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複利効果とは何か?お金持ちは皆知っている、複利と積立の基礎知識!

もふもふ不動産もふです。

僕はYouTube登録者数24万人を超える「もふもふ不動産」のチャンネルを運営しており、Twitterの登録者数についても、6万人を超えています。

突然ですが、かの有名なアインシュタインは、今回の記事のタイトルにある「複利」について、こう言ったという逸話が残されています。

もんご
「人類最高の発明だ。」

富裕層の人達は皆、複利をうまく使ってお金持ちになっています。

今日はその秘訣を、初心者の方向けに0から解説していきますので、ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです。

この記事では

  • 複利とは何か?
  • 積立とは何か?
  • 複利と積立の組み合わせをお勧めする理由

などを解説していきます。

複利の解説

複利とは?

複利の解説をするにあたって、「金利」の概念がすごく重要になってきます。

金利とは
  • お金を貸し借りした時の手数料
  • 金利は%(パーセンテージ)で表記
銀行にお金を貯金した場合の金利の解説

上の図の通り、金利が1%で100万円を貯金した場合、1年後に1万円が増える計算になります。

金利の解説については、この記事で詳しく解説しているので、読んでみてください。

ここからが複利のお話になります。

複利とは一体何なのでしょうか。

複利とはなにか?
  • 元金に利息を足した金額に、利息が貰える事(反義語は単利)
  • 増えた元手に対して金利が付く
  • 雪だるま式に増えていく

実際に、先ほどの図を例にして考えてみましょう。

1年目は、増えた1万円を足して101万円になりました。

では、もう1年経過するとどうなるのでしょう。

2年目の複利計算
  • 1年目:貯金が101万円になる
  • 金利1%なので、2年目は101万円の1%分が増える
  • 101万円の1%は、10100円
  • 2年目は102.01万円になる

これが複利の効果になります。

複利の運用例

次に、実際の複利の運用例として、100万円を30年間運用するケースを考えてみます。

金利については、1%単利・複利、3%の単利・複利、5%の単利・複利の場合で比較をします。

元金が100万円、単利と複利、金利1%・3%・5%で30年間の運用例の比較

ちなみに「単利」は、単純に毎年元金100万円に対する各金利分が増えていく計算です。

つまり、金利1%の場合は1万円3%の場合は3万円5%の場合は5万円といった具合です。

なので、各金利分×30年が単利の合計となります。

複利」は、前項で説明した通り、元金に対してついた利子にも利子が加算されていきます。

元金が100万円、単利・複利の各金利別30年間の運用例
  1. 金利1% 単利:130万円(元金100万円+利息30万円)
         複利:134万円(元金100万円+利息34万円)
  2. 金利3% 単利:190万円(元金100万円+利息90万円)
         複利:242万円(元金100万円+利息142万円)
  3. 金利5% 単利:250万円(元金100万円+利息150万円)
         複利:432万円(元金100万円+利息332万円)

このように、複利で運用した際、1%と5%では利息に大きな差があります。

実際に金利5%で30年間運用することは難しいですが、仮にできたとして、1000万円を20歳で運用していると50歳の時には4000万円くらいになります。

なので、複利で運用する場合は5%位を目指していくと、複利の効果を実感できます。

もんご
世界が変わっていくよ!

複利のメリット

運用例をご覧いただくとお分かりの通り、複利には以下のメリットがあります。

複利のメリット
  • 金利が大きいとかなり増える
  • 運用年数が長いと効果がアップ
  • 運用は早い方がメリットは大きい

金利については、1%程度だと効果は小さくなります。

しかし、このブログを読んでいるあなたが20代だとするととてもラッキーです。

なぜなら、複利は運用開始が早ければ早いほどメリットが大きいからです。

40代、50代からだと遅いかというとそうでもありません。

現在の日本の平均寿命はどんどん伸びていますので、70代まで運用したり、さらには寿命を全うするまで運用するのも全然ありだと思っています。

ちなみに、複利は普通の電卓で簡単に計算することができます。

電卓での複利計算方法
  1. 100と入力
  2. 「×」を2回入力、すると複利計算モードに入る
  3. 1%の計算をする場合は「1.01」と入力
    5%の計算をする場合は「1.05」と入力
もんご
これで僕の複利はこれだけ増えるぞ、わっしょーい!

また、複利計算のできるWebサイトも紹介しておきます。

生活や実務に役立つ計算サイト-複利計算(元利合計)

上記のサイトであれば、年利元金経過年数複利周期など、細かな計算をすることができるので、とてもお勧めです。

積立の解説

続いて、「積立」について解説していきます。

これは複利ととても相性が良いので、複利を使いつつ積み立てていく、それが投資の王道の方法になります。

基本的に、金融商品にはリスクが伴います。

金融商品のリスク
  • 値段が変動している(株・ドル・債権)
  • いつが買い時か分からない

初心者~中級者の人は、等間隔で金融商品を買い続けることで、これらのリスクを分散させることができます。

あとで改めて説明しますが、この購入方法を「ドルコスト平均法」と言います。

「ドルコスト平均法」の有効性については、下の図をご覧ください。

直近20年の日経平均株価

1995年から2003年、2011年あたりまで株価は下がっていっていますが、その後また元の価格に戻っています。

等間隔に購入し、時系列でリスクを分散させましょう。

最終的には価格が戻ってきて、含み益を得られるというわけです。

含み損(含み益)とは、取得価格(簿価)と時価を比較した未決済の利益(損失)のこと。
「評価益(損)」ともいいます。取得価格が時価よりも安い場合の差額を含み益といい、取得価格が時価よりも高い場合の差額を含み損といいます。            引用元:大和証券

