カテゴリー
不動産売却ブログ

地価下落にみる購入判断はどうすべきか

NTTによるNITTドコモ子会社化も

 

凄いニュースでしたが、やはり業界人

 

としては、こちらの話を書きます。

 

やはりと言うか、当然ですが地価下落

 

のニュースです。

 

毎年7月1日の全国抜粋した地点の地価

 

を国土交通省が発表するもので、

 

1月1日の地価を発表する「公示地価」

 

な補完的な位置付けと言っても良い

 

ちょうどその半年後の価格になります。

 

 

コロナの影響が反映されているとは

 

いえ、対象となる1月〜6月の中でコロナ

 

の影響が折り込まれているのは、半分弱

 

の期間です。

 

一部で、地方の物流拠点が上昇した

 

以外は、厳しい数字になっていますが

 

各地点の数字を細かく見てみると…

 

まだまだ、反映度合いが少ない

 

思われる地点が多いと言う印象です。

 

と言うことは、来年2021年1月1日の

 

「公示地価」はもっと下落幅が広がる

 

ことになるでしょう。

 

 

しかし・・・

 

 

7月1日時点の地価が、昨日9月29日に

 

公になった様に、1月1日の「公示地価」

 

が公になるのは3月中旬から後半に

 

かけてのタイミングです。

 

その頃に、コロナが終息・・・となれば

 

良いのですが、それも難しそうだとする

 

と、これから来年の繁忙期となる3月まで

 

は実態を反映した数字がない中で消費者

 

は判断することになります。

 

つまり、この時期に買うべきか?否か?

 

の判断は、我々のような実態市況を把握

 

している業者に頼らざるを得ません。

 

(頼らざるを得ない・・・と言うか

 

頼ってもらえるようにしなければ!です)

 

 

当然、我々の目が重要であると共に、

 

消費者にとっては、信頼できる見解を有し

 

ている業者や営業マンを選ぶことも大事

 

なると言うことです。

 

 

今日で9月も終わり、明日10月1日は月初の

 

社全体での会議があります。

 

こうした市況判断も社で共有し、お客様に

 

提供していきたいと思います。

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
未分類

札幌のマンション売却を成功させる方法

マンション売却を成功させるためには、売主自ら不動産売却に関する知識を備えることが大切。なぜかというと…

続きはこちら 札幌のマンション売却を成功させる方法

Source: マネーポスト不動産売却

カテゴリー
不動産売却全般

素人が不動産投資で自己破産!住宅ローン不正融資問題や勉強法を解説します

不動産投資って始めやすそう」
「不動産投資って簡単に儲けられそう」

というイメージを、不動産投資に対して持っていませんか?

もんご
不動産投資業界はよくわからないから怖いなあ

そういう考えの人が多いのか、素人が不動産投資ではめ込まれ、自己破産などに追い込まれてしまう問題が後を絶ちません。

僕自身、いくつもの不動産を買うなど、不動産投資をやってきています。

不動産投資をやっていく中で、不動産投資初心者がはめ込まれ、失敗していく姿を何度もみてきました。
不動産投資で破滅した人の中には、通帳を偽造されて騙されてしまった人も

そこで、素人は不動産投資をするな!ということを、この記事でお伝えしていこうと思います。

熱くなりすぎたためか、少々長い記事になってしまっていますが、不動産投資をこれから始めようと考えている人はぜひ読んでいただきたいです。

また、不動産投資の勉強法も書いていますので、教科書的に読んでいただくことも可能かと思います。

この記事の内容

  • 住宅ローン不正融資問題について
  • 実際に被害にあわれた方の事例紹介
  • 不動産投資の勉強法

不動産投資で破滅する人が多発!どうして破綻するの?

Priscilla Du Preez

僕が見てきた中で、不動産投資で破滅した人は圧倒的に初心者が多かったです。

不動産業界には危険がいっぱいあるせいか、初心者が騙されてしまうんですね。

そもそも不動産投資業界というのは、毎年何かしらの不正が出てきてしまう恐ろしい業界です。
もちろん、まともな業者さんはいっぱいいます。
一部の業者が不正を働いているだけなのですが、そういう人たちは一向に減りません。

