カテゴリー
不動産売却ブログ

動画収録で感じる変化

今日は、不動産担当として協力させて
 
いただいている
 
一般社団法人 東京家づくり工務店の会
 
が取り組んでいる東京都の事業で
 
動画を撮影しました。
 
工務店の皆さんの担当部門、そして
 
我々不動産の担当部門と収録しました。
 
写真は同じく私と一緒に不動産を担当
 
している武蔵野不動産相談室 畑中社長
 
の収録風景。
 
それにしても、こうして動画収録して
 
自分の顔を客観的に見ると、このコロナ禍
 
で老けたなぁ・・・と痛感します。
 
マスクをしているため表情を見せない日々
 
が続くからという説がありますね。
 
気を付けねば。。。

 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
住宅ローン

住宅ローンを3000万円組む場合の適正年収と借りる際の注意点を解説

家を住宅ローンを組んで購入する方は多く、これから家を買う人の中には「3,000万円くらいの住宅ローンを借りることができたら良い家が買えるな」と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「3,000万円の住宅ローン」について解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 3,000万円の住宅ローンを借りる際の適正年収について知りたい
  • 住宅ローンを多く借りる方法が知りたい
  • 住宅ローンを借りる際の注意点が知りたい

この記事を読むことで、あなたは適正な住宅ローンを借りるための基準や、少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法、住宅ローンを借りる際の注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.適正な住宅ローンの3つの指標

住宅ローンは長い年月をかけて返済していくものであるため、決して無理をせずに適正な範囲内で借りることが重要です。

若い人は、将来的に年収が上がる可能性は高いですが、住宅ローンを借りる際の年収は今の年収をベースに考えることが基本となります。

銀行も今の収入状況を元に融資可能額を計算しますので、3,000万円も今の年収で借りられるかどうかを考えることになります。

年収次第では、3,000万円以上の住宅ローンを借りることもできますが、適正な住宅ローンかどうかを判断するには以下の3つの指標を見ることが重要です。

適正な住宅ローンの3つの指標

  • 年収倍率
  • 返済比率
  • 完済年齢

この章では、適正な住宅ローンの3つの指標について解説します。

年収倍率

年収倍率とは、額面年収に対するローンの借入額のこと

住宅ローンでは、よく年収が重要なトピックとして話されることが多いですが、住宅ローン審査で見られる年収は手取りではなく額面年収のことを指します。

額面年収とは、1年間に貰った給与の総支給額のこと。基本給、税金、社会保険料、各種手当、残業代、ボーナスなどを全て含んだ金額。

適切な年収倍率の基準は「5倍」が目安となります。

年収倍率を5倍とすると、3,000万円を借りるのに必要な年収は600万円となります。

ただし、住宅ローンは借りる期間によっても借入可能額が異なってくるため、必ずしも5倍を超えたら危険というものではありません。

とりあえず、5倍前後であれば適正であると理解してもらえれば大丈夫です。

一方で、銀行も融資可能な基準というのを設けています。

銀行の年収倍率基準は一般的に8倍です。

銀行にとっては、住宅ローンを貸せば貸すほど儲かりますので、適正水準より多く貸すことが多いです。

そのため、住宅ローンは銀行の基準で借りてしまうと「借り過ぎ」となってしまうため、自分でしっかり年収倍率をコントロールすることが重要です。

年収倍率を8倍とすると、3,000万円を借りるのに必要な年収は実は375万円で良いことになります。

年収375万円でも3,000万円のローンを借りることはできますが、返済に苦労する可能性が高いローンとなります。

そのため、住宅ローンは年収倍率を自分で把握して申し込むことが必要になります。

返済比率

返済比率とは、額面年収に対するローンの年間返済額(利息含む)の割合

返済比率は、毎月の返済額がどれくらいの範囲であれば適正化を示した数値です。

適切な返済比率の基準は「20%以内」が目安となります。

それに対して、銀行の返済比率基準は一般的に30%以内です。

返済比率に関しても、銀行は適正枠を超える許容額を持っており、油断すると借り過ぎてしまい、返済に苦労してしまう可能性があります。

借り過ぎを抑えるためには、返済比率に関しても注意しながら住宅ローンを組むことが必要です。

年収倍率と返済比率を比べると、返済比率の方が重要な指標となります。

年収倍率と異なり返済比率の数字には、返済期間や金利条件が反映されています。

年収倍率と返済比率はリンクしているわけではなく、返済比率が20%以内だから年収倍率が5倍以内になっているわけではありません。

住宅ローンは、返済比率を20%以内にしても35年ローンを組むか、20年ローンを組むかで借りられる金額が異なってきます。

例えば35年ローンを組むと返済比率が20%以内であっても年収倍率は5倍を超えます。

この場合、年収倍率が5倍を超えても返済比率は20%以内に収まっているため、適正なローンを借りていることになります。

完済年齢

完済年齢とは、住宅ローンを完済したときの年齢のこと

適切な完済年齢の基準は「65歳」が目安となりますが、銀行の完済年齢基準は80歳が多いです。

65歳で定年を迎えて年金生活に入るケースが多いですが、年金だけでは住宅ローンを返しきれないため、住宅ローンは年金生活に入る前に完済することが必要となります。

銀行は完済年齢を80歳まで認めているため、完済年齢に関しても注意しながら住宅ローンを組む必要があります。

完済年齢を65歳とした場合、返済比率を20%以内にすると、40歳で25年ローンを組むよりも、30歳で35年ローンを組む方が多く借りることができます。

住宅ローン 3000万円

つまり、住宅ローンは若いうちに借りれば借りるほど多く借りることができます。

ただし、40歳になった時により年収が高くなっていれば、30歳のとき以上に住宅ローンを多く借りることも可能です。

 

これまで紹介してきた3つの指標の適正範囲と銀行の基準をまとめると以下の通りです。

指標 適正範囲 銀行の許容範囲
年収倍率 5倍 8倍
返済比率 20% 30%
完済年齢 65歳 80歳

住宅ローンを借りる際は、適正範囲内で返済に無理がないように気をつけましょう。

これまで適正な住宅ローンの3つの指標について見てきましたが、次に返済比率と借入額のシミュレーションをした例をお伝えします。

2.返済比率と借入額のシミュレーション

この章では、3,000万円の住宅ローンを借りたときの返済比率と借入額のシミュレーションについて解説します。

中古や新築で揺れはありますが、一般的に住宅の購入には9~20%程度の頭金を準備する人が多くなっています。

筆者としては、少なくとも10%は頭金を準備して購入するべきと考えます。

仮に2割を頭金と考えると、3,000万円のローンを組む人は、購入資金の8割が3,000万円ということです。

よって、3,000万円を借りるケースでは、750万円(全体の2割)の頭金を用意し、3,000万円(全体の8割)のローンを組むことで、3,750万円程度の物件が買えることになります。

ここで、3,000万円を借りる場合、ローン期間によって必要な年収がどのように変わるかシミュレーションした事例を紹介します。

ケース①ローン期間35年

ケース①全額35年固定

上記の事例は、返済比率を20%にキープしていますので、年収倍率が5倍を超えても健全な借入額ということになります。

次に借入期間を10年間短くし、他の条件は変えない場合の事例について見ていきましょう。

ケース②ローン期間25年

ケース②全額25年固定

同じ3,000万円を借りる場合でも、35年返済では適正年収が約530万円でしたが、25年返済では毎月の返済額が増えて、適正年収は約703万円になり、より多くの年収が必要となります。

