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脱アベノミクスへ

今日、安倍首相の辞任会見が

ありました。

突然なのか必然なのかはさておき

特段、安倍政権に肩入れしている

わけではない前提ですが、

とても感謝しているというのが

本音です。

継続の大変さはやった人にしか

わかりませんからね。

本当にお疲れ様でした。

振り返れば、私が独立してビジネス

を始めた2009年は、民主党への政権

交代のタイミングでした。

結果、スタートダッシュには難しい

業界環境だっとも言えます。

そして2012年から始まる安倍政権

によるアベノミクスが訪れます。

不動産業界における、恐らく最期

のマイホーム取得者層のピークを

見事にこのアベノミクスが煽って

くれた。

結果、当社もその恩恵を大なり

小なり受け軌道に乗せられたの

かもしれません。

そして、幸か不幸かコロナの仕業

で、更なる金融洪水と共に政権継承

へと向かうことになりました。

 

私はこう思うのです。

政治とか、情勢とかではなく、

他人とか、周りがどうではなく、

自らを律し生きることを選択せよ

と問い掛けられていると。

どんな政権にバトンがわかるか

わかりません。

同じ路線が継承されるのかも

しれない…

ただ、もう政治や制度の力を借り

事業を拡大させたり、時流に任せ

た勘違いをせずに、自らの力で

歩くのだと。

脱アベノミクス下で勝つという

ことは、そういうことなのだろうと。

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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今日のオンラインセミナー

今日のオンラインセミナーは、当社の
 
スタッフが登壇でした。
 
上手く話せてますね。
 
これで、私の負担も減ります(笑)

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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変わるコンビニ業界、変わらぬ不動産業界

2019年度、国内のコンビニ店舗数が

 

初の減少となったそうです。

 

昨年比0.5%減の5万8250店。

 

どこへ行ってもコンビニだらけという

 

印象ですが、それでも国内の宅建業者数

 

約12万4000社ですの、宅建業者が

 

いかに多いのかがわかります。

そもそもローソンもファミリーマートも

 

出店計画を見直し、店舗数を追いかける

 

ことはしないと公言していましたので、

 

予定通りとも言えます。

 

コンビニという従来型モデルの限界から

 

例えば、セブンイレブンでは画一的な

 

店舗開発はしないとしていますね。

 

「住宅地」や「ロードサイド」などの

 

出店地域の実情に合った形にするそう。

 

省力化や合理化への取り組みはどんどん

 

進み、恐らくそう遠くない時期にレジに

 

人がいなくなることでしょう。

 

 

ちなみに、わが宅建業界は同じ2019年度

 

の業者数が対前年比1.0%増。

 

さらに言うと、

 

平成元年度末・・・125,638社

 

令和元年度末・・・124,377社

 

と、ほとんど変わっていない。

 

もちろん数の増減自体に意味は

 

ないのだが、構造改革と言う点に

 

おいても変化の少ないことは問題だ。

 

コンビニ業界のこの変革を、他人事

 

の話で終わらせてはいけない。

 

 

 

 

 

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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Hello world!

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不動産市況データをどう読むか

この1週間は、不動産業界に関する様々な

 

指標が相次いで発表されました。

 

 

まずは、国土交通省による数字で、

 

全国から100地区を抜粋した4月〜7月の

 

の地価が下落した地点が、1月から4月の

 

9倍になったというもの。

 

ただし、東京圏は横ばいが9割に留まる。

 

商業地は例外だが・・・

 

続いて、東京カンテイによる7月の

 

中古戸建て住宅の売り出し価格の

 

平均データ。

 

首都圏・・・マイナス6.4%

 

東京23区・・マイナス13.9%

 

ちなみに23区外はプラス11.9%

 

これを郊外ニーズの高まりと判断

 

するのは早計。

 

 

最後は、同じく東京カンテイによる

 

7月の中古マンションの売り出し価格

 

の平均データ。

 

都心6区は前月比1.4%高い8411万円。

 

23区全体で見ても同1%高。

 

首都圏で同0.5%、近畿圏も0.3%高で

 

中部圏も同0.4%高。

 

しかし、これはあくまでも売り出し価格

 

の話。

 

成約は別問題なので要注意。

 

結局どっちだ?

 

と思われることでしょう。

 

総じて、マスコミに踊らされた市場反応

 

をベースに、都市部の中古マンションだけ

 

が以上に高い構図が続いたということで

 

市場変化はないということ。

 

 

総論として

 

中古マンション全体↘️

 

 同  マンション都心6区▶️

 

 同 マンション都心6区外↘️

 

中古戸建て23区↘️

 

中古戸建て23区外⬇️

 

近畿圏、中部圏は3ヶ月後から

 

首都圏に追随。

 

ちなみに、郊外人気は続かず。

 

こう考えております。

 

Source: 高橋 正典「価値組日記」

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土地活用

あなたの土地にぴったりな活用方法が見つかる!用途地域別のベストな土地活用方法を解説

最適な土地活用は、賃貸需要と土地の利用規制の2つで決まります。

土地活用を考えるときには、ついつい収益性や安定性が気になるあまり賃貸需要に目が行きがちですが、土地の利用規制を理解して「できること」と「できないこと」をきちんと把握していないと、思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性があります。

土地の利用規制にはいくつかの種類がありますが、その中で、建築可能な建物用途を決めているのが用途地域です。

土地活用は、用途地域によって活用方法がある程度決まります。そのため、用途地域を知ることは土地活用の第一歩となります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • これから土地活用を検討しようと思っているが、どのようなプランが適しているのだろうか?
  • 相続で得た土地を活用して何かできないだろうか?
  • 所有する土地でやってはいけないことはあるのだろうか?

そこでこの記事では「用途地域ごとの最適な土地活用」について解説します。

この記事を読むことで、あなたは用途地域の意味やそれぞれの用途地域に適した土地活用について知ることができます。

1.所有する土地の用途地域にあった活用方法を考えよう

土地活用は、「賃貸需要」「土地の利用規制」の2つで最適な活用方法が決まります。

土地の利用規制とは、その土地でどのような建物が建てられるかという制限のこと

なぜ土地の利用規制が必要なのでしょうか?

それは個々人が自由に建築物を作ってしまうと、居住性、事業の生産性、インフラの整備、減災・防災の観点などから様々な問題が生じてしまうからです。

上記のような問題が起こらないように、行政側で予めその地域・土地に対して規制をかけているのです。

行政側で規制を行うためには、法律に立脚する必要があります。

土地の利用規制に関しては、主に都市計画法建築基準法の2つの法律で定められていて、住宅や店舗、倉庫等の建物の用途を定めている規制は都市計画法の「用途地域」になります。

まず、都市計画法の用途地域によって、建築可能な建物が制限され、建築基準法によってそれぞれの地域に応じた容積率、建ぺい率、高さ等の制限がかけられて、建物の形態が決まっていきます。

そのため、都市計画法と建築基準法によって、どのような建物が建てられるかという選択肢が自ずと絞られていくのです。

一方で、建築可能な建物を実際に借りてくれる人がいるかどうかは別の話です。

例えば、店舗が建てられる土地であっても、店舗として借りるテナントが全く存在しないようなエリアであれば、店舗の土地活用は不向きという結論になります。

土地活用は、土地の利用規制によって一旦選択肢を絞り、その中から最も高い賃料で借りてくれる需要者がいる建物を選ぶというのがベストな土地活用を決める流れです。

用途地域等は、建築可能な建物が絞り込まれる重要な規制ですので、次章以降で詳しく見ていくことにしましょう。

2.そもそも、用途地域とは?

