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一戸建て売却の査定価格の決まり方や査定の流れを徹底解説!

一戸建て売却のファーストステップは、不動産会社への査定依頼です。

売却するかどうかを決められていない方も含めて、自分の家がいくらで売れそうなのかを知ることは次に進む為の第一歩。

そこで、査定価格がどのように決まっているのか、どうすれば、高く評価してもらうことができるのか、気になる方は多いと思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 一戸建ての査定って何を見られているの?
  • 査定の依頼の仕方や流れを知りたい!
  • 高く査定してもらう為に出来ることはある?

そこで、今回の記事では、一戸建ての査定価格の決まり方や査定時のポイントについて解説します。

スムーズな一戸建て売却に役立てて頂けると幸いです。

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1. 一戸建て売却の査定価格は土地と建物の合計

まず、一戸建ての査定価格の決まり方について見ていきます。

一戸建ての場合、「土地の価格」「建物の価格」の合計額が全体の査定価格となります。

「土地の価格」と「建物の価格」に分けてポイントを解説していきます。

土地の査定価格は周辺の土地相場がベース

イメージしやすいかと思いますが、土地の査定価格に関しては、周辺の土地相場がベースとなります。

景気の状況や周辺環境の変化によって土地の相場は変動する為、数年前の査定結果を知っている方でも再度取り直しが必要になります。

土地の査定価格は、周辺の土地相場から大きくずれることはありませんが、他にも幾つか価格に影響する要因があります。

プラスの要因

  • 駅やスーパーに近い
  • 角地立地
  • 南向き立地
  • 接道の歩道が整備
  • 道路から0.5~1m程高い
  • 閑静な住宅街にある

マイナスの要因

  • 駅やスーパーから遠い
  • 接道の道幅が狭い
  • 水道、ガス、下水道等が引けない
  • 北向き立地
  • 不整形である
  • 道路より土地が低い
  • 地中障害物や埋蔵文化財、土壌汚染等がある
  • 墓地、高圧線、汚水処理場が近くにある

土地の査定価格が決まるポイントについて下記の記事では更に詳しく解説しております。

土地の査定で失敗しない!損せず売却する方法と査定額が決まる16ポイント
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土地の売却を検討し始めたら気になるのがいくらで売れるのかということ。 土地のような不動産を売る場合、不動産会社に査定を取 …

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建物の査定価格は建築費と築年数からの算出がベース

建物の査定価格に関しては、建築費と築年数を基に算出される数字がベースとなります。

一旦、新築の場合の価格を割り出した後、経過年数に応じて建物価格を下げていくイメージです。

残念ながら、木造一戸建ての場合、築25年で価格がゼロと査定されることが多く、かなりシビアな評価となっています。

一戸建ての査定価格推移に関しては、下記の記事でも詳しく解説しております。

【築年数別】中古一戸建ての売却価格相場と売却のコツ
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建物の査定価格も土地の価格算出同様、他にも様々な要素が価格に影響を与えます。幾つか価格に影響する大きなポイントを紹介します。

プラスの要因

  • リフォーム済
  • 仕上材のグレードが高い
  • 設備が高スペック

マイナスの要因

  • 施工の質が悪い
  • 旧耐震である
  • アスベスト等の有害物質を使っている

2.一戸建て売却の査定の流れ

一戸建ての査定価格の決まり方について見てきましたが、ここでは、一戸建て売却の査定までの流れについて解説していきます。

査定までの流れ

  1. 相場を調べる
  2. 一括査定サイトで査定を依頼する
  3. 机上査定を受ける
  4. アピールポイントや告知情報を整理する
  5. 訪問査定を受ける

上記ステップのなかで、重要なポイントについて解説していきます。

まずは自分自身でおおよその相場をチェック

まず、不動産会社に査定依頼をする前に、下準備として自分で相場を調べることが出来ます。

もちろん正確な査定価格は不動産会社に査定を依頼しなければ分かりませんが、資金計画の参考として、まずは自分で調べることをオススメします。

売却相場を自分で調べる5つの方法

  1. 不動産ポータルサイト「SUUMO」「HOME’S
  2. 国土交通省の「不動産取引価格情報検索
  3. 不動産流通機構の「REINS
  4. 一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ
  5. 固定資産税通知書を参照する

5つの方法、それぞれの使い方や詳細については別記事「一戸建て売却は苦戦しやすい?高額査定してもらう6つのコツ」のなかで解説しておりますので、ご確認ください。

査定依頼は一括査定サイトで複数社にまとめて依頼

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ △
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ ○ ×
○ ○ ○ × ×
× ◎ × × ×
○ ○ ○ △ ○
○ ○ ○ △ △
サイト名 戸建 マンション 土地 投資物件 農地

提携会社数・特徴

サイト名 提携会社数 特徴 公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上 ・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上 ・地方や田舎に強い 公式サイト
1,800社以上 ・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上 ・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上 ・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上 ・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上 ・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

机上査定、訪問査定と段階を踏んで不動産会社を選抜

オススメの一括査定サイトは全て机上査定が可能と解説しましたが、筆者は、机上査定と訪問査定を使い分けることをオススメしています。

最初の査定依頼で、複数の不動産会社に訪問査定を依頼するのはスケジュール調整面でとても大変です。

机上査定である程度、不動産会社を絞り込んで、厳選した会社に対して、手間と時間が必要となる訪問査定を依頼していくことで、効率的な会社選びが可能になります。

机上査定・訪問査定の使い分け方

  1. 5社以上を目安に机上査定依頼
  2. 机上査定の結果を比較検討し2~3社に厳選
  3. 厳選した会社に対して訪問査定を依頼
  4. 訪問査定の結果を比較検討し最終的に依頼する不動産会社を決める
  5. 契約を決めた不動産会社と一緒に売却活動を開始

不動産会社選びの流れや、良い会社の判断基準などについては、下記の記事で詳しく解説しております。

一戸建て売却の成功のカギは会社選びにあり!
一戸建て売却に適した不動産会社は?オススメの会社や会社選びのコツ

一般的に、不動産売却の全体スケジュールは順調に進んで4.5ヶ月程度になります。 数ヶ月にも及ぶ長期間の売却活動の最初から …

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3.査定額を上げる為に訪問査定時に対応したいひと手間

査定で見られるポイント、査定の進め方について見てきましたが、最後に、訪問査定時にひと手間工夫をすることで、査定額が上がる可能性のあるポイントを紹介していきます。

一戸建ての査定評価を上げる改善箇所

  • 外装:植木の選定、外壁を綺麗にする(※高圧洗浄機のレンタルがおススメ)
  • 内装:要らない物を捨てる、掃除してホコリや汚れを落とす
  • 設備:更新予定の設備があれば、先に実施する
  • 日当たり:天気予報を確認して、晴れやすい日に査定してもらう
  • 治安:日中に訪問査定してもらい、安心できる印象を持たせる

上記で紹介した改善箇所は、お金をかけずにできますので、訪問査定前にチャレンジしてみましょう。

その他、一戸建てのスムーズな売却活動を実現する為のコツは下記の記事でも紹介しております。

一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ
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まとめ

一戸建て売却の査定にフォーカスして解説してきました。

査定価格はあくまで、不動産会社が3カ月程度で売却できるだろうと予想する価格です。

不動産会社によって大きく査定価格は異なる為、しっかり、複数社を比較検討しながら、良い不動産会社を見つけて上手に売却を進めていきましょう。

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Source: 不動産売却の教科書

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