自分の年収やローン期間の設定を考えながら、無理ない範囲で住宅ローンを組むようにしましょう。

次に少ない年収でも3,000万円の住宅ローンを借りる方法について見ていきましょう。

3.少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法

この章では少ない年収でも3000万円の住宅ローンを借りる方法について解説します。

変動金利も組み合わせる

変動金利も組み合わせると、返済比率を抑えることができるため、固定金利だけの時よりも金額の多い住宅ローンを借りることができます。

変動金利とは、銀行の基準に従って利率が変動する金利のこと

固定金利とは、借入期間中の利率が変わらない金利のこと

変動金利は、金利が安いというメリットがありますが、市中金利が高くなると連動して高くなってしまうというデメリットもあります。

市中金利とは、中央銀行以外の金融機関によって、金融市場で適用されている標準的な貸出金利や預金金利などのこと

それに対して、固定金利は市中金利が上がっても金利が上昇しないという点がメリットです。ただし、金利は変動金利に比べるとやや高いというデメリットがあります。

2020年11月時点で金利を調べてみると、ジャパンネット銀行の変動金利は0.38%です。

そして、35年固定ローンの最頻値金利は1.30%になっており、0.92%も差があります。変動金利の低さが改めて分かります。

変動金利は金利が安いので、変動金利も上手く取り入れると返済額を少なくすることができます。

ただし、変動金利は将来金利が上昇するリスクがあるため、100%変動金利で組むことは避けるべきです。

筆者としては、変動と固定を組み合わせる場合には、変動が50%、固定が50%の割合で組むことをオススメしています。

住宅本舗を使うと住宅ローンの一括仮審査ができる

銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なります。

そこでオススメなサービスが「

住宅本舗

」です。

住宅本舗を使うと、最大6社の住宅ローンの仮審査が可能です。

自分で1社1社探していては非常に面倒。

それが住宅本舗を使うと、1回で自動的にしてくれますので、かなり便利です。

最大6つの銀行にまとめて仮審査申込み

住宅本舗で住宅ローンの比較をする

 

住宅ローンの金利ランキングについては以下の記事で詳しく解説しています。

【2020年最新版】住宅ローンの全国金融機関上位10社金利ランキングを紹介
【2020年最新版】住宅ローンの全国金融機関上位10社金利ランキングを紹介

これから新規で住宅ローンを組もうとする人や、借換を検討している人であれば、銀行を選ぶ際、まずは「金利」が一番気になるとこ …

続きを見る

世帯収入で借りる

住宅ローンを多く借りる手段として、夫と妻の2人の収入を合算した世帯収入で借りる方法があります。

夫と妻の収入を合算して年収が600万円以上になれば、適正な範囲で3,000万円を借りることが可能です。

世帯収入とするには、連帯保証と連帯債務の2パターンがあります。

連帯保証とは、例えば夫が主たる債務者となり、妻が連帯保証人となるような組み方のこと

連帯債務とは、物件を夫婦共有で購入して、それぞれ債務者となる組み方のこと

連帯保証では、例えば夫が主たる債務者の場合、妻が途中で会社を辞めやすいというメリットがあり、連帯債務では夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できるメリットがあります。

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等を行うため、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のこと

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり …

続きを見る

連帯債務と連帯保証は、自分たちのライフスタイルや仕事のキャリアを考慮して選ぶようにしましょう。

世帯収入で住宅ローンを借りる際の注意点は、【収入合算の場合は離婚が注意点】にて詳しく解説しています。

完済年齢を80歳で設定する

住宅ローンを多く借りるには、完済年齢を80歳で設定するのも一つです。

厚生労働省「令和元年「高齢者の雇用状況」集計結果」

今の日本の流れとして定年の年齢は伸びており、高年齢者雇用確保措置(「雇用確保措置」)を実施している企業であれば、70歳を超えても働き続けることができます。

そのため、住宅ローンの指標のうち、完済年齢が最も重要度は低いです。

また、住宅ローンを借りるときは80歳で設定したとしても、繰上返済を行っていけば65歳まで完済し得ることも可能です。

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部(あるいは全額)を返済すること。通常の返済では、返済額に利息分も含まているが、繰上返済の場合は、返済分が全て元金の返済に充てられる。

完済年齢を伸ばすことで借入期間も伸ばし、住宅ローンの融資額を増やすことも検討してみてください。

住宅ローンを借りる際に完済年齢を80歳にする際の注意点は、【高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意】にて詳しく解説しています。

親から贈与を受ける

住宅購入のための資金を増やすには、ローンを借りるだけでなく親から贈与を受けるという方法もあります。

住宅購入のための資金については、「住宅取得等資金贈与の非課税特例という制度が存在します。

通常、110万円超の贈与を受けた場合は、もらった方に贈与税が課されますが、住宅購入のための資金であれば最大1,500万円まで(2021年3月31日まで)の贈与を非課税で受けることができます。

また、贈与を受けて自己資金が増えると、融資条件が緩和され、金利が安くなる場合もあります。

「住宅取得等資金贈与の非課税特例」の制度は、若い世代に住宅を購入しやすくするために国が作った制度ですので、積極的に利用して自己資金を増やすようにしましょう。

4.住宅ローンを借りる際の注意点

この章では住宅ローンを借りる際の注意点について解説します。

収入合算の場合は離婚が注意点

連帯保証や連帯債務で収入合算して住宅ローンを借りた場合、離婚が注意点となります。

連帯保証や連帯債務の関係は、住宅ローンを借りるときの関係に過ぎません。

婚姻関係とは全く別の関係であり、離婚をしても連帯保証や連帯債務の関係は自動で解消されないことになります。

連帯保証や連帯債務の関係を解消するには、住宅ローン残債を完済することが必要です。

具体的には物件を売却してローンを一括返済します。

そのため、連帯保証や連帯債務で住宅ローンを組む場合、離婚をしないことが前提となります。

住宅ローンを組む前から夫婦仲が怪しい場合には、収入合算で住宅ローンを借りることは避けた方が無難です。

離婚時の不動産売却や住宅ローンについて、以下の記事で詳しく解説しています。

離婚時は家売却する?住み続ける?確認するべき住宅ローンと財産分与のやり方
離婚時は家売却する?住み続ける?確認するべき住宅ローンと財産分与のやり方

「もうこの人とは一緒に住めない嫌だ」 となったときに多くの人が取る手段として離婚があります。 厚生労働省が令和元年に発表 …

続きを見る

高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意

65歳超の完済年齢を設定した場合には、繰上返済のし過ぎに注意する必要があります。

完済年齢を75歳で設定した人が、65歳で無理矢理完済しようとすると、返済途中で定期的に繰上返済することが必要です。

繰上返済は、金利の支払総額も下がるため、一定のメリットがあります。

ただし、逆に繰上返済し過ぎると、老後に向けての貯金をする余裕がなくなり、全く貯金がない状態で老後を迎えることになります。

一時期、老後には2,000万円の貯金が必要ということが話題になりましたが、2,000万円の貯金を作るには、余裕を持った住宅ローンを組むことが必要です。

そのため、繰上返済を前提に65歳の完済を目指すことは、一定のリスクはあります。

基本的には当初から65歳での完済で設定し、余裕を持った返済と計画的な貯金を両立させることが重要となります。

老後に家売る前に考えたい老後資金を生み出すための3つの方法
老後に家を売る前に考えたい老後資金を生み出すための3つの方法

近年、長寿命化にともない老後に家を売る人たちが増えてきました。 老後に家売るケースでは、単純な住み替えだけでなく、年金的 …

続きを見る

2020年12月現在のオススメ住宅ローン

2020年12月現在のオススメの住宅ローンを紹介します。

銀行の規模なども加味しながらの筆者の主観でのオススメ順となっています。(※金利等の最新情報は各金融機関をご確認ください。)

一般的には、固定金利と変動金利を組み合わせて借りるのが一般的です。

【固定金利で比較】住宅ローンの比較・ランキング

固定金利の中でも一番借り入れが多い10年固定でのオススメ順です。

今後、金利は上がると予想されるため、固定金利がむしろ有利。

    • 1位:ジャパンネット銀行 当初期間引下型:0.530%
    • 2位:

      auじぶん銀行

      全期間引下げプラン:0.540%

    • 3位:

      ソニー銀行

      固定セレクト住宅ローン(新規お借り入れ時):0.550%

【変動金利】住宅ローンの比較・ランキング

変動金利は金利が下がるときには有利です。

ただし、現状では変動金利は上がり傾向にあります。

【フラット35】比較・ランキング

金利はどうしても上がってしまいますが、返済計画を確定したい場合はフラット35もオススメです。

どうしても迷うなら!住宅ローン一括審査もあり

住宅ローンをあれもこれも調べても結局わからない・・・

当たり前です。住宅ローンは、あなたの環境(家族構成、年収、将来性)により適正が異なります。

新規で借りようとしている人も、見直しを考えている人も実際にいくつかの銀行に仮審査をして金利、保障内容を比べるのが一番

でも、いちいち銀行を1社1社探して申し込んでいたら大変です。

そんなとき、役に立つのが住宅本舗の住宅ローン一括審査!