なお、積立には2通りの方式があります。

積立方式
  1. 決まった株数を買っていく
    例:毎月100株、毎月10ドル
  2. 決まった金額(円)を買っていく(ドルコスト平均法)
    例;毎月1万円分のドル

ドルコスト平均法

積立の2通りの方式のうち、1つ目の方式はやっている人は少ないです。

やはりお勧めは2つ目のドルコスト平均法になります。

ドルコスト平均法のメリット
  • 価格が上がったら買う株数が減る
  • 価格が下がったら買う株数が増える

具体的な例を見てみましょう。

ドルコスト平均法のメリット解説
  1. 毎月1万円分のドルを購入
    (1ドル100円として100ドルを購入)
  2. 翌月、株価が暴落し1ドル50円に値下がり
    (保有していた100ドルは5000円分の価値になる)
  3. それでも毎月1万円分のドルを購入
    (1ドル50円になっているので、200ドル購入し、合計300ドル)
  4. 翌月、運よく1ドル100円に値戻り
    (1ドル100円になっているので、300ドルが3万円分の価値になる)

つまり、2万円分購入したにも関わらず、3万円分の価値になっているため、プラス1万円になっています。

株価が下がったときでも平均して株を購入することで、戻った時にプラスに転じることがあるのです。

もんご
「平均買付単価を下げる」とも言うよ!

積立NISA

さらに複利は、積立NISAとも相性が良いです。

積立NISAは、最長で20年間の積立期間であり、年間40万円まで積立することができます。

なお、積立NISAの詳細については、コチラの記事をご覧ください。

例えば、金利5%毎月33000円ずつ積立したとしましょう。

20年間年間40万円なので、合計で800万円投資することになります。

金利5%でうまく運用できたとすると、概算で1347万円まで増やすことができますが、積立NISA最大のメリットは、(最長20年間)投資で得た利益に対しては非課税という点です。

今回のケースだと、増えた547万円に対して20.3%の税金がかからないということです

積立の注意点

ここまで積立の良い点を解説してきましたが、積立も万能ではありません。

積立にもこのような注意点があります。

積立の注意点
  1. 積立する商品の価値が下がり続けるとだめ
  2. 中断すると効果が薄い(続けることが大切)
  3. 手数料が高い商品に注意(0.5%未満)
  4. 分配金が出るものは複利が弱まる

それぞれ解説していきます。

1つ目について、いくらドルコスト平均法で購入し続けたとしても、価値が下がり続けるとプラスに転じることがないためです。

2つ目について、やはり価値が下がるとメンタル的に買い続けることが難しくなってきます。

その時に、心に余裕のある範囲で構わないので、買い続けることが大切になります。

なので、1円も損したくない!という人には、この方法は向きません。

3つ目について、手数料が高いものには気をつけましょう。

あくまで目安にはなりますが、0.5%以下の手数料のものが良いとされています。

4つ目について、分配金を受け取ってしまうと、その分が複利で運用されなくなります。(自分で再投資すれば複利として運用できます)。また配当金は課税されてしまうので、、課税された分が複利の効果が出にくく、複利の効果が弱まってしまいます。

なので、複利の効果を最大限に使いたい場合は、分配時に課税される商品には、注意しましょう。

まとめ

さて、今回は複利と積立について解説しました。

5%くらいの複利で運用することで、雪だるま式に増えていきます。

それが1桁、2桁と変わってくると、人生そのものが変わっていきます。

そのために、まずは資産を作りつつ、複利で増やすことをちょっとずつ細々とやって、投資の運用方法を練習・勉強するのが良いと思います。

さらに、その複利の効果を最大限に使って、できるだけ安全にお金を貯めることが重要です。

実際に積み立てる場合、いきなり高額で商品を購入してしまうと価格変動のリスクがあるので、時系列を分散させ、平均的に購入するドルコスト平均法をお勧めしました。

数ある金融商品の中から、何を積み立てるのかは人それぞれの自由です。

それぞれにメリット、デメリットがあるため、引き続きこのブログでも解説していきたいと思います。

ここまで読んでいただき、ありがとうございました。

最後に、今回の記事は動画でもご視聴いただけますので、ぜひご覧ください。

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Source: もふもふ不動産

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今日のオンラインセミナー

今日のオンラインセミナーは、当社の
 
スタッフが登壇でした。
 
上手く話せてますね。
 
これで、私の負担も減ります(笑)

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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変わるコンビニ業界、変わらぬ不動産業界

2019年度、国内のコンビニ店舗数が

 

初の減少となったそうです。

 

昨年比0.5%減の5万8250店。

 

どこへ行ってもコンビニだらけという

 

印象ですが、それでも国内の宅建業者数

 

約12万4000社ですの、宅建業者が

 

いかに多いのかがわかります。

そもそもローソンもファミリーマートも

 

出店計画を見直し、店舗数を追いかける

 

ことはしないと公言していましたので、

 

予定通りとも言えます。

 

コンビニという従来型モデルの限界から

 

例えば、セブンイレブンでは画一的な

 

店舗開発はしないとしていますね。

 

「住宅地」や「ロードサイド」などの

 

出店地域の実情に合った形にするそう。

 

省力化や合理化への取り組みはどんどん

 

進み、恐らくそう遠くない時期にレジに

 

人がいなくなることでしょう。

 

 

ちなみに、わが宅建業界は同じ2019年度

 

の業者数が対前年比1.0%増。

 

さらに言うと、

 

平成元年度末・・・125,638社

 

令和元年度末・・・124,377社

 

と、ほとんど変わっていない。

 

もちろん数の増減自体に意味は

 

ないのだが、構造改革と言う点に

 

おいても変化の少ないことは問題だ。

 

コンビニ業界のこの変革を、他人事

 

の話で終わらせてはいけない。

 

 

 

 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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Hello world!