用途地域とは、快適に住んだり働いたりするためにエリアを区分けする考え方のこと

用途地域とは、エリアごとに建築可能な用途を定めたゾーニング規制です。

ゾーニングとは、ゾーン(地域、区域)を目的をもって分けること

Aゾーンは住宅系、Bゾーンは商業系、Cゾーンは工業系といったように用途定めることで、居住の快適性や商業繁華性・生産効率性を高めることを目的としています。

例えば、閑静な住宅街の中に、突然、大きなラブホテルが建築されてしまえば、その住宅街の環境は一気に悪くなってしまいます。

高級住宅街の中にラブホテルが乱立しないのは、用途地域で規制されているためです。

また、丸の内のようはオフィス街の中に、突然、排煙や騒音を伴う工場が建築されても、オフィスワーカーの労働環境が害されてしまいます。

オフィス街の中に工場が建築されないのは、やはり用途地域によって建築可能な用途が制限されているためです。

このように、私たちの街は、住みやすさや働きやすさを向上させるために、エリアごとによって建物の用途が定められています。

用途地域によって、似たような建物の用途がまとまって配置されることで、機能的な街づくりを実現しているのです。

用途地域の種類と土地の価値

用途地域は、住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類あり、合計で13種類存在します。

住居系の用途地域の方が制限が厳しく、建てられる建築物が限られます。商業系や工業系の用途地域の方が、建築物の制限が少なくなっています。

建築可能な建物が多いということは、それだけ土地に用途の多様性があり、土地価格が高くなります。

また、用途地域には、それぞれ容積率(延べ面積の敷地面積に対する割合)が定められています。

容積率が高く指定されている用途地域ほど、階数の高い建築物を建てることができるため、土地の価格は高くなります。

用途地域の調べ方や制限に関しては下記記事で詳しく解説しています。

用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の用途を定め区分けした地域のこと こんな悩みをスッキリ解消! 用途地域とは何だろ …

続きを見る

「用途地域によって制限があるか?」「定められた容積率によってどれくらいの高さの建物が建てられるか?」という条件によって、収益性・初期投資額・運営難易度が変わってきます。

次章からそれぞれの用途地域に最適な土地活用方法について解説します。

13種類ある用途地域の詳細は下記リンクより見たいところをクリックすれば、該当箇所にジャンプしますので、既に保有している土地の用途地域の説明だけ見たいという方は、下記リンクを活用ください。

3.住居系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

住居系の用途地域は全部で8種類あります。

静かに暮らせる居住の快適性が優先されるため、店舗の面積が制限されている点が特徴です。

収益性の高い事業系の土地活用を行うには、どのようなことならできるのか制限の範囲をしっかり知ることがポイントとなります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、「低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

主に、区画整然とした戸建て住宅街が第一種低層住居専用地域に指定されていることが良くあります。

第一種低層住居専用地域の特徴は、2つあります。

① 低層(最高3階まで)の建物しか建たない
② 事業系の土地活用の選択肢がほとんどない

第一種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
老人ホーム
デイサービス
認可保育園

第一種低層住居専用地域の典型的な土地活用の方法はアパート経営でしょう。

駅に近ければワンルーム、駅から離れていればファミリータイプが適しています。また、戸建ても建てられますので、戸建て賃貸も可能です。

事業系の選択肢がほとんどないと言いましたが、第一種低層住居専用地域では、老人ホームやデイサービス、認可保育園といった介護系・保育園系の土地活用は可能です。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域とは、「主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域」のことです。

第一種低層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種低層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種低層住居専用地域と同じですが、「2階以下かつ150㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種低層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
老人ホーム
デイサービス
認可保育園
美容院・飲食店

基本的には第一種低層住居専用地域と同じですが、美容院や飲食店といった小さな店舗に貸し出す活用も行うことができます。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域とは、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域は容積率が高く指定されているため、マンション等の高層建築物を建築することができます。

第一種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
一棟賃貸ファミリータイプマンション

駅から徒歩10分圏内の物件であれば、一棟賃貸ワンルームマンションがおススメとなります。

反対に住宅街の中にある駅から少し距離があるような土地では、一棟賃貸ファミリータイプマンションのほうが賃貸需要をつかみやすいかもしれません。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種中高層住居専用地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種中高層住居専用地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「1,500㎡以内の店舗」や「事務所」を建てることが可能です。

第二種中高層住居専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
一棟賃貸ワンルームマンション
シェアオフィス・スモールオフィス

最近はマンション以外にも、テレワーク等のコワーキングスペースの需要があるため、シェアオフィス・スモールオフィスもおススメとなります。

第一種住居地域

第一種住居地域とは、「住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域は、住居系の用途地域ですが、「3,000㎡以内の店舗」を建てることができます。

それなりに大きな店舗を建てることができるため、食品スーパー等の店舗に貸し出すことも可能です。

第一種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

ロードサイド店舗とは、幹線道路など通行量の多い道路の沿線において、自家用車・オートバイ・自転車でのアクセスが主たる集客方法である店舗のこと

第一種住居地域は、少し駅から離れたエリアに指定されることが多いです。

コンビニ等の需要があれば、初期投資額を低めに抑えられるコンビニの一棟貸しがおススメとなります。

第二種住居地域

第二種住居地域とは、「主として住居の環境を保護するための地域」のことです。

第一種住居地域と定義が最初の「主として」の部分だけが異なります。

第二種住居地域は、規制の内容はほとんど第一種中高層住居専用地域と同じですが、「3階以上または10,000㎡以内の店舗」を建てることが可能です。

第二種住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

第二種住居地域は、かなり大きな店舗を建てることができるため、ロードサイド店舗の用地に向いています。

準住居地域

準住居地域とは、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域」のことです。

住居系の用途地域ですが、住環境としては雑多な印象のあるエリアが指定されています。

準住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ファミリーアパート
ロードサイド店舗
コンビニの一棟貸し  高  低  中 
ビジネスホテル  中  高  低 

準住居地域でも、第二種住居地域と同じくロードサイド店舗の土地活用がおススメとなります。

田園住居地域

田園住居地域とは、「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことです。

2018年4月1日、改正された都市計画法の施行に伴い、25年ぶりに追加された用途地域が、田園住居地域です。これにより、用途地域の種類が12種類から13種類に増えました。

田園住居地域と聞くと、田園や住居しかない風景を想像しがちですが、実際の規制は、第二種低層住居専用地域とほぼ同じになります。

田園住居地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
ワンルームアパート
ファミリーアパート
戸建賃貸
飲食店

田園住居地域では、農業関連のものなら500㎡の店舗を建築可能であるため、地元の農作物を扱うレストラン(飲食店)がおススメの土地活用となります。

4.商業系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

商業系の用途地域は2種類あります。

商業繁華性が重視されているエリアであることから、商業ビルやオフィスビル等の収益性の高い土地活用を行うことが可能です。

一方で住居以外の用途の建物が多いことから、競争も激しいエリアになりますので、賃貸需要を見極めて差別化された土地活用戦略が求められます。

近隣商業地域

近隣商業地域とは、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

駅前商店街のエリアや交通量の多い幹線道路沿いが近隣商業地域によく指定されています。

近隣商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

住宅や店舗のほかに小規模の工場も建築可能ですが、キャバレーなど風営法の許可を要する建築物は不可となっています。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
駅前商店街のビル
無認可保育園
シェアオフィス・スモールオフィス

幹線道路沿いと駅近くの近隣商業地域では、少しオススメが異なります。

駅に近い場合は容積率の高さを生かして、店舗以外にも一棟賃貸ワンルームマンションがおススメです。幹線道路沿いの場合、広めのロードサイド店舗が候補に挙げられるでしょう。

商業地域

商業地域とは、「主として商業その他の業務の利便を増進するための地域」のことです。

商業地域は高層ビルが建ち並ぶようなエリアになります。

大きな工場以外建築が制限される建築物はありませんので、選択できるプランの自由度は高いです。

商業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
商業ビル
マルチテナントオフィスビル
ビジネスホテル

商業地域は収益性の高い土地活用ができます。地方のターミナル駅周辺の商業地であれば、ビジネスホテルがおススメです。

5.工業系の用途地域における土地活用のポイントとおすすめプラン

工業系の用途地域は全部で3種類あります。

規制は比較的緩いですが、土地活用に向いていないエリアが指定されていることが多いです。周辺環境を加味しながら、最適な土地活用を選択する必要があります。

準工業地域

準工業地域とは、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域は印刷工場などの町工場がある場所に指定されていることが良くあります。

