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土地活用 駐車場経営

駐車場経営の初期費用はいくら?経営方式・システム別の費用を解説!

駐車場経営は初期費用が安いというメリットがあります。
駐車場は、選択する経営方式によって初期費用が異なり、場合によってはゼロ円から始めることも可能です。

一方で、少しでも多く収益を得るためにリスクを負って自分で駐車場経営をしていく場合には、設備機器の導入費用が必要となります。

設備機器も「ロック式」や「ゲート式」等のシステムによって金額が異なるため、初期費用を抑えるに駐車場のシステムについても把握しておくことが必要です。

この記事では、「駐車場経営の初期費用」について解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 駐車場経営方式と初期費用の関係って?
  • システム別に見る初期費用の額を知りたい!
  • 土地から購入した場合の初期費用等はどれくらい?

1.駐車場の経営方式と初期費用

駐車場経営には大きく分けて、「月極駐車場」「一括借り上げ方式」「管理委託方式」の3つの経営方針があります。

最初にそれぞれの初期費用について解説していきます。

月極駐車場

月極駐車場とは駐車場代を月額の固定賃料で契約する経営方式のことで、近隣の居住者向けや店舗の来客用の駐車場として貸し出す場合に多く利用されます。

月極駐車場の場合、未舗装の砂利敷きの状態でも行うことができ、時間貸しのような機械設備は特段不要です。

月極駐車場で必要な初期費用

  • 整地されていない状態の土地の場合に必要な砂利敷き整地費用が相場「1万円/坪」
  • トラロープ(黄と黒の配置が虎模様のような頑丈なロープ)を使った区画割りが相場「2,000円/100m」

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に土地を一括で貸す時間貸し駐車場の経営方式のことで、土地所有者は駐車場運営会社から毎月固定賃料を受領します。

一括借上げ方式には、未舗装の状態で貸す「土地貸し」と、アスファルト舗装をしてから貸す「施設貸し」の2種類があります。

どちらの場合もパークロックや精算機等の時間貸し駐車場に必要な設備は駐車場運営会社の費用にて設置するので初期費用を抑えることができます。

それぞれの特徴を見てみましょう。

初期費用ゼロ円なら「土地貸し」

土地貸しの一括借り上げ方式の場合、未舗装の状態で駐車場運営会社に貸し出し、アスファルト舗装・設備も駐車場運営会社が行うため、土地所有者は初期費用を負担せずに駐車場経営を始めることが可能です。

ただし、駐車場運営会社がアスファルト舗装の初期費用を負担することから、土地貸しは賃料が安くなるという特徴があります。

また、土地貸しは土地を貸す地代として扱われるため、消費税は非課税です。

賃料優先なら「施設貸し」

一方で土地貸しの一括借り上げ方式の場合、アスファルト舗装をした後に駐車場運営会社に貸し出すため、土地所有者の初期費用にアスファルト舗装費用が必要です。

アスファルト舗装費用の相場は「1.7万円/坪」程度となります。

ただし、駐車場運営会社のアスファルト舗装費用の負担がなくなることから、施設貸しは賃料が高くなるという特徴があります。

また、施設貸しは施設を貸す賃料として扱われるため、消費税の課税対象です。

施設貸しは、土地貸しよりも賃料が高くさらに消費税も課税されるため、入金額が大きくなります。

特に消費税の納税義務のない免税事業者は、消費税の部分がそのまま収入となるため、施設貸しを選択するメリットは大きいです。

管理委託方式

管理委託方式とは、土地所有者が駐車場設備機器も購入して行う時間貸し駐車場の経営方式のことで、パークロックや精算機、看板等の所有権は全て土地所有者にあります。

管理委託方式では、駐車場運営会社に精算機の管理や清掃等の駐車場の管理を委託する方式で、駐車場利用料が直接駐車場の売上となるため、収益性は一括借り上げ方式よりも高くなります

ただし収入は不安定であり、駐車場経営のリスクも全て土地所有者が負うことになる点がデメリットです。

管理委託方式の主な初期費用

  • アスファルト舗装費用
  • ライン引き費用
  • 車止めブロック費用
  • 精算機
  • パークロック(ロック板)
  • 看板
  • 照明
  • 各種設備の設置工事費用