WordPress へようこそ。こちらは最初の投稿です。編集または削除し、コンテンツ作成を始めてください。

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福岡のマンション売却を成功させるには?

福岡県内でのマンション売却を成功させるためには、これまでのマンション市況及び今後の市場動向を把握する…

続きはこちら 福岡のマンション売却を成功させるには?

Source: マネーポスト不動産売却

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不動産売却ブログ

不動産市況データをどう読むか

この1週間は、不動産業界に関する様々な

 

指標が相次いで発表されました。

 

 

まずは、国土交通省による数字で、

 

全国から100地区を抜粋した4月〜7月の

 

の地価が下落した地点が、1月から4月の

 

9倍になったというもの。

 

ただし、東京圏は横ばいが9割に留まる。

 

商業地は例外だが・・・

 

続いて、東京カンテイによる7月の

 

中古戸建て住宅の売り出し価格の

 

平均データ。

 

首都圏・・・マイナス6.4%

 

東京23区・・マイナス13.9%

 

ちなみに23区外はプラス11.9%

 

これを郊外ニーズの高まりと判断

 

するのは早計。

 

 

最後は、同じく東京カンテイによる

 

7月の中古マンションの売り出し価格

 

の平均データ。

 

都心6区は前月比1.4%高い8411万円。

 

23区全体で見ても同1%高。

 

首都圏で同0.5%、近畿圏も0.3%高で

 

中部圏も同0.4%高。

 

しかし、これはあくまでも売り出し価格

 

の話。

 

成約は別問題なので要注意。

 

結局どっちだ?

 

と思われることでしょう。

 

総じて、マスコミに踊らされた市場反応

 

をベースに、都市部の中古マンションだけ

 

が以上に高い構図が続いたということで

 

市場変化はないということ。

 

 

総論として

 

中古マンション全体↘️

 

 同  マンション都心6区▶️

 

 同 マンション都心6区外↘️

 

中古戸建て23区↘️

 

中古戸建て23区外⬇️

 

近畿圏、中部圏は3ヶ月後から

 

首都圏に追随。

 

ちなみに、郊外人気は続かず。

 

こう考えております。

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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不動産売却全般

30代・40代の23%が貯金0!もふが実際に貯金した方法を解説します

もふもふ不動産のもふです。

いきなりですが……貯金、ありますか

こう聞いたわけがあります。

なんと、30代・40代の23%の方が「貯金0」というニュースが流れたんですね。

今では

  • 不動産投資
  • YouTube

でお金を稼げるようになった僕も、10年前はぜんぜんお金がありませんでした。

もんご
貯金って何?美味しいの?

そこで、

  • そこからどうやってお金を稼ぎ
  • どうやって貯金したのか

というのを、この記事でお話ししていきたいと思います。

実体験を含めて解説していきますので、「なかなか貯金できないよ」という方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の内容

  • もふの貯金方法
  • SMBCの調査結果について
  • 中長期的にどのような戦略を立てるのがいいのか

SMBCの調査で判明!30代・40代の金銭感覚についての意識調査とは

Photo by Isaac Smith on Unsplash

SMBCが「30代・40代の金銭感覚についての意識調査2019」というアンケートをとりました。

30代・40代の23%が貯金0!もふ実際に貯金した方法を解説します1

毎月、自由に使える金額は3万円

まず衝撃だったのが、

  • 毎月、自由に使えるお金はどのくらいですか

という質問です。

30代・40代の23%が貯金0!もふ実際に貯金した方法を解説します2

全体としてはだいたい3万円くらいだという調査結果でした。

3万円というと、1日1,000円くらいですかね。
例えば、飲み会へ行って5,000円くらい使ってしまったら、すぐになくなってしまうような金額ですよね。

また、やはり未婚の方のほうが使えるお金は多いです。

結婚して、さらに子供がいると、自由に使えるお金は毎月22,000円くらいまでになります。
そこまでになってくると、お小遣いの捻出が大変なのではないでしょうか。

副業などで月に1万円でも稼げれば、少しゆとりが出るかもしれません

そう考えると、本業以外の副業というのは重要だなあと思います。

30代・40代の現在の貯金額とは?

さらに衝撃だったのが、現在の貯金額についての質問でした。

30代・40代の23%が貯金0!もふ実際に貯金した方法を解説します3

30代・40代の方に、貯金はいくらくらいですかと聞いた結果、23%ほどの方が「貯金はなし」と回答されました。

続けて驚いたのが、貯金額が1万円〜50万円以下と答えた方が25%前後いたという点です。
貯金なしの方と合わせると、全体の半分近くの方が貯金50万円以下だということなんですね。