準工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
一棟賃貸ワンルームマンション
倉庫

準工業地帯は、住宅街の近隣に指定されているときは、容積率が高いので一棟賃貸ワンルームマンションも可能です。

一方で、雑多な環境で、必ずしも住環境が良好とはいえないため、ファミリータイプのマンションは難しいといえます。

また、広い土地を持っている場合は、倉庫としても活用可能です。

工業地域

工業地域とは、「主として工業の利便を増進するための地域」のことです。

準工業地域よりは本格的な工場が集まっているエリアになります。

工業地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
倉庫

工業地域は、大きな区画の土地が多いため、倉庫が適しています。近年、インターネット通販が発達したことから、倉庫の賃貸需要が全国的に強くなっています。

高速道路のインターチェンジの近くに倉庫ができるような大規模な土地を持っているようであれば、倉庫がおススメです。

工業専用地域

工業専用地域とは、「工業の利便を増進するための地域」のことです。

工業専用地域は埋立地にあるような大規模工場地帯の土地なので、個人で保有しているような人はほとんどいないと思われます。

工業専用地域に適した土地活用は以下の通りです。

用途 収益性 投資額 難易度
倉庫

仮に工業専用地域の土地を持っているとしたら、最適な活用方法は工業地域と同じく、倉庫になります。

まとめ

用途地域別に土地活用の方法について解説してきました。

自分の土地でどのような建築物が建てられるか理解することができたでしょうか。

ほとんどの用途地域では、複数の選択肢から最適な土地活用プランを考える必要があります。

また、土地活用は土地の利用規制の観点だけでなく、賃貸需要・収益性の観点からも検討が必要になります。

本記事を参考に、実際に土地活用を始めてみたいと思った方は、是非複数プランを比較検討してみることをお勧めします。

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不動産査定アプリとは?各アプリの特徴と一括査定サイトとの違い

無料でダウンロードできるスマホアプリの中には、不動産査定ができるアプリがあります。

わざわざパソコンの前にいなくても、スマホアプリで査定依頼ができるようになったことから、不動産査定に対するハードルが下がり、便利になってきました。

不動産の価格を知りたい人や、これから不動産を売却しようと思っている人の中には、不動産査定アプリが気になっている方もいるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「不動産査定アプリ」の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

この記事を読むことで、あなたは不動産査定アプリの特徴や不動産一括査定サイトとの違いについてわかるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産査定アプリの特徴やできることを知りたい
  • 不動産一括査定サイトとの違いについて知りたい
  • どの不動産査定アプリがおすすめなのか知りたい

1.不動産査定アプリとは? 機能や特徴について

不動産査定アプリとは、スマホを使って不動産査定の申込や相場を調査できるアプリです。

不動産査定アプリは、主に不動産会社または不動産一括査定サイトの運営会社が開発し、無料公開しています。

不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトのこと

不動産一括査定サイトの仕組みについて知らない方も多いかと思いますので、イラストを使って不動産一括査定サイトの仕組みを解説します。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産売却では、相場を把握することが重要です。

不動産一括査定サイトを使うことで、“複数”の不動産会社に査定依頼し、適切な相場を把握できます。

不動産一括査定サイトの仕組みについて理解していただけましたか?

不動産一括査定や一括査定サイトについては下記記事で更に詳しく紹介しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者の評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

続きを見る

不動産一括査定について見てきましたが、次に不動産一括査定サイトと不動産査定アプリの違いについて見ていきましょう。

不動産査定アプリと不動産一括査定サイトの違いは以下の通りです。

不動産査定アプリと不動産一括サイトの違い

  • 不動産査定アプリ:アプリを使って相場を簡単に調べることができる
  • 不動産一括査定サイト:複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができる

不動産査定アプリは相場調査が気軽にできて、不動産一括査定サイトは複数の会社に査定依頼をして、より正確な価格を知ることができるのが特徴ですね。

次に不動産査定アプリの機能を紹介します。

不動産査定アプリの機能は、主に以下の2つです。それぞれの機能について見ていきましょう。

不動産査定アプリの機能

  • 簡易相場調査機能
  • 不動産査定申込み機能

不動産査定アプリの機能①:簡易相場調査機能

不動産査定アプリは、不動産の相場を簡単に調べられる機能を持ったアプリが多いです。

物件情報を見るだけならメールアドレスや電話番号などの個人情報を入力しないで、大まかな売買価格や周辺の相場を知ることができます。

通常、相場を調べるには、SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトで似たような物件の売り出し情報を調べたり、レインズマーケットインフォメーションと呼ばれるサイトを使って、過去の取引事例を調査することが多いです。

しかしながら、不動産ポータルサイトには必ずしも類似の物件が売りに出されているとは限らず、またレインズマーケットインフォメーションに載っている取引情報から自分が所有している物件の売買価格を予測するのは難しいです。

結局、いくらで売れるのかよく分からないといったことがよくあります。

そこで、不動産査定アプリを使うことで、気軽に相場を調べることができ、相場調査の手間を減らすことができます。

不動産査定アプリの機能②:不動産査定申込み機能

不動産査定アプリは、不動産査定申込み機能が付いています。

不動産査定アプリを提供している会社の最終的な狙いは、不動産の査定に申し込んでもらうことです。

そのため、不動産査定アプリは不動産会社または不動産一括査定サイトの運営会社が開発していることが多く、例えばA社が提供している不動産査定アプリは、最終的にはA社への査定を依頼できるようになっています。

物件の所在地等の情報以外にメールアドレスや電話番号などの個人情報を入力する必要があり、簡易査定後に売却を具体的に検討したいのであれば、そのままスムーズに不動産会社に査定を依頼できます。

不動産査定アプリの特徴について紹介してきましたが、次に不動産査定ができるアプリの紹介をしたいと思います。

2.不動産査定ができるアプリ

この章では不動産査定ができるアプリについて解説します。

不動産査定ができるアプリは主に以下の4つです。

各アプリの簡易相場調査機能と不動産査定申し込み機能についてまとめた表がありますので、ぜひ参考にしてください。

アプリ名 簡易相場調査 不動産査定申し込み 査定依頼先
らくらく不動産査定 リビンマッチ(不動産一括査定サイト)
10秒でDO! ハウスドゥ(不動産会社)
Yahoo!不動産 おうちダイレクト(不動産一括査定サイト)
ふじたろう プロパティエージェント(不動産会社)

らくらく不動産査定

らくらく不動産査定

らくらく不動産査定とは、リビン・テクノロジーズ株式会社が提供している不動産査定アプリです。

リビン・テクノロジーズ株式会社とは、不動産一括査定サイトの中でも、2006年から運営開始と歴史が古いリビンマッチという不動産一括査定サイトの運営会社です。

リビンマッチに関しては以下の記事で詳しく紹介しています。

リビンマッチ(※旧スマイスター)はオススメできる?強み・弱みとリアル評判
リビンマッチ(※旧スマイスター)はオススメできる?強み・弱みとリアル評判

不動産のネットサービスをいくつか出かけているリビンマッチ(旧スマイスター)。 実はリビンマッチはもともとはスマイスターと …

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らくらく不動産査定は、「マンション」「戸建て」「土地」の3つの相場を簡単に調べることができるため、一番おススメのアプリです。

相場情報の確認以外に、リビンマッチへの不動産一括査定申し込み機能があり、約60秒でオンライン査定ができます。

らくらく不動産査定のアプリは以下のリンクよりダウンロードできます。

らくらく不動産査定

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開発元:リビン・テクノロジーズ株式会社
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10秒でDO!

10秒でDO!

10秒でDO!は、ハウスドゥが提供しているアプリです。ハウスドゥは全国にフランチャイズ展開している不動産会社になります。

ハウスドゥに関しては以下の記事で詳しく紹介しています。

公式を見る前にチェック!ハウスドゥの5つの特徴と売却経験者のリアル評判
公式を見る前にチェック!ハウスドゥの5つの特徴と売却経験者の口コミやリアル評判

不動産業界の中でも破竹の勢いで店舗数を伸ばしている会社があります。 それは「」です。 ハウスドゥは他の不動産会社では見ら …

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10秒でDO!のアプリを利用すると、ハウスドゥに査定依頼して、簡易査定の結果を受けることができます。

ネーミングは、「10秒でDO!」となっていますが、とても10秒では入力しきれない情報量となっており、簡易査定に必要な細かい情報を入力する必要があります。

10秒でDo!のアプリは以下のリンクよりダウンロードできます。

10秒でDo!