また、しつこい勧誘に屈してしまい、騙されてしまった人も多いです。

買いたくないのに無理やり買わせるというスキームが、近年出てきてしまっています。

不動産投資の甘い罠とは

Photo by Lorenzo Castagnone on Unsplash

先ほどもお伝えしましたが、不動産投資には危険がいっぱいあります。

  • 不労所得
  • 将来の不安

といったことにつけ込み、不動産を売る人がたくさんいるんです。

危険な物件というのも実にたくさんあり、軽く入ると軽くはめられてしまいます

世の中にはいろいろな業界がありますが、不動産投資業界は特にやばいです。
かなり悪質な手口が毎年出てくる上に、その手口が毎年変わっていくからです。

危険な物件(クソ物件)は、買ってからでは遅いです。

買う前に、「こういうケースがあるんだ」と勉強し、鉄の意志を持って断るメンタルが必要です。

住宅ローン不正融資問題

Photo by James Lee on Unsplash

2020年のホットな話題として、住宅ローンの不正融資問題が取り上げられています。

2019年からずっとあったのですが、ここにきて火を吹いている状態です。

2018年くらいまでは、一棟もののマンションやシェアハウスが主に炎上していました。
しかし、対策されてきたためか、区分マンション投資にシフトしています。

それはNG!住宅ローンを不動産投資に使う

ある手口の一つとしては、住宅ローンを不動産投資に使い、それで物件を買うというものがあります。

本来、それはNGの行い

不動産投資は不動産投資用のローンがあり、住宅ローンは自分が住む物件にしか適用されないからです。
住民票を移すなどをし、自分が住まないにも関わらず、不動産投資物件用にしてしまうんです。

僕のYouTubeのコメント欄でも、いまだに勧誘している人がいるとコメントがあります。
これは絶対にやめたほうがいいです。

人生が狂う可能性が非常に高いです。

住宅ローン不正融資問題が出てきてしまったのは?

では、なぜ住宅ローン不正融資問題が出てきてしまったのでしょう。
それは、住宅ローンは融資が出やすいという側面があるから。

「住宅を供給する」という公共の福祉的な面を持っているため、比較的、住宅ローンは出やすいとされています。

金利の低さも特徴です。

そのため、本来、物件を買えないような人でも、住宅ローンを使って物件を買えてしまうケースが多いんです。

それを悪用して、不動産投資をしてしまうんですね。

不動産やさんは「問題ない」と言う

「問題ないです」
「バレないですよ」
「みんなやっています」

と、不動産やさんは言うんです。

ただ、最終的な責任は自分です。

ありとあらゆる方法で売ってくるので、はめ込まれないように意志を強く持つ必要があります。

住宅機構が一括返済を要求

2020年2月4日の日経新聞では、「住宅機構、一括返済を要求」という報道がなされました。

文字通り、住宅ローンを投資用に使うという不正を働いた場合、一括での返済を求めるということですね。

その記事中には、「もし返せない場合は、競売にかけて売却し、残債も分割返済を求める」とも記載されています。
これは、非常に強い措置と言えます。

今までに発覚した住宅ローン不正融資問題は、まだまだ氷山の一角です。
これからさらに発覚して、より大きな問題になっていくでしょう。

住宅ローン不正融資問題のポイント

  • 区分マンション投資がトレンド
  • 住宅ローンを不動産投資に悪用
  • 住宅ローンは融資が出やすい
  • フラット35が悪用されまくっていた
  • 不動産やさんは「問題ない」と言う

まだまだある!不動産やさんによる、不正な行為

Photo by Noah Buscher on Unsplash

住宅ローン不正融資問題以外にも、不動産やさんによる横暴は数え切れません。

この章では、実際に僕が見てきた、不動産やさんによる暴挙を紹介していこうと思います。

年収を偽造して、融資を受けさせる

住宅ローンの融資を受けるために、年収を偽造して融資を受けさせるという不正を行なうケースもあります。

年収が低いと、住宅ローンを組めない可能性が高いですよね。
そこで、源泉徴収票などを書き換え、年収を高く見せる不正が行われているんです。

例えば、年収が300万円しかないのにも関わらず、600万円に書き換えることで、本来だったら融資を受けることが難しい年収の人でも融資を受けやすくしています。

年収を倍にすることで買えてしまうケースが結構あるんです。
しかも、不動産やさんが勝手にやってしまうということも。

あとで資料を取り返してみたら、実は年収が水増しされていたなんてことがありました。

相場より高く売りつける

年収の水増し以上に恐ろしい不正、物件を相場よりも高く売りつけるというケースも多々見てきました。

どういうことかと言うと、ローンが出るMAXの金額で売りつけてくるということ。

不動産の価格って、素人がパッと見てわかるものではありませんよね。
実際に、自分が今住んでいる部屋を買うとして、正確な金額ってわかりますか?