100万円以下の方も含めると、全体の60%を占めます。

一方で、貯金が400万円以上あると答えた方が一定数いるということで、二極化しつつあります。

こういった結果を見て、

  • お金を稼ぐ方法を知らない人が貯金をできずにいて
  • お金を稼ぐ方法を知っている人が貯金できている

のではないかと、僕は考えています。

一昔前であれば、単にサラリーマンをやっていれば良い世の中でした。
お給料も上がって、幸せな家庭を築けていたわけです。

しかし、GDPも上がらず、ましてや20年もお給料の平均が上がっていないわけです。

普通にやっていると、どんどん負担が増えていってしまうでしょう。

スキルアップにお金を使っている

唯一、意外だったのは、316人がスキルアップにお金を使っている点です。

こういう方が増えていけば、よりお金を稼ぐことができるようになります。

逆に、スキルアップにお金をかけていないと、お金をかけている人とはギャップが生まれどんどん差が開いていってしまうでしょう。

30代・40代の23%が貯金0!もふ実際に貯金した方法を解説します5

この画像を見るとわかると思いますが、一ヶ月に7,000円ほどスキルアップに使っているんですね。

一冊1,000円前後の本を7冊ほど読んでいるのかな、など、結構お金を使っていると感じました。

フリマアプリで副業を行なっている

30代・40代の23%が貯金0!もふ実際に貯金した方法を解説します6

どのくらいの人が副業をやっているのか調べてみると、だいたい16%くらいの方がフリマアプリをやっているという調査結果がありました。

フリマアプリというと、メルカリとかですかね。

多い人だと、年間5万円ほどを稼いでいます。

元手がかかりにくいので、家にある不用品を売りさばくというのはありなのかなと思います。

もふがやっている貯金方法とは?現状から抜け出すために

Photo by Linh Nguyen on Unsplash

ここまで見ていると、多くの人が貯金に苦しんでいる様子がわかります。

僕もその一人でした。
なかなか貯金できずに、苦しい日々を過ごしていたことが思い起こされます。

リーマンショックなどが起き、

  • いつ自分の仕事がなくなるのか
  • いつ生活できなくなるのか

と、危機感を覚えた結果、

  • どうやってお金を貯めるか
  • どうやってお金を稼ぐか

というのを真剣に考えるようになったと思います。

その結果、単純明快な3つの方法で貯金ができるようになりました

1.現金の出入りを把握しよう

そんな僕が、どうやって貯金できるようになったかというと、全通帳のお金の出入りを把握するようにしました。

危機感を覚えたあの日から10年、僕は毎月欠かすことなく、現金の状態を把握しています。

もし通帳を複数持っているなら、残高を見るだけでいいので、チェックすることが大切です。

全体として増えているのか減っているのかを見つつ、徐々に増やすにはどうしたらいいのかと考えれば大丈夫。

もしお金が減っていたら、

  • 何にお金がかかっているのか

というのを考えてみるのもいいと思います。

まずは、毎月確認してみましょう。

そして、いくら貯金したいのかという目標を立て、その目標に近づけるようにしてみてください

現状把握が大切

  • 現状を分析してみよう
  • 通帳の出入りをチェック
  • 何にお金がかかっているのか
  • 毎月、増減をチェック

2.固定費削減を中心に、支出を減らそう

何にいくらくらい使っているかと言うのを、大まかに把握することもしています。

缶ジュース一本まで記録するかどうかというのは置いておいて、とりあえずでいいので、支出を把握し、固定費を削減することは大切です。

お給料はわかっていると思うので、出ていった金額の差分が貯金になるということですね。

固定費削減について、僕のおすすめの勉強法があります。

両学長 リベラルアーツ大学」というYouTubeチャンネルを、ぜひ見てください。
お金の勉強 初級編」というリストがあるので、それをぜひ参考にしてほしいです。

保険やスマホなどの固定費について削減方法を教えてくれます。

固定費を削減しよう

  • 何にいくら使っているかをチェック
  • 出ていった差分が貯金できる
  • YouTubeで勉強してみるのもおすすめ

3.収入を増やす!

僕が一番苦戦したのは、収入を増やすことでした。

僕の場合は、不動産投資を始めて、ようやく安定的な第二の収入が入ってくるようになりました。
なかなかすぐにはできないため、とても難しかったです。

2008年に英会話を始め、右往左往した挙句に不動産投資で収入が入ってくるようになったのが数年後でしたからね…。

もし今、貯金が0なら、すぐにでもお金を稼ぐというのが重要だと思います。
その危機的状況を脱する一時しのぎとしてですね。

どうするのが良いかというと、不用品をメルカリなどで転売するのが始めやすいです。

こんなもの売れるの?」と思っても、いらなくなった服や家具などを出してみて、反応を確かめてみてください。
そうすると、何がどれくらいで売れるかというのがわかってきます。

