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面白い土地活用!自分で使う・他人に貸す場合の5アイディアを紹介!

土地を持て余している人の中には、「面白い土地活用」がないか探している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

せっかく土地活用をするなら、「儲かって面白い土地活用」をやってみたいところです。

この記事では「面白い土地活用」について解説します。

自分で使う土地活用や他人に貸す土地活用、面白い土地活用を探す方法について紹介します。

ぜひ最後までご覧ください。

1.土地活用の面白さを決めるアービトラージとは

面白い土地活用を行うには、不動産アービトラージという考え方を知ることが必要です。

アービトラージとは「裁定取引」という意味ですが、理論的価格差を用いて稼ぐという方法のことを指します。

アービトラージは理論的価格差ですので、時の運といった偶発的な儲け方はなく、狙った通りの必然的な儲け方をします。

土地活用で儲けるには、「高い賃料単価」で貸すことです。

不動産は同じ物件でも貸し方によって賃料単価に差が生じ、理論的に高く貸す考え方がアービトラージになります。

不動産アービトラージで賃料単価を上げるには、「空間を細かくする」と「時間を細かくする」の2つの方向性があります。

【不動産アービトラージ】

空間を細かくするという貸し方には、例えばシェアハウスがあります。

1戸のマンションを1人に貸すよりも、シェアハウスとして複数人に貸した方が面積当たりの賃料単価を上げることができます。

また、時間を細かくするという貸し方には、例えば時間貸し駐車場があります。

1台のスペースを月極駐車場として月単位で貸すよりも、時間貸し駐車場として時間単位で貸した方が面積当たりの賃料単価を上げることができます。

このように不動産は同じ不動産であっても、空間を細かくしたり、時間を細かくしたりすることで理論的に賃料単価を上げることが可能です。

土地活用で儲けるには、賃料単価を上げ、投資効率を上げることがポイントとなります。

同じ不動産でもアービトラージを上手く取り入れることで儲かって面白い土地活用とすることができます。

2.自分で使う土地活用

2-1.コインランドリー

コインランドリーは、洗濯機や乾燥機を貸し出し、その利用料で稼ぐ土地活用です。

近年、共働き世帯が増えたことから急速にニーズが高まっています。

コインランドリーは空間的にも時間的にもアービトラージを兼ね備えた土地活用になります。

一つの店舗空間の中に洗濯機や乾燥機を複数台置くことができますので、空間を細かく分割して貸していることになります。

また、洗濯機や乾燥機の利用時間は1回あたり30分~60分程度ですので、時間も細かく分けて貸しています。

コインランドリーは無人で行うことができるビジネスであるため、人を雇うことも不要です。

立地に関しても、都市部の駅近くである必要はなく、ファミリー世帯が多く住む郊外の住宅地の近くで行うことができます。

2-2.コワーキングスペース・シェアオフィス

コワーキングスペースとは、一つの空間を複数の人がシェアする形式のオフィスのことです。

シェアオフィスとは、空間を小割にした形式のオフィスになります。

コワーキングスペースも、シェアオフィスも空間を細かくして貸し出すという点でアービトラージが働いています。

そのため、賃料単価は一般のオフィスよりもコワーキングスペースやシェアオフィスの方が高いです。

コワーキングスペースは、昨今、リモートワークが増えたことで需要が急速に伸びています。

自宅に仕事部屋を持っていない人が、働くスペースとしてコワーキングスペースを借りています。

コワーキングスペースも一等地のオフィス街にある必要はなく、むしろ郊外の住宅街の方がニーズは高いです。

空間さえ用意できればいいので、特にオフィスのような高層建物にする必要もなく、1~2階のような低層の建物でもコワーキングスペースとして貸し出すことはできます。

3.他人に貸す土地活用

この章では他人に貸す土地活用について解説します。

3-1.コレクティブハウス

コレクティブハウスとは、居住者同士で共同生活ができるタイプの賃貸住宅のことです。

完成した姿はシェアハウスと同じですが、竣工までの過程がシェアハウスとは異なります。

コレクティブハウスとは、更地の状態で最初に共同生活をしたい人たちが集まり、居住者組合という組織を作ることからスタートします。

建物は居住者組合と設計者が話し合って決めていきます。

土地所有者は確保したい利回りだけを居住者組合に提示し、居住者組合はその利回りを確保するために自分たちの賃料と建物設計を決定します。

居住者組合が高い賃料を払えないのであれば、その分、建物のスペックを落として安い建物を設計者にお願いするというイメージです。

シェアハウスは土地所有者が建物を建てた後に入居者を募集しますが、コレクティブハウスは土地所有者が建物を建てる前に既に入居者が決まっている点が特徴です。

そのため、コレクティブハウスでは入居者が埋まるかどうかの心配をする必要はなく、安心して土地活用をスタートすることができます。

コレクティブハウスも複数人で建物をシェアしていますので、空間を細かく貸し出しておりアービトラージが効いています。

そのため、賃料単価の高い土地活用を行うことができるのです。

3-2.マンスリーマンション

マンスリーマンションとは、月単位でマンションを貸し出す形態の土地活用です。