あなたの条件に合う銀行を自動でマッチングして、最大6社に一気に仮審査ができます!しかも無料

最大6つの銀行にまとめて仮審査申込み

住宅本舗で住宅ローンの比較をする

失敗しない注文住宅選びは、多くのカタログを見て学ぶ

注文住宅は設計次第で1,000万円で建てることもできれば、1億円で建てることもできます。

素人のあなたがあれやこれや考えても、想像が出来ないでしょう。

また、住宅メーカーにより外観の違いや得意・不得意もありますので、まずは多くの住宅メーカーからカタログを取り寄せるのがベストです。

1つ1つハウスメーカーに自分の予算やイメージを伝えるのは大変面倒。

ただし、家は何度も買えるものではなく、人生で一発勝負なので、それぐらい時間を掛けるべき・・・

そこで便利なサービスが「

LIFULL HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービス

」です。

自分の予算や理想のイメージをネット上で入力すると、条件に合うハウスメーカーから一気にカタログ請求できます。

利用も無料でできますので、ぜひ注文住宅を考えている人は利用することをオススメします。

住宅カタログを無料で一括請求

HOME’Sの住宅メーカーカタログ一括請求する

まとめ

3,000万円の住宅ローンについて解説してきました。

適正な住宅ローンを組むには、年収倍率は5倍、返済比率は20%以内、完済年齢は65歳というのが目安です。

少ない年収でも3,000万円を借りるには「変動金利も組み合わせる」「世帯収入で借りる」「完済年齢を80歳で設定する」「親から贈与を受ける」といった方法があります。

また、住宅ローンを借りる際は、収入合算の場合は離婚、高齢の完済年齢の場合は繰上返済のし過ぎが注意点です。

借り過ぎには注意して 、無理のない範囲で住宅ローンを組むようにしてください。

4,000万円の住宅ローンを組む際の適正年収については、以下の記事で詳しく解説しています。

プロに聞いた!4,000万円の住宅ローンを組むには年収はいくらであれば良い?
プロに聞いた!4,000万円の住宅ローンを組むには年収はいくらであれば良い?

家を購入しようとすると、4,000万円という壁があります。 リクルート住まいカンパニーによると2019年の首都圏・関西圏 …

続きを見る

Copyright © 2020 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
家購入

タワーマンションの管理費や修繕積立金は高い?相場や購入時の注意点を解説

現在、一戸建てや賃貸アパートに住んでいる方は、「管理費」や「修繕積立金」という言葉にあまり馴染みがないかもしれませんが、マンションやタワーマンションを所有すると「管理費」や「修繕積立金」を毎月支払う必要があります。

特にタワーマンションの管理費や修繕積立金は、一般のマンションよりも割高となっていることが多いです。

タワーマンションとは、高さ60m以上、階数でおよそ20階建て以上の住居用建築物を総称して呼ばれており、高さや階数の基準に法的な決まりはない。

一般のマンションでは戸数が多いと管理費や修繕積立金は安くなる傾向にあります。

しかしながら、タワーマンションは戸数が多いにも関わらず、管理費や修繕積立金が割高となる逆転現象が見られます。

では、なぜタワーマンションの管理費や修繕積立金は高いのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • タワーマンションの管理費・修繕積立金の内訳について知りたい
  • タワーマンションの管理費・修繕積立金が高い理由を知りたい
  • タワーマンションを購入する時の注意点を知りたい

そこで今回の記事では「タワーマンションの管理費と修繕積立金」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.マンション所有で発生する費用の種類

最初にマンション(※タワーマンション、一般マンション含む)を所有することで発生する費用の種類についてお伝えします。

マンション所有で発生する費用

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • その他の費用

管理費

管理費とは、マンションの共用部を維持・管理していくための費用のこと。

管理費は、主に以下のような項目のために生じる費用となります。

管理費の利用目的

  • 共用部の清掃(廊下・階段・エントランス・集会室・ゲストルーム等)
  • 共用部の水道光熱費(エレベーター・廊下の電気代、散水の水道代)
  • 設備の点検費用(エレベーターの点検費用、給排水・消火設備の法定点検費等)
  • 管理人の人件費(管理人、コンシェルジュ等)
  • 庭の維持管理費用(植栽の剪定、防虫、除草、人工の池や小川の維持)

マンションは、専有部と共用部に分かれていることが特徴です。

共用部とは、エントランスや廊下、階段、エレベーター、集会室、庭、キッチンスタジオ等の居住者が共同で使う空間のこと

管理費については、新築当初から生じるランニングコストであるため、特に増減額されない費用であることが特徴です。

管理費は、マンションの管理組合が管理方法を見直す等のコスト削減の努力をすることで、将来的に下がるケースはあります。

しかしながら、近年のタワーマンションはキッズスペースやコインランドリー、ラウンジ、コワーキングスペース、パーティールーム等の共用施設が充実しており、管理費が高くなることが多いです。

修繕積立金

修繕積立金とは、将来の大規模修繕へ備えるために積み立てていく費用のこと

修繕積立金は、主に以下のような大規模修繕を目的に積み立てていくことになります。

修繕積立金の利用目的

  • 外壁塗装
  • 屋上防水
  • 共用部のひび割れ対応
  • 排水管の高圧洗浄
  • 共用部の空調や照明の更新
  • セキュリティインターホンの交換
  • 玄関扉の交換
  • 給水設備、ポンプの交換
  • エレベーターの更新

修繕積立金は、管理費のように毎月使われる費用ではなく、どちらかというと将来的に使うための貯金に近いです。

居住者全員から少しずつお金を集め、「万が一のとき」や「計画的な修繕」に備えて管理組合が管理しているお金となります。

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて金額が決定されていきます。

しかしながら、築年数が経過するにつれ、多くのマンションは修繕積立金が不足していきます。

そのため、管理費とは異なり、修繕積立金は築年数が経過すると増額されていくことが多いのが特徴です。

その他の費用

その他の費用としては、マンションを所有することで、「駐車場代」や「駐輪場代」も生じます。

マンションの駐車場代は、周辺の月極駐車場よりも割安に設定されていることが一般的です。

例えば、周辺の月極駐車場の相場が月2万円なら、マンション内の駐車場代は月1.5万円のような価格で設定されています。

そのため、マンション内の駐車場が借りられるようであれば、マンション内の駐車場を借りてしまった方が安くなります。

管理費や修繕積立金、駐車場代、駐輪場代等は、一戸建てでは生じないマンション特有の費用となります。

次にタワーマンションの管理費の相場について見ていきましょう。

2.タワーマンションの管理費の相場

国土交通省が行っている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの階数別の管理費の平均価格は以下のようになっています。

階数 月・戸当たり平均額
3階建以下 10,895円
4~5階建 12,449円
6~10階建 10,392円
11~19階建 10,590円
20階建以上 15,726円
全体平均 10,970円

タワーマンションは、一般的に60m以上のものを指すことが多いため、階数としては20階以上(階高が3mの前提)のものがタワーマンションの部類に該当してきます。

統計上、管理費は20階建以上となると全体平均の約1.5倍程度となっており、割高です。

次にタワーマンションの管理費が割高な利用についてお伝えします。

タワーマンションの管理費が割高な理由

タワーマンションの管理費が割高な理由は、タワーマンションは通常のマンションにはないサービスが多いからです。

タワーマンションは富豪層向けのマンションが多く、コンシェルジュ(受付)やドアマンがいる物件が多く、中には条例で管理人が常駐と義務付けられている規模のマンションも多いです。

そのためタワーマンションの管理費が高いのは、管理人の人件費が高いのが理由として挙げられます。

また、タワーマンションの特徴として、1階のエントランスがガラス張りで天井が非常に高い物件も多く、ガラス張りで広い空間は空調効率が低いため、水道光熱費が高くなります。