10秒でDo!
開発元:HOUSEDO Co,Ltd.
無料
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Yahoo!不動産

Yahoo!不動産

Yahoo!不動産は、スマホでYahoo!不動産の機能が利用できるアプリです。

Yahoo!不動産自体、ホームページを持っていますので、スマホからホームページにアクセスすれば同じ機能を利用できます。

ただし、アプリの方が操作性や視認性は良くなっています。

基本的にはホームページのYahoo!不動産と同じですので、中古物件や賃貸物件の検索が可能です。

査定に関しては「おうちダイレクト」と連動しており、首都圏のマンションのみ簡易査定できるようになっています。

おうちダイレクトは、SRE不動産(旧ソニー不動産)が運営していますので、最終的にはSRE不動産に売却依頼できるような流れとなっています。

おうちダイレクトに関しては以下の記事で詳しく紹介しています。

おうちダイレクト
おうちダイレクトの「セルフ売却」が失敗しやすい理由と3つの問題点

家を売ろうとしている人の中には、「」に興味がある人もいらっしゃるのではないでしょうか。 おうちダイレクトには、売主が自ら …

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Yahoo!不動産のアプリは以下のリンクよりダウンロードできます。

Yahoo!不動産

Yahoo!不動産
開発元:Yahoo Japan Corp.
無料
posted withアプリーチ

ふじたろう

ふじたろう

ふじたろうは東証1部上場企業のプロパティエージェント株式会社という不動産会社が提供している不動産査定アプリです。

調べたいエリアの中古マンションの相場を知ることができ、チャット形式で希望の物件を見つけることも可能です。

指先で囲んだエリアの相場の検索ができるなど、スマホならではの機能もあり、更にビッグデータの技術により、1年後の予想価格も知ることができます。

相場チェック機能はマンションだけなので、戸建てや土地の相場はわかりません。

ふじたろうのアプリは以下のリンクよりダウンロードできます。

※ふじたろうはiOSアプリのみ提供

ふじたろう - 不動産相場情報が分かる無料アプリ

ふじたろう – 不動産相場情報が分かる無料アプリ
開発元:PROPERTY AGENT INC.
無料
posted withアプリーチ

不動産査定ができるアプリの特徴について見てきましたが、次に不動産査定アプリのメリットとデメリットについてお伝えします。

3.不動産査定アプリの3つのメリットと2つのデメリット

不動産査定アプリのメリットは、以下の3つです。

  • 相場の確認だけなら営業電話を受けなくて済む
  • ある程度の相場を簡単に知ることができる
  • GPS機能を使って場所を特定できる

1つ目のメリットは、相場の確認だけなら営業電話を受けなくて済むという点です。

特にらくらく不動産査定は、匿名性が高く、個人情報を全く入力することなく相場を把握できます。

あまり個人情報を記入したくない人は、不動産査定アプリがおススメです。

 

2つ目のメリットは、ある程度の相場を簡単に知ることができるという点です。

特にマンションは相場が把握できるアプリが多いため、利用しやすくなっています。

本格的な訪問査定の前に使っておくと、訪問査定の価格にも納得感が得やすくなります。

 

3つ目のメリットは、GPS機能を使って場所を特定して査定できるアプリが多いという点です。

GPS機能を使って今いる場所にあるマンション等の簡易査定ができるのが、スマホアプリならではのメリットになります。

次にデメリットについて見ていきましょう。

不動産査定アプリのデメリットは、以下の2つです。

  • 特定の不動産一括査定サイトに誘導されやすい
  • 相場の精度が高くない

1つ目のデメリットは、特定の不動産一括査定サイトに誘導されやすいという点があります。

不動産査定アプリの目的は、あくまでもアプリを提供している会社の訪問査定サービスを利用してもらうことです。

アプリによっては、個人情報をどんどん入力しなければならず、しつこいメールマガジン等も来るようになります。

訪問査定を利用したくない人にとっては、使いにくいアプリです。

2つ目のデメリットは、相場の精度が高くないという点があります

出てきた価格が高いのか安いのかわからず、結果を鵜呑みにしてしまうのは危険です。

あくまでも参考程度に留め、それだけで売るのを止める等の判断はしないようにしてください。

尚、マンションの相場だけを知りたい方はHowMAが非常に精度は高いです。実際の価格と比較すると±5%前後の誤差の範囲内で査定がなされます。

スマホアプリにこだわっていないようであれば、HowMAで相場を調べることをおススメします。

HowMAのTOP
HowMa(ハウマ)のAIによる不動産査定を実際に使ってみて分かった向き不向きの物件

今話題のAIは、不動産査定の世界にも進出しています。 AIによる無料不動産査定サービスの1つに「HowMa(ハウマ)」が …

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次に不動産査定アプリと不動産一括査定サイトのどちらを使うべきなのかお伝えします。

4.不動産査定アプリと不動産一括査定サイトはどっちがいい?

不動産査定アプリと不動産一括査定サイトは、利用する目的次第でおススメが変わります。

  • 不動産売却を検討している:不動産一括査定サイトがおススメ
  • 相場だけ気軽に知りたい:不動産査定アプリがおススメ

不動産を売却することを決めているのであれば、価格精度の高い不動産一括査定サイトをおススメします。

理由としては、不動産を売却するには適正な売り出し価格の設定が必要だからです。

売り出し価格は、安過ぎれば損をしますし、高過ぎれば売れないことに繋がります。

損をせず確実に売るには、あやふやな相場価格ではなく、精度の高い不動産一括査定サイトが必要です。

 

一方で、売却を検討するために、所有している物件の相場はいくらなのかと把握する程度であれば、不動産査定アプリがおススメとなります。

不動産査定アプリであれば訪問査定もないため、不動産会社からの連絡もありません。

不動産査定アプリと不動産一括査定サイトは、利用目的次第でその良さが決まります。

相場を気軽に知りたいときは不動産査定アプリを使い、売却するときは不動産一括査定サイトを利用することをおススメします。

5.不動産売却目的であれば、不動産一括査定サイト

説明した通り、不動産を売却するなら、不動産一括査定がおススメです。

不動産査定アプリで大体の相場を知って、売却を本気で検討したくなったら不動産一括査定サイトを利用しましょう。

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「

すまいValue

」「

HOME4U

」「

イエウール

」)を利用しました。

下記は「

すまいValue

」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決

ひよこ生徒

こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!

正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「

すまいValue

」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?

下記に比較してまとめてみたぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

一括査定 机上査定 備考欄

すまいValue

HOME4U

イエウール

 

SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者の評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

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まとめ

不動産査定アプリと不動産一括査定サイトの最も大きな違いは、価格の正確性と手軽さです。

最終的に不動産を売却するのであれば、必ず不動産一括査定サイトを使い、訪問査定を受けるようにしてください。

すまいValue

」「

HOME4U

などの一括査定サービスを賢く利用して、不動産売却をスムーズに進めましょう。

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マンション売却 不動産一括査定 不動産売却ブログ

マンション査定シュミレーションとは?使い方やおすすめサイトを解説

世の中にはいくつかの項目を入力するだけでマンションの査定価格が出せるマンション査定シミュレーターが存在します。

しかし、マンション査定シミュレーションができるサービスは数多くあり、どれを使えばいいのか分からないという意見が多いです。

そこで今回の記事では「マンション査定シミュレーション」について解説します。どんな活用の仕方が良いか、どんな活用の仕方が良いか、どのサービスがおススメかお伝えします。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンション査定シュミレーションを使うと何ができるの?
  • マンション査定シュミレーションと実際の取引額に違いはある?
  • マンション査定シュミレーションはどのサイトがおすすめ?