長期出張者や訪日外国人にニーズがあります。

マンスリーマンションであれば、月単位でマンションを貸し出すことができるため、通常の賃貸マンションよりもアービトラージが働きます。

投資としては通常のマンションを建てるのと同じですが、各部屋にはベッドやテレビ等の家具を設置しておき、利用者がすぐに生活できる仕様にしておくことがポイントです。

東京都や大阪府のように長期出張者や訪日外国人が多いエリアであれば、普通のマンションをするよりもマンスリーマンションの方が面白いといえます。

3-3.駐車場+空中店舗

駐車場+空中店舗とは、平面駐車場の上に店舗を作るタイプの土地活用です。

時間貸し駐車場を経営している土地の上に、ピロティー状(壁がなく柱だけで構成された吹き抜けの空間)に店舗を建てる活用方法になります。

駐車場+空中店舗であれば、土地全体をアパートやマンションにするよりも初期投資額を抑えることができます。

しかも、店舗であればアパートやマンションよりも賃料単価が高いです。

また、土地の部分は時間貸し駐車場であるため、時間を細かくして貸し出すアービトラージの効果が働きます。

駐車場であれば、空室リスクも低いため、安定した土地活用が可能です。

アパートやマンションにするには狭い土地や、投資効率を上げたい人は「駐車場+空中店舗」がおススメとなります。

4.面白い土地活用を探す方法

この章では面白い土地活用を探す方法について解説します。

4-1.賃料単価の高さを優先する

面白い土地活用を探す方法としては、賃料単価の高さを優先することがポイントです。

賃料単価の高い土地活用を行った方が儲かるため、面白いと思える土地活用ができます。

賃料単価の高さは、高い順に並べると「事業系」、「住居系」、「土地貸し系」の順番になります。

事業系とは、店舗やオフィス、老人ホーム、保育園等の事業者に貸し出すタイプの土地活用です。

事業系の中で賃料の高い順番に並べると、「店舗」、「オフィス」、「老人ホームや保育園」の順番になります。

さらに店舗の中では「ドラッグストアやコンビニ」等の物販店舗が最も高く、「飲食店や美容院」といったサービス店舗はやや低いです。

ただし、オフィスであればアービトラージの考え方を取り入れることで「一般のオフィス」よりも「コワーキングスペース・シェアオフィス」の方が賃料単価は高くなります。

住居系とは、賃貸マンションやアパート、戸建て賃貸等の居住の用として貸し出すタイプの土地活用のことです。

住居系の中で賃料の高い順番に並べると、「ワンルーム」、「2DK」、「3LDK」の順番となります。

3LDKよりもワンルームの方が空間を細かく区切ることになり、アービトラージの効果が働いて賃料単価がアップします。

ただし、3LDKであれば「一世帯として貸す」よりも「シェアハウスとして貸す」方がアービトラージの効果が働き賃料単価は高くなります。

土地貸し系は、借地事業や駐車場等の建物投資を伴わずに土地だけ貸し出すタイプの土地活用のことです。

借地事業とは、建物所有目的の人に土地を貸す事業のことを指します。

一般に、地代は駐車場よりも借地事業の方が高いです。

駐車場であればアービトラージの考え方を取り入れることで「月極駐車場」よりも「時間貸し駐車場」方が賃料単価は高くなります。

このように、土地活用は同じ場所で行うにしても「誰にどのように貸すか」によって賃料単価は異なってきます。

土地活用を検討するなら、できるだけ高い貸し出し方法を検討するようにしましょう。

4-2.複数のプランを比較する

面白い土地活用を探すには、複数のプランを比較することがポイントです。

自分の土地で面白い土地活用を探すには、プロによる知恵が必要となるため、プロに相談した方が適切な土地活用を見つけることができます。

まず、土地というのは所有者が自由に好きなものを建てられるというものではありません。

土地には都市計画法や建築基準法、各自治体の条例等により利用制限が課せられており、建てられる建物の用途が制限されています。

それに加え、土地活用の初心者が自分の力のみで考えて活用プランを作成してもなかなかうまくはいきません。

そこでおすすめなのが土地活用の一括プラン提案サービスです

一括プラン提案サービスとは、一級建築士が在籍している複数のハウスメーカーが無料で土地活用プランを提案してくれるサービスになります。

ハウスメーカーというとアパートしか建てられないと決めつけている人もいますが、ハウスメーカーはアパート以外の店舗やオフィス等の事業系の土地活用もできます。

しかも、具体的なテナントまで誘致してくれますので、面白い土地活用をするなら欠かせない存在となっています。

また複数社があなたの土地に適した活用プランを無料で作成してくれるので、それらを比較検討することで成功確率も格段に上がるでしょう。

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まとめ

以上、面白い土地活用について解説してきました。

面白い土地活用は、賃料単価を上げるアービトラージが決め手となります。

自分で使う土地活用には、「コインランドリー」や「コワーキングスペース・シェアオフィス」がありました。

他人に貸す土地活用としては、「コレクティブハウス」や「シェアハウス」があります。

面白い土地活用を探すには、賃料単価の高さを優先することがポイントです。

早速に一括プラン提案サービスを使って、自分の土地で何ができそうか探してみましょう。

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