廊下も内廊下で空調費がかかり、エレベーターの本数も多いことから水道光熱費が高くなりやすいです。

さらに、タワーマンションでは、建築時に容積率の割り増しを受けるため、公開空地と呼ばれる庭を義務付けられていることが多いです。

容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積の割合のこと

公開空地とは、オープンスペースの一種。1971年に創設された総合設計制度に基づいて設置され、開発プロジェクトの対象敷地に設けられた空地のうち、一般に開放され自由に通行または利用できる区域のこと

公開空地は一般的に落葉樹が多く清掃の手間もかかり、人工の小川等の水辺が設置されることも多く、庭の維持費が高くなります。

ここまでタワーマンションの管理費の相場、管理費が高い理由について見てきましたが、次にタワーマンションの修繕積立金について見ていきましょう。

3.タワーマンションの修繕積立金の相場

国土交通省が行っている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの階層別の修繕積立金の平均価格は以下のようになっています。

階数 月・戸当たり平均額
3階建以下 9,745円
4~5階建 13,147円
6~10階建 11,252円
11~19階建 10,053円
20階建以上 12,305円
全体平均 11,060円

修繕積立金も、統計上、タワーマンションが該当する20階建以上は全体平均の1.1倍程度となっており、割高です。

タワーマンションの修繕積立金が「12,305円」となると感覚的には少し安過ぎる感じがします。

上記の数字は、あくまでも全体の平均であるため、築年数が浅い物件も含まれているので安くなりやすいです。

タワーマンションは、全体的に築年数の浅い物件が多いため、全体平均を取ってしまうと、少し金額が低めに出てしまいます。

感覚的には、タワーマンションの修繕積立金は、築10年目から20年目あたりだと月2~3万円となる物件が多いです。

タワーマンションの修繕積立金が割高な理由

タワーマンションの修繕積立金が割高な理由は、ほとんどの設備が特注品であることが大きな理由です。

特定のタワーマンションのために作った1点物の大規模な設備が多いため、量産品での交換ができないものが多くなっています。

また、タワーマンションは特殊な仕様となっていることから、修繕の依頼先としてマンションの元施工会社(建築したゼネコンのこと)を実質的に外せないケースが多くなっています。

そのため、他の施行会社と相見積を取ってコストを下げるという対応がしにくくなっており、割高の原因となっています。

これまでタワーマンションの修繕積立金の相場、修繕積立金が割高な理由について見てきましたが、次にタワーマンションを購入する際のチェックポイントについてお伝えします。

4.タワーマンション購入時のチェックポイント

タワーマンションを購入する際は、長期修繕計画で修繕積立金の値上げのスケジュールを確認することが重要です。

タワーマンションには、新築購入時に修繕積立一時金があり、毎月の修繕積立金が低く設定されていることが多いです。

修繕積立一時金とは、概ね5年分の修繕積立金を前払いしている金銭のこと

5年に一度の修繕積立一時金は金額負担が重いので、竣工後はマンションの管理組合によって撤廃されるケースが多いです。

撤廃される代わりに毎月の修繕積立金に上乗せされるため、修繕積立金は5年目から跳ね上がるケースが多くなっています。

※5年や10年単位での修繕積立一時金を撤廃せず、支払いが必要な設定になっている長期修繕計画もなかにはあるので、しっかりチェックしておきましょう。

また、マンションでは、当初の長期修繕計画以外でも別の修繕工事を行うことが良くあります。

例えば、太陽光パネルを設置や、共用部の電気を蛍光灯からLEDに交換する等の工事です。

このような修繕工事は新築時には見込んでいなかったため、マンションの修繕費は当初の計画よりも不足していくことが良くあります。

そのため、修繕積立金は5年毎に見直され、増額されていくことが多いです。

タワーマンションの購入時に、修繕積立金が今後どのように増えていくのかを仲介会社によく確認することが重要です。

新築時は月5,000円程度であったものが、築20年も過ぎると3.5万円程度になっていることがよくあります。

10年もしたら修繕積立金は月2~3万円くらいになることをイメージしながらタワーマンションの購入を検討してみてください。

5.タワーマンションのエレベーターリスク

タワーマンションは、耐震性が強いマンションが多いので、原則として災害には強いです。

しかしながら、停電が発生してしまうと、エレベーターが停止し、高層階の人は大変苦労するという問題があります。

2019年10月の台風19号の影響で、武蔵小杉駅近くにある47階建てタワーマンションの地下にある配電盤が浸水で壊れ、台風の日から10日以上、停電と断水によって不便な生活を強いられるケースがありました。

一般的に、電気は最も早く復旧するインフラですが、近年は台風によって送電線がなぎ倒され長期の停電が生じる例もありますので、購入時は災害時の対応や設備状況も確認して物件を検討するようにしましょう。

次にマンションの買い替え時に最初にやるべきことについてお伝えします。

6.買い替え検討中なら「所有している物件がいくらで売れるか」チェック

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

タワーマンションの管理費と修繕積立金について解説してきました。

タワーマンションの管理費や修繕積立金の相場は、管理費が15,726円、修繕積立金が12,305円となっています。

タワーマンションは修繕積立金が5年毎にアップしていくことが多く、購入時に今後の修繕積立金がどのように上昇していくのか管理組合に確認しておくことが重要となります。

また、タワーマンションは災害時に停電でエレベーターが停止するリスクもあり、災害時の対応がどのようなものか、設備状況等を確認しながら購入を検討するようにしてください。

Copyright © 2020 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
不動産売却ブログ

七回忌法要

今日は父の七回忌を行いました。
昨年は台風で崖崩れが起きたこと
によるお墓の移設もあり、その
開眼法要も併せて。
年内にやるべきことが一つ終わり
ほっとしました。

ちなみに、その後に行った会食は
著しいソーシャルディスタンス  
でしたw
これじゃ、話すのに余計に大声に  
なるわ。

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却ブログ

新型コロナウィルス感染予防対策@20201128

スタッフ達と考え・・・

意見を出し合い・・・

辿り着いた、我々ができることを

まとめました。

安心・安全な不動産取引を実現する

ために、我々は考え続けます。

以下、ご理解とご協力をお願い

申し上げます。

ご案内時のコロナ対策とご協力のお願い

□感染予防対策
 ┗ 社員に対する休日を含む毎日の

  体温報告及び37度以上の出勤停止

┗ 本支店内全てに高性能オゾン発生器

  の設置による店内常時除菌
┗ ご案内時におけるお客様専用の除菌

  済みスリッパのご用意
┗ 完成物件内覧時の手袋、消毒液の

  ご準備
┗ ご案内前の営業車内除菌清掃の徹底
┗ 全営業車内の運転席と後部座席の間 

  のパーテーション設置
┗ 全営業車内に高性能オゾン発生器の

  設置による車内の常時除菌

□お客様に価値住宅からのお願い
ご案内前にお客様に非接触型体温計での

検温をお願いしております。
37.5度以上の場合は、見学をご遠慮 

いただいておりますので、予めご了承

ください。

感染を100%防ぐことはできませんが

できる限りお客様に安心して
物件見学をしていただけるよう最大限

の予防対策を行ってまいります

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却ブログ

二つの共存する言葉

今夜は、昔7年間毎週通って

いた、朝会のメンバーと会食しま
したw
この朝会は、一業種一社のルールの
下に、毎週朝の7時くらいからの
ミーティングに参加することが
義務付けられ、半年に3回休むと
除名されるという厳しい会でした。
今夜の私以外の仲間は現在もまだ
レギュラーメンバー。
会の中で「早く、戻って来い」
と何度も声をかけてもらいました。
こんなことを言われて、嬉しくない
はずはない。
本当に嬉しい言葉です。
私一人の会社なら今すぐにでも
帰ると言ったことでしょう。
当時、私の時間は私のものであり
それがイコール会社のもので
ありました。
しかし…
今の私の時間は私のものではない。