初期費用の細かい詳細は「5.事例ごとの初期費用」の章で解説していきます。

2.時間貸し駐車場の設備システムの種類

立地にもよりますが、一般的に、駐車場経営は月極駐車場よりも時間貸し駐車場の方が収益性が高く、オススメです。

この章では、そんな「時間貸し駐車場」の設備面でのシステムについて解説していきます。

狭い土地で採用される「ロック式」

ロック式とは、各駐車スペースにパークロックと呼ばれる設備を設置する駐車場システムのことです。

ロック式は、入庫時に自動でロックが上がって車が動かせなくなり、出庫時に精算機にお金を支払うことでロックが下がり、車を動かすことができるようになります。

ロック式はゲートの設置が不要であることから、目安として20台未満となるような狭い土地の時間貸し駐車場で採用されています。

ロック式のメリット

  • 「パークロック」と「精算機」、「看板」、「照明」を設置するだけ
  • ゲートのスペースが不要のため、狭い土地を最大限効率的に利用できる

ロック式のデメリット

  • パクークロックを台数分確保するため、台数が増えるほど初期費用がかかる
  • 設備が増えるほど、パークロックの故障する確率が上がる

ロック式の初期費用

ロック式の初期費用の相場は下表の通りです。

工事内容 相場
アスファルト舗装 1.7万円/坪
ライン引き 1.2万円/台
車止めブロック 3,000円~5,000円/個
精算機 50万円前後/台
パークロック 10万円前後/台
看板・照明 20万円前後
設備設置工事費用 50万円前後

ロック式の場合、土地の面積が広いと台数が増えるため、アスファルト舗装やパークロックの料金が増えることになります。

台数が増える場合は次に紹介するゲート式を採用するのが定石です。

20台以上の場合に採用される「ゲート式」

ゲート式とは駐車場の出入り口にゲートを設置する駐車場システムで、入庫でゲートを通過する際、利用者が駐車券を受け取りる形式のことです。

出庫時に精算機に駐車券を入れ、お金を支払うことでゲートが開く仕組みになっている駐車場です。

ゲート式は、ロック式と異なり、収容台数増加に伴って費用が増加することはありません。

1台商業施設や病院等の大きな駐車場でよく採用されています。一般的には、20台以上の駐車場がゲート式を採用する目安です。

ゲート式のメリット

  • 各スペースへのパークロックの設置は不要という手軽さ
  • ゲートの設備だけで入出庫を管理できるようになるため初期費用が安い

ゲート式のデメリット

  • ゲートの設置スペースが必要なため土地の利用効率が悪い
  • 駐車場内に走路も必要で「駐車」以外のスペースを使う
  • 上記の点から、小さな駐車場でゲート式を採用すると台数が大幅に減る

ゲート式の初期費用

ゲート式の初期費用の相場は下表の通りです。

工事内容 相場
アスファルト舗装 1.7万円/坪
ライン引き 1.2万円/台
車止めブロック 3,000円~5,000円/個
精算機 50万円前後/台
ゲート 60万円前後/台
看板・照明 20万円前後
設備設置工事費用 50万円前後

ロック式との違いはパークロックがなくなり、ゲートが増えるという部分だけです。

ゲートは出入口に1箇所ずつ設ければ良いので、ゲート式は台数が多いほどコストメリットが生じます。

低コストも無賃駐車のリスクがある「前払い式」

前払い式とは、駐車場の出入り口に精算機だけを設置しておく駐車場システムです。

前払い式は、駐車をする際利用者が自主的に精算機に料金を支払うシステムで、機械的に不正駐車を規制する仕組みはなく、あくまでも利用者の良心に基づき支払いが行われます。

事例としては少ないですが、注意して街を歩いているとたまに見かけるタイプの駐車場となっています。

前払い式のメリット

  • 初期費用を安く抑えることができる
  • 必要なのは精算機だけなので、手軽に始められる
  • 砂利敷きやアスファルの舗装なしでも運営可能

前払い式のデメリット

  • 支払いの不正を防ぐ仕組みが無いため売上が上がらないリスクがある

前払い方式を選択する場合は、例えば自宅のすぐ目の前の土地で行う等、常に不正駐車を監視できる状況で行うのが理想です。

前払い式の初期費用

前払い式の初期費用の相場は下表の通りです。

工事内容 相場
砂利敷き整地 1万円/坪
トラロープ 2,000円/100m
精算機 50万円前後/台
看板 10万円前後

3.経営方式ごとの整地費用

整地費用はどの経営方式を選択するかで異なります。それぞれの整地費用の相場は下記の通りです。

経営方式 初期費用相場
月極駐車場管理委託(前払い方式)
  1. 砂利敷き整地:1万円/坪
  2. トラロープ:2,000円/100m
一括借り上げ(土地貸し)
  • 初期費用不要
一括借り上げ(施設貸し)
  • アスファルト舗装:1.7万円/坪
管理委託(ロック式またはゲート式)
  1. アスファルト舗装:1.7万円/坪
  2. ライン引き:1.2万円/台
  3. 車止めブロック:3,000円~5,000円/個