わからない人がほとんどだと思います。

そこを突いて、不動産やさんが相場よりも高い値段で売りつけるという不正が行われています。

例えば、相場では1,500万円くらいの物件を2倍近い3,000万円で販売したというケースも。
実際の価格がわからないから、2倍の値段でもわからないんですよね。

僕が素人は不動産投資をするなというのは、まさにこの点です。

相場よりも高い家賃保証をつける

相場よりも高い家賃保証をつけるということも行われています。

今住んでいる部屋の家賃が7万円だとします。
その部屋に、12万円で家賃保証をつけ、売りつけてくるんです。

ん?それって保証会社が赤字じゃないの?

と思うかもしれません。

その通りです。
だから、これはありえないんです。

保証と言ったら、例えば7万円の家賃のうち、6万円ほどの家賃保証がつくという形が一般的かと思います。

にも関わらず、1,500万円の物件を3,000万円で売り抜くために、実際の家賃よりも高い家賃を保証するという不正が横行しています。

お気づきかもしれませんが、不動産やさんは、購入してから数年後には家賃保証を解除してきます。

先ほどの例で話すと、12万円から7万円に家賃が下がってしまうので、購入者の赤字がどんどん広がっていくというわけです。

強引な営業で物件を勧めてくる

不動産や(一部の悪徳不動産業者)さんとしても、無理やり物件を売っているというのをわかって売りつけてきています。

そういった悪い不動産やさんは、断っても断っても食らいついて物件を勧めてきます。

1部屋売れるごとに、営業マンには数百万円の利益が入ってきます。
売れれば自分がハッピーという感じなので、強引に勧めてくるんですね。

そういった営業マンは、口が上手いです。

「将来の年金が〜」
「保険になる

など、すべて論理的に言いくるめてくるので、だんだん断る理由がなくなってくるんです。

ハンコを押して契約までこぎつけるスキームというのが確立されているので、投資初心者や気が弱い人は狙われやすいです。

時には、恫喝してくるケースもあります。

買いたくなかったけれど、しつこい勧誘に耐えられず、ブローカーに騙されてしまった女性もいます。

これは、テレビやネットでも取り上げられた問題です。

彼女の場合、異業種交流会などで出会った人を介して物件を売りつけられたそうです。

なんども断ったにも関わらず、しつこい勧誘が繰り広げられたそうで、弱気な性格の彼女は押しに負け、ついには購入してしまったそうです。

本人が断ればいいじゃん」と考える人が多いかもしれません。

しかし、しつこい勧誘や恫喝まがいの営業を見ている側としては、それを自己責任で片付けるには少しかわいそうだと思ってしまいます。

自分の両親や恋人がこういう目にあってしまったら、許せますか?

不動産やさんによる、不正な行為

  • 年収を偽造して、融資を受けさせる
  • 相場より高く売りつける
  • 相場よりも高い家賃保証をつける
  • 強引な営業で物件を勧めてくる

不動産やさんに恫喝されて購入した場合、どうなってしまうの?