もし不用品がなくなったら、リサイクルショップなどで商品を仕入れてみるのも手です。
それで、せどりに発展していく道が一つできるのかなと思います。

また、ポイントサイト(Moppyなど)で稼ぐのもありです。
クレジットカードを申し込むだけでOKな場合もあるので、一回見てみてください。

収入を増やそう

  • 不用品をメルカリで転売
  • 不用品がなくなったら仕入れてみよう
  • ポイントサイトで稼ぐのもあり

中長期的にどのような戦略を立てるのがいいのか

Photo by JESHOOTS.COM on Unsplash

中長期的に見て考えてみると、転職をしてみるのも良いと思います。

ブラックな会社にいても、現状を変えることは難しいでしょう。
とりあえず、転職サイトに登録してみてください。

また、自分で稼ぐためには時間を作らないといけないので、まずはスキルアップに使う時間を確保することから始めましょう。

今のままだと時間がないと思いますが、「時間を作るために時間を使う」という意識を持ってください。
いかに時間がないところから時間を作るかが大事です。

例えば、ゲームや飲み会。
そういったものをどうしても切り捨てないといけない場面が出てくるかもしれません。

なぜなら、どうしても1日は24時間しかないからです。

新しいことを始めるなら、どこかを切り捨てなければなりません。

エッセンシャル思考などを使って、使う時間を確保する必要があります。

何か一つ、スキルを獲得しよう

そういったことをやりつつ時間を作って、何か一つのスキルを獲得してみましょう。

  • ブログ
  • アフィリエイト
  • YouTube
  • 株式投資
  • 不動産投資

などですね。

そこから貯金ができるようになるはずです。

ただ、簡単ではありません。
自分のビジネスとしてやらなければいけないので、難しいです。

リストの下に行けば行くほど難しくなってくるのですが、YouTubeなどは元手0で始めることができるため、挑戦しやすいです。

僕もポンと出した動画がなぜかバズったという経緯があるので、まずは一本だけ動画を出してみるのも良いと思います。

挑戦するのはタダなので、とりあえずやってみてください。

1円でも自分で稼ぐことが大切です。
自分の人生は自分で切り開くしかありません。

一番重要なのは、「こうありたい」と願うマインド

Photo by Michał Parzuchowski on Unsplash

一番重要なのは「こういう風になりたい」というマインドです。

その理想の自分に対してコツコツ努力していきましょう

ただ、どうしても「自分はダメだ」と思ってしまうことってありますよね。

そういう場合は、「自分は最高だ!」「自分は成し遂げられる!」というような気持ちを持って、行動してみてください。

そういう風にしていかないと、平々凡々で底辺な自分のままです。
日本経済の衰退にも繋がりますし、良いことはありません。

下記の動画では、この記事について動画内で話しています。

「もっと詳しく見たい」「今の自分から変わりたい!」という方は、ぜひ見てみてください。

投稿 30代・40代の23%が貯金0!もふが実際に貯金した方法を解説しますもふもふ不動産 に最初に表示されました。

Source: もふもふ不動産

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サイト移転のお知らせ

みなさん、こんにちは。

「不動産マスター」を
いつもご愛読いただきありがとうございます。

この度、ブログを移行することになり
新しいブログに投稿していこうと思います。

引き続き、新しいブログでも応援していただけると嬉しいです。

尚、新しいサイトは以下になります↓↓↓
ワイドなび

これからも応援よろしくお願い致します。

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金利って何?投資家が失敗しない基礎知識を初心者に分かりやすく解説!

もふもふ不動産もふです。

僕はYouTube登録者数22万人を超える「もふもふ不動産」のチャンネルを運営しており、Twitterの登録者数についても、6万人を超えています。

今回は、金利の基礎について、わかりやすく解説していきます。

もんご
金利ってなーに?

住宅ローンを借りたり銀行へ貯金したりと、金利は切っても切れない身近な存在です。

かく言う僕も10数年前に金利でハマってしまって、損害を出してしまったことがあります。

初心者に分かりやすく、なおかつ上級者も注意点が分かる、そんな内容にしているので、僕の二の舞にならない為にも、ぜひ最後まで読んでいただけると嬉しいです。

この記事では、

  • 金利とはなにか?
  • 金利を受け取るケース
  • 金利を払うケース

などを解説していきます。

金利の解説

そもそも金利とは一体何なのでしょうか。

冒頭でも述べた通り、ちゃんと金利について知っておかないと、僕のように痛い目を見てしまいます。

もんご
あれは悲しい事件でした
金利とは
  • お金を貸し借りした時の手数料
  • 金利は%(パーセンテージ)で表記

例えば、「1%」であれば100分の1、「10%」であれば10分の1になります。

つまり、100円の「1%」は、1円です。

額を大きくし、1億円の「0.1%」となると、10万円になります。

お金を貸す場合

①貯金

金利が「年間1%」として、僕が銀行に100万円を貯金したとします。

すると、100万円の1%分なので、1年後には1万円増えます。

注意点は、金利によって増えた金額に対しても税金がかかることです。

現在ですと「20.3%」の税金がかかりますので、約20%分税金がかかります。

つまり、1万円の20%なので2000円分は税金として引かれてしまいます

結果的に、手元に残るのは100万8千円ということですね。

次に、貯金には以下の2種類があります。

貯金の種類
  • 定期預金(金利:0.01%)
  • 普通預金(金利:0.001%)

普通預金で100万円を1年間預けた場合、金利は0.001%なので10円が増えます。

そこから税金分を引くと、その額なんと8円になってしまいます。

このような金利なので、昔と違って銀行に貯金をして稼ぐ、という時代ではないことが分かります。

②社債の購入

会社が発行する社債を購入することで、間接的に会社にお金を貸すことになります。

例として、2019年9月時点でのソフトバンクGの社債を購入してみます。

ソフトバンクGの社債を購入する場合
  • 金利は7年間で年利1.38%
  • 100万円分を購入すると、毎年1.38万円を受け取る
  • デメリット:7年間で会社が倒産すると100万円は還ってこない

デメリットとして、7年間でソフトバンクGが倒産すると、100万円は返還されません

また、倒産したときの担保(代わりになるもの)も設定されていないので、本当に何も残らなくなります。

そのリスクを考慮して、金利が高いのか低いのかを判断しましょう。

③株の購入

株については、「利回り」という株主に与えられる年間配当金の割合を示す指標が金利に該当します。

例として、JT(日本たばこ産業)の株を購入してみます。

JT(日本たばこ産業)の株を購入する場合
  • 1株が2515円、100株で25.15万円
  • 1株当たり、154円の配当金(予定)
  • 配当利回りは、154/2515円=約0.06%、つまり約6%
  • 年間、15400円の配当金を受け取る

銀行や社債の金利と比較すると、6%の利回りは高いですよね。

しかし、株にも相応のリスクが存在します。

株購入のリスク
  • 株価の下落
  • 配当廃止の可能性

配当金で154円を受け取ったとしても、株価が150円分下落してしまうと、結局はプラマイゼロになります。

さらに、会社の業績が悪くなると、配当金が出ないこともあります

株を購入する場合は、以上2点のリスクも考慮する必要がありますね。

④債権の購入

これは、欧州復興開発銀行が発行しているトルコリラ(トルコのお金)の債権です。

トルコリラの債権を購入する場合
  • 利回り9.47%
  • 2022年3月24日に返還
  • 100万円分を購入すると、9.47万円の配当金

100万円を預けると9.47万円の配当金なので、1億円を預けると1000万円近い配当金になります

これだけで一生食べていけるのではないかと勘違いしたのが、10年前の僕です。

もんご
トルコリラ怖い

もちろん債権にもリスクが存在します。

債権(トルコリラ)購入のリスク
  • インフレによる通貨価値下落のリスク

通貨の価値が下落することで、返還された時には50万円分の価値になっていた、ということがあり得ます。

覚えておいて欲しいのは「金利が高いほどリスクが高い」これは間違いない事です。

トルコリラに関する失敗談については下の動画で詳しく話しているので、興味がある方はぜひ見てみてください。

⑤詐欺に注意!