月極駐車場または前払い方式による管理委託であれば、砂利敷き整地で駐車場を運営することができます。

一括借り上げの「土地貸し」「施設貸し」の費用は以下になります。

  • 土地貸しなら整地費用も不要
  • 施設貸しアスファルト舗装のみ必要

ロック式またはゲート式による管理委託の場合は、アスファルト舗装に加え、ライン引きや車止めブロックの設置も必要です。

4.土地から購入するときの初期費用

駐車場経営を始める為に、土地から購入する場合、土地の購入代金の他、以下のような初期費用が発生します。

駐車場経営に必要な様々な初期費用

駐車場をゼロから始めるとき、どのような経費があるのでしょうか?一つ一つ解説していきます。

仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社へ支払う報酬のことです。売買金額が400万円超の物件なら「売買金額の3%+6万円」が上限額となります。

印紙税

不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければならない課税文書に該当します。

印紙税は、「売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円」「5,000万円超1億円以下なら3万円」です。

登録免許税

登録免許税とは、所有権移転登記を行うために法務局に支払う税金のことです。

所有権移転のための土地の登録免許税は、「土地の固定資産税評価額×税率」で計算されます。

税率は、本則は2%ですが、令和3年3月31日までの売買であれば1.5%です。

司法書士手数料

所有権移転登記を司法書士に依頼する際に発生する費用です。所有権移転登記の司法書士手数料の相場は5万円程度となります。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産の購入者に対して課される都道府県税です。

宅地の不動産取得税は、「土地の固定資産税評価額×(1/2)×3%」(令和3年3月31日までの売買)で計算されます。

土地購入時の初期費用は、大部分を仲介手数料が占めており、土地購入額の約3.5%程度が初期費用となるイメージです。

以上が駐車場経営を始める際に必須となる様々な初期費用です。

なお、筆者としては、駐車場経営を目的とした土地購入はオススメしておりません。

使わなくなった土地の暫定利用としてはとても有効な駐車場経営ですが、土地購入の投資を回収するのはとても大変です。下記の記事でも土地なしの方の駐車場経営について解説しております。

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5.事例ごとの初期費用

この章では、代表的な2つの経営方式による初期費用について紹介します。

ケース1.一括借り上げ方式(土地貸し)

一括借り上げ方式の土地貸しであれば、初期費用はゼロ円となります。

収益性は低くても構わないので、コストを全くかけたくないという方にオススメです。

ケース2.10坪、ロック式2台の駐車場

管理委託方式で、10坪の敷地で2台のロック式駐車場を始める場合の初期費用は以下の通りです。

  • アスファルト舗装 = 10坪 × 1.7万円/坪 = 17万円
  • ライン引き = 2台 × 1.2万円/台 = 2.4万円
  • 車止めブロック = 2台 × 0.4万円/台 = 0.8万円
  • 精算機 = 1台 × 50万円/台 = 50万円
  • パークロック = 2台 × 10万円/台 = 20万円
  • 車止めブロック = 2台 × 0.4万円/台 = 0.8万円
  • 看板・照明 = 20万円
  • 設備設置工事費用 = 50万円

初期費用合計:約160.2万円

管理委託方式は、リスクを取ってでも高収益を狙いたい人にオススメです。

6.希望通りの駐車場経営が見つからなかったら他の土地活用の検討も

ここまで様々な「駐車場経営」の方法や費用について解説してきました。

しかしどれもぴんとこなかったり条件が合わないという場合には、せっかくの土地を駐車場経営以外で活用する方法も検討してみましょう。

検討するなら土地活用のプロに相談が一番!

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法 相談先
ハウスメーカー 工務店 ゼネコン 各種専門業者
マンション経営  
アパート経営    
賃貸併用住宅    
駐車場経営      
大規模施設(高齢者施設・保育所など)    
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!

フクロウ先生

フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

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まとめ

以上、駐車場経営の初期費用について解説してきました。

駐車場経営の初期費用は経営方式によっても異なり、ゼロ円から始めることも可能です。

管理委託方式で行う場合、駐車場システムには「ロック式」、「ゲート式」、「前払い式」の3種類がありました。

駐車場経営の初期費用は、システムによっても異なります。

土地から購入する場合、初期費用には仲介手数料や不動産取得税等の初期費用が掛かります。

初期費用を考慮しながら計画的に駐車場経営を始めてみてください。

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