例に挙げた女性のケースで考えてみましょう。

彼女の場合、

  • 1,500万円→2,850万円で売られる
  • 家賃相場7万円を12万円保証される
  • 年収260万円なのに、650万円あるように偽造される

という、なんともひどい状態に陥っています。

素人が不動産投資で自己破産!住宅ローン不正融資問題や勉強法を解説します1

今の状況として、1,500万円の価値しかない物件を、2,850万円の借金を負わせて買わせてしまうということですね。

今回の場合は住宅ローンではないのですが、住宅ローンだったとしても、元の物件は1,500万円の価値しかないということです。

もしこの物件を売っても、1,300万円くらいは借金が残るということですね。

しかも、

  • 家賃は12.2万円(本来7万円)
  • 返済は月々14.1万円
  • 管理費は月0.8万円

ということで、単純に計算しただけでも月々の赤字は2.7万円にものぼります。

さらに、数年後に家賃保証が外されたとしたら、月の赤字は7.7万円
その赤字に加えて、固都税や空室になるリスク、諸々の費用までかかってしまいます。

月7.7万円の赤字っていうのは、かなり厳しいですよね。
それが何年続くかわからないというのは、とても精神的に厳しいことです。

僕も時々、こういった件について相談されます。

その度、買ってしまったら手の施しようがないとしか言えません。

不動産業界は、本当にヤバい世界

Photo by Phil Hearing on Unsplash

もちろん、不動産業界の人間全員が悪徳ではありません。

しかし、事実として、売るためならありとあらゆる手段を取ってくる人間がいるんです。

1軒あたりの利益が大きいので、死に物狂いで売ってきます。
売った業者は大儲けできる一方、買った人は破産レベルの損害を被ります。

この記事を読んでいる身近な人が騙されないためにも、僕はこの記事を書いています。

  • 融資悪用
  • 資産捏造
  • 価格吊り上げ

といったことが横行しているので、本当に気をつけてください。

抱え込まずに相談しよう

先ほど例に挙げた女性は、誰にも相談できなかったそうです。

もし騙されてしまった場合や騙されそうな場合は、かならず、両親や家族に相談しましょう。
法テラスの無料相談などもあるので、弁護士さんに相談するのもありです。
事なかれ主義でハンコを押していってしまうと、破滅しか待っていません。

悪徳不動産業者は、「百戦錬磨」とでも言えます。
そのため、初心者が断るのはとても難しいです。

勇気を出して誰かに相談することが、破滅を回避する方法だと思います。

不動産投資業界は、ダイヤモンド発掘のようなもの

Photo by Ivan Bandura on Unsplash

不動産投資家がどうやって良物件を見つけているかというと、ダイヤモンドの発掘をイメージしてもらうとわかりやすいかもしれません。

素人が不動産投資で自己破産!住宅ローン不正融資問題や勉強法を解説します2

不動産投資家は、安い物件(ゴミだめ)の中から発掘して探しているんです。

目利きで安い良物件(汚い物件や相場より安い物件)を見つけ、磨き、商品として売ります。
お店で売っているダイヤモンドを転売して稼ごうと思っても、なかなか稼げません。

ゴミの中から良質なものを見つけ、磨く必要があるんですね。

その工程を省き、できあがったものだけを売ろうとしても、難しいものがあります。

しかも、できあがったものの中には、明らかに良くないもの(悪徳不動産)もあります。
それを買ってしまったら、転売どころではなく、人生の破滅です。

不動産投資の勉強方法とは?

Photo by Christin Hume on Unsplash

「不動産投資に興味がある」
「リスクもわかるが、不動産投資をやってみたい」

という方もいると思います。

そんな不動産投資をやってみたい方へ向けて、この章では不動産投資の勉強法について書いていきます。

まず、1年ほどは勉強しよう

最初に言いたいことは、「1年は勉強しよう」ということ。

勉強してすぐ物件を購入する人もいるのですが、僕は1年くらいの勉強期間が必要だと考えています。

なぜなら、不動産投資を始めるにあたり、多岐にわたる知識が求められるから。
僕は、不動産投資は投資ではなく、ビジネスだと考えています。

経験や知識を求められるので、簡単ではありません。

また、良い人もいれば悪い人もいます。
不動産投資を始めたての頃は、どうしても相手がどういう人間か判断しづらいんですよね。

良い人に当たればいいですが、悪い人に当たれば人生どん底なんていう、博打的な側面を持っているので、自分でしっかり判断できるようになるまで時間が必要です。

築年数や構造、立地、家賃など、不動産の価値がわかるようになることも大切です。
わからないうちに買ってしまうと、そこから稼げるまでにはかなり難しい道を歩まねばなりません。

あとは、安易に人を信用してはいけないということをお伝えしたいです。

もちろん、僕のことも言えます。
僕が言っていることが100%正しいとも言えませんし、中には考え方が違う人もいます。
僕が言うからどうこう、というわけではなく、自分で判断して決断する必要があります。

そうしないと、不動産投資は特に、破綻するリスクが高いです。

不動産投資についての勉強は、1年はしよう

  • 勉強は1年ほど必要
  • 不動産投資には多岐にわたる知識が必要
  • 不動産投資は、投資ではなくビジネス
  • 良い人もいれば悪い人もウヨウヨいる
  • 安易に人を信用してはいけない