ポンジスキーム」と呼ばれる、伝統的な詐欺手法について解説します。

もんご
チャールズ・ポンジさんが考案した手法だよ
ポンジスキームとは
  1. 元本保証で、年利20%で運用すると提言
  2. 複数人に同じ内容を提案し、集金する
  3. 実際にお金は運用せず、集金したお金の20%を全員に返還
    預けた人は、元本保証分の20%が返還されたので信用してしまう
  4. 全員から集金したお金の80%が手元に残る

上記のような手法を、「ポンジスキーム」と言います。

最終的には元本保証分の20%も足りなくなり、集金した張本人は逃走します。

最近の事例でいうと、「西山ファーム」や「安愚楽牧場」が有名です。

高金利で低リスクの話は絶対にありませんので、騙されないように注意しましょう!

お金を借りる場合

①住宅ローンの借入

仮に、1000万円を1%の金利で35年ローンで借りたとして、「ローン計算アプリ」で計算してみます。

1000万円を金利1%で35年ローンで借りた場合のローン計算表
1000万円を金利1%で35年ローンした場合の計算表
  • 初月が28228円で、総額1185万円返済
  • 利息は8333円、利息合計は185万円
  • 月々28228円のうち、元金は19895円

次に、1000万円を5%の金利で35年ローンで借りた場合を見てみます。

1000万円を5%の金利で35年ローンで借りた場合のローン計算表
1000万円を金利5%で35年ローンした場合の計算表
  • 初月が50468円で、総額2100万円返済
  • 利息は41666円、利息合計は1100万円
  • 月々28228円のうち、元金は8839円

5%の金利の場合、月々5万円の返済のうち、元金は8000円しか減っていません。

高金利で長期間借入をすると、初期の頃は残債が全然減らない事態に陥ります。

1%と5%の金利の差をグラフにしてみました。

金利1%と5%の差のグラフ
もんご
1000万円も差があるんだね

いかがでしょうか、1%と5%の金利でこれだけの差があります。

②借入時の注意点

借入時の金利が高いと、その分だけ支払い額が跳ね上がります。

なので、金利の額・返済の間隔・借金の減り方などなど、よく確認しましょう。

続いて、様々な金利をご紹介します。

様々な金利の例
  • 住宅ローン:0.5%~
  • 不動産投資:0.5%~4.5%
  • 自動車ローン:3%~
  • リボ払い・キャッシング:15%~

注意が必要なのは、リボ払い・キャッシングです。

15%の金利で長期間借りるとなると、利息分の支払いで元金が減っていきません

また、借金を危険視する人が多いですが、果たして本当にそうなのでしょうか。

例えば、貯金が3500万円あり、3000万円の家を購入するとします。

その際、現金で購入すると、貯金が500万円になってしまいます。

そうなると、緊急でお金が必要になった時の対応がしづらくなります。

なので、手元に現金を残しておいて、住宅ローンで家を購入した方が安全とも言えます。

いざお金がなくて困っている時に、銀行はお金を貸してはくれませんので、一概に借金自体を危険視するのではなく、借入時の金利と手元の現金のバランスを考慮した上で判断した方がよい、ということです。

住宅ローンに関する動画については、こちらをご覧ください。

まとめ

では、今回のまとめに入ります。

金利の基礎の基礎
  • 金利とは、お金を貸したときの手数料
  • 現代では、銀行に預けてもお金は増えない
  • 金利が高いものはリスクが高い!
  • 高金利で借りると返済が大変
  • 必ずしも借金が悪いというわけではない

社債や株などを購入する場合も、低リスク・高金利の商品は存在しません

この点をしっかり押さえておかないと、騙されてしまいます。

また、借入する場合は、金利と期間をしっかりと確認し、返済のシミュレーションを行うことをお勧めします。

伝えたいことが多くあり、長文になってしまいました。

ここまで読んでくださり、ありがとうございました。

最後に、今回の記事は動画でもご視聴いただけますので、ぜひご覧ください。

投稿 金利って何?投資家が失敗しない基礎知識を初心者に分かりやすく解説!もふもふ不動産 に最初に表示されました。

Source: もふもふ不動産

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土地活用

あなたの土地にぴったりな活用方法が見つかる!用途地域別のベストな土地活用方法を解説

最適な土地活用は、賃貸需要と土地の利用規制の2つで決まります。

土地活用を考えるときには、ついつい収益性や安定性が気になるあまり賃貸需要に目が行きがちですが、土地の利用規制を理解して「できること」と「できないこと」をきちんと把握していないと、思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性があります。

土地の利用規制にはいくつかの種類がありますが、その中で、建築可能な建物用途を決めているのが用途地域です。

土地活用は、用途地域によって活用方法がある程度決まります。そのため、用途地域を知ることは土地活用の第一歩となります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • これから土地活用を検討しようと思っているが、どのようなプランが適しているのだろうか?
  • 相続で得た土地を活用して何かできないだろうか?
  • 所有する土地でやってはいけないことはあるのだろうか?