私の時間は、仲間のものでもあり

社の未来のためでもある。
「有難う」と「ごめんなさい」
この相反する二つの言葉は、共存
するものなのだと実感した夜でした。

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却ブログ 税金

資金不足になったらどうすればいい?ライフステージ毎にかかるお金の対処法について解説

妊娠・出産、住宅購入、老後等、人生はあらゆる場面で大きなお金が必要になるタイミングがあります。

状況によっては資金不足に陥ることもあり、お金の工面を強いられるケースもあります。

資金不足でお金が必要になったタイミングでも、各種補助金制度や節税特例、リースバック等の方法を知ることで、資金不足を上手く乗り切ることも可能です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • ライフステージ毎に必要なお金の金額について知りたい
  • 資金不足になった時に利用検討できる補助金・控除制度についてついて知りたい
  • 資金不足になった時に利用検討できる不動産売却・住宅ローン情報について知りたい

この記事では「資金不足のときの資金管理方法」について解説します。生活の場面ごとで必要な資金と、資金不足のときに使える補助金制度や控除制度等を紹介していきます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.ライフステージの変わるタイミングで必要になるお金

最初にライフステージ毎に必要な資金について解説します。

子供が進学したり、家を購入したり等、ライフステージの変わるタイミングで必要になるお金は主に以下の3つです。

ライフステージの変わるタイミングで必要になるお金

  • 子供(教育費)にかかるお金
  • 住宅購入にかかるお金
  • 老後に必要なお金

子供(教育費)にかかるお金

日本FP協会が作成した「くらしとお金のワークブック」によると、子供の教育費の目安は以下の通りです。

学校 公立 私立
幼稚園(3年) 約70万円 約145万円
小学校 約193万円 約917万円
中学校 約144万円 約398万円
高校 約135万円 約312万円
大学 約244万円 約507万円
大学院(修士2年) 約136万円 約196万円
合計 約922万円 約2,475万円

子供が幼稚園から大学院まで公立に進んだ場合と、私立に進んだ場合では、約1,500万円近くの開きがあります。

高校・大学だけ私立になったとしても、公立のみに通う場合と比較して約440万近くの開きがあります。

公立・私立問わず、子供を大学まで進学させるだけでも大きなお金が必要になることが分かります。

住宅購入にかかるお金

2019年度の「フラット35利用者調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)」調査によると、住宅購入費の全国平均の価格は以下の通りです。立地や条件によって、物件価格の振れ幅は大きいですが、参考価格としてお伝えします。

住宅の種別 平均物件価格
建売住宅 約3,494万円
マンション 約4,521万円

住宅購入費に関しては、一般的に頭金は物件価格の2割以上用意することが必要です。

諸費用に関しては、物件価格の3%~10%となります。

諸費用は、新築マンションでは3%程度、注文住宅では10%程度です。

住宅購入の頭金については、以下の記事で詳しく解説しています。

家購入時の頭金の相場は?貯めてる人も貯めてない人も必読の全知識
家購入時の頭金の相場は?住宅購入後の貯金残高はどのくらいが理想?

家購入時には、頭金がどれくらい必要なのか、悩む方は多いものです。 貯めてから買ったほうがいいのか、低金利のうちに買ってし …

続きを見る

老後に必要なお金

日本FP協会が作成した「くらしとお金のワークブック」によると、老後に必要なお金は以下の通りです。

老後の生活費 平均金額
ゆとりある生活費と考えられる老後生活費の平均金額 約35万円/月
高齢夫婦無職世帯の支出 約26万円/月

また、定年後のイベントの例とかかる費用を示すと下表のようになります。

イベント かかる費用
子供の結婚費用援助 100万円~300万円
子供の住宅購入資金援助 ~1,000万円
住宅リフォーム 50万円~300万円
海外旅行 20万円~60万円
車の買い替え 100万円~200万円
葬儀費用 100万円~200万円

定年退職後もお金が必要となりますので、現役サラリーマンのときから計画的に貯蓄することが重要になってきます。

老後資金については、以下の記事で詳しく解説しています。

老後に家売る前に考えたい老後資金を生み出すための3つの方法
老後に家を売る前に考えたい老後資金を生み出すための3つの方法

近年、長寿命化にともない老後に家を売る人たちが増えてきました。 老後に家売るケースでは、単純な住み替えだけでなく、年金的 …

続きを見る

次に資金不足の際に利用できる補助金・控除制度について見ていきましょう。

2.資金不足の際に利用できる補助金・控除制度

資金不足の際に利用できる補助金・控除は以下の通りです。

資金不足の際に利用できる補助金・控除

  • 妊娠・出産で受け取れる「出産育児一時金」「出産手当金」等
  • 住宅取得等資金贈与の非課税特例
  • 住宅ローン控除
  • すまい給付金

妊娠・出産で受け取れる「出産育児一時金」「出産手当金」等

妊娠出産時には経済的な負担を減らすため、健康保険や自治体や勤務している会社等からもらえるお金が存在します。

妊娠・出産後にもらえるお金の主なものを示すと下表の通りです。

制度名 支給内容
出産育児一時金 子供1人につき42万円
出産手当金 産休中に給与が支払われないときは、所定の1日当たりの金額×支給日数分が産後56日経過後に支給される
育児休業給付金 180日まで休業開始時賃金日額×67%
181日から休業開始時賃金日額×50%
子供の1歳の誕生日の前日までの期間で育児休業を取得した日数分が給付
妊婦検診費用助成金 平均約10万円(自治体によって異なる)
母子手帳とともに14回分の受診券が配布される
産休・育児休業中の社会保険料免除 子供の1歳の誕生日まで厚生年金・健康保険の保険料が免除される
児童手当 3歳未満 1.5万円/月
3歳以上小学校修了前 1万円/月(第3子以降は1.5万円/月)
中学生 一律1万円/月

金額の大きい制度として代表的な「出産育児一時金」「出産手当金」がありますが、それぞれ必要な手続きがありますので、子供が生まれる前までには職場や医療機関に確認しておきましょう。

住宅取得等資金贈与の非課税特例

住宅取得等資金贈与の非課税特例とは、住宅の取得のための贈与であれば、一定額まで受贈者(お金をもらう子供)にかかる贈与税は非課税になるという制度のこと

1年間で110万円超の贈与を受けた場合は、受贈者に贈与税が課されますが、住宅の取得のために受けた贈与であれば最大1,500万円まで(2021年3月31日まで)の贈与が非課税となります。

居住水準の向上のため、省エネやバリアフリー、耐震等に関する基準を満たした「質の高い住宅」は非課税枠が広く設定されています。

贈与の時期および非課税の額の関係は以下の通りです。

贈与の時期 質の高い住宅 左記以外の住宅
2020.4.1~2021.3.31 1,500万円 1,000万円
2021.4.1~2021.12.31 1,200万円 700万円

親から受けた贈与額については、銀行に自己資金の頭金とみなしてもらえます。

一般的に頭金は住宅価格の2割程度が必要であるため、頭金があると住宅ローンも通しやすくなります。

制度の細かい要件は、以下の国税庁のホームページをご参考ください。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等を行うため、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のこと

住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税策とも呼ばれており、上手く活用することで所得税を抑えることができます。

住宅ローン控除が利用できる物件は、原則としてマンションなら築25年、戸建てなら築20年以内の物件となり、住宅ローン控除による最大の控除額は500万円となります。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり …

