特にWebによるAI査定サービスの提供と不動産買取再販事業に強みを持っています。

不動産買取とは一言でいうと「不動産会社があなたの物件を買い取る」こと

株式会社すむたすの「すむたす買取」を利用すると、株式会社すむたすが一旦物件を買い取る形になります。

不動産買取は、直接最終消費者に売却する仲介とは異なるため、売却価格は安くなります。

買取金額は、おおよその相場として不動産仲介の70%~80%程度です。

仮に売却価格が2,000万だとすると、買取価格は1,400万~1,600万ぐらいが相場になります。

買取が仲介と比較して金額が低くなる理由は、買取再販を行う不動産会社が転売益を見込む必要があるからです。

買取金額が多少安くはなりますが、買取は査定を行った不動産会社が直接買主となることから、「早く売れる」「確実に売れる」「近所に知られずに売れる」といったメリットがあります。

そのため、離婚や借金の返済等の理由で急いで不動産を売却しなければならない人は、買取を利用する方が多いです。

買取自体は昔からあるサービスですが、「すむたす買取」は、買取の査定をAIで自動化し、最短2日で売却できるようにしました。

「すむたす買取」の特徴については、次の章で解説しています。

次に株式会社すむたすが提供しているサービスの特徴について見ていきましょう。

2.提供している3つのサービスの特徴

株式会社すむたすは、以下のサービスを運営しています。

すむたすが運営する3つのサービス

  • すむたす買取
  • ウレタ
  • すむたす直販

この章ではそれぞれのサービスの特徴について解説します。

最短2日での買取が可能な「すむたす買取」

すむたす買取

「すむたす買取」とは、AI査定によって最短2日で売却を可能とした買取サービスです。

通常の買取は早く売れるといっても、要する期間は早ければ2週間、長くて1ヶ月程度かかります。

しかし、すむたす買取」を使って買取を依頼すると、2週間を2日に縮めることができるため、革新的なサービスといえます。

通常の買取は、不動産会社が訪問査定を必ず行い、査定価格が出るまでに数日かかることが多いです。

物件を見ずに価格を出すということは、不動産会社にとって大きなリスクがあります。

本来なら3,500万円程度の物件を、4,000万円くらいで間違って査定してしまう可能性もあるわけですから、物件を見ずに査定をする買取再販業者はこれまで存在しませんでした。

ところが、「すむたす買取」では、この訪問査定のプロセスを省き、AIを利用した査定システムに切り替えたことで、圧倒的な買取スピードを実現しています。

「すむたす買取」利用の流れ

すむたす買取を利用した際の流れは以下の通りです。

「すむたす買取」利用の流れ

  1. 物件情報を入力
  2. すむたすから提示された買取価格を確認(査定完了まで最短1時間)
  3. 買取を希望する場合、すむたすに買取依頼を行う(※オーナーが日程を決める)
  4. すむたすのスタッフが、物件確認のため訪問(※30分前後で終了)
  5. 売買契約の締結日と決済日の決定(※オーナーが日程を決める)
  6. すむたすが決済日に現金を振り込む

すむたすスタッフによる、物件確認さえ早く終わらせることができれば、最短2日での不動産買取もできる流れになっています。

次にすむたす買取の対象となる物件の詳細について見ていきましょう。

すむたす買取の対象となる物件

株式会社すむたすが、上記で説明したような買取サービスを提供できるのには理由があります。

それは、買取対象物件を以下のような物件に絞っているためです。

すむたす買取の対象となる物件

  • エリア :東京都 23区
  • 物件種別:マンション(居住用)
  • 専有面積:40㎡以上
  • 築年数 :50年以内
  • 室内状況:状況は問いません

まず、大きな特徴としては買取物件をマンションのみに限定しているという点です。

マンション買取に限っては、AI査定であっても実際の取引価格にほぼ近い価格で査定できることが知られています。

中古マンションは同じマンション内に売却事例があることが一般的であり、同じマンションの事例はかなり参考になることから、AIや人がやってもほぼ同じ金額が出るためです。