そこでこの記事では「用途地域ごとの最適な土地活用」について解説します。

この記事を読むことで、あなたは用途地域の意味やそれぞれの用途地域に適した土地活用について知ることができます。

1.所有する土地の用途地域にあった活用方法を考えよう

土地活用は、「賃貸需要」「土地の利用規制」の2つで最適な活用方法が決まります。

土地の利用規制とは、その土地でどのような建物が建てられるかという制限のこと

なぜ土地の利用規制が必要なのでしょうか?

それは個々人が自由に建築物を作ってしまうと、居住性、事業の生産性、インフラの整備、減災・防災の観点などから様々な問題が生じてしまうからです。

上記のような問題が起こらないように、行政側で予めその地域・土地に対して規制をかけているのです。

行政側で規制を行うためには、法律に立脚する必要があります。

土地の利用規制に関しては、主に都市計画法建築基準法の2つの法律で定められていて、住宅や店舗、倉庫等の建物の用途を定めている規制は都市計画法の「用途地域」になります。

まず、都市計画法の用途地域によって、建築可能な建物が制限され、建築基準法によってそれぞれの地域に応じた容積率、建ぺい率、高さ等の制限がかけられて、建物の形態が決まっていきます。

そのため、都市計画法と建築基準法によって、どのような建物が建てられるかという選択肢が自ずと絞られていくのです。

一方で、建築可能な建物を実際に借りてくれる人がいるかどうかは別の話です。

例えば、店舗が建てられる土地であっても、店舗として借りるテナントが全く存在しないようなエリアであれば、店舗の土地活用は不向きという結論になります。

土地活用は、土地の利用規制によって一旦選択肢を絞り、その中から最も高い賃料で借りてくれる需要者がいる建物を選ぶというのがベストな土地活用を決める流れです。

用途地域等は、建築可能な建物が絞り込まれる重要な規制ですので、次章以降で詳しく見ていくことにしましょう。

2.そもそも、用途地域とは?

用途地域とは、快適に住んだり働いたりするためにエリアを区分けする考え方のこと

用途地域とは、エリアごとに建築可能な用途を定めたゾーニング規制です。

ゾーニングとは、ゾーン(地域、区域)を目的をもって分けること

Aゾーンは住宅系、Bゾーンは商業系、Cゾーンは工業系といったように用途定めることで、居住の快適性や商業繁華性・生産効率性を高めることを目的としています。

例えば、閑静な住宅街の中に、突然、大きなラブホテルが建築されてしまえば、その住宅街の環境は一気に悪くなってしまいます。

高級住宅街の中にラブホテルが乱立しないのは、用途地域で規制されているためです。

また、丸の内のようはオフィス街の中に、突然、排煙や騒音を伴う工場が建築されても、オフィスワーカーの労働環境が害されてしまいます。

オフィス街の中に工場が建築されないのは、やはり用途地域によって建築可能な用途が制限されているためです。

このように、私たちの街は、住みやすさや働きやすさを向上させるために、エリアごとによって建物の用途が定められています。

用途地域によって、似たような建物の用途がまとまって配置されることで、機能的な街づくりを実現しているのです。

用途地域の種類と土地の価値

用途地域は、住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類あり、合計で13種類存在します。

住居系の用途地域の方が制限が厳しく、建てられる建築物が限られます。商業系や工業系の用途地域の方が、建築物の制限が少なくなっています。

建築可能な建物が多いということは、それだけ土地に用途の多様性があり、土地価格が高くなります。

また、用途地域には、それぞれ容積率(延べ面積の敷地面積に対する割合)が定められています。

容積率が高く指定されている用途地域ほど、階数の高い建築物を建てることができるため、土地の価格は高くなります。

用途地域の調べ方や制限に関しては下記記事で詳しく解説しています。

用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の用途を定め区分けした地域のこと こんな悩みをスッキリ解消! 用途地域とは何だろ …

続きを見る

「用途地域によって制限があるか?」「定められた容積率によってどれくらいの高さの建物が建てられるか?」という条件によって、収益性・初期投資額・運営難易度が変わってきます。

次章からそれぞれの用途地域に最適な土地活用方法について解説します。

13種類ある用途地域の詳細は下記リンクより見たいところをクリックすれば、該当箇所にジャンプしますので、既に保有している土地の用途地域の説明だけ見たいという方は、下記リンクを活用ください。

3.住居系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

住居系の用途地域は全部で8種類あります。

静かに暮らせる居住の快適性が優先されるため、店舗の面積が制限されている点が特徴です。

収益性の高い事業系の土地活用を行うには、どのようなことならできるのか制限の範囲をしっかり知ることがポイントとなります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、「低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

主に、区画整然とした戸建て住宅街が第一種低層住居専用地域に指定されていることが良くあります。

第一種低層住居専用地域の特徴は、2つあります。

① 低層(最高3階まで)の建物しか建たない
② 事業系の土地活用の選択肢がほとんどない

第一種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
老人ホーム
デイサービス
認可保育園

第一種低層住居専用地域の典型的な土地活用の方法はアパート経営でしょう。

駅に近ければワンルーム、駅から離れていればファミリータイプが適しています。また、戸建ても建てられますので、戸建て賃貸も可能です。

事業系の選択肢がほとんどないと言いましたが、第一種低層住居専用地域では、老人ホームやデイサービス、認可保育園といった介護系・保育園系の土地活用は可能です。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域とは、「主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

第一種低層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種低層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種低層住居専用地域と同じですが、「2階以下かつ150㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
老人ホーム
デイサービス
認可保育園
美容院・飲食店

基本的には第一種低層住居専用地域と同じですが、美容院や飲食店といった小さな店舗に貸し出す活用も行うことができます。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域とは、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域は容積率が高く指定されているため、マンション等の高層建築物を建築することができます。