もふがやっていた、不動産投資の勉強法

僕が不動産投資についての勉強をしていた頃は、最初に本を読むことから始めました

計100冊くらいは読んだと思います。
とにかく片っ端から読んだのを覚えています。

一冊1,000円だとしても、100冊で10万円ほど。
不動産投資を始めるなら、安いものです。

初心者におすすめの不動産投資の本5冊!不動産投資家が厳選!』では、不動産投資の勉強をする上でおすすめの本を紹介しています。

よかったら参考にしてみてください。

今だと、本だけでなく、YouTubeで勉強するのもありです。

あとは、非営利の大家の会に参加していました。
年会費も取らずに、ボランティアで運営しているところもあるのでおすすめです。

この会に入ったからといって、物件が買えるわけではありませんが、高額な塾にいきなり入るよりぜんぜん良いと思います。

投資家がやっている不動産投資のセミナーに行くのも一つの手段です。
良い情報を教えてくれるセミナーがあったため、僕は通っていました。

ただ、物件を売ってくるセミナーもあるので、そこは自己判断で、怪しいと思ったら行くのをやめてください

信頼できる大家友達を作るのもおすすめです。
一緒に成長できる仲間というのは、大変頼もしいものです。

不動産投資はビジネスです。
とにかく、自分で考えて判断できる能力が大切です。

ビジネス的な目線とでも言えますね。

もふがやっていた、不動産投資についての勉強法

  • 本を読む
  • 非営利の大家の会に参加
  • 投資家がやっている不動産投資セミナーに行く
  • 信頼できる大家友達を作る

素人が不動産投資で自己破産しないために!

Photo by Jason Leung on Unsplash

不動産投資で破綻する人は、たくさんいます。

不動産投資をやりたいなら、

  • 不動産投資は危険がいっぱい
  • しつこい勧誘に注意
  • 不動産投資をするなら、勉強は必須

といったことを念頭に、やってみてください。

不動産投資には、お金や不動産、銀行、ファイナンスなど、専門的な知識が欠かせません。
しかし、それらの知識を持っている人が失敗するリスクは少なく、儲けやすい商売だと思っています。

破産や詐欺にあわないためにも、不動産投資を始める場合はしっかり勉強してから始めてみてくださいね。

下記の動画では、この記事について動画で喋っています。
記事だけでなく、動画の方も参考にしていただけるとうれしいです。

投稿 素人が不動産投資で自己破産!住宅ローン不正融資問題や勉強法を解説しますもふもふ不動産 に最初に表示されました。

Source: もふもふ不動産

カテゴリー
不動産売却ブログ

障がい者就労セミナーに当社スタッフ登壇

恐らく、日本初ではないでしょうか?

 

10月7日に、オンライで全国500名に向けた

 

「障がい者のテレワーク就労セミナー」

 

が開催されることになりました。

 

そして、その登壇者に当社の北海道旭川から

 

いつも働いてくれている仲間が登壇する

 

ことになりました!!

 

今日は、その事前打ち合わせをオンライン

 

にて。

 

 

いやぁ、私もすごく嬉しいです。

 

もちろん、心配な面もありますが、当日

 

を楽しみにしたいと思います。

 

まさに、親の心境です(^^;

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却ブログ

時は金なり

今日は、当社の板橋店もあり、私自身
も役員を務めている板橋の街づくり会社
株式會社向こう三軒両隣の仲間と、我々
の運営する築100年超の古民家再生
板五米店で、久々に打ち合わせも兼ねた
飲み会をやりました♪
当然、表向きは定休日です(^^;;

この半年、殺伐とした環境にいた

からなのか、それとも自分自身だけ

が勝手にそうなっていたのか…

とても、シンプルな感情で過ごせた。

街づくり…

地域再生…

人づくり…

気づけば、私もこの仲間たちの中で

年長組。

役割も変わってきたのもあるが、

まだまだ、的な思いも。

やはり、時は金なりなんだな。。。

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却ブログ

2020/09/28

アメンバー限定公開記事です。
Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却ブログ

国内産業を育てる重要性

市場主義経済の米国が、いよいよ

 

特定の産業に補助金をつける

 

少し驚くニュースではあるが、私的

 

には何ら違和感のないニュース。

 

中国が国を挙げて産業の育成に取り

 

組む姿を、共産主義の産物と言い放つ

 

のは良い話に聞こえるが、もうそんな

 

綺麗事では済まない時代に入っている

 

という危機感が必要。

 

しかし、この手の取り組みは日本では

 

相当難しいと思われる。

 

なぜなら、例えば「中古住宅流通市場」

 

の拡大や、「維持管理の普及」と言う

 

国の目指す課題が一向に消費者や業者に

 

普及されない現状に対して、

 

「どうやったら普及しますか?」と

 

何度も行政から意見を求められてきたが

 

その都度私は、この状況を変えるためには

 