1.マンション査定シミュレーションとは?机上査定との違い

マンション査定シミュレーションとは、無料で簡単にマンションの価格が出せるサービスのことです。

入力された情報を元にコンピューターが査定しますので、不動産会社が行う机上査定とは異なるのが特徴です。

机上査定とは、入力情報や下記の取引実績を元に、物件を見ずに人間が行う査定のこと。一般的に不動産会社が行います。

マンション査定シミュレーション机上査定も、インターネット上で申込ができ、物件を見ずに査定できる点は共通しています。

両者の大きな違いは、マンション査定シミュレーションはAIによって自動化されているのに対し、机上査定は人間が物件情報を見ながら査定しています。

更にマンション査定シミュレーションでは、机上査定とは異なり、電話番号などの個人情報を入力する必要がないので、不動産会社からの電話がありません。

マンション査定シミュレーションと机上査定の違いを簡単にまとめると、以下のようになります。

  • 机上査定:電話番号などの個人情報が必要で営業電話が来る可能性が高い
  • マンション査定シミュレーション:電話番号が不要で営業は一切なし

両者には大きな違いがあることが分かりましたが、机上査定ではなく、マンション査定シミュレーションを使うことにどんなメリットがあるのでしょうか。

次にマンション査定シュミレーションのメリット・デメリットについてお伝えします。

2.マンション査定シミュレーションのメリット・デメリットを紹介

マンション査定シュミレーションの_メリットとデメリット

マンション査定シミュレーションの3つのメリット

マンション査定シミュレーションのメリットは以下の通りです。

マンション査定シュミレーションの3つのメリット

  • 簡単に相場が把握できる
  • 営業電話の心配がいらない
  • 売却以外の目的でも利用できる

簡単に相場が把握できる

マンション査定シミュレーションは、相場を簡単に把握でき、査定する物件の種類(戸建て、マンション)やマンション名だけを入力するだけで査定してくれます。

2-3分もあれば、査定結果を確認することができるので、気軽に相場を把握することができます。

営業電話の心配がいらない

マンション査定シュミレーションは基本的に個人情報を入力する必要がないため、電話番号が不動産会社に行き渡ることはありません。なので不動産会社からの営業電話もありません。

多くのシミュレーションサイトでは、個人情報を入力する必要はありませんが、ただし一部のサイトでは、名前・メールアドレスの入力だけ求められるものもあります。

メールアドレスや名前が不要なシミュレーションサイト一覧を見たい方はこちら

売却以外の目的でも利用できる

マンション査定シミュレーションは、売却以外の目的でも利用できます。

例えば、相続で引き継いだ資産を分割するための参考や、離婚で財産分与をするときの参考として「価格だけ知りたい」という場合でも利用可能です。

相続で遺産分割するため土地や家の売却を検討!オススメの査定方法は?
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不動産などの相続で遺産を分割するには、「時価の把握」が欠かせません。 たまに、固定資産税評価額を見て、不動産価格を決めて …

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次にマンション査定シミュレーションの2つのデメリットについて紹介します。

マンション査定シミュレーションの2つのデメリット

マンション査定シミュレーションのデメリットは以下の通りです。

マンション査定シュミレーションの2つのデメリット

  • 査定価格に幅があるものが多くわかりにくい
  • 地域によって査定できないマンションもある

査定価格に幅があるものが多くわかりにくい

多くのサイトは、査定結果が「○○万円~○○万円」といった幅で表示されるため、わかりにくいサイトもあります。

査定価格の精度に関しては、人のチェックが入る簡易査定の方が高いと言えそうです。

地域によって査定できないマンションもある

都内のマンションならほとんどのマンション査定シミュレーションで査定可能ですが、首都圏のマンションでも少し東京から離れるだけで査定できないマンションも多いです。

ひよこ生徒 解決

ひよこ生徒

マンション査定シミュレーションは、気軽に査定相場を調べることができて便利だけど、地方にあるマンションには弱いんだね。

査定結果が「○○万円~○○万円」といった幅で表示されるなら、どのシミュレーションサイトを使うのがいいのかな?

これから各サイトの特徴や査定精度を比較しながら紹介するぞ!実際に試した結果、おすすめのサイトがあるので見てほしいんじゃ。

フクロウ先生

フクロウ先生

3.マンション査定シミュレーションサイトの特徴を紹介

この章では、各シミュレーションサイトの特徴について解説します。

マンション査定シミュレーションサイトの比較表

マンション査定ができるシミュレーションサイトの特徴をまとめたものを比較表にしました。

サイト毎に【メールアドレスの有無】【査定できる物件の種類】を整理していますので、参考にしてください。

サイト マンション査定 戸建て査定 電話番号 名前 メールアドレス

HowMA(ハウマ)

HowMA(ハウマ)

いらない いらない 必要

プライスマップ)

プライスマップ:HOME’S

× いらない いらない いらない

IESHIL(イエシル)

IESHIL(イエシル)

× いらない いらない いらない

マンション売却シミュレーター:SUUMO

マンション売却シミュレーター:SUUMO

× いらない いらない いらない

大京穴吹不動産:QUICK

大京穴吹不動産:QUICK

× いらない 必要 必要

センチュリー21:マンション自動査定

センチュリー21:マンション自動査定

× いらない いらない いらない

また実際に売却されたマンションの売買価格をもとに、各サイトでシミュレーションを行ってみた感想も紹介していますので、利用するサービス選定の参考にしてください。

各サイトの査定額比較調査の結果はこちら

HowMA(ハウマ)

HowMA(ハウマ)

HowMA(ハウマ)は、株式会社コラビットが運営する人工知能を使ったシミュレーションサイトです。

後ほど詳しく紹介しますが、HowMAの査定精度は驚くほど高いです。

シミュレーションサイトはマンション限定で対応しているものが多いですが、HowMAは戸建てにも対応しています。

ただし、戸建ての精度はそれほど高くありません。

一般的なシミュレーションサイトは、価格を「○○万円~○○万円」のように幅で出しますが、HowMAは「○○万円」と特定値で答えを出してくれます。

他のシミュレーションサイトに特にこだわりがなければ、HowMAが最もおススメです。

HowMAのTOP
HowMa(ハウマ)のAIによる不動産査定を実際に使ってみて分かった向き不向きの物件

今話題のAIは、不動産査定の世界にも進出しています。 AIによる無料不動産査定サービスの1つに「HowMa(ハウマ)」が …

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HOME’Sプライスマップ

HOME’Sプライスマップ

HOME’Sプライスマップは、不動産ポータルサイトのHOME’Sが提供しているシミュレーションサイトです。

マンション名を入れるだけで査定価格が「○○万円~○○万円」のように幅で表示されます。

操作性がとても簡単なのが特徴で、価格は幅で表示されますが、査定価格の上限値が高めに出てしまうのがデメリットです。

HOME’Sプライスマップの査定結果は、査定価格の下限値が概ね実態に合っています。

IESHIL(イエシル)

IESHIL

IESHIL(イエシル)は株式会社リブセンスが運営する都内のマンションを中心に査定ができるシミュレーションサイトです。

首都圏でも査定できないマンションは多く、東京以外の人は使いにくいサイトとなっています。

査定価格はマンションによって「幅で表示されるケース」と「特定値で表示されるケース」に分かれます。

査定価格の特徴としては、やや低めで実際の価格よりも1割くらい低く査定される印象にあります。

SUUMOマンション売却シミュレーター

SUUMOマンション売却シミュレーター

SUUMOマンション売却シミュレーターは、不動産ポータルサイトのSUUMOが提供しているシミュレーションサイトです。

マンションを特定して査定できないため、操作性はHOME’Sプライスマップよりもかなり劣ります。

また、表示される価格の幅も広過ぎて、特に下限値の価格が2割以上も低く出てしまうことから、信頼性はかなり低いです。

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スーモ(SUUMO)を使って売却査定する際に意識すべき2つのこと

不動産の情報サイトと言えば、やはりスーモ(SUUMO)です。 スーモのような情報サイトのことをポータルサイトと呼びます。 …

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大京穴吹不動産QUICK

穴吹不動産QUICK

QUICKは、ライオンズマンションなどで有名な大京穴吹不動産が提供しているシミュレーションサイトです。

シミュレーションサイトでありながら、入力項目が多過ぎて、使いにくくなっています。

価格については幅で表示されますが、1割程度の誤差があります。

大京穴吹不動産
ライオンズマンションで有名な大京穴吹不動産の売却のリアルな評判・口コミ

不動産の売却で、大京穴吹不動産が気になっている人もいらっしゃるのではないでしょうか。 「大京」と言えば、ライオンズマンシ …

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センチュリー21マンション自動査定

センチュリー21マンション自動査定

センチュリー21マンション自動査定は、センチュリー21が提供しているシミュレーションサイトです。

HOME’Sプライスマップと同じで、マンション名のみで査定が可能です。

査定価格に関しては実際の価格より低く、マンションによっては実態とかけ離れた価格が出てしまうので注意が必要です。

century21
センチュリー21の評判や口コミを見ると悪いのが多いけど大丈夫?