第一種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
一棟賃貸ファミリータイプマンション

駅から徒歩10分圏内の物件であれば、一棟賃貸ワンルームマンションがおススメとなります。

反対に住宅街の中にある駅から少し距離があるような土地では、一棟賃貸ファミリータイプマンションのほうが賃貸需要をつかみやすいかもしれません。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種中高層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「1,500㎡以内の店舗」や「事務所」を建てることが可能です。

第二種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
一棟賃貸ワンルームマンション
シェアオフィス・スモールオフィス

最近はマンション以外にも、テレワーク等のコワーキングスペースの需要があるため、シェアオフィス・スモールオフィスもおススメとなります。

第一種住居地域

第一種住居地域とは、「住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域は、住居系の用途地域ですが、「3,000㎡以内の店舗」を建てることができます。

それなりに大きな店舗を建てることができるため、食品スーパー等の店舗に貸し出すことも可能です。

第一種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

ロードサイド店舗とは、幹線道路など通行量の多い道路の沿線において、自家用車・オートバイ・自転車でのアクセスが主たる集客方法である店舗のこと

第一種住居地域は、少し駅から離れたエリアに指定されることが多いです。

コンビニ等の需要があれば、初期投資額を低めに抑えられるコンビニの一棟貸しがおススメとなります。

第二種住居地域

第二種住居地域とは、「主として住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種住居地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「3階以上または10,000㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

第二種住居地域は、かなり大きな店舗を建てることができるため、ロードサイド店舗の用地に向いています。

準住居地域

準住居地域とは、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域」のことです。

住居系の用途地域ですが、住環境としては雑多な印象のあるエリアが指定されています。

準住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

準住居地域でも、第二種住居地域と同じくロードサイド店舗の土地活用がおススメとなります。

田園住居地域

田園住居地域とは、「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

2018年4月1日、改正された都市計画法の施行に伴い、25年ぶりに追加された用途地域が、田園住居地域です。これにより、用途地域の種類が12種類から13種類に増えました。

田園住居地域と聞くと、田園や住居しかない風景を想像しがちですが、実際の規制は、第二種低層住居専用地域とほぼ同じになります。

田園住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
飲食店

田園住居地域では、農業関連のものなら500㎡の店舗を建築可能であるため、地元の農作物を扱うレストラン(飲食店)がおススメの土地活用となります。

4.商業系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

商業系の用途地域は2種類あります。

商業繁華性が重視されているエリアであることから、商業ビルやオフィスビル等の収益性の高い土地活用を行うことが可能です。

一方で住居以外の用途の建物が多いことから、競争も激しいエリアになりますので、賃貸需要を見極めて差別化された土地活用戦略が求められます。

近隣商業地域

近隣商業地域とは、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

駅前商店街のエリアや交通量の多い幹線道路沿いが近隣商業地域によく指定されています。

近隣商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

住宅や店舗のほかに小規模の工場も建築可能ですが、キャバレーなど風営法の許可を要する建築物は不可となっています。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
駅前商店街のビル
無認可保育園
シェアオフィス・スモールオフィス

幹線道路沿いと駅近くの近隣商業地域では、少しオススメが異なります。

駅に近い場合は容積率の高さを生かして、店舗以外にも一棟賃貸ワンルームマンションがおススメです。幹線道路沿いの場合、広めのロードサイド店舗が候補に挙げられるでしょう。

商業地域

商業地域とは、「主として商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

商業地域は高層ビルが建ち並ぶようなエリアになります。

大きな工場以外建築が制限される建築物はありませんので、選択できるプランの自由度は高いです。

商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
商業ビル
マルチテナントオフィスビル
ビジネスホテル

商業地域は収益性の高い土地活用ができます。地方のターミナル駅周辺の商業地であれば、ビジネスホテルがおススメです。

5.工業系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

工業系の用途地域は全部で3種類あります。

規制は比較的緩いですが、土地活用に向いていないエリアが指定されていることが多いです。周辺環境を加味しながら、最適な土地活用を選択する必要があります。

準工業地域

準工業地域とは、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域は印刷工場などの町工場がある場所に指定されていることが良くあります。

準工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
倉庫

準工業地帯は、住宅街の近隣に指定されているときは、容積率が高いので一棟賃貸ワンルームマンションも可能です。

一方で、雑多な環境で、必ずしも住環境が良好とはいえないため、ファミリータイプのマンションは難しいといえます。

また、広い土地を持っている場合は、倉庫としても活用可能です。

工業地域

工業地域とは、「主として工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域よりは本格的な工場が集まっているエリアになります。

工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
倉庫

工業地域は、大きな区画の土地が多いため、倉庫が適しています。近年、インターネット通販が発達したことから、倉庫の賃貸需要が全国的に強くなっています。

高速道路のインターチェンジの近くに倉庫ができるような大規模な土地を持っているようであれば、倉庫がおススメです。

工業専用地域

工業専用地域とは、「工業の利便を増進するための地域」のことです。

工業専用地域は埋立地にあるような大規模工場地帯の土地なので、個人で保有しているような人はほとんどいないと思われます。

工業専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
倉庫

仮に工業専用地域の土地を持っているとしたら、最適な活用方法は工業地域と同じく、倉庫になります。

まとめ

用途地域別に土地活用の方法について解説してきました。

自分の土地でどのような建築物が建てられるか理解することができたでしょうか。

ほとんどの用途地域では、複数の選択肢から最適な土地活用プランを考える必要があります。

また、土地活用は土地の利用規制の観点だけでなく、賃貸需要・収益性の観点からも検討が必要になります。

本記事を参考に、実際に土地活用を始めてみたいと思った方は、是非複数プランを比較検討してみることをお勧めします。

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