続きを見る

すまい給付金

すまい給付金は不動産購入時に最大で50万円もらえる制度のこと

すまい給付金も消費税増税に対する緩和措置の精度であり、住宅ローン控除の拡充をもっても負担軽減効果が十分に及ばない人に対して現金を給付する制度になります。

すまい給付金のポイントは、消費税の課税対象となる住宅であるかどうかという点です。

消費税の課税対象となる住宅とは、主に、宅地建物取引業者による買取再販など法人から取得する住宅のことを指します。

個人の売主から中古物件を購入する場合は、すまい給付金を利用することができません。

すまい給付金を受給したい方は、売主が誰なのか確認した上で物件を購入するようにしましょう。

すまい給付金については、以下の記事で詳しく解説しています。

すまい給付金
すまい給付金とは?制度の概要や給付要件・対象となる住宅

すまい給付金とは、一定の所得以下の住宅取得者に対し、現金を給付する制度 住宅ローン控除の効果が及びにくい所得者層に対し、 …

続きを見る

次に資金不足の際に利用できる不動産・住宅ローン関連の基礎知識について見ていきましょう。

3.資金不足の際に利用できる不動産売却・住宅ローン関連の基礎知識

家やマンション等の不動産は一番大きなお金が動くものなので、不動産関連でお金を整理することは、一時的な資金不足解消には効果的です。

資金不足の際に利用できる不動産売却・住宅ローン関連の基礎知識は以下の通りです。

資金不足の際に利用できる不動産売却・住宅ローン関連の基礎知識

  • 住宅ローンの借り換え
  • リースバック
  • リバースモーゲージ
  • 不動産担保ローン
  • 不動産売却

住宅ローンの借り換え

既に住宅を購入している人は、住宅ローンの借り換えによっても支出を抑えることができます。

住宅ローンの借り換えをする場合、銀行へ支払う事務手数料や繰上返済手数料、抵当権設定および抹消の費用等の諸費用が必要です。

よって、借り換えでメリットが生じる人は、以下のいずれかのケースに当てはまる方になります。

住宅ローンの借り換えでメリットが出てくる人

  • ローン残高が1,000万円以上あるケース
  • ローンの残存期間が10年以上あるケース
  • 借り換えの前後で金利に1%以上の差があるケース

特にバブル時代に住宅ローンを組んだまま一度も借り換えていないような方は、大きなメリットが出てくる可能性が高いので、一度借り換えを検討してみてください。

リースバック

リースバックとは、売却後も今の家に住み続けられる売却手法のこと

リースバック事業者に一旦家を売却し、その後、リースバック事業者から家を借りることで住み続けられる仕組みで、一度にまとまった資金を得ることができます。

売却といっても、リースバック事業者に直接売却すること多いので、仲介手数料も不要ですが、売却後は家賃を支払い続ける必要があります。

リースバックの利用例としては、「事業資金」や「老後資金」のねん出のために行うケースが多いです。

リースバックは買戻しができる契約も多く、一時的な資金難を乗り越えることができれば、再び家を買い戻すことが可能です。

リースバックは、選択するリースバック事業者によって買取価格や家賃等の条件が異なってきますので、複数のリースバック事業者を比較し、有利な条件の会社を見つけることがポイントです。

大手のリースバック事業者については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバック業者を徹底比較!安心して依頼できる12社の特徴を解説
リースバック業者を徹底比較!安心して依頼できる12社の特徴を解説

リースバックとは、ご自宅を売却して現金化、売却後も賃貸として住み続けることができるサービスのこと リースバックでの売却後 …

続きを見る

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に年金代わりに少しずつお金を借りる融資のこと

リバースモーゲージは、少しずつお金を借りて行き、最後にまとめて返済する形となるため、通常の住宅ローンとお金の流れが真逆となります。

リバース(reverse)とは、英語で「反転する」、「裏返す」という意味、モーゲージ(mortgage)は、「抵当」や「貸付金」という意味ですので、リバースモーゲージは「反転した住宅ローン」のような意味になります。

リースバックでは一度に大きな資金を得ることが可能ですが、リバースモーゲージでは少額の資金を長期に渡って得ることができます。

そのため、リバースモーゲージは年金代わりに利用されることが多く、高齢者向け年金的融資とも呼ばれています。

リバースモーゲージは基本的に戸建て向けの商品であり、マンションでリバースモーゲージを取り扱っている金融機関は少ないため、興味のある方は、リバースモーゲージが利用できないか、金融機関に確認してみてください。

リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リバースモーゲージのメリットは?住宅ローンの違いとなかなか普及しない理由
リバースモーゲージのメリットは?住宅ローンの違いとなかなか普及しない理由

住宅ローンの商品を調べていくと、リバースモーゲージという聞きなれない単語を見たことのある人も多いと思います。 リバースモ …

続きを見る

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、不動産を担保に入れてお金を借りるローンのこと

不動産を担保に提供できることから、無担保で借りるよりも長期かつ低利で融資を受けることができます。

住宅ローンも不動産担保ローンの一種ですが、資金使途がマイホームの購入に限られているのが特長です。

一般的に、不動産担保ローンというと生活や教育、納税資金、開業・運転資金、リフォーム資金等、あらゆる資金使途に対応できるローンのことを指します。

不動産担保ローンを借りるには、原則として住宅ローンは完済していることが望ましいです。

既に住宅ローンは完済している、または、住宅ローンの返済が相当に進んでいる場合には、融資を受けられる可能性がありますので、相談してみるのも良いでしょう。

不動産投資ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンはこんなに違う!知っておくべき不動産ローンの知識

不動産投資を行う際、気になるのがローンです。 銀行がどの程度、融資してくれるのかどうかが気になります。 こんな悩みをスッ …

続きを見る

不動産売却

資金を得るのには、不動産売却もあります。

一般的に、通常の不動産売却の売却価格はリースバックによる売却価格よりも高いため、リースバックよりも不動産の売却の方が大きな資金を得ることができます。

自宅に特にこだわりのない方で、かつ、大きな資金が必要な方は単純な不動産売却がおススメです。

不動産を高く売るには、まずはできるだけ高く売ってくれる不動産会社を見つけることがポイントとなります。

高く売ってくれる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額が高い不動産会社を選ぶことがポイントです。

近年は、不動産売却の前は不動産一括査定サイトを利用して、不動産会社を探すことが一般的となってきました。

不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスのこと

不動産会社を探すツールとしてとても便利ですので、売却時には利用することをおススメします。

そんな便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

ライフステージの変化で資金不足になった際にできることについて解説してきました。

将来的に必要な資金は「子育て」「住宅購入」「老後」の3段階で資金計画を考える必要があります。

状況に応じて使える補助金制度や税制優遇や売却方法についてお伝えしましたので、利用できそうな制度や売却方法があれば、是非検討してみてください。

Copyright © 2020 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書

カテゴリー
不動産売却ブログ

コロナをテーマに

最近のセミナー依頼は、「Withコロナ」

 

「コロナ禍における〜」的な内容を入れて

 

欲しいと言われます。

 

時節柄、当然と言えば当然ですね。

 

来月は、こんなテーマでお話させて頂きます。

 

オンラインセミナーの特徴は、聞く方が1時間

 

が限界ということ。

 

同じ座って聞くセミナーでも、やはり講師が

 

画面だとどうしても静的になりますからね。

 

ちなみに、私は画面上でも動的と言われる

 

タイプです(笑)

 

 

 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
不動産売却ブログ

インフルエンザワクチン

遅まきながら、今日ようやくインフルエンザ
 
の予防接種を受けました。
 
すご〜く地元に小さな内科で。。。
 
先生が打ちながらブツブツとこう言って
 
いました。
 
「厚労省に嘘つかれたよ。ワクチンたくさん
 
あるって言ったのに!!」
 
だそうです。
 
新型コロナのワクチン開発のニュースを見て
 
いると、こうして常温で保存できて簡単に
 
打てるということは、すごく有難いこと
 
だったんですね。
 
 
 
 

 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

カテゴリー
家売却

一戸建て売却のコツとは?失敗しないための11個のコツを解説

これから一戸建てを売却するのであれば、まずは失敗しないためのコツを抑えてから売却活動に臨むことが重要です。

一戸建ては、マンションより仲介会社次第で売却金額に差が出やすいため、不動産会社の探し方や不動産会社の選び方が特に重要になってきます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 一戸建てを初めて売るので、重要なコツを知っておきたい
  • 一戸建てをより高い価格で売却するためのコツを知りたい
  • 一戸建て売却で失敗しないためのポイントを押さえておきたい

そこで今回の記事では「一戸建て売却のコツ」について解説します。

売却準備のコツから売却活動中のコツ、売却後のコツまで時系列に合わせて11個のコツを紹介していきます。

ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.一戸建て売却準備の5つのコツ

この章では売却準備のコツについて解説します。一戸建て売却準備のコツは以下の5つです。

一戸建て売却準備の5つのコツ

  1. 査定依頼のコツ
  2. 高額査定を得るためのコツ
  3. 売り出し価格を決める際のコツ
  4. 良い不動産会社を選ぶコツ
  5. 媒介契約の選ぶコツ

1.査定依頼のコツ

不動産会社の探し方としては「まずは幅広く声をかけること」がコツとなります。

一戸建てはマンションに比べ、不動産会社によって査定価格に差が出やすいです。

理由としては、建ての査定はマンションよりも単純に難しいからです。

マンションの場合、同じマンション内に他の部屋の売却事例が存在することが多く、査定価格の参考にしやすいです。

不動産会社は、同じマンション内の売却事例を参考にすることが多いため、査定額が各社で大きく差がつくことはあまりありません。

一方で、建ての場合、マンションのように立地や建物の条件がほぼ同じといった事例はほとんどありません。

一戸建ての場合、不動産会社は、土地の立地や形状、建物の築年数や仕様等が異なる事例から一戸建ての査定価格を推定していくため、査定結果に大きな差が開いてしまうのです。

一戸建て売却査定価格の決まり方や査定の流れを徹底解説!
一戸建て売却の査定価格の決まり方や査定の流れを徹底解説!