テレビCMや街中で、黄色い看板の「センチュリー21」を見たことのある人は多いと思います。 センチュリー21は、不動産会社 …

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4.マンション査定シュミレーションの査定額を比較

実際に売却されたマンションの取引事例、2件をもとに、各サイトでシミュレーションを行った結果を紹介します。

マンションAの実際の取引価格

物件 所在 実際の売却価格 概要
マンションA 東京都江東区 4,400万円 築17年・2LDK・約65㎡

マンションAのシュミレーション結果

マンションAの査定結果

マンションBの実際の取引価格

物件 所在 実際の売却価格 概要
マンションB 東京都中央区 4,950万円 築36年・2LDK・約70㎡

マンションBのシュミレーション結果

マンションBの査定結果

マンションAとマンションBを実際の成約価格を参考に各サイトの査定額をシミュレーションしましたが、HowMAが1番精度が高い結果となりました。

各サイトの査定内容の評価

実際に査定調査をしてみた結果をまとめると、以下の通りです。

サイト 評価 査定精度

HowMA(ハウマ)

HowMA(ハウマ)

誤差率4%未満

プライスマップ)

プライスマップ:HOME’S

× 上限値が高過ぎて回答幅も広い

IESHIL(イエシル)

IESHIL(イエシル)

価格は低め、回答幅は狭い

マンション売却シミュレーター:SUUMO

マンション売却シミュレーター:SUUMO

× 下限値が低い、回答幅は広い

大京穴吹不動産:QUICK

大京穴吹不動産:QUICK

回答幅は狭い

センチュリー21:マンション自動査定

センチュリー21:マンション自動査定

× 価格は低い、回答幅は狭い

多くのサイトは、幅で表示されており、下限値が2割以上も誤差がありました。

HowMAは、マンションAはやや高め、マンションBはやや低めに査定されましたが、いずれも誤差は4%以内であり、査定額の精度がとても高いことが分かりました。

実際に試して結果、マンション査定シミュレーションを利用するなら、HowMAが一番おススメとなります。

まとめ

マンション査定シミュレーションは、匿名で簡単に査定ができるインターネットサービスです。自分が所有しているマンション価格を気軽知りたいという方とっては便利なサービスです。

ただし、査定価格の精度や、対応範囲はサービスによって異なるので各サービスの特性を理解した上で使いましょう。オススメは精度の高い「HowMA(ハウマ)」です。

シュミレーション後に「この価格だったらマンション売却してもいい」と思った方は、マンションを査定して売却できる不動産一括査定サイトを使ってみてください。

マンション査定シュミレーションと不動産一括査定サイトの違いは以下の通りです。

  • マンション査定シュミレーション:相場を簡単に調べることができる
  • 不動産一括査定サイト:複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができ、売却までスムーズに行うことができる

マンション査定シュミレーションは相場調査が気軽にできて、不動産一括査定サイトは複数の会社に査定依頼をして、査定結果を踏まえて売却を進めることができるのが特徴になります。

最終的に不動産を売却するのであれば、不動産一括査定を使い、訪問査定を受ける流れがおススメです。

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「

すまいValue

」「

HOME4U

」「

イエウール

」)を利用しました。

下記は「

すまいValue

」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決

ひよこ生徒

こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!

正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「

すまいValue

」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?

下記に比較してまとめてみたぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

一括査定 机上査定 備考欄

すまいValue

HOME4U

イエウール

 

SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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不動産一括査定 不動産売却ブログ

すまいステップとは?株式会社Speeeが提供する新たな一括査定サイトを解説

不動産一括査定サイトの一つに「すまいステップ」があります。

すまいステップは、イエウールを運営している株式会社Speeeが2020年4月1日に立ち上げた新しい不動産一括査定サイトです。

不動産売却を検討している方の中には、すまいステップはどのような不動産一括査定サイトなのか気になる人も多いのではないでしょうか。

この記事を読むことで、あなたはすまいステップの特徴、メリットやデメリット、イエウールとの違いを知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • すまいステップの特徴について知りたい
  • すまいステップとイエウールの違いを知りたい
  • すまいステップ以外の不動産一括査定サイトについて知りたい

1.すまいステップとは

すまいステップとは、無料で最大4社の不動産会社に一度に査定依頼をできる不動産一括査定サイトです。

特徴としては、査定依頼できる不動産会社が優良不動産会社に特化している点です。

ただし、その優良不動産会社がどこの会社なのか、具体的には公表されておりません。

査定対応地域に関しては、システム上、選択肢として日本全国準備されています。

ただ、一括査定サイトでは、選択肢として全国対応になっている場合でも、実際検索してみると、ヒットしないということもあり得るので、注意が必要です。

査定対応可能な物件種別は、以下のものが対象となっています。

  • マンション一室
  • 一戸建て
  • 土地
  • ビル一室
  • 店舗・事務所・倉庫
  • マンション一棟
  • アパート一棟
  • ビル一棟
  • その他

すまいステップでは、農地や山林の選択項目がないですが、【その他】の自由記入項目で農地や山林の査定も依頼することができます。

査定に関しては、訪問査定机上査定のいずれも可能です。

訪問査定とは、実際に不動産会社が物件を見にきて行う査定のこと

机上査定とは、入力された情報のみで不動産会社が現地確認をせずに行う査定のこと

訪問査定や机上査定の違いや、失敗しない不動産一括査定の選び方に関しては下記記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者の評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

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2.すまいステップの運営会社はイエウールと同じ株式会社Speee

すまいステップの運営会社は株式会社Speeeです。

株式会社Speeeは、2007年11月に代表取締役である大塚秀樹氏が創業したベンチャー企業です。

2019年9月の第12期決算公告は、売上高:73億6,150万円、経常利益:3億138万円、当期純利益:3,808万円となっており、最近ではJASDAQスタンダード市場への新規上場を承認され、2020年7月10日(金)に東京証券取引所への上場を予定しています。

株式会社Speeeは、「すまいステップ」以外に

イエウール

」や「

ヌリカエ

」や「

解体工事のナコウド

」といったサービスを運営しています。

すまいステップに関しては、2020年4月1日に以下のようなプレスリリースがありました。

優良不動産会社に特化した不動産売却一括査定サービス「すまいステップ」をリリース
株式会社Speeeは、優良不動産会社に特化した不動産売却一括査定サービス「すまいステップ」をリリースしましたことをお知らせいたします。

すまいステップは、厳しい審査を通過した優良不動産会社のみを完全無料でご紹介する不動産売却一括査定サービスです。
今後も様々なコンテンツや機能拡充を予定しており、更なる優良不動産会社の参画拡大と業務支援を進めて参ります。

出典:優良不動産会社に特化した不動産売却一括査定サービス「すまいステップ」をリリース

株式会社Speeeはすでに「イエウール」という不動産一括査定サイトを持っているにも関わらず、新たにすまいステップを立ち上げている点が気になるところです。

恐らく、すまいステップは、登録されている不動産会社でイエウールと差別化を図っているものと思われます。

次に、公表されている情報を見ながら、すまいステップとイエウールの違いを比べていきたいと思います。

イエウールについては下記記事で詳しく紹介しています。

公式サイトだけでは見えてこない!イエウールのデメリットとリアルな評判
公式サイトだけでは見えてこない!イエウールのデメリットとリアルな評判

不動産を高く売りたいと思い、ネットで調べていると不動産一括査定の「」が紹介されているのを目にします。 紹介されている内容 …

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3.すまいステップとイエウールとの違い

すまいステップとイエウールの違いをまとめると下表の通りです。

比較項目 すまいステップ イエウール
運営歴 2020年4月~ 2014年1月~
登録不動産会社の質 優良不動産会社のみ 大手不動産会社から中小まで幅広いため質はバラバラ
対応エリア 全国 全国
登録企業数 非公表 1,600社以上
一括依頼社数 最大4社 最大6社
机上査定の有無 あり あり
査定可能な物件 マンション一室
一戸建て
土地
ビル一室
店舗・事務所・倉庫
マンション一棟
アパート一棟
ビル一棟
その他
分譲マンション
一戸建て
土地
一棟アパート・一棟マンション
区分マンション(収益)
一棟ビル
区分所有ビル(ビル一室)
店舗・工場・倉庫
農地
その他
問い合わせ窓口 なし メールによる問い合わせ