先進的に取り組む業者を補助していくこと

 

が早く、それにより消費者が「知る権利」

 

を与えられ、更には業界のあるべき姿に

 

変化が生まれると言ってきた。

 

しかし、この国では特定の産業、特定の業者

 

を支援することは、自由競争を歪めると

 

踏み込めないのだ。

 

結果、今もなお一番不利益を被っているのは

 

他ならぬ消費者。。。

 

 

この記事にもある様に、日本の公的支援は

 

いつも敗戦処理に使われる。

 

新政権には、国家観、未来感に基づいた、

 

生きたお金の使われ方を期待します。

 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却ブログ

心の豊かさ

今年50歳になる我々は、メモリアル
な年なので、高校時代の同窓会が昨年
から企画されていました。
しかし、このコロナでそれも中止。
来年に、その希望を持ち越しながら
まずは発起人的なメンバーだけで
ミニ同窓会をやりました。
卒業から32年。
変わらないもの

変わったもの

失ったもの

得られたもの
今改めて思います。
かけがえのない時間を共に
過ごすということは、当事者
の心の豊かさが桁違いに増す
ということを。。。

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却全般

ユーチューバー ヒカルが投資用ワンルームマンションを購入!儲かるのか、不動産投資家が解説!

もふもふ不動産もふです。

僕はYouTube登録者数24万人を超える「もふもふ不動産」のチャンネルを運営しており、Twitterの登録者数についても、6万人を超えています。

今回は、かの有名なトップユーチューバ―であるヒカルさんが、投資用ワンルームマンションを購入した動画を出されていたので、どのような物件なのかや、実際に物件を購入するにあたってどこを気を付けるべきなのかなど、不動産投資家として解説してみたいと思います。

なおヒカルさんは、プレゼント用としてお父様にマンションを購入されたとのことなので、決してディスる目的で解説するわけではないことを、あらかじめご承知おきください。

この記事では

  • ヒカルさんが購入された投資用ワンルームマンションの詳細
  • 不動産投資家ならこの不動産をどう判断するのか
  • 不動産投資における重要な点
  • 不動産投資家からヒカルさんへ伝えたい事

などを解説していきます。

もんご
マンションをプレゼントされてみたいペン

ヒカルさんが購入した投資用ワンルームマンション(区分マンション)の解説

さて、この度ヒカルさんは、以下のような物件を購入されていました。

ヒカルさんが購入された物件の詳細
  1. 物件の価格は3000万円
  2. 駅から徒歩3分
  3. 家賃保証がついて8万6千円
  4. 住所は東京都調布市多摩川
ヒカルさんが購入された新築ワンルームマンションの物件詳細

調布の隣駅である、京王多摩川駅から徒歩3分の物件のようですね。

仮に住まわれた場合、住所が特定されるのではないかと懸念が残りますが・・・。

各駅の電車しか止まらないようですが、中々良いところだと思います。

不動産投資家が実際に確認する点

①不動産の利回り(収益性)

不動産投資において一番重要なのは、収益です。

物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるか」を利回り(表面利回り)と言います。

今回ヒカルさんが購入された物件の家賃は、家賃保証がついて8.6万円でした。

また、「区分マンション」ですので、管理費修繕費がかかります。

それらを仮に1万円とし、収益合計からマイナスすると、以下のようになります。

利回りの計算
  • 家賃は8.6万円(家賃保証)
  • 管理費+修繕費は合計で1万円
  • 収益は年間で103.2万円(8.6万円×12ヶ月)
  • 管理費+修繕費を引くと、91.2万円
  • 利回りは103.2万円/3000万円=3.44%(3.04%)

都内の新築ワンルームマンションの相場に詳しい訳ではないのですが、恐らく平均的な利回りである印象です。

②物件の維持費

また、物件の購入時には、維持費がどれくらいになるのかを気にしておいた方が良いです。

物件の維持費
  1. 固定資産税
  2. 退去した時の広告費
  3. リフォーム費用
  4. 家賃下落と空室のリスク

先ほど説明した通り、管理費修繕費を引くと91.2万円になります。

更に、新築物件にはかかりませんが、今後絶対かかるものとして、固定資産税があります。

これもあくまで予想にはなりますが、5万~10万円かかると思われます。

なお、物件購入時に、不動産取得税登録免許税もかかってきますが、今回は除外しています。

固定資産税・・・毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。

不動産取得税・・・不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことである。

登録免許税・・・不動産の所有権を登記する場合や、抵当権を登記する場合に、登記所で納付する国税のことである。                不動産情報サイト アットホームより引用