一戸建て売却のファーストステップは、不動産会社への査定依頼です。 売却するかどうかを決められていない方も含めて、自分の家 …

続きを見る

そのため、建ての場合は複数の不動産会社に査定を依頼することがとても重要で、複数の会社の査定結果を比較することで、より高い査定価格を提示してくれる不動産会社が見つかりやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼するには、不動産一括サイトの利用がオススメです。

不動産一括サイトでは、無料で複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができ、高い査定価格を提示してくれる不動産会社を見つけることができます。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

不動産一括査定サイトについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

続きを見る

2.高額査定を得るためのコツ

高額査定を得る方法としては、以下の3つがあります。

  • 内装や外装の状態を良くする
  • 築20年以内に売却する
  • 修繕履歴をアピールする

内装や外装の状態を良くする

一戸建ての査定を受ける時の評価ポイントは、建物の中身、状態、立地(周辺環境)毎に評価され、総合的な評価が査定価格に影響します。

一戸建ての訪問査定での評価を上げるためにできる改善箇所は以下の通りです。

  • 外装:植木の選定、外壁を綺麗にする(※高圧洗浄機のレンタルがおススメ。3日のレンタルで5,000円前後。)
  • 内装:要らない物を捨てる、掃除してホコリや汚れを落とす
  • 設備:更新予定の設備があれば、先に実施する
  • 日当たり:天気予報を確認して、晴れやすい日に査定してもらう
  • 治安:日中に訪問査定してもらい、安心できる印象を持たせる

上記で紹介した改善箇所は、大きなお金をかけずにできますので、訪問査定前に出来る範囲で行いましょう。

築20年以内に売却する

中古の一戸建ては築20年以内の物件に人気が集中しやすい傾向があります。

よって、築20年以内の一戸建てであれば、査定価格も高くなり、売却もしやすくなります。

築年数が経過するにつれて、一戸建ての売却難易度は上がっていきますので、売却を考えている方は自分の一戸建ての築年数を確認しましょう。

築年数20年超えの古い家を売却したい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

古い家の売却はどうしたらいい?そのまま売るか更地にして売るかの判断基準
古い家の売却はどうしたらいい?そのまま売るか更地にして売るかの判断基準

なかなか売れなくて困る不動産の一つに「古い家」があります。 解体には費用がかかり、おまけに解体しても売れるかどうか分かり …

続きを見る

修繕履歴をアピールする

一戸建ての場合、白アリ防除や外壁塗装等のメンテナンスを定期的に行ってきた建物は査定時の評価が高くなります。

どのようなメンテナンスを行ってきたかを事前にまとめておいて、査定時にしっかりアピールすると高額査定を得る可能性が高まります。

シロアリ駆除とは?料金相場や売却時に与える影響を徹底解説

木造一戸建に住んでいる人の中には、シロアリ被害を心配している人も多いと思います。 シロアリは床下や基礎部分といった見えな …

続きを見る

3.売り出し価格を決める際のコツ

売り出し価格の決め方は、査定価格を参考に決めるのが基本となります。

査定価格は3ヶ月程度で売却できる金額ですので、スケジュールに余裕のある方は査定価格を売り出し価格にする方法で問題ありません。

一方で、早く一戸建てを売りたい方は、査定価格よりも安くしておく必要があります。

査定価格よりも1~2割安くした売出価格に設定すると、1~2ヶ月程度で売却できる可能性が高くなります。

いつまでに一戸建てを売却したいのかスケジュールを決めた上で、売出価格を設定するようにしましょう。

適正な売出価格の決め方と注意点については以下の記事で詳しく解説しています。

統計データから分析!不動産売却で適正な売出価格の決め方と注意点
統計データから分析!不動産売却で適正な売出価格の決め方と注意点

不動産は売出価格と成約価格が異なるのは常識です。 インターネットでは売出価格は分かっても、実際の成約価格が分からないため …

続きを見る

4.良い不動産会社を選ぶコツ

良い不動産会社の選び方としては、「売却力 = 不動産を売る力」があるのかを重点的に確認しておきましょう。

力量があるかどうかは、以下のポイントでチェックできます。

  1. 自分の物件を得意とする不動産会社か?
  2. 査定内容に信憑性があるかどうか?
  3. 提供しているサービス内容は魅力的か?

とは言え、なかなか、上記のポイントのチェックの仕方は素人の方では難しくなります。

詳細に関しては、不動産会社の選び方に関する特集記事がありますので、下記からご確認ください。

不動産売却の良い業者・悪い業者の判断は3つのポイントで見極められる
不動産売却の良い業者・悪い業者を判断するポイント、業者の選び方

「不動産は大きなお金が動くし悪い業者も存在しそう」 「信頼できる良い業者を選びたい」 そんな風に感じている方も多いと思い …

続きを見る

売却力以外にも、純粋に担当者の人柄や自分とフィーリングが合うかという点も最終的には重要なポイントになります。

不動産会社は一戸建てを購入してくれる買主候補を連れてきますので、買主側の目線に立って「この人(不動産会社の担当者)のいうことなら信頼できそうだから物件を買おう」と思える雰囲気の人を選ぶことがポイントです。

買主は数千万円という大金を支払って中古の一戸建てを購入するため、購入を決定する際に不動産会社や担当者が信頼できるのか常に見ています。

信頼できる担当者を見抜く基準としては、下記のポイントが挙げられます。

  • 対応が早い
  • 受け答えが適切
  • 誠実さを感じる

売主と買主の両方に対し、真面目に、かつ、誠実に働いてくれる営業担当者に出会えたら、一戸建てをより高く売却できる可能性が高まります。

そのため、不動産会社は査定価格だけで選ぶのではなく、営業担当者の人柄を判断して選ぶことが重要です。

5.媒介契約の選ぶコツ

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のこと

媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない

自己発見取引

※自分で買主を見つけること

認められる 認められる 認められない

媒介契約の最大の特徴としては、

  • 一般媒介契約:他の不動産会社に重ねて依頼することができる
  • 専属専任媒介契約・専任媒介契約:他の不動産会社には重ねて依頼することができない

という点です。

つまり複数の不動産会社に依頼する場合には、一般媒介契約しかないということになります。

一般媒介では、複数の不動産会社に競争関係を生み出すため、早く高く売却できることになります。

一般媒介なら、あえて不動産会社を1社に絞る必要もなく、依頼した不動産会社がダメだったとしても他社に依頼することができます。

一戸建てを売却するのであれば、迷わず一般媒介契約を選択すべきです。

3つの媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

媒介とは仲介やあっせんのこと 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 こん …

続きを見る

2.一戸建て売却活動中の4つのコツ

この章では売却活動中のコツについて解説します。一戸建て売却活動中のコツは以下の4つです。

一戸建て売却活動中の4つコツ

  1. 広告掲載する時のコツ
  2. 内覧対応時のコツ
  3. .価格を見直しする時のコツ
  4. .価格交渉の対応時のコツ

1.広告掲載する時のコツ

一戸建て売却では、買主を探すために、SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトに広告を載せます。