※調査日:2020年6月17日

すまいステップは、まだ情報がほとんど公開されていないため、良く分からないといったところが実態です。

査定可能な物件に関しては、イエウールが農地も査定できるのに対し、すまいステップは農地が査定できないことになっています。

また、すまいステップには問い合わせ窓口が一切ありませんが、イエウールには、メールによる問い合わせ窓口が備わっています

問い合わせ窓口がない以上、すまいステップは何かトラブルが発生した時点で、利用者は泣き寝入りすることになります。

すまいステップを利用する際は、問い合わせ窓口がないということを十分に理解した上で使うようにしましょう。

次にすまいステップを使うメリットについて見ていきたいと思います。

4.すまいステップの2つのメリット

すまいステップのメリットは、主に以下の2点です。

すまいステップのメリット

  • 優良不動産会社に売却を依頼できる可能性がある
  • 株式会社Speeeのノウハウを享受できる

1つ目は、優良不動産会社に売却を依頼できる可能性があるという点です。

すまいステップは、恐らくイエウールの運営時の課題点を改善したサイトと思われます。

イエウールは提携業者が多いため、評判の悪い会社が紛れている噂がありましたが、悪徳業者が排除された不動産一括査定であれば、利用者にとっては有益なサービスであると思われます。

2つ目は、株式会社Speeeのノウハウを享受できるという点です。

株式会社Speeeは、少なくともイエウールを6年以上運営していますので、それなりの実績があります。

イエウールの改良版と考えれば、サービス利用のしやすさ等のメリットはあると思います。

次にすまいステップを使うデメリットを見ていきたいと思います。

5.すまいステップの2つのデメリット

すまいステップのデメリットは、主に以下の2点です。

すまいステップのデメリット

  • 実態はまだよくわからない
  • 問い合わせ窓口がない

1つ目は、実態はまだよくわからないという点がデメリットです。

すまいステップは、公表されている情報があまりにも少な過ぎて、どのようなサイトなのかよくわかりません。

特に、最大の売りである「優良不動産会社に特化」という点が不明です。

会社名が公表されているわけでもなく、何社が登録されているのも開示されていないため、本当に優良不動産会社が登録されているのかわからない状況となっています。

2つ目のデメリットは、問い合わせ窓口がないという点です。

すまいステップは優良不動産会社が登録されているらしいので、今のところ、それを信じて利用するしかありません。

問い合わせ窓口がないので、仮に悪徳不動産会社が紛れ込んでいたとしたら、訴える先がないということは知っておく必要があります。

すまいステップはまだ立ち上がったばかりなので、少し怖いと感じる人は無理に使わないようにしましょう。

ここまで、すまいステップの特徴、イエウールとの違い、メリットやデメリットについて紹介してきましたが、他の不動産一括査定サイトについても解説します。

6.すまいステップ以外のオススメ一括査定サイト

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「

すまいValue

」「

HOME4U

」「

イエウール

」)を利用しました。

下記は「

すまいValue

」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決

ひよこ生徒

こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!

正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!

フクロウ先生

フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「

すまいValue

」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?

下記に比較してまとめてみたぞ!

フクロウ先生

フクロウ先生

一括査定 机上査定 備考欄

すまいValue

HOME4U

イエウール

 

SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者の評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと …

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まとめ

すまいステップは、比較的新しいサイトなので、もっと情報が開示されてから利用することをおススメします。

  • すまいステップは新しくリリースしたばかりで、公開情報が少なく、登録されている不動産会社を含め、実態が分からない
  • 不動産一括査定は、

    すまいValue

    」「

    HOME4U

    を使えば、信頼できる不動産会社を探すことができる

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Source: 不動産売却の教科書

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土地活用でありがちな7つの失敗例と失敗を防ぐための対策

これから土地活用を始めたいという方にとって、事前に失敗例を学んでおくことはとても重要です。失敗を防ぐことは、成功への近道にも繋がるはずです。

そこで、この記事では「土地活用における代表的な失敗例」を7つピックアップし、それぞれへの対策も含め、解説していきたいと思います。ぜひ、今後の土地活用のために、最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 既に土地を持っているけど、まずは何からしたらいいの?
  • アパートや店舗テナント、木造や鉄骨など、何を基準に選ぶべき?
  • 土地活用で、注意しておくべきことは何?
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.立地による失敗と対策

土地活用で一番多い失敗は立地による失敗です。

土地活用は立地が良ければ何をやっても上手くいきますが、立地が悪ければ何をやっても上手くいかないという特徴を持っています。土地活用は良い立地で行うことが何よりも重要です。

極端な例を言うと、人里離れた土地でのアパート経営は誰でも失敗します。一方、東京都内でも目黒区や渋谷区といった住宅地として人気の高いエリアでのアパート経営は、大きな失敗はありません。

土地活用の成否を決める最大の要因は立地であり、良い立地で土地活用を行うことが、失敗を防ぐ最大の対策となるのです。

特に、元々土地を所有している人の場合、その土地を活かすことを前提に考えてしまい、失敗するケースが多く見られます。持っている土地の立地が悪ければ、そこを無理に活用するのではなく、立地の良い場所に買い替えてから土地活用を行うことが必要です。

そのため、地主の人であっても、土地活用は土地選びから始めることがポイントとなります。元々土地を持っている人は、売れる土地があるだけ、土地を持っていない人よりも圧倒的に有利です。

その優位性を活かし、土地を持っている人は買い替えによって良い土地を取得することから始めるようにしてください。

買い替えの際は、購入資金確保のため、お持ちの土地をできるだけ高く売却することが大切です。複数社の査定額を一度に比較できる一括査定なら、効率的に高値での売却が可能です。ぜひ、ご活用ください。数多くある、不動産一括査定の中でも、下記の4つは特にオススメです。

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「

    すまいValue

  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「

    SRE不動産(※旧ソニー不動産)

  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「

    HOME4U

  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「

    イエウール

2.一括借上げ(サブリース)による失敗と対策

前章では、土地活用全般に当てはまる、立地の話でしたが、本章からは、アパート経営に関する失敗例と対策を解説していきます。

まず、最初に解説するのは、一括借上げ(サブリース)による失敗です。

一括借上げ(サブリース)とは?

一括借上げ(サブリース)とは、家賃保証型サブリースと呼ばれる管理方式のことです。ここでいう「家賃保証」とは、入居者の家賃滞納を家賃保証会社が保証するサービスとは意味が異なります。

今回解説する一括借上げ(サブリース)における家賃保証とは、空室時でもサブリース会社が一定の家賃を保証してくれるサービスになります。空室の状況に関わらず家賃が保証されるため「空室保証」と呼ばれることもあります。

一括借上げ(サブリース)には注意が必要な点が多く、大きな注意点としては、一括借上げ(サブリース)の家賃保証は永久に固定家賃が保証されるというものではないという点です。築年数が古くなり、空室が増えだすとサブリース会社からの家賃減額要請があります。サブリース会社が逆ザヤになってまでも保証してくるわけではなく、サブリース会社が損をしないように家賃を下げてくるのです。

失敗と対策

一括借上げ(サブリース)では、家賃が保証されないことを十分に理解していないオーナーがサブリース会社を訴えるというような失敗例が良くあります。半分、詐欺のように騙されて一括借上げ(サブリース)契約をしてしまうオーナーもいますので、オーナーとサブリース会社との間では昔から訴訟が後を絶たない状況です。

家賃保証型サブリースは、オーナーが満室時の80%程度の賃料しかもらえないため、収益性が非常に低いというデメリットもあります。元々の収益性が低いにも関わらず、さらに家賃が減額されるため、憤慨するオーナーはとても多いのです。

結論としては、一括借上げ(サブリース)はオススメが出来ません。シンプルな解決策としては、一括借上げ(サブリース)をせずに別の形で土地活用を検討するということになります。

家賃保証型サブリースを選択せずに、空室リスクの対策をするには自己資金を十分に用意して投資する必要があります。

極端な例ですが、自己資金100%で土地活用をすれば借入金の返済の心配をする必要がないため、空室が多く発生してもあまり心配はいりません。そのため、最初の投資で借入金を少なくしておけば、空室へのリスクヘッジとなり家賃保証型サブリースは選択しなくても良いのです。

また、前章で解説したとおり、空席自体を出来るだけ発生させないために、好立地の土地を選ぶことも非常に大切です。

また、一括借上げ(サブリース)について詳しく知りたいという方は、こちらの記事で解説しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)
「安心して下さい」に要注意!本当は安心できない一括借上げ(サブリース)