ヒカルさんが購入した投資用不動産の評価

①不動産投資家の判断

投資家の判断としては、今回の物件を購入するのは厳しいと思います。

ヒカルさんは3000万円を現金一括で購入されるようですが、一般的には融資を使います。

また、融資を借りる人の信用度にもよりますが、金利は1%~3%くらいになるでしょう。

仮に利回りが3%の物件を金利が3%である融資を使って購入したとしても、利益と利子がトントンになってしまうので、儲けることができません。

物件の価格が将来的に値上がりすることを期待して購入するのであればありかもしれませんが、日本の不動産の価格は一般的には下がる傾向にあります。

未来のことは分かりませんが、今回のヒカルさんの物件については一等地ではないため、値上がりも期待ができないと予想しています。

②区分マンションに対する銀行の評価

投資家から見ると、新築のワンルームマンションを購入すると銀行からの評価が下がることもあり、購入しづらいということがあります。

仮に3000万円の現金を持っている場合、銀行は「3000万円の資産を持っている」という評価をします。

しかし、今回のヒカルさんのように現金3000万円で物件を購入した際、普通は3000万円の価値があると思われがちですが、銀行からの評価だと2000万円1000万円など、価値が下がってしまう可能性があります。

これを「信用を棄損する」と言ったりします。

信用棄損のイメージ図

これは銀行や評価方法によって異なるので、あくまでイメージとして捉えてください。

丸ごと融資を使って購入したとすると、その分借金が多いという風に見えてしまいます。

従って、新築のワンルームマンション区分マンションは、銀行からの評価が出にくいということがあります。

物件自体に価値がない訳ではなく、あくまで銀行がそういった評価をするという点に注意して下さい。

投資用不動産を購入する時の注意点

何点か注意すべきところがあるのですが、注意していないと、思っていた物件と違っていたりだとか、想定と違ってくる点が出てきてしまいます。

ですので、以下の点を事前にしっかりと確認しましょう。

①収益性に問題はないか

自分が納得のできる収益・利回りなのかは、きちんと確認しましょう。

今回のヒカルさんの例でいくと、普通の新築の3.4%の収益性ですね。

ヒカルさんの場合は、お父様へのプレゼント用ということ、儲けることが前提にある訳ではないようです。

そのため、納得できていれば良いですが、「もっと利回りがあった方が良いな・・・」と思うのであれば、その物件の購入はしっかりと検討しましょう。

②家賃は妥当であるか

今回の8.6万円の家賃は、果たして妥当な値段なのかを確認しましょう。

家賃が妥当でなく、高すぎたりすると入居者がつかなくなるケースもあります。

逆に安くしすぎると、十分な家賃収入を得ることができず、結果的に利回りが下がってしまいます。

周囲の物件の家賃を調べることで妥当な価格を把握することは可能ですので、調べておいた方が良いでしょう。

③入居者や空室の状況

もし周囲の物件も空室だらけだとすると、それだけライバルが多いということになります。

入居者がついて家賃をいただかないことには収益は生まれませんので、入居者がつくかどうかも確認しておいた方が良いです。

周りに新築のマンションやアパートがどんどん建築されていると、競争が激しくなり、それだけ家賃も下げないと入居者がつかないといった事態にもなりかねません。

ですので、購入するエリアが栄えているから大丈夫と安心するのではなく、需要に対して供給が多すぎないかを見極めましょう。

④リセールバリューはいくらか

ここはわかりづらい部分なのですが、買った物件がいくらで売却できるのか、ということです。

ヒカルさんは、3000万円で買った物件がいくらで売却できるのかをきちんと確認されていましたね。

3、4年前にも区分マンションを購入された動画を出されていましたが、その時も同じ質問をされていて、嗅覚が鋭いと言いますか、商売の才能があるんだなと思いました。

ヒカルさんの商売の才能が垣間見えます

この点を気にしている人はかなり少ないです。

仮に3000万円で購入したとしても、場所によっては、20年後には1000万円でしか売れない、といったことは普通によくある話です。

将来の売却価格の説明

何年後にいくらで売れるか、それによってトータルで見た時の収益が変わってきますので、不動産投資家であれば、リセールバリューは絶対に気にしますね。

もんご
ヒカルさんのような商売の才能が欲しい…

不動産投資家からヒカルさんへ伝えたいこと

ヒカルさんが物件を購入される動画の中で「月に1000万円ほどの家賃収入があったらいいな」と仰っていました。

30億円の物件を購入し、利回りが3%だと想定すれば、年間1億円の収入となります。

その収入を12ヶ月分で割ることで月に1000万円の家賃収入になるので、そういったイメージをされているようなのですが、不動産投資家は実際にはもう少し違うことをやっています。