すむたす買取では、対象をマンションに絞ることによって、訪問査定と価格がずれるリスクを抑えていることになります。

また、マンション買取も東京都23区内の物件に限定しています。

たとえ株式会社すむたすが多少高い価格で買い取ってしまったとしても、東京都23区内にあるマンションであれば、一定の購入ニーズはあるため、在庫リスクはかなり抑えられていることになります。

このように、すむたす買取では対象となる物件を「東京23区のマンション」に絞っていることから、AI査定によるスピード買取といった思い切ったサービスを展開できるようになっているのです。

さらに、すむたす買取では家具や家電も無料で処分してもらえる点も特徴の一つです。

そのため、すむたす買取の申し込みの流れで、室内状況に関して「状況は問いません」と告知しており、家財道具が残っていても即売が可能です。

次にすむたす買取の対象にならない物件について見ていきましょう。

すむたす買取の対象とならない物件

すむたす買取は以下の物件は買取対象にはなりません。

すむたす買取の対象とならない物件

  • エリア :東京都 23区以外のエリア
  • 物件種別:一戸建て、土地、居住用以外の物件
  • 専有面積:40㎡未満
  • 築年数 :50年以上

一戸建てや土地、居住用以外の物件や、東京都 23区以外のマンションは利用できないことになります。

 

すむたす買取以外にも、国内にはいくつかの大手買取業者があり、リフォーム産業新聞が発表した、【2019年の買取再販年間販売戸数ランキング】では1位の「カチタス」が3,996戸、2位の「ベストランド」が2,084戸、3位の「フジ住宅」が1,470戸となっています。

すむたす買取の条件に該当しなかった方は、上記の買取業者の利用も検討してみてください。

不動産買取の詳しいメリットとデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
不動産買取のメリット・デメリットは?仲介との違いや手順を徹底解説!

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 …

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仲介・買取を一緒に検討出来る「ウレタ」

株式会社すむたすでは、「ウレタ」というサービスも展開しています。

ウレタとは、「すむたす買取によるAIの買取価格」と「仲介による査定価格」を同時に確認できるサービスです。

即時売却を検討しているなら「すむたす買取」がオススメですが、金額によっては仲介も検討したいという方は、一度「ウレタ」を使って査定価格を調べるのをオススメします。

「ウレタ」利用の流れ

ウレタを利用してから、不動産会社を決めるまでの流れは以下の通りです。

ウレタを利用する流れ

  1. ウレタで売却予定の物件の情報を入力する(※電話番号を入力する必要なし)
  2. ウレタからきたAI見積もり価格(仲介での売却の市場平均価格とすむたす買取での買取価格)を確認する(※最短1時間で査定結果メールがくる)
  3. 査定価格を見て、仲介か買取かを検討する。(※買取の場合、「すむたす買取」と同様の手順)
  4. 仲介での売却なら、ウレタから紹介された会社に売却相談をする(※複数社に相談がオススメ)
  5. 気に入った会社と媒介契約を結び、売却活動の開始

仲介の査定金額は、「すむたすのAI査定」を活用した上で、「すむたすの不動産売却の専門家」が個別に物件情報や査定価格を確認した上で、見積もり価格を決定しています。

実際に仲介会社が査定しているわけではなく、金額の表現も「市場平均価格」という表記になっています。

他の一括査定サイトだと、簡易査定依頼段階で仲介会社に物件情報や個人情報を渡すので、営業電話がかかってきますが、「ウレタ」では、査定依頼時に仲介会社に個人情報が渡らないため、営業電話がくることはありません。