広告のポイントとしては、できるだけ写真を多く載せることです。

購入希望者がネット上で検討しやすい物件でないと、内覧数が伸びてきません。

内覧とは購入希望者が物件の中を見に来ること

また、ネット上でしっかり検討できるだけの情報量が多い物件は、内覧後の成約率も高くなります。

広告で写真が多い物件は、「思っていたのと全然違った」という誤解が生じにくくなるため、売却もスムーズに決まりやすいのです。

広告を魅力的に見せるポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却における広告費はどちらが負担?魅力的に見せる広告2つのポイント
不動産売却における広告費はどちらが負担?魅力的に見せる広告2つのポイント

大量に情報があふれる時代の中、どうやって自分が売却する不動産を際立たせるか?その重要な役割を果たすのが「広告」です。 不 …

続きを見る

2.内覧対応時のコツ

内覧の対応方法としては、以下の点がポイントです。

  • 全ての部屋を見ることができるようにする
  • スリッパを用意する
  • 部屋の空気を全て入れ替えておく
  • 全ての部屋の電気を付けておく

内覧は全ての部屋を見ることができるようにします。

「この部屋は汚いので見せられません」ということがないように、全ての部屋をきちんと掃除しておいてください。

スリッパは必ず人数分用意して、内覧直前には部屋の空気を全て入れ替え、電気も全部屋点灯させた状態で出迎えましょう。

尚、予算に余裕があれば、バスやキッチン等をハウスクリーニングしておくという方法も効果的です。

内覧準備から当日の対応の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

内覧対応の完全ガイドマップ
マンションや戸建ての売却は「内覧」が大事!準備から当日の対応方法

スムーズな家売却のカギを握るのが「内覧」です。 内覧とは購入希望者が物件を見に来ること ここで気に入ってもらわなければ、 …

続きを見る

3.価格を見直しする時のコツ

価格の見直し時期は3ヶ月になります。

査定価格は3ヶ月程度で売れる価格ですので、査定価格で売りに出したにもかかわらず売れない場合は、査定価格が高すぎる可能性もあります。

売りに出してから3ヶ月で買主が決まらない場合は、しっかり見直すようにしましょう。

家が売れない場合の理由と対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。

家がぜんぜん売れない!よくある6つの理由と何として売るための対策
引っ越したいのに家が売れない!よくある6つの理由と対策方法

いざ家を売ろうと思って準備し始めて、1年以上経過しても家が売れないことが原因でストレスが溜まってしまう売主が増えています …

続きを見る

4.価格交渉の対応時のコツ

価格交渉に備え、売主は最低売却価格を決めておくべきです。

最低売却価格とは、「いくら以上なら売ろう」と決めておく価格のこと

価格交渉された時のポイントは、先方の購入希望価格が最低売却価格以上なら応諾し、最低売却価格未満なら断るということになります。

最低売却価格は、「査定価格の中で最も低い価格」や「住宅ローンの残債額」を参考に決めておきます。

一戸建ての場合、1~2割程度下がった価格で交渉される可能性があるため、事前に最低売却価格を決めておきましょう。

一戸建て売却での値引き交渉については、以下の記事で詳しく解説しています。

家・マンションや土地をとにかく高く売るための12のポイントと交渉術
家・マンション・土地などの不動産を高く売却する12のポイントと交渉術

不動産の売却を検討している際、誰でも「高く」しかも「早く」売りたいと思うのではないでしょうか。 ただし、多くの人は不動産 …

続きを見る

3.一戸建て売却後の2つのコツ

この章では売却後のコツについて解説します。一戸建て売却後のコツは以下の2つです。

一戸建て売却後の2つのコツ

  1. 決済・引渡時のコツ
  2. 確定申告が必要なのか判断するコツ

1.決済・引渡時のコツ

決済・引渡の注意点は以下の2点です。

  • 引渡の状態を間違えないこと
  • ゴミは残さないこと

引渡の状態を間違えないこと

一戸建て売却後に注意することは、引渡の状態を間違えないことです。

よくある失敗例としては、「エアコンは残す」と約束していたにもかかわらず、引っ越し作業でエアコンを取り外してしまうというケースがあります。

エアコンや温水洗浄便座は、「残すのか、残さないのか」をしっかり確認したうえで、引渡の状態を整えることが重要です。

引渡でやるべきことについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産の売買契約後の流れは?決済から引き渡しでやることの全て
不動産の売買契約後の流れは?決済から引き渡しでやることの全て

不動産の長い売却活動期間を終えて売買契約の締結。 ホッとしてしまいますが、まだ決済(入金)が終わっておらず気が抜けません …

続きを見る

ゴミは残さないこと

引き渡し時に、ゴミは残さないようにしましょう。

ゴミは売却対象物ではありませんので、室内にゴミを残されると買主が憤慨し、トラブルになることが多いです。

買主は何千万円も支払っていますので、ゴミは一切残さない状態で綺麗な状態で一戸建てを引き渡すようにしましょう。

2.確定申告が必要なのか判断するコツ

一戸建ての売却では、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。

確定申告が必要なケース

  • 譲渡所得が発生している場合
  • 税金の特例を利用する場合

確定申告が不要なケース

  • 譲渡所得が発生せず、かつ、特例も利用しない場合

確定申告は、売却した翌年の2/16~3/15までの間に行います。

税金については、複雑なルールがありますので、売却後にしっかり勉強したうえで確定申告に対処するようにしてください。

確定申告で必要な内容については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却した時の確定申告/必要・不要・するべき人の判断基準
不動産売却した時の確定申告/必要・不要・するべき人の判断基準

不動産を売却した年に確定申告をする必要があるのか、しなくても良いのか良く分からない人も多いと思います。 周囲には「お家を …

続きを見る

不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧
不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 …

続きを見る

4.一戸建て売却でよくある質問

一戸建て売却でよくある質問について見ていきましょう。

Q1.更地にしてから売った方が良いですか?

古い一戸建てでも、まだ使える建物であれば取り壊さなくても売却可能です。

実際に築50年超の物件でも取り壊さずに売却できている建物は多くあります。

取り壊すべきかどうかの判断は難しいので、一度、複数の不動産会社に査定を依頼し、不動産会社の意見を聞いてから決めることをおススメします。

家を取り壊して土地売却するコツと解体費用の税務上の扱い
家を取り壊して土地(更地)売却するコツと解体費用の税務上の扱い

古い家を売却する際、建物を取り壊して更地で売却することがあります。 解体費用がどれくらいかかるのか分からず、売却に踏み込 …

続きを見る

Q2.インスペクションは行った方が良いですか?

インスペクションとは、専門家による建物の状況調査のこと

インスペクションに合格すれば、買主に対して一定の安心感を与えることができます。

一戸建ての売却では、基本的にインスペクションを行うことをおススメします。

ただし、以下のような物件ではインスペクションを行う必要はありません。

  • 取り壊し前提の建物
  • 築5年以下のかなり新しい建物

家の売却でインスペクションを行うときに注意したい5つのポイント
家の売却でインスペクションを行うときに注意したい5つのポイント

2018年4月より家の売却では不動産会社からインスペクションのあっせんを受けるようになりました。 インスペクションという …

続きを見る

Q3.リフォームはするべきでしょうか?

売却のためにリフォームを行う必要はありません。

理由としては、かかったリフォーム費用を売却価格に上乗せできないことが多いためです。

一方で、過去にリフォームをしていた場合には、価格が上がる要因になりますので、不動産会社にしっかりアピールすることをおススメします。

まとめ

今回の記事では、一戸建て売却のコツについて見てきました。

売却準備では、一括査定サイトを使って高く売却してくれる不動産会社を見つけることがコツになります。

売却中のコツとしては、写真を多く提供し、広告の訴求力を上げていくことが最も大切です。

決済・引渡では、エアコン等が売却対象に含まれるかどうかを再確認することが注意点となります。

一戸建て売却のコツが把握できたら、早速に一括査定サイトを使って査定を依頼することから始めましょう。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

Copyright © 2020 不動産売却の教科書 All Rights Reserved.

Source: 不動産売却の教科書