①更に高利回りの不動産を購入する

1つ目は、難易度が上がるのですが、更に高利回りの物件を購入することです。

高利回りの不動産の例としては、以下のようなものがあります。

高利回りの不動産の例
  1. 新築アパート1棟:7~8%
  2. 中古マンション1棟:10%~

場所や建築物の材質にもよって利回りは異なりますが、都内でRC(鉄筋コンクリート)であれば、5~6%くらいになることもあります。

また、これはよく出す例なのですが、我々不動産投資家はダイヤモンドを発掘しているようなイメージです。

不動産投資家はダイヤモンドの原石を探しています

鉱山に潜って、土砂崩れなどの危険な目にも遭いながら、ダイヤモンドの原石(=埋もれている高利回りとなりえる物件)を探しています。

問題のある物件を自分自身のスキルで修繕することで、利益を得ることができているのです。

一般の方であれば、不動産屋さんで売っている物件を購入しています。

それが悪いわけでは決してありませんが、ダイヤモンドの例で表現すると、宝飾店でダイヤモンドを直接購入していることになります。

僕も初めは、不動産屋さんで物件を購入していましたが、徐々に難易度の高い方にシフトチェンジしていき、より大きな利益を取れるようになりました。

②融資を受ける

2つ目は、融資を受けて物件を購入することです。

1つ目に解説した高利回りの物件を購入するためにも、融資を受けることで、より大きな収益を得られる可能性が広がります。

例えば3000万円あるのであれば、それを頭金として3億円の物件を購入したりしています。

テコの原理と同じく、レバレッジをかけると言ったりもしますね。

レバレッジ効果とは・・・そもそも、レバレッジ効果とは「テコの原理」のことです。つまり、小さい力で大きな効果をもたらすという意味で、不動産投資に置きかえると「小さい資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」ということになります。具体的には、自己資金と借入金を併用することで、見た目の利回り以上の収益を得ることができるというものです。

みずほ銀行より引用

レバレッジをかけることで、一気に規模を拡大することができます。

まとめ

今回は、ヒカルさんが不動産投資マンションを購入された件について解説しました。

お父様へのプレゼント用として購入されたとのことなので、本当に素晴らしいことだと思います。

また、新築の物件ですので、退去も少ないでしょうし物が壊れたりといった手間も少ないでしょう。

ただ、新築であるがゆえに、収益性はよくありません。

そのため、我々不動産投資家であれば、融資を使って更に高利回りの物件を購入します。

不動産投資用の物件の購入については、何を目的として購入するかが大切です。

その目的にマッチするかどうか、事前にしっかりと調べた上で購入されることをお勧めします。

なお、今回の記事の内容はコチラから動画でもご視聴頂けます。

ヒカルさん自身の動画についてはコチラからご視聴いただけます。

投稿 ユーチューバー ヒカルが投資用ワンルームマンションを購入!儲かるのか、不動産投資家が解説!もふもふ不動産 に最初に表示されました。

Source: もふもふ不動産

カテゴリー
不動産売却ブログ

リニアは必要か

2027年リニア開通に向けて、当社にまで

 

こんな調査依頼が届きました。

 

国土交通省の掲げる

 

「スーパー・メガリージョン構想」では

 

①全国各地の個性を結びつけ価値創造を図る

 

②各地域の個性や多様性を重視した新たな

 ビジネススタイル・ライフスタイルへの

 転換

 

③国内のみならず海外マーケットで評価

 される新たな産業・サービスの創出

 

こんな世界の実現を目指していますが、

 

コロナ禍そしてアフターコロナでは、

 

果たしてこんな世界観が必要なのかなぁ。

 

首都圏・中部圏・関西圏が一気に近くなり

 

”巨大経済圏の創造” なんてことも掲げら

 

れています。

 

名古屋までの停車駅となる地方都市での

 

二拠点生活やテレワークの検討なども

 

アンケート項目にあるけれど、なんだか

 

後付けにしか見えない・・・

 

リニア、オリンピック、カジノ・・・

 

本当に必要だろうか???

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」