下記画像は、実際に「ウレタ」を利用した後の査定結果メールですが、1回目のメールで【査定確認中】の連絡がきて、2回目のメールで【査定結果】の連絡がきます。

夜18時30分くらいに査定申し込みをしましたが、査定価格の結果がきたのが19時30分くらいでした。

ウレタの査定中の画面

ウレタで査定中の画面

ウレタで査定した結果

ウレタで査定完了した画面

メールで送られてきた査定価格を確認しながら、すむたすへの買取か「ウレタ」でオススメされた不動産会社に仲介を依頼する流れになります。

「すむたす買取」でマンションを売却したい場合、ウレタからきた査定結果ページの下部にある申し込みボタンから買取相談ができます。

ウレタで買取を依頼する画面

ウレタで買取を依頼する画面

ウレタの対象物件はマンションのみとなっていますが、エリアは首都圏を対象としていますので、すむたす買取よりは幅広い条件で査定依頼ができます。

仲介の価格を気軽に知りたい方は、ウレタを利用してみることをオススメします。

物件購入検討者向けの不動産情報サイト「すむたす直販」

すむたす直販

すむたす直販とは、不動産会社が売主となっている物件を専門に扱った不動産情報サイトです。

すむたす直販では、主に株式会社すむたすが買い取った物件や、他の買取業者の直販物件が紹介されています。

直販物件とは、いわゆる不動産会社が売主となっている物件のこと

不動産会社が売主となっている物件には、以下のようなメリットがあります。

直接物件のメリット

  • 仲介手数料が無料となる。
  • 住宅ローン控除の借入限度額が最大5,000万円となる。
  • すまい給付金を利用できる可能性がある。

仲介手数料が無料

直販物件は、仲介物件ではないため、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料については、宅地建物取引業法において不動産会社が受領できる報酬の金額の上限が定められています

不動産会社が受け取ることのできる報酬は、国土交通省の告示によりその限度額が以下のように定められています。

取引額※1(売買金額) 仲介手数料の上限額(税抜きの速算式)
200万円以下 5%(18万円※2)
200万円超から400万円以下 4%+2万円(18万円※2)
400万円超 3%+6万円

※1取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※2空き家などの現地調査が必要な取引の場合(2018年より施行 出典:国土交通省より)

また、仲介手数料は消費税の課税対象となるため、さらに消費税が加算されます。

400万円を超える不動産売買では、仲介手数料は以下のように計算されます。

仲介手数料(税込)=取引額(売却金額)×3.3%+66,000円

例えば、3,000万円の物件を不動産仲介で購入したのであれば【3,000万円×3%+6万円+消費税】で103.68万円もの手数料を支払う必要があります。

一方、不動産買取では仲介手数料を支払う必要がないため、手数料の負担を無くすことができます。

住宅ローン控除の借入限度額が最大5,000万円に

また、個人が売主の物件は買主が利用できる住宅ローン控除の対象となる借入限度額が一般的に2,000万円までですが、不動産会社が売り主の物件になると、住宅ローン控除額が最大5,000万円までに引き上がります。

不動産会社が売主の物件は、より多くの節税ができるため、個人が売主の物件よりもお得です。

住宅ローン控除については以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
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家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり …

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すまい給付金も利用できる可能性あり

さらに、不動産会社が売主の物件では、一定の要件を満たしているとすまい給付金を利用することもできます。

すまい給付金とは、物件購入時に最大50万円をもらうことができる制度のこと

個人が売主の物件はすまい給付金の対象にはなりえませんが、不動産会社が売主の物件はすまい給付金の対象となるため、お得になります。

すまい給付金については以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却で発生する仲介手数料の相場は?値引きや無料にするのは可能?
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不動産を売却する際、不動産会社に依頼する買主探しの仕事を「仲介」と言います。 はじめて不動産を売却する人にとっては、「仲 …

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このように不動産会社が売主の物件には様々な特典があるため、人気が高いですが、通常の不動産ポータルサイト(SUUMOやアットホームのこと)では不動産会社が売主の物件を探しにくくなっています。