アパート経営をする以上、「一括借上げ(サブリース)」については、しっかりと基礎知識を身につけるべきです。 最近、某ハウス …

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3.木造アパートによる失敗と対策

次に解説するのは、木造アパートを選んだ際の失敗です。木造アパートは建築コストが安いため、選択したくなりますが、安易に選ぶと後の賃貸経営で苦労することが多いです。

木造アパート経営で一番難しいポイントは「入居者からのイメージが低い」という点です。木造アパートには、「隣戸からの音が漏れる」、「耐震性が弱い」等のイメージが付きまとうため、築年数が古くなると入居者が埋まりにくくなることが多いです。

入居者の中には、家賃を安く抑えるためにあえて木造アパートを選ぶ人も多いです。裏を返すと「木造なら安く借りられるはず」と考える人も多く、木造アパートは高く貸すことが難しくなります。

また、外壁の劣化も早く、外壁塗装などの大規模修繕が定期的に必要になる、という点も木造のデメリットです。築10年を過ぎると、空室も目立ち始め、修繕費もかさんでくることから比較的失敗しやすい構造だといえます。

アパート経営であれば、最初に複数のハウスメーカーから相見積を取り、できるだけ木造以外の構造で安い建築費のアパートを建てることをオススメします。

4.ファミリータイプによる失敗と対策

前章では、アパートの建築構造に関する失敗例を挙げましたが、アパート経営はターゲットも大切です。アパートでは、ファミリータイプを作ってしまったことによる失敗が多くみられます。

3LDKのようなファミリータイプは、面積が広く、必然的に賃料総額が高くなります。一般的に家族世帯の住宅は借りるよりも買った方が安いため、賃貸需要は低くなります。それに対して、単身者で住宅ローンを組んでワンルームを購入するような人はとても少なくなります。単身者は買うことよりも借りることを選択するため、ワンルームは賃貸需要が高くなります

そのため、アパートのような賃貸住宅を建てるときは、ファミリータイプではなく、ワンルーム等の単身者向けの間取りで建てることがオススメです。

ハウスメーカーは最初に3LDKの間取りの提案してくることが多いですが、そのような提案が出てきた場合は単身者向けに描き直してもらいます。

ワンルームは3LDKよりも建築単価が上がってしまいますが、それ以上に賃料単価が上がり、空室リスクも減ることから、ワンルームを建てた方がメリットはあります。

3LDKは失敗しやすい典型的な間取りですので、なるべく作らないようにしましょう。

5.賃貸併用住宅による失敗と対策

次に解説するのは、賃貸併用住宅における失敗です。賃貸併用住宅とは、アパートと自宅が一緒になった建物です。

賃貸併用住宅のメリットとしては、全体の中で住宅を50%以上とすると住宅ローンを使って建物を建てることが可能という点です。住宅ローンはアパートローンに比べ、長期低利で借りることができます。

しかしながら、半分を自宅とした賃貸併用住宅は、非常に中途半端な建物となります。相続でも相続人たちが相続をしたがらず、売却でも売れにくくなるという失敗があります。住宅ローンの金利はたしかにメリットですが、総合的に判断すると、住宅ローン利用の賃貸併用住宅の経営はオススメはできません。

もし、賃貸併用住宅を検討するのであれば、マンションタイプの賃貸併用住宅をオススメしたいと思います。普通にマンションを建て、最上階を自宅にしておけば、将来その自宅を貸し出すことができます。

一棟丸ごと収益物件に変えることができるため、将来、賃貸アパートとして普通に相続や売却も可能です。

賃貸併用住宅は、将来の相続や売却のしやすさを踏まえたうえで、検討するようにしましょう。

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アパート経営で成功している人の9割が実践している方法があります。

それは各社のプラン計画をしっかり吟味して検討している方です。

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筆者も何度も利用していますが、強引な営業などは一切ありませんでした。

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想像していなかった計画が来ることもよくあります。

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6.軽量鉄骨での店舗誘致の失敗と対策

前章まで、アパート経営に関する解説が続きましたが、本章と次章に関しては、店舗テナントの経営に関する失敗例と対策を解説していきます。

まず、軽量鉄骨で、店舗誘致をしようとして失敗するケースから解説していきます。典型的な失敗は、1階を店舗とし2階以上を住宅とする建物を軽量鉄骨で作ってしまうパターンです。

軽量鉄骨は、梁(柱と柱を繋ぐ横架材)が細いため、柱と柱の間隔が狭くなってしまいます。軽量鉄骨で店舗区画を作ろうとすると、区画内に柱が何本も登場してしまうため、とても使いにくい空間となります。

店舗のテナントは、柱がたくさん出ている区画を非常に嫌がります。柱は棚割りや座席等のレイアウトを制限してしまうため、レイアウトを自由に行いたいテナントにとっては使いにくいのです。

そのため、店舗区画を設ける建物を検討している場合は、軽量鉄骨を避けるようにしてください。店舗区画ではスペースを広くとれる重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造がオススメです。

7.一棟貸しによる失敗と対策

土地活用では、一棟貸しによる失敗も多くあります。一棟貸しは、特にコンビニなどの店舗に貸す場合は要注意です。

店舗の一棟貸しは退去リスクが高く、土地活用後、数年で退去されてしまうこともあります。一棟貸しで、最初にそのテナントありきで建てると、建物がそのテナント向け仕様となってしまい、他のテナントが使いにくくなります。

よって、一棟貸しでテナントが退去されてしまうと後継テナントが見つかりにくく、仮にテナントが見つかったとしても大幅に家賃が下がってしまうことが多いです。

一棟貸しの退去リスクは完全に防ぐことはできません。建設協力金でテナントに建物を建てさせると比較的安全ですが、建設協力金であっても退去はされるので注意が必要となります。

建設協力金とは、テナントが土地オーナーに建物資金を貸し出してくれる方式。土地オーナーは銀行ではなくテナントから長期低利で建設資金を借りることができる。

建設協力金の場合、テナントが退去した場合、テナントから借りたお金は債務免除する契約とするのが一般的です。債務免除とは、貸したお金を返さなくても良いという意味になります。

ところが、テナントに退去されてしまうと、債務免除益といって、土地オーナーは「借りたお金をもらった」という扱いになり、税金がかかってしまいます。一棟貸しの建設協力金方式で建物を建てると、テナント退去と債務免除益による課税のダブルパンチをくらうことになります。

建設協力金は一棟貸しのテナント退去を防ぐ対策にはなり得ず、債務免除益の課税リスクも含むということを知っておくことが必要です。

そのため、一棟貸しでは、退去リスクの低いテナント選びがとても重要になります。

具体的には、老人ホーム保育園といった業態は一棟貸しでも退去リスクは低いです。店舗の一棟貸しはリスクが高いので、一棟貸しをするならば退去リスクの低い事業者と契約するようにしましょう。

まとめ

以上、土地活用の失敗例を解説してきました。失敗例と対策をまとめると下表の通りです。

No 失敗例 対策
1 立地による失敗 既に土地を持っている場合でも、立地が悪ければ買い替えを進める
2 一括借上げ(サブリース)による失敗

自己資金を十分に用意し、空室リスクに備えたうえで一括借上げ(サブリース)を選択しない

3 木造アパートによる失敗 相見積を取り、木造以外の構造で安い建築費のアパートを建てる
4 ファミリータイプによる失敗 ワンルーム等の単身者向けの間取りを建てる
5 賃貸併用住宅による失敗と対策 マンションタイプの賃貸併用住宅を建てる
6 軽量鉄骨による店舗誘致の失敗 重量鉄骨造または鉄筋コンクリート造で建てる
7 一棟貸しによる失敗 退去リスクの低いテナントと一棟貸しをする

土地活用は大きな投資を伴いますので、しっかり対策を行って失敗を防ぐようにしましょう。 

土地の活用などの投資を考えるなら一括資料請求がオススメ

土地の活用などの不動産投資を考えるなら、とにもかくにも自らどういった活用方法があるのかを知って吟味すべきです。

まずは勉強も兼ねて、

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中には変な会社からしつこい営業の売り込みがあるのではないの?と思う方がいると思いますが、心配も無用です。

HOME4U土地活用で提案してもらえる会社は、NTTグループならではの厳重な審査をしているため、安心して利用できます。

約60秒、しかも無料で利用・土地を持っていなくても利用できますので、まずは多くのプランを見て吟味してみましょう。

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