しかし、すむたす直販なら、全ての物件は不動産会社が売主の物件であるため、お得な物件ばかりの中から好きな物件を選ぶことができるメリットがあります。

中古物件を購入する人にとって、すむたす直販は大変良いサービスとなっていますので、一度物件を探してみることをおススメします。

これまで、株式会社すむたすが提供しているサービスの特徴について見てきましたが、次にすむたす買取の口コミについて紹介します。

3.「すむたす」の口コミ・評判

すむたすはまだ新しいサービスのため、TwitterやYahoo!知恵袋等に口コミ・評判はありませんでした。

ただ、1つだけアメブロに「すむたす買取」の口コミがありました。

相場の3~4割引きになってしまうという噂が広まっていたのでもう少し安いと思ってましたがケースバイケースのようです。

アメブロの口コミではHowMaで「4,196万円」と査定された物件をすむたすで査定したら「3,780万円」だったという結果を示しています。
HowMaは仲介による売却価格になりますが、その査定精度は極めて高いため、ほぼ仲介による売却価格といえます。
すむたすの査定結果は、仲介の価格の1割減程度ということです。

出典:「すむたす」 & 査定結果 | 趣味でやる投資 (株式/不動産/etc.)

一般的に、不動産買取の価格は仲介の価格の2割減程度が相場ですので、すむたすの買取価格は高いといえます。

買取価格が高い理由としては、買取対象の物件を東京23区内のマンションに絞っていますので、ある意味、当然の結果かもしれません。

上記の口コミを見る限り、すむたすを使っても極端に買取価格が安くなることはなさそうですので、買取価格については問題ないものと思われます。

4.「すむたす」のサービスはこんな人にオススメ

「すむたす買取」は、とにかく急いで物件を売却したい人にオススメです。

一般的な買取はどんなに早くても2週間程度はかかりますので、2日で売れるすむたすのスピード感は大きな魅力となっています。

事情があって、1週間以内にまとまったお金が必要という人ならば、すむたすを利用するのが良いでしょう。

これにプラスして、金額によっては仲介も検討したい方には「ウレタ」がオススメです。

他にも、仕組み上、営業電話があり得ないサービスなので、自分の持っている物件のおおよその価格知りたいだけという方にもおすすめ。

5.「すむたす」を利用する上での注意点

すむたすを利用する上で、リフォーム済み物件等の高額で売れる可能性のある物件は、念のため他の買取業者の査定価格を取った方が良いという点が注意点になります。

理由としては、リフォームの状況は実際に見てみないと価値がわからないことが多いからです。

すむたすでは、一応、リフォームに関しても価格に反映してもらえます。

すむたす買取のホームページQ&Aによると、リフォームに関しては以下のようになっています。

Q:リフォームした部分は査定に考慮されますか?

マイページ内の任意項目の追加から、リフォーム情報をご入力いただくことで、買取価格に反映されます。

またお部屋の写真をアップロードしていただくことで、より正確な査定が行えるため、買取価格が高く算出できる傾向があります。

出典:よくある質問【すむたす】

一応、リフォーム部分も価格に反映してもらえますが、それでも不安が残るという方は、他の買取業者に訪問査定してもらいましょう。

ただし、他の買取業者に見てもらっても、すむたすより買取価格が低くなる可能性もあるため、すむたすの査定価格の方が高ければ、すむたすへ売却するようにしましょう。

いずれにしても価格について不安な方は、他の買取業者にも査定を依頼して比較検討することをおススメします。

6.不動産売却検討なら一括査定サイトを使うのがオススメ

不動産買取ではなく、仲介での不動産売却を検討している方は、ウレタ以外の不動産一括査定サイトの利用を検討してみることをオススメします。

理由としては、ウレタはサービス提供が開始されてからまだ日が浅く、仲介を行う不動産会社の質や量がまだ見えてこないからです。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメの一括査定サイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

すむたす買取は、東京23区の居住用マンションを買取してもらい場合に役立つサービスです。

AI査定によって、最短1時間でのマンション査定、最短2日での買取&入金を実現できています。

東京23区内のマンションの早期買取を希望している方は、すむたす買取の利用を検討してみてください。

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Source: 不動産売却の教科書